Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

aqueduc · #1 15-06-2023 07:10:19

Bonjour à tous,
Je sollicite votre avis sur un problème de majorité surgi lors d’une dernière assemblé générale.
L’unanimité des copropriétaires a décidé de la remise en état de la conciergerie en vue de sa location mais sans examiner de devis ni même décider d’un éventuel budget. Une assemblée extraordinaire a été convoquée deux mois plus tard pour examiner les devis réunis par le syndic et pour choisir l’entrepreneur. Deux entreprises ont été choisies par l’assemblée : l’une par 45% des copropriétaires (devis plus cher), l’autre par 55% des copropriétaires (devis moins cher). Le gérant nous a fait discuter jusqu’au moment où certains d’entre nous ont changé leur vote pour finalement choisir un entrepreneur avec une majorité supérieure à 2/3 des voix des copropriétaires présents. Je pensais pour ma part que, selon l’article 3.88 du code civil seule la décision d’effectuer les travaux nécessitait une majorité des 2/3, la mise en application de cette décision pouvant se contenter d’une majorité absolue. Si on travaille en deux temps (comme nous l’avons fait : décision d’effectuer les travaux et 2 mois plus tard choix de l’entrepreneur) et si c’est bien une majorité des 2/3 qui est à chaque fois nécessaire, on risque d’arriver à un vote bloqué. La copropriété sera confrontée très bientôt à des travaux importants notamment dans le cadre de la rénovation énergétique et si c’est bien la même majorité des 2/3 qui est nécessaire il faudra probablement prévoir des votes groupés (on vote pour les travaux effectués par un entrepreneur bien défini) et non plus un vote en 2 temps.
D’avance merci pour vos conseils

MarcoBrux · #2 15-06-2023 08:30:48

aqueduc a écrit :

Bonjour à tous,
Je sollicite votre avis sur un problème de majorité surgi lors d’une dernière assemblé générale.
L’unanimité des copropriétaires a décidé de la remise en état de la conciergerie en vue de sa location mais sans examiner de devis ni même décider d’un éventuel budget. Une assemblée extraordinaire a été convoquée deux mois plus tard pour examiner les devis réunis par le syndic et pour choisir l’entrepreneur. Deux entreprises ont été choisies par l’assemblée : l’une par 45% des copropriétaires (devis plus cher), l’autre par 55% des copropriétaires (devis moins cher). Le gérant nous a fait discuter jusqu’au moment où certains d’entre nous ont changé leur vote pour finalement choisir un entrepreneur avec une majorité supérieure à 2/3 des voix des copropriétaires présents. Je pensais pour ma part que, selon l’article 3.88 du code civil seule la décision d’effectuer les travaux nécessitait une majorité des 2/3, la mise en application de cette décision pouvant se contenter d’une majorité absolue. Si on travaille en deux temps (comme nous l’avons fait : décision d’effectuer les travaux et 2 mois plus tard choix de l’entrepreneur) et si c’est bien une majorité des 2/3 qui est à chaque fois nécessaire, on risque d’arriver à un vote bloqué. La copropriété sera confrontée très bientôt à des travaux importants notamment dans le cadre de la rénovation énergétique et si c’est bien la même majorité des 2/3 qui est nécessaire il faudra probablement prévoir des votes groupés (on vote pour les travaux effectués par un entrepreneur bien défini) et non plus un vote en 2 temps.
D’avance merci pour vos conseils

A première vue, le syndic à tort. la décision de faire les travaux c'est 2/3 et le choix du prestataire c'est 50% + 1

rexou · #3 16-06-2023 01:20:56

MarcoBrux a écrit :

A première vue, le syndic à tort. la décision de faire les travaux c'est 2/3 et le choix du prestataire c'est 50% + 1

Là nous sommes d'accord ! smile

aqueduc · #4 16-06-2023 19:08:23

Bonjour,

Je remercie MarcoBrux et Rexou pour avoir pris le temps de réfléchir à ma question et d’y répondre.
J’ai, pour ma part, poursuivi mes recherches et suis tombé sur une discussion qui avait été lancée par x1Macha le 21 juin 2014. Le thème en était « Réfection de façade : majorité requise ». Certes le Code Civil a changé depuis cette date et les majorités (3/4 versus 2/3) ont changé mais je pense que les principes sont les mêmes. Et tous les participants à cette discussion semblaient penser que c’est la même majorité (3/4 à l’époque) qui décide de faire des travaux aux parties communes et du choix de l’entrepreneur.
Bonne soirée à tous.

