article de règlement intérieur dans une copropriété: applicable ou non?

Arnaud67 · #1 12-09-2023 07:52:16

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement que je loue dans lequel un article du règlement d'intérieur dit:

art. 9 - Ascenseur
Le transport d'objets pouvant occasionner des dégâts est soumis aux conditions suivantes:
 autorisation du syndic,
 utilisation de la bâche de protection prévue à cet effet,
 établissement par le syndic d'un état des lieux préalable de l'ascenseur.
Toute dégradation est à charge de l'occupant à l'origine des dommages..
Tout dysfonctionnement de l'ascenseur doit être signalé immédiatement au syndic.
Conformément à la décision d’assemblée générale du 02 mars 2022 (point 12), tout déménagement via
l’ascenseur entraînera le paiement d’une indemnité de 150€ sur le compte de la copropriété.

Mon locataire sortant aurait utilisé l’ascenseur pour transporter certains objets (sans apporter de dégradations) et le syndic veut me facturer ces 150€ sur base que "quelqu'un l'a vu", et j'ai bien peur de ne jamais récupérer cet argent auprès du locataire même si il a signé le ROI.

Est-ce qu'un tel article dans un ROI avec des indemnités forfaitaires sans préjudice vous semble "légal"?
Je m’interroge aussi sur la définition plus que vague "d'objets pouvant occasionner des dégâts" et de "déménagement"...

Merci pour votre avis éclairé...
Arnaud

libra · #2 12-09-2023 11:58:09

Arnaud67 a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement que je loue dans lequel un article du règlement d'intérieur dit:
art. 9 - Ascenseur
Le transport d'objets pouvant occasionner des dégâts est soumis aux conditions suivantes:
 autorisation du syndic,
 utilisation de la bâche de protection prévue à cet effet,
 établissement par le syndic d'un état des lieux préalable de l'ascenseur.
Toute dégradation est à charge de l'occupant à l'origine des dommages..
Tout dysfonctionnement de l'ascenseur doit être signalé immédiatement au syndic.
Conformément à la décision d’assemblée générale du 02 mars 2022 (point 12), tout déménagement via
l’ascenseur entraînera le paiement d’une indemnité de 150€ sur le compte de la copropriété.
Mon locataire sortant aurait utilisé l’ascenseur pour transporter certains objets (sans apporter de dégradations) et le syndic veut me facturer ces 150€ sur base que "quelqu'un l'a vu", et j'ai bien peur de ne jamais récupérer cet argent auprès du locataire même si il a signé le ROI.
Est-ce qu'un tel article dans un ROI avec des indemnités forfaitaires sans préjudice vous semble "légal"?
Je m’interroge aussi sur la définition plus que vague "d'objets pouvant occasionner des dégâts" et de "déménagement"...
Merci pour votre avis éclairé...
Arnaud

N'aurait-il pas mieux valu aller au groupe de discussion 'Copropriétés forcées'?

Je ne crois pas qu'on puisse faire des remarques pertinentes quant au règlement d'ordre intérieur.

Par contre la facturation sur des bases floues me semble discutable. On est tenu de prouver ce qu'on affirme.

PIM · #3 12-09-2023 12:01:33

libra a écrit :

N'aurait-il pas mieux valu aller au groupe de discussion 'Copropriétés forcées'?

Fait

AdemJS · #4 12-09-2023 14:10:54

Bonjour,

Personnellement, c'est la facturation sur base d'un témoignage "approximatif" qui me laisse perplexe. Sauf erreur de ma part, une telle sanction financière implique le respect d'une procédure bien définie, faisant de préférence appel à un huissier de justice.

Dans le contexte décrit, l'application d'une telle procédure me semble disproportionnée.

