Achat Maison _ infraction urbanistique

BXL3072 · #1 01-08-2023 13:00:02

Bonjour,

Je prévois d'acheter une maison à titre privé, non dans le but d'investissement, à Anderlecht. Cependant, il y a une "suspicion d'infraction urbanistique" liée à la véranda de la propriété.

L'agent immobilier me propose de réduire le montant d'achat de 7 000 € (un montant qui, selon lui, serait suffisant pour régulariser la situation urbanistique). Il affirme que d'autres acheteurs ont déjà accepté ce montant dans des dossiers similaires.

Néanmoins, j'ai pris le temps de réfléchir et j'ai consulté deux architectes ainsi que la commune pour obtenir des avis. D'après la commune, la véranda a été construite sans permis, et il semblerait que les maisons voisines soient également dans la même situation. La maison mitoyenne a régularisé sa véranda en 2017, ce qui signifie que mon dossier de régularisation pourrait être traité de deux façons :

Soit il serait accepté directement si je dépose une demande de régularisation par un architecte.
Soit je serais amené à réduire ma véranda pour qu'elle ne dépasse pas celle des voisins.
Dans le premier cas, 7 000 € suffirait pour remettre les choses en ordre. Cependant, dans le second cas, l'architecte estime que pour reconstruire la véranda, il faudrait compter entre 30 000 € et 40 000 €.

Chers amis, que me conseillez-vous de faire dans cette situation ? Devrais-je prendre le risque et accepter les 7 000 €, ou bien négocier une réduction de 30 000 € (correspondant au montant des travaux potentiels) ? Y a-t-il un risque que les vendeurs refusent dans les deux cas ? (Je devrais alors reprendre mes recherches, mais j'aime beaucoup cette maison car elle est en très bon état et ne nécessite pas de travaux.)

Merci de partager vos idées, suggestions et conseils, s'il vous plaît.

PIM · #2 01-08-2023 15:17:21

Et si vous formuliez une offre sous la condition suspensive de la régularisation de la dite veranda, à charge du vendeur (mais alors sans négocier le prix) ?

BXL3072 · #3 01-08-2023 15:44:33

On a signé le compromis avant d'avoir reçu les RU. Il avait une clause qui me permet d'annuler la vente en cas de problèmes urbanistiques.

PIM · #4 01-08-2023 16:02:03

BXL3072 a écrit :

On a signé le compromis avant d'avoir reçu les RU. Il avait une clause qui me permet d'annuler la vente en cas de problèmes urbanistiques.

Et ces RU mentionnent l'infraction-veranda ?

BXL3072 · #5 01-08-2023 16:19:13

3. En ce qui concerne les constats d’infraction :
Le bien n’a fait l’objet d’aucun constat d’infraction.
L’absence d’un constat d’infraction ne permet pas de présumer de l’absence d’infraction.
4. En ce qui concerne les suspicions d’infraction :
Le bien fait l’objet des suspicions d’infraction suivantes :
- Création d’un volume supplémentaire (véranda).
Il convient donc d’entamer les démarches nécessaires à la mise en conformité du bien, soit via une remise
en pristin état, soit via l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme au terme de laquelle il
conviendra de respecter la décision de l’autorité délivrante dans les délais et conditions exprimés.

Dernière modification par BXL3072 (01-08-2023 16:21:27)

PIM · #6 01-08-2023 17:06:57

Cela me paraît clair:
"4. En ce qui concerne les suspicions d’infraction :
Le bien fait l’objet des suspicions d’infraction suivantes :
- Création d’un volume supplémentaire (véranda).
Il convient donc d’entamer les démarches nécessaires à la mise en conformité du bien, soit via une remiseen pristin état, soit via l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme au terme de laquelle ilconviendra de respecter la décision de l’autorité délivrante dans les délais et conditions exprimés."

Vous pouvez donc
- soit renoncer à l'achat et en informer votre vendeur
- soit lui demander de procéder à la régularisation.