PIM · #5 16-06-2023 20:03:52

aqueduc a écrit :

Bonjour,
Je remercie MarcoBrux et Rexou pour avoir pris le temps de réfléchir à ma question et d’y répondre.
J’ai, pour ma part, poursuivi mes recherches et suis tombé sur une discussion qui avait été lancée par x1Macha le 21 juin 2014. Le thème en était « Réfection de façade : majorité requise ». Certes le Code Civil a changé depuis cette date et les majorités (3/4 versus 2/3) ont changé mais je pense que les principes sont les mêmes. Et tous les participants à cette discussion semblaient penser que c’est la même majorité (3/4 à l’époque) qui décide de faire des travaux aux parties communes et du choix de l’entrepreneur.
Bonne soirée à tous.

Un petit lien ?

aqueduc · #6 16-06-2023 20:29:58

Voilà:
https://forum.pim.be/topic-284531-refec … age-1.html

GT · #7 16-06-2023 21:50:51

Vote sur le principe des travaux aux parties communes : décision à la majorité qualifiée (2/3)
Votes ultérieurs (choix des entrepreneurs, architectes...) : décisions à la majorité absolue.

rexou, PIM, MarcoBrux

DK · #8 03-07-2023 11:34:11

Bonjour,
Votre raisonnement de base est correct. La loi sur la copropriété prévoit que la majorité de référence est la majorité absolue (50+1) sauf en cas de majorité qualifiée. Pour les travaux aux parties communes une majorité absolue des deux-tiers est prévue.

Art 3.87 § 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.

Pour rappel : La majorité absolue signifie que pour pouvoir être adopté, un projet doit obtenir plus de 50 % des voix, donc 50+1.

Il n’est donc pas interdit lors de l’AG de voter à la majorité absolue (50+1) sur le choix de l’entrepreneur, si les travaux eux-mêmes ont été votés à la majorité qualifiée requise. Logiquement cela se vote en une seule fois ; travaux + entrepreneur à la majorité des deux tiers.

Toutefois, le syndic n’a pas tort de chercher un consensus plus large; cela réduit le risque de discussions ou de demande annulation de la décision. Rien n’interdit donc le syndic de rechercher une approbation plus solide à la décision.

DK

GT · #9 03-07-2023 11:51:26

DK a écrit :

Bonjour,
Votre raisonnement de base est correct. La loi sur la copropriété prévoit que la majorité de référence est la majorité absolue (50+1) sauf en cas de majorité qualifiée. Pour les travaux aux parties communes une majorité absolue des deux-tiers est prévue.
Art 3.87 § 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Pour rappel : La majorité absolue signifie que pour pouvoir être adopté, un projet doit obtenir plus de 50 % des voix, donc 50+1.
Il n’est donc pas interdit lors de l’AG de voter à la majorité absolue (50+1) sur le choix de l’entrepreneur, si les travaux eux-mêmes ont été votés à la majorité qualifiée requise. Logiquement cela se vote en une seule fois ; travaux + entrepreneur à la majorité des deux tiers.
Toutefois, le syndic n’a pas tort de chercher un consensus plus large; cela réduit le risque de discussions ou de demande annulation de la décision. Rien n’interdit donc le syndic de rechercher une approbation plus solide à la décision.
DK

Je suppose que vous avez voulu écrire "Pour les travaux aux parties communes une majorité absolue qualifiée des deux-tiers est prévue"

Quid des devis ? la demande de devis précède le choix de l'entrepreneur

La décision de principe sur les travaux : majorité qualifiée 2/3 des voix
Décisions ultérieures relatives aux travaux : majorité absolue 50% des voix + 1 (le syndic n'a pas le pouvoir d'imposer une majorité qualifiée de 2/3 ; les dispositions du code civil - art.3.100 - sur la copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis sont impératives)

Dernière modification par GT (03-07-2023 11:59:45)