PIM · #5 12-09-2023 14:42:16

Avez-vous marqué votre désaccord au syndic ?

petitluc · #6 12-09-2023 15:13:56

sur le principe il est parfaitement légal qu 'existe des clauses pénales en copropriété pour les "fautifs" de certaines infractions .
le ROI ou Règlement de copropriété doit contenir le détails et les modalités des pénalités.
Cela doit donc être connu des CP ou résidents au préalable .(ce qui semble être votre cas )
le critère essentiel est celui de la proportionnalité de la pénalité.
Il est cependant évident que c'est le "fautif " qui doit être pénalisé.
A mon sens c'est vers lui que le syndic doit se retourner .
L intervention d'un huissier de justice ne me semble pas nécessaire dans l'état actuel de la procédure .

rexou · #7 12-09-2023 18:12:43

Arnaud67 a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement que je loue dans lequel un article du règlement d'intérieur dit:
art. 9 - Ascenseur
Le transport d'objets pouvant occasionner des dégâts est soumis aux conditions suivantes:
 autorisation du syndic,
 utilisation de la bâche de protection prévue à cet effet,
 établissement par le syndic d'un état des lieux préalable de l'ascenseur.
Toute dégradation est à charge de l'occupant à l'origine des dommages..
Tout dysfonctionnement de l'ascenseur doit être signalé immédiatement au syndic.
Conformément à la décision d’assemblée générale du 02 mars 2022 (point 12), tout déménagement via
l’ascenseur entraînera le paiement d’une indemnité de 150€ sur le compte de la copropriété.
Mon locataire sortant aurait utilisé l’ascenseur pour transporter certains objets (sans apporter de dégradations) et le syndic veut me facturer ces 150€ sur base que "quelqu'un l'a vu", et j'ai bien peur de ne jamais récupérer cet argent auprès du locataire même si il a signé le ROI.
Est-ce qu'un tel article dans un ROI avec des indemnités forfaitaires sans préjudice vous semble "légal"?
Je m’interroge aussi sur la définition plus que vague "d'objets pouvant occasionner des dégâts" et de "déménagement"...
Merci pour votre avis éclairé...
Arnaud

Tout "déménagement par l'ascenseur". Quelqu'un a-t-il vu un lift ? Ou votre locataire a-t-il une facture de lift ? Ça éliminerait le déménagement par ascenseur.

Selon moi, pas de dégât et aucun motif de facturer une quelconque pénalité.

"Quelqu'un l'a vu" n'est pas un argument et vous pouvez simplement contester cette facturation injustifiée. Qui a vu quoi ? Votre ROI me semble mal torché et peu réaliste. Citer vaguement "des objets 'pouvant' occasionner des dégâts" et la procédure qui s'ensuit ouvrent la porte à toutes les interprétations possibles.

Par exemple Monsieur Tartempion achète une nouvelle machine à laver. Il demanderait préalablement l'autorisation au syndic qui se déplacerait -faut aussi coordonner tout ça hein!- pour faire l'état des lieux préalable de l'ascenseur. Pour rester cohérent, il devrait aussi faire le constat après le transport. Si pas de demande préalable Madame Lecorbeau avise le syndic de ce qu'elle a "vu" et Tartempion se voit facturer 150 euros ?

Trois jours plus tard, on évacue la vieille machine devil

Il est légal de demander une indemnité pour usage de l'ascenseur lors d'un déménagement/aménagement. Mais plus réduite et justifiée par un usage intensif lié au déménagement. Par exemple 50€. Mais si peu efficace et si peu pratique. Le syndic n'est pas avisé automatiquement de tout mouvement des habitants dans un immeuble. De plus, il ne peut facturer que le bailleur, à charge pour ce dernier de répercuter sur son locataire. Lequel aura (au moins une fois sur deux) quitté les lieux sans plus avoir de relation contractuelle avec son bailleur. Bref, beaucoup de discussions (y compris "Machin a déménagé aussi il y a 6 mois et n'a rien payé!), des conflits potentiels et finalement très peu d'intérêt. Cette mesure est un "flop" total. Ici il est question d'un montant plus élevé et qui est limité à un "déménagement par l'ascenseur". Le montant n'est pas justifié et le "délit" n'est établi que sur base d'un témoignage anonyme et imprécis. Donc, oui c'est légal, mais c'est aussi excessif.