Quel est l'avis de votre (propre) notaire ?

BXL3072 · #7 02-08-2023 08:51:20

Bonjour,
Mon notaire serait de retour la semaine prochaine. Je vais demander son avis.
Je doute fort que les vendeurs (il s'agit d'une succession), feront eux-mêmes les démarches de régularisation.

rexou · #8 02-08-2023 13:18:42

PIM a écrit :

Cela me paraît clair:
"4. En ce qui concerne les suspicions d’infraction :
Le bien fait l’objet des suspicions d’infraction suivantes :
- Création d’un volume supplémentaire (véranda).
Il convient donc d’entamer les démarches nécessaires à la mise en conformité du bien, soit via une remiseen pristin état, soit via l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme au terme de laquelle ilconviendra de respecter la décision de l’autorité délivrante dans les délais et conditions exprimés."
Vous pouvez donc
- soit renoncer à l'achat et en informer votre vendeur
- soit lui demander de procéder à la régularisation.
Quel est l'avis de votre (propre) notaire ?

Vous pouvez aussi (et cela me semble la meilleure solution si vous aimez ce bien) négocier une remise qui soit supérieure à la somme qui vous est proposée, tout en restant acceptable pour le vendeur. 7 mille c'est peu...et 30 mille c'est sans doute trop pour que le vendeur accepte. Vous pouvez mentionner (si vous avez un document écrit c'est mieux) les estimations de votre architecte du prix de reconstruction à 30/40 pour proposer 18 et accepter 15 ou 14 par exemple ? Notez que démolition/reconstruction sont le risque le plus élevé et pas l'éventualité la plus probable ; cette somme ne serait en outre pas perdue parce que vous augmenterez alors la valeur de votre bien avec un résultat conforme à votre désir et à votre goût. Cela peut tout aussi bien passer sans aucune modification ou à faible coût. Le faible coût étant le plus probable.

Finalement, ces quelques billets resteront un détail si vous aimez et achetez cette maison.

BXL3072

BXL3072 · #9 04-08-2023 08:36:17

Bonjour,
Merci pour vos retours.
La véranda dépasse de 3 mètres celles des voisins. Il est plus que probable que la commune n'accepterait ps de régulariser dans l'état. Il faudrait très probablement démolir et reconstruire pour s'aligner aux voisins.
Je compte prendre vos conseils en compte et essayer de négocier une réduction de l'ordre de 15K-20K avec les vendeurs.
Je vous tiendrai au courant.

BXL3072 · #10 08-08-2023 14:49:38

Bonjour,

L'agent immobilier est revenu vers moi pour dire que les vendeurs refusent de faire eux-mêmes les démarches urbanistiques et qu'ils refusent aussi de diminuer le prix de 15/20K correspondant aux travaux. Le max qu'ils pourraient accepter est le montant de 6000 euros.

J'ai discuté avec mon notaire et j'ai finalement accepté les 6000 euros que l'agent proposait initialement.
Le hic est : que ce même agent me dit maintenant que les vendeurs réfléchissent encore ? et qu'il doit encore discuter avec eux pour réduire le prix de 6000 euros .
J'ai l'impression que cet agent joue avec mes pieds ? Ou que les vendeurs veulent annuler la vente et remettre le bien en ventre à nouveau en espérant avoir un meilleur prix ?
Qu'en pensez-vous mes ami(e)s ?

Chokotoff · #11 10-08-2023 23:21:13

Perso, si je pense que l'on joue avec mes pieds, je coupe l'herbe sous le pied et je me retire. On veut jouer au con ? Très bien, j'aime bien gagner.

