Flandre (et ensuite: Wallonie) : facteurs de correction

PIM · #1 29-08-2023 16:15:59

Le 1er octobre 2023, les restrictions sur l'indexation des loyers pour les logements les moins économes en énergie expireront en Flandre. Dès lors, l'indexation du loyer avec le label EPC E ou F (ou sans EPC) est à nouveau autorisée. Avec le label D, la limitation à 50 % n'est plus applicable. Cependant, vous devrez désormais prendre en compte des facteurs de correction. Celles-ci empêchent que l'augmentation de loyer « perdue » soit rattrapée au cours de l'année écoulée. Que faut-il savoir sur ces facteurs de correction ? Quels points d’attention généraux devez-vous prendre en compte ?

Champ d'application

Depuis le 1er octobre 2022, des règles particulières s'appliquent à l'indexation des loyers :

S'il existe un CPE pour la maison de classe énergétique A+, A, B ou C, rien ne change : l'indexation peut se faire de la manière habituelle.
S'il existe un CPE pour l'habitation de classe énergétique D : l'indexation est limitée à 50%
S'il existe un CPE pour la maison de classe énergétique E ou F : interdiction d'indexation
S'il n'y a pas de CPE pour la maison : interdiction d'indexation

Ces règles particulières expireront le 1er octobre 2023. Elles seront désormais remplacées par des facteurs de correction :

Un facteur de correction spécifique pour les logements avec label EPC D
Un facteur de correction spécifique pour les logements avec label EPC E ou F ou s'il n'y a pas de EPC
Pour les habitations bénéficiant d'un label EPC A+, A, B ou C : pas de facteur de correction. L'indexation peut être effectuée de la manière habituelle.

Les restrictions d'indexation jusqu'au 01/10/2023 et les facteurs de correction s'appliquent uniquement aux contrats de location résidentielle ayant débuté avant le 1er octobre 2022. Donc : si le contrat de location a débuté en décembre 2022, vous n'êtes pas obligé de prendre en compte tout cela. Dans ce cas, vous n'êtes pas obligé d'appliquer des facteurs de correction. Les règles s’appliquent également uniquement à la location résidentielle et non à la location étudiante. Que le contrat de location relève de la loi sur le loyer (conclu avant le 01/01/2019) ou du décret flamand sur le loyer (conclu le 01/01/2019) n'a pas d'importance.

Dans un avenir proche, cela signifie que nous disposons de deux systèmes en termes d’indexation des loyers :

Contrats de location résidentiels ayant débuté à partir du 01/10/2022 + Contrats de location étudiants + Logements labellisés EPC A+, A, B ou C = pas de facteurs de correction
Logements avec label EPC D, E, F ou sans EPC ayant débuté avant le 01/10/2022 = facteurs de correction

Indexation provisoire

A partir du 01/10/2023, l'interdiction d'indexation (E/F/no EPC) et la limitation à 50% (D) ne s'appliqueront plus. En principe, cela vous permettrait d'indexer entre-temps. Mais l'art. 34 Décret flamand sur la location de logements et art. 1728bis BW stipule que vous ne pouvez indexer qu'une seule fois par année de location. La question est de savoir si cette disposition s’applique ici…

La réponse à cette question est moins pertinente avec le label E, F ou sans EPC. Après tout, l’indexation était interdite jusqu’au 10/01/2023. Une indexation intermédiaire est la première indexation et est logiquement autorisée.

Le label D est peut-être déjà indexé à 50 %. L'ajustement intérimaire pourrait être considéré comme une seconde indexation. Nous écrivons « peut » parce que les interprétations juridiques diffèrent. Cependant, au vu du texte clair de la loi, il nous semble nécessaire d'avertir, par prudence, que la limitation à une indexation par année de location peut jouer un rôle. Quiconque modifie le loyer une deuxième fois entre-temps court un risque.