MarcoBrux

aqueduc · #10 03-07-2023 12:11:22

Bonjour à tous,

Un grand merci pour vos réponses. Je comprends que le syndic veuille une majorité la plus large possible. Encore faut-il qu’elle soit acquise dans des conditions normales.
Nous avions 4 devis à examiner et sur lesquels nous devions voter. J’ai proposé à l’assemblée de voter d’abord sur les 4 devis puis de revoter uniquement sur les deux devis ayant récolté le plus de votes. Un des devis a obtenu une légère majorité et c’est là que le syndic nous a dit qu’il fallait atteindre les 2/3 des quotités pour que le devis soit accepté. Un des votants pour le devis minoritaire s’est rallié à contre-cœur à la majorité mais cela restait insuffisant pour atteindre les 2/3 des quotités. Ont commencé alors des manœuvres qui ne me semblent pas correctes : un des copropriétaires a téléphoné à l’entrepreneur ayant remis le devis « minoritaire », lui demandant de l’adapter pour diminuer son prix ; des détenteurs de procuration ont téléphoné aux mandants ayant voté par procuration pour le devis majoritaire leur demandant de changer leur vote en leur précisant que les renseignements obtenus sur l’entrepreneur concerné n’étaient pas bons. Bref ce remue-ménage a pris quelques temps et a sans doute fait tourner les têtes puisqu’un nouveau vote sur les deux devis retenus a changé la donne et le devis minoritaire est devenu majoritaire à plus de 2/3 des quotités.
Lors de la dernière assemblée générale nous avions voté pour une « remise en état » de la conciergerie sans préciser la nature des travaux souhaités. Lors de l’assemblée générale extraordinaire chargée d’examiner les devis, le syndic est venu avec 4 devis de remise en état (20.000, 30.000, 40.000 et 50.000 Euros) selon ce que chaque entrepreneur entendait par « remise en état : mise aux normes de l’installation électrique, installation d’une nouvelle cuisine avec des équipements plus ou moins onéreux, installation d’une nouvelle douche avec pose de carrelages, remplacement des châssis et portes, pose de volets électriques, pose d’une porte blindée, etc…Je pense donc que notre erreur a été de voter sur les travaux à la conciergerie sans définir de cahier des charges. A la lecture de vos remarques je pense que c’est là que la majorité des 2/3 est requise. La phase suivante, l’examen des devis, aurait été plus facile puisque les devis n’auraient pas autant divergé et le choix de l’entrepreneur aurait dû se faire à la majorité absolue des quotités, éventuellement en deux tours de vote.
En conclusion je pense que j’ai été maladroit et que j’ai très mal géré le problème. Je vais donc, à l’avenir, refuser d’approuver des travaux sans en avoir obtenu un cahier des charges. Je demanderai le vote sur les travaux dans un premier temps et sur le cahier des charges dans un deuxième temps (majorité des 2/3).
Merci encore pour vos réponses et conseils.

grmff · #11 03-07-2023 12:51:24

Voter sur le principe de vagues travaux de rénovation sans cahier des charges ni budget à 2/3 des voix, puis voter lors de l'AG suivante à une majorité de 50%+1 sur des devis aussi différents qui vont de 20 à 50.000€, cela me semble très léger.

A mon sens, tant que le cahier des charges n'est pas défini, les travaux ne sont pas "décidés" et donc il faut encore une majorité de 2/3.
Et tant que le budget n'est pas défini, on ne peut pas dire qu'il a été décidé de faire les travaux. Donc toujours 2/3.

Dans votre cas, il y a eu 4 propositions de travaux complètement différentes. On ne peut donc pas dire qu'il y avait un accord sur les travaux à réaliser...

Votre syndic a simplement considéré que le vote lors de l'AG précédente était un feu vert pour faire des propositions pour la rénovation de la concièrgerie que l'AG envisageait. Et donc, il a fait des demandes de devis, qui sont des propositions à soumettre à l'AG. Il a eu parfaitement raison de demander une majorité de 2/3 pour le choix d'un devis définissant le budget et les travaux à réaliser.

rexou

grmff · #12 03-07-2023 12:53:23

Il est évident que le vote sur les 4 à la fois pose problème, parce qu'ils sont mutuellement exclusif. Ce n'est dès lors pas un vote "oui" ou un vote "non" et tous les devis auraient pu être recalés.