Le coup de l'autorisation du syndic et de son état des lieux préalable c'est vraiment pour se faire rire ! Par contre, oui pour l'utilisation de la bâche et la responsabilité de dégâts éventuels.

rexou · #8 12-09-2023 18:22:19

petitluc a écrit :

sur le principe il est parfaitement légal qu 'existe des clauses pénales en copropriété pour les "fautifs" de certaines infractions .
le ROI ou Règlement de copropriété doit contenir le détails et les modalités des pénalités.
Cela doit donc être connu des CP ou résidents au préalable .(ce qui semble être votre cas )
le critère essentiel est celui de la proportionnalité de la pénalité.
Il est cependant évident que c'est le "fautif " qui doit être pénalisé.
A mon sens c'est vers lui que le syndic doit se retourner .
L intervention d'un huissier de justice ne me semble pas nécessaire dans l'état actuel de la procédure .

Le syndic ne peut en aucun cas adresser une pénalité au locataire. Il facture le bailleur, qui répercute... s'il le peut.

La proportionnalité ne me semble pas du tout adaptée. Il ne s'agit par ailleurs pas d'une faute, mais d'un usage plus intensif de l'ascenseur lors d'un événement particulier. La preuve n'est pas établie sur base de ce qui est écrit ici.

Un huissier ? J'imagine que certains tordus seraient en effet capables d'y faire appel pour des stupidités de ce genre.

Perso, je contesterais l'imputation de cette pénalité. Je demanderais au locataire une facture ou un document établissant qu'il a fait appel à un lift. A défaut, je récolterais le témoignage d'un ou deux voisins attestant la présence d'un lift le jour du déménagement... Et je ferais mettre à l'ODJ de la prochaine AG une modification des termes de ce ROI si mal torché.

Chokotoff · #9 14-09-2023 10:51:03

Il est d'usage dans bon nombre de copropriétés de mettre des "frais de mouvement" (aujourd'hui, l'usage général fait état d'une moyenne de 50 euros par mouvement). Et les discussions commencent, à commencer par la définition du mouvement. Souvent on s'entend sur "emménagement" et "déménagement" uniquement, parfois on inclut "dès qu'il y a usage du lift", etc.
En pratique, le propriétaire voit dans son décompte les 50 balles à l'entrée et les 50 balles à la sortie. Autant l'entrée est aisément récupérable, autant la sortie, il vaut mieux la prévoir à l'entrée. Raison pour laquelle je réclame toujours l'entrée et la sortie lors de l'entrée pour éviter les emmerdes à la sortie (z'avez suivi ? tongue ).

La question qui vient : à quoi servent ces 50 balles ? La réponse immédiate du syndic c'est "à couvrir les éventuels dégâts occasionnés lors du mouvement". Bref, z'aurez compris, les 50 balles filent dans la caisse de la copro sans autre forme de procès et permettront de réduire un chouilla les frais de peinture lors de la remise en peinture des communs dans douze ans.

Quant au recours du "on vous a vu", bon ben bon courage. Vous aurez beau demander à voir le PV de l'agent de quartier ou du huissier de justice, on vous répondra que l'on ne va pas appeler un huissier pour cela (surtout que cela coût cher un huissier) et que l'agent de quartier ne se déplace pas pour cela et que "de toute façon on vous a vu". Vous ne payerez pas. Puis l'étape suivante sera une mise à l'ordre du jour de la prochaine AG où à charge on demandera aux copropriétaires s'ils sont d'accord de mettre lesdits frais à votre charge ou à la charge de la copropriété. Bref, poser la question, c'est y répondre et vous aurez un vote à n-1 voix contre vous et une voix pour vous (la vôtre). Après, il vous reste le juge de paix pour invalider la décision.
Une fois encore, tout est une question de montant et de principe. Et la bonne option selon moi est de courber l'échine sur le coup mais de ne pas en rester là en mettant le point à l'ordre du jour pour clarifier le ROI par exemple.