Il y a des infractions urbanistiques, les vendeurs ne veulent pas s'en charger. Ils semblent vouloir vendre vite. Peut-être y a-t-il d'autres choses pour lesquelles ils veulent vendre (vite). Méfiance.
Le vendeur est pressé ? Moi, acheteur, cela m'arrange, je propose de l'acheter rapidement, mais ma vitesse a un prix.
Ils ne semblent pas être maître du jeu, et c'est l'agent qui pilote ? Ils ne l'ont pas vu et continuent de faire confiance aveuglément. Pas de bol pour eux, je ne suis plus amateur.

Dites, vous voulez vraiment cette maison ?

BXL3072 · #12 11-08-2023 08:12:10

Merci pour vos réactions.
Oui, j'aime bien la maison. Elle est localisée dans un quartier calme de Bruxelles et il n'y a pas de travaux à prévoir (très important pour moi. Je ne fais que ça depuis des années dans mes achats type investissement . Et cela m'a vraiment épuisé .).

SI c'était un achat type investissement, j'aurais déjà envoyé balader tout le monde (l'agent immo et les vendeurs). Mais là, c'est un peu différent.

Je ne sais si c'est l'agent qui joue, car ses propos sont incohérents et son discours change à chaque fois. Peut-être aussi les vendeurs ont trouvé un meilleur prix et essayent de casser la vente (je signale ici que le compromis a été signé ).

bada · #13 12-08-2023 19:16:29

Si le compromis a été signé, il n'y a plus de discussion à avoir, non ??

BXL3072 · #14 13-08-2023 10:41:44

il y a une infraction urbanistique. Normalement, les vendeurs sont censé faire un effort supplémentaire sur le prix pour me permettre de régulariser la situation. (ou le faire eux même)

Chokotoff · #15 13-08-2023 11:45:25

BXL3072 a écrit :

il y a une infraction urbanistique. Normalement, les vendeurs sont censé faire un effort supplémentaire sur le prix pour me permettre de régulariser la situation. (ou le faire eux même)

Non, ils ne sont pas censés faire un effort sur le prix.

Vous avez fait une offre avec une condition suspensive liée aux problèmes urbanistiques. Pouvez-vous recopier ici fidèlement ce passage ?
À supposer que votre clause écrite fonctionne dans votre cas, vous avez deux possibilités :
1. Vous faites valoir la condition suspensive et votre offre devient caduque ;
2. Vous ne faites pas valoir la condition suspensive, vous avez signé le compromis, compromis vaut vente (au prix accepté par tous) et vous vous débrouillez avec l'urbanisme par après. Puisque vous avez accepté le bien en connaissance de cause et que le vendeur a accepté votre prix, il y a accord sur le prix et la chose.

Vous pouvez bien entendu tenter de négocier de ne pas faire valoir la possibilité 1. moyennant une réduction de prix supplémentaire. Ce que vous tentez de faire mais qui semble ne pas aboutir.

Mettez-vous dans la peau du vendeur : j'ai un acquéreur potentiel qui m'a fait une offre que j'ai acceptée, et nous avons signé le compromis. Compromis vaut vente. Or, l'acquéreur sait qu'il y a maintenant une suspicion d'infraction urbanistique. Mais sa clause dit "Blablabla". Je pense que sa clause n'est pas valable dans ce cas. S'il se dégage de la vente, il perd 10 % de la somme. Ai-je d'autres amateurs ? Etc.

D'où : reproduisez fidèlement le texte de votre clause et, si possible, fidèlement la suspicion d'infraction que l'on vous a communiquée.

bada

PIM · #16 14-08-2023 08:27:30

BXL3072 a écrit :

Bonjour,
Mon notaire serait de retour la semaine prochaine. Je vais demander son avis.
Je doute fort que les vendeurs (il s'agit d'une succession), feront eux-mêmes les démarches de régularisation.

Et que dit-il, maintenant qu'il est reposé ?