Heureusement, en pratique, il s’agit d’une discussion purement théorique pour la plupart des contrats. Les facteurs de correction garantissent que l’indexation intermédiaire est inutile. Après tout, le résultat après demande est égal au loyer existant. Nous illustrons cela plus en détail dans les exemples de calcul.

Effet rétroactif d'une demande d'indexation

Le droit du bail prévoit qu'une demande d'indexation peut avoir un effet rétroactif allant jusqu'à trois mois. Mais même avec cette règle, vous devez tenir compte des restrictions. L’effet rétroactif ne peut excéder la date du 01/10/2023. En effet, à cette époque, l'interdiction d'indexation (E/F/pas d'EPC) et la réduction de moitié (D) étaient toujours en vigueur. Vous ne pourrez donc jamais remonter plus loin dans le temps que le 10/01/2023.

L'avenir

Il faudra tenir compte des facteurs de correction pendant un certain temps encore. Après tout, ils ne disparaissent que si un EPC suffisamment bon est soumis. Vous devez également continuer à les appliquer pour l'indexation en 2024, 2025, 2026 et au-delà. Seul un bon EPC peut changer cela.

Toutefois, l'effet rétroactif de la demande d'indexation ne s'applique pas non plus dans ce cas. Par exemple : si le propriétaire reçoit un CPE de label C en février 2024, alors qu'il ne disposait auparavant d'aucun CPE, un montant indexé sans facteur de correction ne pourra pas être demandé pour janvier, décembre et novembre. Au cours de ces mois, vous devez appliquer le facteur de correction. La raison : le propriétaire n'avait pas encore de CPE et ne remplissait donc pas les conditions pour supprimer le facteur de correction.

Au fil du temps, le nombre de contrats entrés en vigueur avant le 10/01/2022 diminuera. A très long terme, le système est donc en voie de disparition.

source: CIB Vlaanderen

GT

Chokotoff · #2 31-08-2023 08:47:46

Et pour RW :

https://www.lecho.be/economie-politique … 89498.html

PIM

GT · #3 31-08-2023 09:09:20

L'ECHO annonce "La Wallonie lève l’interdiction d’indexer les loyers des logements les plus énergivores" mais aussi " cette levée d’interdiction ne signifie pas que les propriétaires pourront rattraper l’indexation perdue l’an dernier en procédant à une "double indexation". En Wallonie, un mode de calcul particulier pour l’indexation du loyer des logements avec un PEB D, E, F ou G a été prévu".

Yen a qui vont s'arracher les cheveux !

"La Région bruxelloise, quant à elle, n’exclut pas de prolonger le gel d’indexation" annonce également l'ECHO.

PIM, Girkou

Chokotoff · #4 31-08-2023 10:16:20

GT a écrit :

L'ECHO annonce "La Wallonie lève l’interdiction d’indexer les loyers des logements les plus énergivores" mais aussi " cette levée d’interdiction ne signifie pas que les propriétaires pourront rattraper l’indexation perdue l’an dernier en procédant à une "double indexation". En Wallonie, un mode de calcul particulier pour l’indexation du loyer des logements avec un PEB D, E, F ou G a été prévu".
Yen a qui vont s'arracher les cheveux !

Disons que pour l'automatisation, c'est loin d'être évident avec des connaissances de base en Excel ou Access. Jusqu'à présent, j'avais postposé l'automatisation.
Ici, on pourrait imaginer calculer en trois fois depuis le loyer de base : calcul du dernier loyer avant la mesure + calcul du loyer pendant la mesure + calcul du loyer après la mesure en tenant compte du loyer pendant la mesure comme nouvelle référence. On oublie le calcul immédiat classique loyer de base x indice départ / indice du jour.