L'idée de refaire un tour de vote sur les deux meilleurs est donc une bonne méthode, même si le code civil ne le prévoit pas.

DK · #13 04-07-2023 17:00:22

Bonjour,

Vous avez tiré la bonne conclusion; mieux vaut toujours établir un cahier des charges (ou le demander à un architecte) pour définir précisément les travaux à effectuer, avant de s'engager dans un vote sur des devis qui varient trop les uns des autres. Le cahier des charges est le meilleur outil pour obtenir des devis comparables.

Apparemment, le syndic a voulu coûte que coûte obtenir la majorité des deux tiers, ce qui a crée de la confusion et des situations peu catholiques... Votre description de l'AG est assez surréaliste...

Certains syndic pensent que tout ce qui concerne les travaux doit être voté à la majorité des deux tiers. Le fait est qu'en général le syndic prévoit un seul point pour tout ce qui concerne les travaux , et donc tout est voté d'un seul coup avec une seule majorité.(travaux et choix de l'entrepreneur)

Il aurait été plus judicieux comme vous l'avez proposé, d'éliminer deux devis au premier tour du vote, et de choisir au deuxième tour l'entrepreneur avec le plus de votes. De cette façon, la majorité des deux tiers aurait probablement été atteinte aussi...

DK
PS : Désolée pour la faute de frappe : effectivement, "Pour les travaux aux parties communes une majorité qualifiée des deux-tiers est requise"

rexou · #14 05-07-2023 00:07:18

grmff a écrit :

Voter sur le principe de vagues travaux de rénovation sans cahier des charges ni budget à 2/3 des voix, puis voter lors de l'AG suivante à une majorité de 50%+1 sur des devis aussi différents qui vont de 20 à 50.000€, cela me semble très léger.
A mon sens, tant que le cahier des charges n'est pas défini, les travaux ne sont pas "décidés" et donc il faut encore une majorité de 2/3.
Et tant que le budget n'est pas défini, on ne peut pas dire qu'il a été décidé de faire les travaux. Donc toujours 2/3.
Dans votre cas, il y a eu 4 propositions de travaux complètement différentes. On ne peut donc pas dire qu'il y avait un accord sur les travaux à réaliser...
Votre syndic a simplement considéré que le vote lors de l'AG précédente était un feu vert pour faire des propositions pour la rénovation de la concièrgerie que l'AG envisageait. Et donc, il a fait des demandes de devis, qui sont des propositions à soumettre à l'AG. Il a eu parfaitement raison de demander une majorité de 2/3 pour le choix d'un devis définissant le budget et les travaux à réaliser.

Il n'est pas interdit non plus de contacter un ou deux entrepreneurs ayant remis devis et de négocier leurs conditions (que ce soit pour la nature des travaux ou le prix final, ou les garanties, le délai... ) pour acceptation. Un devis peut être accepté sous conditions d'adaptation/modification de certains points, y compris le prix. Un contact téléphonique avec un entrepreneur durant l'AG n'est pas en soi répréhensible. Le choix définitif se faisant sur base d'une offre concrète et écrite. L'AG peut voter A "sous condition" ou à défaut, le choix se portera sur C (éventuellement aussi "sous condition"... et si refus de A et C, le choix se portera sur D. Pourquoi pas ?

Il est évident que ces devis doivent correspondre à un cahier des charges comparable. Ce n'est pas à l'entrepreneur de définir ce que recouvrent les termes "remise en état" d'un appartement.

MarcoBrux · #15 06-07-2023 01:37:30

grmff a écrit :

L'idée de refaire un tour de vote sur les deux meilleurs est donc une bonne méthode, même si le code civil ne le prévoit pas.

A mon sens, il le prévoit bien qd il parle de "la majorité absolue"...

GT · #16 06-07-2023 06:35:20

Extrait d'un règlement de copropriété du milieu des années 2010

Lorsque plus de deux propositions sont soumises au vote et lorsqu’aucune d’elles n’obtient la majorité requise, il est procédé â un deuxième tour de scrutin, seules les deux propositions ayant obtenu le plus de voix au premier tour étant soumises au vote

Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Re : Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

Pied de page des forums