Changement d'affectation d'une surface aménageable

bada · #1 10-03-2023 18:21:58

Bonjour,
Nous sommes en Wallonie. Immeuble de 6 lots + une surface aménageable sous toiture.
Un nouveau copropriétaire vient d'acheter la surface aménageable (terme de l'acte de base).
Il y a une seule pièce d'environ 55m2 avec 1 velux.

Ce nouveau CP veut faire quelques modifications internes d'isolement et remplacer le velux par un chien assis (obligation urbanistique) et ensuite mettre le lot en location.
Il a entrepris les modalités auprès de l'urbanisme pour que le lot soit affecté en logement. Pas encore reçu l'autorisation.

Ne devait il pas obtenir l'accord en AG pour le changement d'affectation ?
Déjà pour le chien assis, il doit demander l'accord en AG (modification extérieur de l'aspect de l'immeuble)

Plusieurs CP sont contre ce projet car ils n'ont pas envie de voir une ou deux personnes supplémentaires dans l'immeuble.

Le nouveau CP est très positif quant à la réussite de son projet. Il pense que les autorisations seront facile à obtenir.
Je n'ai rien lu dans l'acte de base qui lui interdise de faire ce changement d'affectation.

Merci pour vos réponses

max11 · #2 10-03-2023 18:30:55

En quoi change t'il l'affectation ? je suppose que si l'AB parle d'une "surface amménageable", cela sous entend aménageable en logement et en faisant l'aménagement, il ne modifie en rien l'affectation pour la copropriété (pour l'urbanisme, ce n'est certainement pas la même chose).

Le point à voir est si l'AB prévoit des nouvelles quotités lorsque le lot sera aménagé et occupé. Sans cela, il faudra modifier l'AB pour en tenir compte.

Si les CP ne sont pas d'accord d'avoir une unité en plus dans l'immeuble, il fallait l'acheter ou l'incorporer à la copropriété...
A partir du moment où elle est à vendre et prévue comme une surface aménageable, je ne vois pas en quoi ils pourraient s'y opposer.

Dernière modification par max11 (10-03-2023 18:32:02)

rexou

rexou · #3 10-03-2023 20:25:04

De surface aménageable ce bien passera en surface aménagée. C'est un peu dans l'ordre normal des choses. Les conditions de l'aménagement sont à chercher dans l'AB mais si l'urbanisme accepte un logement, l'ACP ne pourra pas s'y opposer.

La nouvelle fenêtre peut faire l'objet d'un débat... mais est-ce bien nécessaire ?

Plusieurs CP sont contre ce projet car ils n'ont pas envie de voir une ou deux personnes supplémentaires dans l'immeuble.

Le propriétaire de cette "surface" n'aurait besoin d'aucune autorisation pour faire par exemple un dépôt de nourriture qui serait distribuée entre 7 et 22 heures à toute personne en état de nécessité... Il ne resterait aux CP mécontents qu'à compter le nombre journalier de visiteurs, en pleurant pour que ce bien soit un studio ordinaire habité par une ou deux personnes ordinaires.

Le nouveau CP pourrait aussi envisager que les frais d'isolation incombent à la copropriété... Ce serait par exemple une obligation en cas de rénovation de la toiture. Il a acheté ce bien dans le but de l'exploiter, cela semble assez naturel et légitime. J'imagine que l'AB prévoit des quotités pour ce bien en fonction de sa surface et de sa destination.

max11

bada · #4 11-03-2023 11:58:12

L'AB parle d'une surface aménageable dans les combles donc, ce sont des combles aménageables en quoi ? en studio ? puisque la surface ne contient qu'une seule pièce.
Mais le CP qui veut louer cette surface en logement et là, je répète ma question, ne doit-il pas avoir l'accord de la copropriété ? et aussi de l'urbanisme ?
Je lis dans l'art. 3.88 du cc §1 - 2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
b)de la modification de la destination de l'immeuble ou D'UNE PARTIE DE CELUI-CI.

Vouloir en faire un studio, c'est modifier la destination (en studio donc, il faut voter aux 4/5

Je pense donc que le CP doit d'abord demander l'accord des autres CP. S'il ne l'obtient pas, inutile de poursuivre vers l'urbanisme.