Arnaud67 · #10 14-09-2023 13:32:57

Merci pour vos avis.
J'ai un peu éclairci l'affaire. En fait le nouveau locataire a racheté tous les meubles à l'ancien locataire. Ils n'ont donc transporté que des cartons et des objets style table de nuit. De plus ils ont utilisé les bâches de protection (qui sont fournies par le président du conseil de la copropriété (!)). Donc l'usage d'un lift n'était pas nécessaire. L'affaire vient d'une autre résidente qui a remonté les faits et demandé l'application de l'article lorsque le nouveau locataire a transporté sa machine à laver du rez de chaussée vers la cave pour stockage vu que l'appartement en est déjà équipé (et elle a pris des photos). Du coup vraiment je ne vois pas bien sur quelle base appliquer cette indemnité. Uniquement sur base d'e l'usage pour "déménagement"? Alors qu'il n'y avait que des cartons? Çà me parait scabreux.

J'ai formellement contesté l'indemnité:
.
Mon locataire mis en cause m'a informé qu'il était pleinement conscient de l'existence de cet article du règlement intérieur car il l'a signé au moment de la conclusion du bail.
Pour votre information, la locataire entrante a racheté tous les meubles du locataire sortant, de sorte qu'aucune pièce volumineuse n'a dû être transportée à l'exception de la machine à laver, qui a été déplacée du rez-de-chaussée à la cave. Je ne vois pas très bien en quoi un lift aurait aidé pour cette problématique. De plus, un transport via l'escalier aurait pu endommager les murs en raison de la configuration des lieux. Mon locataire a donc utilisé la méthode qu'il a jugée la plus appropriée pour préserver les espaces communs et j'approuve personnellement ce choix.

Il soutient fermement que les objets qu'il transportait lors de l'incident en question ne présentaient pas, selon son évaluation, un potentiel de causer des dégâts à l'ascenseur ou aux parties communes de la copropriété. De plus, il a utilisé la bâche de protection prévue par l'article. Il est également important de noter qu'aucun dommage n'a été causé.

La clause susmentionnée, qui définit de manière subjective les objets soumis à restriction, crée une certaine ambiguïté dans son application. Dans un souci de clarté, de prévisibilité et d'équité, je vous invite à démontrer que les termes de cet article sont effectivement clairs et non ambigus et qu'ils ont été enfreints dans la présente situation.

Si vous n'êtes pas en mesure de démontrer la clarté des termes de cet article et leur violation dans cette situation, je me verrai dans l'obligation de contester le paiement de l'indemnité de 150€, car il n'y aurait alors aucune base pour son imposition.

Je vous remercie de prendre en compte cette contestation et de fournir des explications si nécessaire.
Il semble que, initialement, vous ne deviez pas avoir en votre possession tous les éléments du dossier, c'est pourquoi je vous demande de réexaminer votre position.
Je suis prêt à discuter de cette question de manière constructive si nécessaire.

Et j'ai aussi demander de mettre ce point à la prochaine AG pour éviter les délires en tout genre. Car sinon dès que je vois quelqu'un avec autre chose qu'un sac de course je pourrais estimer que c'est un objet qui peut occasionner des dégâts et hop amende. Ou qq transporte la machine a coudre de grand mamy qui est décédée, il s'agit d'un "déménagement"? Hop amende. Ou pire: je loue meublé et la personne transport sa valise avec ses vêtements, hop amende?
Je découvre les joies des copropriétés big_smile

Dernière modification par Arnaud67 (14-09-2023 13:35:44)

PIM, rexou

Chokotoff · #11 14-09-2023 14:00:49

Arnaud67 a écrit :

Et j'ai aussi demander de mettre ce point à la prochaine AG pour éviter les délires en tout genre. Car sinon dès que je vois quelqu'un avec autre chose qu'un sac de course je pourrais estimer que c'est un objet qui peut occasionner des dégâts et hop amende. Ou qq transporte la machine a coudre de grand mamy qui est décédée, il s'agit d'un "déménagement"? Hop amende. Ou pire: je loue meublé et la personne transport sa valise avec ses vêtements, hop amende?
Je découvre les joies des copropriétés

