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Résiliation anticipée compliquée

Cosed
Pimonaute
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Bonsoir !
Oui, j'ai bien envoyé le document de reprise des énergies au fournisseur de gaz+électricité (l'eau était une charge forfaitaire), j'attends encore leur retour pour confirmer que le contrat est bien clôturé pour ma part.
J'ai également résilié l'assurance incendie, pareil j'attends un retour de confirmation de l'assureur.

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GT
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Cosed a écrit :

Désolé, je ne vois les questions que maintenant.
Oui, l'état des lieux a été réalisé, avec le relevé des index, et les clefs remises après signature.
Donc là, j'attends encore un peu de voir ce que le proprio va me rendre comme montant pour la garantie locative.

Et vous avez effectué toutes les démarches en ce qui concerne la reprise des contrats (eau, électricité, gaz) dans l'hypothèse ou ces charges ne sont pas forfaitaires ?

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Cosed
Pimonaute
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Désolé, je ne vois les questions que maintenant.
Oui, l'état des lieux a été réalisé, avec le relevé des index, et les clefs remises après signature.
Donc là, j'attends encore un peu de voir ce que le proprio va me rendre comme montant pour la garantie locative.

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GT
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Re : Résiliation anticipée compliquée

L'état des lieux a-t-il été signé ?
Les relevés d'index relevés effectués?
Les clés ont-elles été remises ?

Un écrit quelconque a-t-il été  rédigé et signé ?
Eu égard au contexte, je ne serais pas surpris qu'il faille un certain temps avant que la garantie locative ne soit  à l'initiative du bailleur (sans intervention d'un juge) partiellement restituée.

Dernière modification par GT (01-11-2023 07:28:37)

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rexou
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Chokotoff a écrit :

Au vu de ce que vous énoncez, avec avocats ou pas, il va lui falloir de sérieux arguments pour convaincre le juge (qui la connaît, lui, la loi) :
- pas de PEB ;
- garantie locative sur son compte personnel ;
- longue durée ;
- renouvellement de deux fois trois ans ;
- reprise du contrat par un autre (fallait l'oser celle-ci !).

Je maintiens ma position : ne pas perdre son temps et prendre de risques par des échanges écrits ou oraux. L'état des lieux est signé et vous demandez la restitution de votre garantie. A défaut d'obtenir satisfaction, allez voir le juge.

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Chokotoff
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Au vu de ce que vous énoncez, avec avocats ou pas, il va lui falloir de sérieux arguments pour convaincre le juge (qui la connaît, lui, la loi) :
- pas de PEB ;
- garantie locative sur son compte personnel ;
- longue durée ;
- renouvellement de deux fois trois ans ;
- reprise du contrat par un autre (fallait l'oser celle-ci !).

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Cosed
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Bonsoir,

Pour donner une suite à cette histoire, l'état des lieux de sortie a bien eu lieu.
De manière générale, tout était nickel donc pas de soucis sur l'état de l'appartement.
Le four était encore trop gras, on a convenu que je m'y présenterai demain pour redonner un bon coup de nettoyage, rien de bien dramatique donc.
La caution me sera rendue, moins le mois d'indemnité que le propriétaire estime avoir le droit de me demander.
Comme la propriétaire m'avait fait verser la caution sur son compte personnel, je n'ai pas vraiment de pouvoir dessus, il me rendra ce qu'il veut bien me rendre... Et c'est moi qui vais devoir contester, via démarches officielles auprès de la justice de paix, pour pouvoir récupérer le mois d'indemnité qu'il garde (à condition que le jugement soit à mon avantage, évidemment).

L'état des lieux en lui-même a duré maximum 30 minimum, suivi de 2h30 de discussions concernant cette indemnité (enfin surtout lui qui parle, moi je dois avoir eu l'occasion de parler pendant 15 minutes cumulées maximum...)
Le propriétaire reste sur ses positions : Nous avons signé un contrat de bail d'une durée de 3 ans en janvier 2023, donc ce sont les règles établies dans le cadre de ce contrat qui comptent, et il a le droit à un mois d'indemnité.
Quand je mentionne l'article :

§ 6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un <bail> peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
(...)
  A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le <bail> est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le <bail> initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le <bail> initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58.