Je me suis même imaginé générer des indices corrigés en fonction d'un critère (ici le PEB) roll cry

Girkou

GT · #5 31-08-2023 10:43:29

GT a écrit :

L'ECHO annonce "La Wallonie lève l’interdiction d’indexer les loyers des logements les plus énergivores" mais aussi " cette levée d’interdiction ne signifie pas que les propriétaires pourront rattraper l’indexation perdue l’an dernier en procédant à une "double indexation". En Wallonie, un mode de calcul particulier pour l’indexation du loyer des logements avec un PEB D, E, F ou G a été prévu".
Yen a qui vont s'arracher les cheveux !
"La Région bruxelloise, quant à elle, n’exclut pas de prolonger le gel d’indexation" annonce également l'ECHO.

Quesaco ?
Décret du 19 octobre 2022 modifiant l’article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et limitant l’indexation des loyers en fonction du certificat de performance énergétique des bâtiments

Art. 2,
§1er . Par dérogation à l'article 26, §1er, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, à partir du 1er novembre 2023, si le bien loué dispose d'un certificat PEB de classe énergétique D, E, F ou G au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments, le loyer de base est le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 en application de l'article 26, §§1er bis à 1er quater, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et l’indice de base est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire intervenu entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023

Chokotoff · #6 31-08-2023 11:50:08

En pratique, c'est ce que j'imaginais.

Loyer de base à la conclusion du bail au mois MM de l'année AAAA : L1.
Loyer indexé n fois jusqu'au 31 octobre 2022, pour aboutir au 31 octobre 2022 à : L2.
Calcul de l'indexation entre le 01 novembre 2022 et le 31 octobre 2023 en prenant les indices de 2022 et de 2023 au lieu de ceux de mois MM-1_ AAAA et de 2023, respectivement, comme d'habitude + multiplication de cette indexation par le pourcentage autorisé en fonction du PEB. Alors, multiplication du loyer L2 par le facteur que l'on vient de calculer pour aboutir à L3.
À partir de 2023, application de la formule habituelle, sauf que loyer de référence est L3 et l'indice de départ devient celui de MM-1_2022/23 (22 si novembre ou décembre, 23 sinon).

PIM · #7 31-08-2023 13:34:36

Chokotoff a écrit :

En pratique, c'est ce que j'imaginais.
Loyer de base à la conclusion du bail au mois MM de l'année AAAA : L1.
Loyer indexé n fois jusqu'au 31 octobre 2022, pour aboutir au 31 octobre 2022 à : L2.
Calcul de l'indexation entre le 01 novembre 2022 et le 31 octobre 2023 en prenant les indices de 2022 et de 2023 au lieu de ceux de mois MM-1_ AAAA et de 2023, respectivement, comme d'habitude + multiplication de cette indexation par le pourcentage autorisé en fonction du PEB. Alors, multiplication du loyer L2 par le facteur que l'on vient de calculer pour aboutir à L3.
À partir de 2023, application de la formule habituelle, sauf que loyer de référence est L3 et l'indice de départ devient celui de MM-1_2022/23 (22 si novembre ou décembre, 23 sinon).

battez-l-emoticone-en-voyant-des-etoiles-au-dessus-de-sa-tete-2bwxbxc.jpg

grmff

Chokotoff · #8 31-08-2023 14:02:29

C'est lui qu'a commencé M'sieur !

PIM · #9 31-08-2023 14:41:24

L'info vue par Gilles Tijtgat:

LEVEE DU GEL DE L’INDEXATION DES LOYERS EN REGION WALLONNE… c’est (presque) la fin ?
À dater de ce 01er novembre 2023, les propriétaires bailleurs wallons pourront à nouveau indexer leurs loyers, quel que soit le score énergétique de leur bien. Le gouvernement bruxellois, qui n’exclut pas de prolonger le gel d’indexation, doit encore se réunir courant septembre pour trancher la question.
Le Syndicat des locataires espère, quant à lui, que la Région bruxelloise maintiendra la mesure et veut convaincre les gouvernements wallon et flamand de faire marche arrière….
Dans cette attente, la levée d’interdiction ne signifie pas que les propriétaires pourront rattraper l’indexation perdue l’an dernier en procédant à une "double indexation".
En Wallonie, un mode de calcul particulier pour l’indexation du loyer des logements avec un PEB D, E, F ou G a été prévu.
L’indexation du loyer à la date anniversaire du bail à partir du 1er novembre 2023 se calcule de la manière suivante :