Et je reviens avec le velux qui doit être modifié en chien assis, là aussi, il faut l'accord de la copropriété (obligation urbanistique) sans quoi, son projet tombe à l'eau.

bada · #5 11-03-2023 12:05:22

Le propriétaire de cette "surface" n'aurait besoin d'aucune autorisation pour faire par exemple un dépôt de nourriture qui serait distribuée entre 7 et 22 heures à toute personne en état de nécessité... Il ne resterait aux CP mécontents qu'à compter le nombre journalier de visiteurs, en pleurant pour que ce bien soit un studio ordinaire habité par une ou deux personnes ordinaires.

Là Rexou, vous faîtes dans l'utopie et c'est sans intérêt

rexou · #6 11-03-2023 19:20:51

bada a écrit :

L'AB parle d'une surface aménageable dans les combles donc, ce sont des combles aménageables en quoi ? en studio ? puisque la surface ne contient qu'une seule pièce.
Mais le CP qui veut louer cette surface en logement et là, je répète ma question, ne doit-il pas avoir l'accord de la copropriété ? et aussi de l'urbanisme ?
Je lis dans l'art. 3.88 du cc §1 - 2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
b)de la modification de la destination de l'immeuble ou D'UNE PARTIE DE CELUI-CI.
Vouloir en faire un studio, c'est modifier la destination (en studio donc, il faut voter aux 4/5
Je pense donc que le CP doit d'abord demander l'accord des autres CP. S'il ne l'obtient pas, inutile de poursuivre vers l'urbanisme.
Et je reviens avec le velux qui doit être modifié en chien assis, là aussi, il faut l'accord de la copropriété (obligation urbanistique) sans quoi, son projet tombe à l'eau.

Cette surface est aménageable. En quoi d'autre qu'en logement ? Elle peut être aménagée exactement comme les autres lots. Ni plus ni moins. Sous réserve d'un éventuel accord de l'urbanisme bien sur si nécessaire. Mais il ne faut absolument pas avoir l'accord de la copropriété. Cet accord est acquis dans l'acte de base par le seul mot "aménageable" ("qui peut être aménagé"). Il n'y a pas de modification de la destination d'une partie de l'immeuble. Il y a un aménagement qui est prévu et autorisé dans l'AB.

A quoi l'acheteur devrait-il affecter son bien pour vous complaire?

Une surface aménageable peut être aménagée; elle même a pour destination d'être aménagée. A défaut de restrictions ou de précisions, elle peut être destinée exactement au même usage et avec les mêmes restrictions que tout autre lot de l'immeuble.

La modification de la fenêtre concerne en effet l'aspect extérieur de l'immeuble et demande l'accord de l'ACP et de l'urbanisme.

Je ne fais pas dans l'utopie avec mon extrapolation. Le propriétaire de ce lot dispose des mêmes droits et obligations que tous les autres CP. Voyez ce que dit votre acte de base à ce sujet. J'ai donné un exemple parmi bien d'autres pour dire que ce pourrait être pire. Libre à vous de penser que c'est sans intérêt. Votre acte de base interdit AirBNB ? (ce serait une autre éventualité possible)

Je suis désolé, mais je ne peux m'empêcher de voir une incohérence entre le fait de vendre un lot -surface aménageable- et de se plaindre de la possible occupation de ces lieux. Si les occupants actuels ne souhaitaient pas l'arrivée d'un nouveau venu, la copropriété aurait pu acheter ce local et l'affecter à ce qui serait voté en AG.

PIM · #7 11-03-2023 19:26:14

Cette surface aménageable bénéficiait-elle de quotités propres dans l'ACP ?

bada · #8 11-03-2023 20:56:48

PIM a écrit :

Cette surface aménageable bénéficiait-elle de quotités propres dans l'ACP ?

oui, 36/1000 (56m2) alors que les appartements 2 ch ont 139/1000. Toute surface bénéficie de millièmes et aussi les caves, 24/1000 chacune pour environ 3m2. En fait, la surface aménageable, c'est juste des combles actuellement, un grenier quoi !