C'est là que cela commence à devenir intéressant ! devil devil devil

Plus sérieusement, lorsque l'on se plonge un tantinet dans certains (tous ?) règlements de copropriété, on se rend compte qu'un paquet ont été rédigés à la va-comme-je-te-pousse sans réelle réflexion.
Dernièrement on cherchait à amender le ROI suite à la demande d'un copropriétaire qui souhaitait mettre un brise-vue comme ceci. Discussion et débat (la personne était absente, toujours très mauvais de ne pas être présent pour présenter sa demande). Accord. Le syndic de rédiger :
"Ok pour du blanc".
"Ben non, on a dit transparent."
"Ben blanc donc."
"Ben non, blanc est la couleur, transparent est lié à la lumière".

On a fini par rédiger un truc avec des termes techniques, mais le syndic est un type intelligent qui sait reconnaître sa méconnaissance pointue de certains éléments tout en étant assertif sur d'autres qu'il maitrise comme personne.

Dernière modification par Chokotoff (14-09-2023 14:06:17)

rexou · #12 14-09-2023 16:07:58

Comme le dit Chokotoff, une pénalité -généralement 50€- est appliquées dans certaines ACP lors d'un déménagement. Par contre, je ne suis pas certain que cette pratique soit encore fort répandue du fait qu'elle est difficilement applicable et génératrice de conflits multiples pour un montant dérisoire. Cette somme est présentée comme une participation aux suppléments de frais pour usage intensif de l'ascenseur et une contribution aux éventuels dégâts, ou frais de nettoyage... Il ne s'agit pas d'une amende. Le montant doit rester en proportion avec le préjudice potentiel que subirait l'ACP.

Dans les grandes ACP, il n'est pas possible pour le syndic de suivre chaque emménagement ou déménagement. Et dans une petite ACP, cette mesure ne présente pas grand intérêt. Dans tous les cas, c'est beaucoup de conflits et de problèmes pour quelques euros. A éviter pour moi .

Chokotoff · #13 15-09-2023 07:40:20

rexou a écrit :

Comme le dit Chokotoff, une pénalité -généralement 50€- est appliquées dans certaines ACP lors d'un déménagement. Par contre, je ne suis pas certain que cette pratique soit encore fort répandue du fait qu'elle est difficilement applicable et génératrice de conflits multiples pour un montant dérisoire. Cette somme est présentée comme une participation aux suppléments de frais pour usage intensif de l'ascenseur et une contribution aux éventuels dégâts, ou frais de nettoyage... Il ne s'agit pas d'une amende. Le montant doit rester en proportion avec le préjudice potentiel que subirait l'ACP.
Dans les grandes ACP, il n'est pas possible pour le syndic de suivre chaque emménagement ou déménagement. Et dans une petite ACP, cette mesure ne présente pas grand intérêt. Dans tous les cas, c'est beaucoup de conflits et de problèmes pour quelques euros. A éviter pour moi .

Et pourtant, cette pratique est appliquée dans toutes les copropriétés dans lesquelles je me trouve, quelles qu'en soient les tailles.
La mise en pratique pour le syndic est somme toute assez simple : puisqu'il faut le prévenir lors d'un changement d'occupant, on en déduit un "mouvement" suffisant pour entrer dans le cadre de cette disposition, et donc un double mouvement (entrée et sortie) est appliqué lors du décompte. Pour la vérification des dégâts éventuels, évidemment le syndic ne bouge pas et on se retrouve dans les faits avec un montant servant à alimenter la caisse de la copropriété pour les éventuels dégâts qui seront réparés tous en même temps dans douze ans.

On pourrait pousser le bouchon en imposant le mouvement par lift (ce qui est souvent le cas et de facto le cas lorsque les mouvements sont interdits par escalier et ascenseur) et donc avancer que le mouvement n'a occasionnée aucun dégât et que le montant est donc inadéquat.
Allez, je veux bien tenter le coup pour la prochaine AG tongue

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Re : article de règlement intérieur dans une copropriété: applicable ou non?

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