- Le loyer de base est le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.
- L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenant entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

Il s’agit d’un plafond qui ne peut être dépassé par une clause du contrat de bail.
Exemple d’indexation possible pour un bien pourvu d’un label énergétique D, E, F ou G.
Situation :
Bail du 01.09.2020
Loyer 500 €
PEB : G
Au 01.09.2021 : indexation possible : (500*IS août 2021 soit 112,74)/IS septembre 2020 soit 110.20) = 511,62 €
Au 01.09.2022 : indexation possible : (500*IS août 2022 soit 123,68)/IS septembre 2020 soit 110,20) = 561,16 €
Au 01.09.2023 : indexation gelée (le gel court jusqu’au 31.10.2023), donc le loyer = 561,16 €
Au 01.09.2024 : indexation suivant mode particulier =
Le loyer de base est le loyer adapté entre le 01.011.2022 et le 31.10.2023 soit 561,16 €
IS (indice santé) nouveau = IS du mois d’août 2024
IS de base = L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenant entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, soit celui d’août 2022 dans notre cas…
La formule sera donc pour 2024 : (561,16 x IS Août 2024)/IS départ 123,68…
À vos calculatrices

GT, didier21, baloo

didier21 · #10 31-08-2023 19:43:40

Celui qui va réussir à pondre la formule dans un tableau Excel adaptable, il mérite une médaille

je vais essayer de comprendre

L’indexation du loyer à la date anniversaire du bail à partir du 1er novembre 2023 se calcule de la manière suivante :

- Le loyer de base est le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.
- L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenant entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

Il s’agit d’un plafond qui ne peut être dépassé par une clause du contrat de bail.
Exemple d’indexation possible pour un bien pourvu d’un label énergétique D, E, F ou G.
Situation :
Bail du 01.09.2020 ///// 01/12/2016
Loyer 500 € ///// 500 €
PEB : G ///// G
Au 01.09.2021 : indexation possible : (500*IS août 2021 soit 112,74)/IS septembre 2020 soit 110.20) = 511,62 € //// au 01/12/2021 (500*115,20)/103,97 = 554,00
Au 01.09.2022 : indexation possible : (500*IS août 2022 soit 123,68)/IS septembre 2020 soit 110,20) = 561,16 € //// Au 01/12/2022 ??? (ou avant la loi si pas d'indexation en 2021 ? 01/10/2022 ?)
Au 01.09.2023 : indexation gelée (le gel court jusqu’au 31.10.2023), donc le loyer = 561,16 € //// Au 01/12/2023 ???
Au 01.09.2024 : indexation suivant mode particulier =
Le loyer de base est le loyer adapté entre le 01.011.2022 et le 31.10.2023 soit 561,16 €
IS (indice santé) nouveau = IS du mois d’août 2024
IS de base = L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenant entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, soit celui d’août 2022 dans notre cas…
La formule sera donc pour 2024 : (561,16 x IS A

Voila jusqu'ou j'ai été (en gras)
Bonne fin de soirée

Dernière modification par didier21 (31-08-2023 19:59:47)

bada · #11 01-09-2023 10:06:00

Et celui qui n'a pas de PEB ? C'est le calcul du PEB G ?

GT · #12 01-09-2023 10:31:32

bada a écrit :

Et celui qui n'a pas de PEB ? C'est le calcul du PEB G ?

Quelles sont les données concrètes ?

Et tout d'abord Région wallonne ou flamande ?

Dernière modification par GT (01-09-2023 10:31:49)

GT · #13 01-09-2023 11:50:47

bada a écrit :

Et celui qui n'a pas de PEB ? C'est le calcul du PEB G ?