bada · #9 11-03-2023 21:37:30

rexou a écrit :

bada a écrit :
L'AB parle d'une surface aménageable dans les combles donc, ce sont des combles aménageables en quoi ? en studio ? puisque la surface ne contient qu'une seule pièce.
Mais le CP qui veut louer cette surface en logement et là, je répète ma question, ne doit-il pas avoir l'accord de la copropriété ? et aussi de l'urbanisme ?
Je lis dans l'art. 3.88 du cc §1 - 2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
b)de la modification de la destination de l'immeuble ou D'UNE PARTIE DE CELUI-CI.
Vouloir en faire un studio, c'est modifier la destination (en studio donc, il faut voter aux 4/5
Je pense donc que le CP doit d'abord demander l'accord des autres CP. S'il ne l'obtient pas, inutile de poursuivre vers l'urbanisme.
Et je reviens avec le velux qui doit être modifié en chien assis, là aussi, il faut l'accord de la copropriété (obligation urbanistique) sans quoi, son projet tombe à l'eau.
Cette surface est aménageable. En quoi d'autre qu'en logement ? Elle peut être aménagée exactement comme les autres lots. Ni plus ni moins. Sous réserve d'un éventuel accord de l'urbanisme bien sur si nécessaire. Mais il ne faut absolument pas avoir l'accord de la copropriété. Cet accord est acquis dans l'acte de base par le seul mot "aménageable" ("qui peut être aménagé"). Il n'y a pas de modification de la destination d'une partie de l'immeuble. Il y a un aménagement qui est prévu et autorisé dans l'AB.
A quoi l'acheteur devrait-il affecter son bien pour vous complaire?
Une surface aménageable peut être aménagée; elle même a pour destination d'être aménagée. A défaut de restrictions ou de précisions, elle peut être destinée exactement au même usage et avec les mêmes restrictions que tout autre lot de l'immeuble.
La modification de la fenêtre concerne en effet l'aspect extérieur de l'immeuble et demande l'accord de l'ACP et de l'urbanisme.
Je ne fais pas dans l'utopie avec mon extrapolation. Le propriétaire de ce lot dispose des mêmes droits et obligations que tous les autres CP. Voyez ce que dit votre acte de base à ce sujet. J'ai donné un exemple parmi bien d'autres pour dire que ce pourrait être pire. Libre à vous de penser que c'est sans intérêt. Votre acte de base interdit AirBNB ? (ce serait une autre éventualité possible)
Je suis désolé, mais je ne peux m'empêcher de voir une incohérence entre le fait de vendre un lot -surface aménageable- et de se plaindre de la possible occupation de ces lieux. Si les occupants actuels ne souhaitaient pas l'arrivée d'un nouveau venu, la copropriété aurait pu acheter ce local et l'affecter à ce qui serait voté en AG.

C'est qu'elle ne peut être aménagée qu'en logement. Ca, tout le monde le sait.
Ce que je dit, c'est que pour être aménagée, ça doit passer par un vote en AG aux 4/5 des quotités. Et vous, vous dites que ça ne doit pas passer par un AG alors que moi, je trouve qu'il faut un vote aux 4/5

Le CP propriétaire d'avant ne pouvait héberger quiconque. Il a essayé en ne demandant aucune autorisation ni en AG, ni à l'urbanisme. Conclusion, le syndic a fait appel à la police qui a donné quelques jours aux occupants pour déguerpir, ce qu'ils ont fait rapidement.
Le nouveau CP a été informé du passé, police et autre demande à l'ancien CP de faire sortir les habitants installés sans autorisation. Il y a eu 3 occupations illégales. La police a du intervenir 1 fois.

Malgré tout, le nouveau CP a acheté. Je trouve que ce CP à pris un risque.

Quand vous dites que le nouveau CP a acheté la surface dans le but de l'exploiter, c'est compréhensible. C'est son problème, pas le nôtre.
Il a probablement fait une affaire (qu'il pense) financière et maintenant, il va se retrouver devant un mur. Vous pariez.

L'immeuble date de 2007

rexou · #10 11-03-2023 21:50:20

bada a écrit :

PIM a écrit :
Cette surface aménageable bénéficiait-elle de quotités propres dans l'ACP ?
oui, 36/1000 (56m2) alors que les appartements 2 ch ont 139/1000. Toute surface bénéficie de millièmes et aussi les caves, 24/1000 chacune pour environ 3m2. En fait, la surface aménageable, c'est juste des combles actuellement, un grenier quoi !

Curieuse répartition des quotités. Mais cela ne change rien au fait que ce lot est "aménageable". Et à défaut de restriction dans l'acte de base, il peut l'être au même titre que tout autre lot.

Notez aussi que la surface à considérer est celle qui compte 2.10 mètres (sauf erreur) sous plafond. Ca doit réduire considérablement les 56 M2 de départ.