Il insiste que nous ne sommes pas dans ce cas, et refuse d'admettre que nous sommes dans le cadre d'un contrat de 9 ans.

Et quand je mets en avant le fait qu'il n'avait pas le droit de me faire signer un nouveau contrat de 3 ans en janvier 2023, après une première période de 3 ans, il me dit que si.
Dans cet article :

§ 6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un <bail> peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L'écrit peut consister en un avenant, un nouveau <bail> ou une clause contractuelle du <bail> initial prorogeant le <bail>.
  Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Lorsque le <bail> a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du <bail> ou sa prorogation.

Pour lui, ça veut dire qu'il a le droit de faire signer un contrat de renouvellement 2 fois, sous les mêmes conditions et donc d'une même durée (la durée étant une condition du contrat). Donc il a le droit de faire un contrat initial de 3 ans, suivi d'un deuxième contrat de 3 ans, puis d'un troisième contrat de 3 ans. Et la phrase "La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans", pour lui c'est la durée totale de chaque contrat...
Pour défendre ce point de vue, il a même été jusqu'à m'expliquer que les contrats, c'était d'office pour trois ans, que ça n'existait pas les contrats de moins de 3 ans. J'ai alors demandé pourquoi dans le texte que je devais fournir aux candidats locataires des visites que j'ai organisées, il mentionnait que le contrat serait d'une durée de 24 mois (= 2 ans) ? Il m'a répondu que c'était parce qu'il fallait reprendre mon contrat actuel, que je résiliais après une durée d'un an (à quelques mois près...) et donc au total ça ferait 3 ans. Puis il m'a reproché que j'essayais de changer de sujet et que ce texte ne me concernait pas. Bref, une fois de plus c'était encore moi qui ne comprenais rien et qui faisais preuve de mauvaise volonté.

Je vous passe les détails sur les discussions qu'il a tenté d'entreprendre, les différents coups de pression qu'il me mettait, les "ça fait 17 ans qu'on loue des appartements, après 17 ans vous pensez bien qu'on connait les lois, nous avons raison", les tentatives de persuasion, il a des avocats, il sait tout bien et moi je ne sais rien, "tout ça pour récupérer un mois de loyer", etc.

En conclusion, il ne me reste plus qu'à me renseigner pour les démarches auprès de la justice de paix j'imagine.

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nokthib
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Je ne peux que vous conseiller aussi de prendre votre propre expert pour l'état des lieux de sortie. Cela semble peut-être trop tard, vu que c'est aujourd'hui.

Quel malhonnête ce propriétaire.

Dernière modification par nokthib (31-10-2023 14:22:59)

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libra
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Re : Résiliation anticipée compliquée

grmff a écrit :

De toute façon, cela passera par la case justice de paix, cela me semble évident.

Tant à faire, autant faire immédiatement une requête en validation du préavis.

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Cosed
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Une fois de plus, merci pour vos bons conseils.

En effet, j'ai bien compris maintenant qu'il était inutile de discuter avec le propriétaire.
J'ai essayé du mieux que je pouvais de régler ça par une discussion respectueuse et courtoise.
C'est peine perdue, et j'avoue avoir assez mal pris son commentaire "Avec toute la bonne volonté je ne saisis pas comment le texte ci-joint et pourtant si évident vous semble encore flou ou incompréhensible!", alors que s'il y a bien une personne qui refuse de faire preuve de bonne volonté et de compréhension, c'est lui.
Je vais désormais m'en tenir au strict minimum.
De mon côté, je ne paierai pas l'indemnité et s'il la prélève de la garantie locative, je ferai le nécessaire auprès d'un juge de paix.

Encore merci à vous, et bonne soirée.