Région flamande
SI LE BIEN LOUÉ N'A PAS DE CERTIFICAT DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

3 OCTOBRE 2022. - Décret portant limitation de l'indexation des loyers afin d'atténuer les conséquences de la crise énergétique (MB 4/10/2022)

art.4
§ 2. Si le bien loué n'a pas de certificat de performance énergétique tel que visé à l'article 1.1.3, 43°, du Décret sur l'Energie du 8 mai 2009, ou s'il a un certificat de performance énergétique portant le label E ou F tel que visé à l'arrêté ministériel, visé au paragraphe 1er, alinéa 1er, le loyer obtenu en application de l'article 1728bis de l'ancien Code civil ou de l'article 34, § 2, du décret flamand sur la location d'habitations du 9 novembre 2018, est multiplié par un facteur de correction à partir du 1er octobre 2023.
Si le contrat de location est venu à échéance entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2022, le facteur de correction est égal à l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022, divisé par l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2023.
Si le contrat de location vient à échéance entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction est égal à l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2021, divisé par l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022.
( note : la législation wallonne n'utilise pas l'expression "facteur de correction")

PIM · #14 01-09-2023 12:07:43

GT a écrit :

( note : la législation wallonne n'utilise pas l'expression "facteur de correction")

Effectivement, mais ce sujet a été initié (comme toujours ?) par la région flamande à laquelle s'est incrustée (dans ce fil de discussion) la région wallonne... et donc c'est un peu mélangé.

Quelqu'un s'est-il "amusé" à comparer les facteurs de correction entre la région flamande et la wallonne (en attendant que la bruxelloise s'y mette aussi) ? Différences ?

GT

bada · #15 01-09-2023 12:51:42

Région wallonne. Le bail a débuté en février 2022. Pas de PEB. Pas été indexé

PIM · #16 01-09-2023 15:27:26

bada a écrit :

Région wallonne. Le bail a débuté en février 2022. Pas de PEB. Pas été indexé

Normalement, vous ne pouviez pas louer, ni proposer à la location, sans certificat PEB...

bada · #17 01-09-2023 15:35:24

PIM a écrit :

bada a écrit :
Région wallonne. Le bail a débuté en février 2022. Pas de PEB. Pas été indexé
Normalement, vous ne pouviez pas louer, ni proposer à la location, sans certificat PEB...

mad
Bon soit. C'est pas mon bien et donc passage par le PEB
Mais il y a plein d'immobilier sans PEB

baloo · #18 01-09-2023 16:43:22

bada a écrit :

Et celui qui n'a pas de PEB ? C'est le calcul du PEB G ?

PIM a écrit :

bada a écrit :
Région wallonne. Le bail a débuté en février 2022. Pas de PEB. Pas été indexé
Normalement, vous ne pouviez pas louer, ni proposer à la location, sans certificat PEB...

Et pour les baux plus anciens ? en RW - antérieurs à l'obligation de PEB pour permettre la location ?

Chokotoff

PIM · #19 05-09-2023 16:05:54

Le site pour la Flandre a été mis à jour:
https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en- … iefactoren

GT

baloo · #20 05-09-2023 16:58:35

baloo a écrit :

bada a écrit :
Et celui qui n'a pas de PEB ? C'est le calcul du PEB G ?
PIM a écrit :
bada a écrit :
Région wallonne. Le bail a débuté en février 2022. Pas de PEB. Pas été indexé
Normalement, vous ne pouviez pas louer, ni proposer à la location, sans certificat PEB...
Et pour les baux plus anciens ? en RW - antérieurs à l'obligation de PEB pour permettre la location ?

Je me permets de repousser (edit pim: "faire remonter") mon post.
J'ai bien l'impression que je ne suis pas le seul dans le cas.

D'avance merci.

Dernière modification par PIM (05-09-2023 17:23:38)

Flandre (et ensuite: Wallonie) : facteurs de correction

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