Mais à défaut d'être aménagée en logement, en quoi donc voudriez-vous que cette surface le soit ?

rexou · #11 11-03-2023 21:57:22

bada a écrit :

C'est qu'elle ne peut être aménagée qu'en logement. Ca, tout le monde le sait.
Ce que je dit, c'est que pour être aménagée, ça doit passer par un vote en AG aux 4/5 des quotités. Et vous, vous dites que ça ne doit pas passer par un AG alors que moi, je trouve qu'il faut un vote aux 4/5
Le CP propriétaire d'avant ne pouvait héberger quiconque. Il a essayé en ne demandant aucune autorisation ni en AG, ni à l'urbanisme. Conclusion, le syndic a fait appel à la police qui a donné quelques jours aux occupants pour déguerpir, ce qu'ils ont fait rapidement.
Le nouveau CP a été informé du passé, police et autre demande à l'ancien CP de faire sortir les habitants installés sans autorisation. Il y a eu 3 occupations illégales. La police a du intervenir 1 fois.
Malgré tout, le nouveau CP a acheté. Je trouve que ce CP à pris un risque.
Quand vous dites que le nouveau CP a acheté la surface dans le but de l'exploiter, c'est compréhensible. C'est son problème, pas le nôtre.
Il a probablement fait une affaire (qu'il pense) financière et maintenant, il va se retrouver devant un mur. Vous pariez.
L'immeuble date de 2007

Ma lecture, c'est qu'il est entendu qu'une surface dite aménageable peut être aménagée. Ceci sans demander d'autorisation à l'ACP. En aménageant, ce CP se conforme à la finalité prévue dans l'AB

Le mur peut être l'urbanisme. Pas la copropriété.

bada · #12 11-03-2023 21:57:49

rexou a écrit :

bada a écrit :
PIM a écrit :
Cette surface aménageable bénéficiait-elle de quotités propres dans l'ACP ?
oui, 36/1000 (56m2) alors que les appartements 2 ch ont 139/1000. Toute surface bénéficie de millièmes et aussi les caves, 24/1000 chacune pour environ 3m2. En fait, la surface aménageable, c'est juste des combles actuellement, un grenier quoi !
Curieuse répartition des quotités. Mais cela ne change rien au fait que ce lot est "aménageable". Et à défaut de restriction dans l'acte de base, il peut l'être au même titre que tout autre lot.
Notez aussi que la surface à considérer est celle qui compte 2.10 mètres (sauf erreur) sous plafond. Ca doit réduire considérablement les 56 M2 de départ.
Mais à défaut d'être aménagée en logement, en quoi donc voudriez-vous que cette surface le soit ?

Vous ne me suivez pas. Nous savons tous que c'est uniquement en logement que la surface peut être aménagée.
Ce que les autres CP voudraient, c'est empêcher l'aménagement en votant CONTRE

D'accord avec vous, la répartition des quotités est curieuse

rexou · #13 11-03-2023 22:03:32

bada a écrit :

Vous ne me suivez pas. Nous savons tous que c'est uniquement en logement que la surface peut être aménagée.
Ce que les autres CP voudraient, c'est empêcher l'aménagement en votant CONTRE
D'accord avec vous, la répartition des quotités est curieuse

Je suis bien votre raisonnement, mais j'ai une lecture différente de la vôtre des obligations de ce CP. Son bien est qualifié d'"aménageable" et il peut donc être aménagé selon les statuts. Nul besoin d'un vote.

La hauteur sous plafond est de 1.8M ou de 2.1 (à vérifier... je pense 2.1 sur BXL et 1.8 en région wallonne). Il faut donc savoir quelle est la surface à considérer. La surface et la superficie vitrée notamment détermineront si le bien peut être habité et qualifié de logement... Mais ça ne concerne pas l'ACP.

grmff · #14 12-03-2023 06:01:22

bada a écrit :

rexou a écrit :
bada a écrit :
PIM a écrit :
Cette surface aménageable bénéficiait-elle de quotités propres dans l'ACP ?
oui, 36/1000 (56m2) alors que les appartements 2 ch ont 139/1000. Toute surface bénéficie de millièmes et aussi les caves, 24/1000 chacune pour environ 3m2. En fait, la surface aménageable, c'est juste des combles actuellement, un grenier quoi !
Curieuse répartition des quotités. Mais cela ne change rien au fait que ce lot est "aménageable". Et à défaut de restriction dans l'acte de base, il peut l'être au même titre que tout autre lot.
Notez aussi que la surface à considérer est celle qui compte 2.10 mètres (sauf erreur) sous plafond. Ca doit réduire considérablement les 56 M2 de départ.
Mais à défaut d'être aménagée en logement, en quoi donc voudriez-vous que cette surface le soit ?
Vous ne me suivez pas. Nous savons tous que c'est uniquement en logement que la surface peut être aménagée.
Ce que les autres CP voudraient, c'est empêcher l'aménagement en votant CONTRE
D'accord avec vous, la répartition des quotités est curieuse