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grmff
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Re : Résiliation anticipée compliquée

De toute façon, cela passera par la case justice de paix, cela me semble évident.

Alors, montrez votre bonne volonté, communiquez lui les dates des visites (whattsapp, mail, etc) prenez des copie d'écran des annonces. Si vous avez mis une annonce sur marketplace, prenez une copie d'écran dès que possible, et aussi la veille de votre départ. Une copie d'écran où on voit le nombre de visite de l'annonce...

Au bout du compte, ce sera sa bonne foi, bonne composition et respect des règles de bail contre la vôtre. Le juge juge un cas qui lui est présenté, mais aussi les gens qui sont face à lui. Alors, préparez votre cas, afin que le juge puisse voir à qui il a affaire.

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rexou
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Re : Résiliation anticipée compliquée

grmff a écrit :

Je ne dirais rien de plus. Et j'attendrais la sortie effective. Ce sera une affaire plus simple devant le juge.

Il n'y a rien de plus a dire. Confirmer que vous libérez les lieux pour fin octobre et restez disponible pour établir l'état des lieux de sortie et remise des clés à cette date (ou plus tôt si c'est un week-end).

Ensuite, si le bailleur ne vous restitue pas le reliquat de la garantie locative après déduction des dégâts locatifs constatés et effectifs, vous présentez le dossier au juge.

Moins vous discuterez de tout et de rien, mieux ce sera.

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grmff
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Je ne dirais rien de plus. Et j'attendrais la sortie effective. Ce sera une affaire plus simple devant le juge.

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rexou
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Cosed a écrit :

La réponse ne s'est pas faite attendre trop longtemps.
Sans surprise il reste sur ses positions.

J'ai mentionné les différents articles du décret que grmff m'a fourni pour défendre mon point de vue et voilà sa réponse :"Je pense que l'on peut encore apporter et citer de multiples loi ou décrets à ce sujet très vaste. C'est pour cette raison qu'un accord commun appelé contrat locatif cadre (plus précisément) les responsabilités des parties."
Donc si je comprends bien, il y a des lois, mais si certaines ne sont pas respectées ce n'est pas grave car il y a un contrat qui permet d'avoir des règles plus simples.
Il maintient que je lui dois un mois d'indemnité, comme la loi le prévoit dans le cadre de résiliation anticipée pour baux à courte durée (cette loi -là, il veut bien l'appliquer curieusement).
Et il se permet même de me dire "Avec toute la bonne volonté je ne saisis pas comment le texte ci-joint et pourtant si évident vous semble encore flou ou incompréhensible!", on est d'accord qu'il fallait oser la sortir celle-là ?

Alors que je lui ai fait remarquer qu'il n'avait jamais enregistré le contrat de renouvellement de 2023, il me répond "ce contrat est enregistré et tant que la personne est enregistré à la maison communale à cette même adresse il reste enregistré pour une durée indéterminée."
Je doute de sa parole car je n'ai jamais reçu de notification sur ce sujet et je viens de vérifier sur MyMinfin, je confirme que je n'ai pas ce contrat dans mes documents. Je suppose donc qu'il mentionne en fait le contrat initial de 2020, qui lui avait bien été enregistré.
C'est du détail vu que selon le décret de mars 2018, ce contrat de renouvellement est de toute façon non avenu mais bon, c'est pour vous dire la mauvaise foi de la personne en face. Un coup c'est le premier contrat qui compte, un coup c'est le deuxième contrat qui fait foi.

Concernant le PEB, il m'a transmis le certificat de l'appartement au 2e étage, alors que celui que je loue se trouve au 1er étage (c'est une ancienne maison de maître rénovée en plusieurs appartements, un par étage).
Question : Si les 2 appartements sont à priori identiques (je ne suis jamais rentré dedans mais je suppose que c'est le cas) et rénovés en même temps. Le certificat PEB d'un appartement peut-il être utilisé pour les autres ?
J'en doute fortement mais bon, on ne sait jamais...