BXL3072 · #17 23-08-2023 08:35:02

Chokotoff a écrit :

BXL3072 a écrit :
il y a une infraction urbanistique. Normalement, les vendeurs sont censé faire un effort supplémentaire sur le prix pour me permettre de régulariser la situation. (ou le faire eux même)
Non, ils ne sont pas censés faire un effort sur le prix.
Vous avez fait une offre avec une condition suspensive liée aux problèmes urbanistiques. Pouvez-vous recopier ici fidèlement ce passage ?
À supposer que votre clause écrite fonctionne dans votre cas, vous avez deux possibilités :
1. Vous faites valoir la condition suspensive et votre offre devient caduque ;
2. Vous ne faites pas valoir la condition suspensive, vous avez signé le compromis, compromis vaut vente (au prix accepté par tous) et vous vous débrouillez avec l'urbanisme par après. Puisque vous avez accepté le bien en connaissance de cause et que le vendeur a accepté votre prix, il y a accord sur le prix et la chose.
Vous pouvez bien entendu tenter de négocier de ne pas faire valoir la possibilité 1. moyennant une réduction de prix supplémentaire. Ce que vous tentez de faire mais qui semble ne pas aboutir.
Mettez-vous dans la peau du vendeur : j'ai un acquéreur potentiel qui m'a fait une offre que j'ai acceptée, et nous avons signé le compromis. Compromis vaut vente. Or, l'acquéreur sait qu'il y a maintenant une suspicion d'infraction urbanistique. Mais sa clause dit "Blablabla". Je pense que sa clause n'est pas valable dans ce cas. S'il se dégage de la vente, il perd 10 % de la somme. Ai-je d'autres amateurs ? Etc.
D'où : reproduisez fidèlement le texte de votre clause et, si possible, fidèlement la suspicion d'infraction que l'on vous a communiquée.

Bonjour,
Je me suis mal exprimé.
L'agent immoblier m'avait contacter à l'époque pour me signaler qu'il y a une 'suspision d'infraction urbanistique'. Il m'avait proposé une ristourne de 7000 euros qui 'selon lui' correspondent à la somme nécessaire pour régulariser la situation urbanistique (frais d'architecte inclus).

Quand j'ai finalement accepté son offre , il me dit que les vendeurs veulent encore réfléchir ??? Et que soit disant négocié au départ étatit bas et qu'ils ne sont plus d'accord pour déduire les 7000 euros ? Que soit disant , les vendeurs peuvent toujours remettre le bien en vente et avoir un meilleur prix ?
Est ce un moyen de pression ? Est ce qu'ils ont vraiment reçu une meilleur offre ?
J'en sais rien. Mais l'agent immo ne m'inspire plus confiance.

BXL3072 · #18 23-08-2023 08:39:13

PIM a écrit :

BXL3072 a écrit :
Bonjour,
Mon notaire serait de retour la semaine prochaine. Je vais demander son avis.
Je doute fort que les vendeurs (il s'agit d'une succession), feront eux-mêmes les démarches de régularisation.
Et que dit-il, maintenant qu'il est reposé ?

Bonjour PIM,
Le notaire dit que je peux négocier bien évidemment avec les vendeurs pour déduire les frais de régularisation , sinon , je peux toujours annuler la vente.
J'avoue que Madame me met la pression pour cet achat, donc j'aimerais bien finaliser la vente.
(En temps normal, et si c'était un achat pour investissement, j'aurais réagi autrement. )

PIM · #19 23-08-2023 09:03:53

J'avoue que Madame me met la pression pour cet achat, donc j'aimerais bien finaliser la vente.

Votre Madame ?
La paix des ménages n'a pas de prix...

BXL3072, Chokotoff

BXL3072 · #20 23-08-2023 09:34:43

PIM a écrit :

J'avoue que Madame me met la pression pour cet achat, donc j'aimerais bien finaliser la vente.
Votre Madame ?
La paix des ménages n'a pas de prix...

big_smile
Salut PIM,
Que me conseillez-vous ? Comment puis je négocier avec l'agent et les vendeurs dans ce cas bien précis ?

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