Empêcher l'aménagement serait un abus de majorité. Idiot et illégal.

bada · #15 12-03-2023 08:04:06

Ha et pourquoi illégal ?
Vous pouvez me citer la loi qui rendrait cette décision illégal.

grmff · #16 12-03-2023 08:28:57

Votre liberté s'arrête ou commence celle de votre voisin.
Une personne dispose d'un bien aménageable, c'est donc son droit de l'aménager.
Votre decision majoritaire empieterait sur son droit de jouir de son bien.
Même si la décision pouvait être prise légalement (ordre du jour voté, etc) elle serait illégale car prise par une majorité qui abusé de son bon droit. Votre copropriétaire à un bien et le droit de l'aménager. Vous ne pouvez lui interdire d'utiliser son bien pour ce pourquoi il a été créé...

rexou

grmff · #17 12-03-2023 08:53:27

Un exemple plus parlant?
Si vous votez à 4 proprios sur 5 un ROI qui stipule qu'il ne peut plus avoir d'enfants dans l'immeuble, la décision aura été prise légalement. Mais c'est un abus de la majorité contre le 5e qui a des enfants à la maison...

bada · #18 12-03-2023 09:13:42

grmff a écrit :

Un exemple plus parlant?
Si vous votez à 4 proprios sur 5 un ROI qui stipule qu'il ne peut plus avoir d'enfants dans l'immeuble, la décision aura été prise légalement. Mais c'est un abus de la majorité contre le 5e qui a des enfants à la maison...

Vous n'y êtes pas. moi, je vous ai cité l'article de la loi qui nous permet cette position et vous, vous parlez d'article que l'on pourrait inventer et inscrire au ROI. Cela n'a rien a voir.
Je vous ai demandé pourquoi la copropriété serait dans l'illégalité mais vous ne répondez pas ou vous ne savez pas répondre.

grmff · #19 12-03-2023 09:55:30

Je vous ai répondu que c'était de l'abus de majorité.
Et puis, j'ai donné un exemple plus parlant d'abus de majorité...
Pour le reste, je vous laisse chercher.

copropriétaire engalère · #20 12-03-2023 15:34:17

bada a écrit :

C'est qu'elle ne peut être aménagée qu'en logement. Ca, tout le monde le sait.
Ce que je dit, c'est que pour être aménagée, ça doit passer par un vote en AG aux 4/5 des quotités. Et vous, vous dites que ça ne doit pas passer par un AG alors que moi, je trouve qu'il faut un vote aux 4/5

que d'égarement!!!! pour quelles raisons auriez vous votre mot à dire sur le bien d'autrui?

bada a écrit :

Le CP propriétaire d'avant ne pouvait héberger quiconque. Il a essayé en ne demandant aucune autorisation ni en AG, ni à l'urbanisme. Conclusion, le syndic a fait appel à la police qui a donné quelques jours aux occupants pour déguerpir, ce qu'ils ont fait rapidement.
Le nouveau CP a été informé du passé, police et autre demande à l'ancien CP de faire sortir les habitants installés sans autorisation. Il y a eu 3 occupations illégales. La police a du intervenir 1 fois.

La raison se trouve dans le rapport, illégaux? manque de sanitaires? mais certainement pas par la volonté des CP.

bada a écrit :

Malgré tout, le nouveau CP a acheté. Je trouve que ce CP à pris un risque.

Moi je trouve que c'est vous qui prenez un risque en incluant pareille résolution à une convocation AG.

bada a écrit :

Quand vous dites que le nouveau CP a acheté la surface dans le but de l'exploiter, c'est compréhensible. C'est son problème, pas le nôtre.
Il a probablement fait une affaire (qu'il pense) financière et maintenant, il va se retrouver devant un mur. Vous pariez.

Si le mur c'est vous (l'ACP) je parie sans soucis!

rexou

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