Bref, une fois de plus il applique les règles qu'il veut et ça devient n'importe quoi.
Demain matin, je me rends au Greffe de la Justice de Paix pour y entamer les démarches nécessaires.

A ce sujet, est-il préférable que je prévienne le propriétaire que j'entame ces démarches ? Ou au contraire vaut-il mieux couper tout dialogue avec lui ?
Et autre point, mon préavis se termine le 31 octobre et je dois m'arranger pour faire l'état des lieux de sortie avec son représentant.
Vu que je vais entamer les démarches auprès d'un juge de paix, est-ce que je dois quand même procéder à l'état des lieux de sortie ou dois-je bloquer cette procédure tant que le jugement n'a pas été prononcé ?

Inutile de perdre votre temps en longs échanges de mails et discussions diverses. Plus vous serez concis et bref, mieux ce sera.

Monsieur, je prends bonne note de votre position que je ne peux pas partager et je suis au regret de devoir porter cette affaire devant la justice de paix. Les clés vous seront remises ce 31 octobre et je suis à votre disposition à cette date pour établir l'état des lieux de sortie. Salutations distinguées.

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Cosed
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Re : Résiliation anticipée compliquée

La réponse ne s'est pas faite attendre trop longtemps.
Sans surprise il reste sur ses positions.

J'ai mentionné les différents articles du décret que grmff m'a fourni pour défendre mon point de vue et voilà sa réponse :"Je pense que l'on peut encore apporter et citer de multiples loi ou décrets à ce sujet très vaste. C'est pour cette raison qu'un accord commun appelé contrat locatif cadre (plus précisément) les responsabilités des parties."
Donc si je comprends bien, il y a des lois, mais si certaines ne sont pas respectées ce n'est pas grave car il y a un contrat qui permet d'avoir des règles plus simples.
Il maintient que je lui dois un mois d'indemnité, comme la loi le prévoit dans le cadre de résiliation anticipée pour baux à courte durée (cette loi -là, il veut bien l'appliquer curieusement).
Et il se permet même de me dire "Avec toute la bonne volonté je ne saisis pas comment le texte ci-joint et pourtant si évident vous semble encore flou ou incompréhensible!", on est d'accord qu'il fallait oser la sortir celle-là ?

Alors que je lui ai fait remarquer qu'il n'avait jamais enregistré le contrat de renouvellement de 2023, il me répond "ce contrat est enregistré et tant que la personne est enregistré à la maison communale à cette même adresse il reste enregistré pour une durée indéterminée."
Je doute de sa parole car je n'ai jamais reçu de notification sur ce sujet et je viens de vérifier sur MyMinfin, je confirme que je n'ai pas ce contrat dans mes documents. Je suppose donc qu'il mentionne en fait le contrat initial de 2020, qui lui avait bien été enregistré.
C'est du détail vu que selon le décret de mars 2018, ce contrat de renouvellement est de toute façon non avenu mais bon, c'est pour vous dire la mauvaise foi de la personne en face. Un coup c'est le premier contrat qui compte, un coup c'est le deuxième contrat qui fait foi.

Concernant le PEB, il m'a transmis le certificat de l'appartement au 2e étage, alors que celui que je loue se trouve au 1er étage (c'est une ancienne maison de maître rénovée en plusieurs appartements, un par étage).
Question : Si les 2 appartements sont à priori identiques (je ne suis jamais rentré dedans mais je suppose que c'est le cas) et rénovés en même temps. Le certificat PEB d'un appartement peut-il être utilisé pour les autres ?
J'en doute fortement mais bon, on ne sait jamais...

Bref, une fois de plus il applique les règles qu'il veut et ça devient n'importe quoi.
Demain matin, je me rends au Greffe de la Justice de Paix pour y entamer les démarches nécessaires.

A ce sujet, est-il préférable que je prévienne le propriétaire que j'entame ces démarches ? Ou au contraire vaut-il mieux couper tout dialogue avec lui ?
Et autre point, mon préavis se termine le 31 octobre et je dois m'arranger pour faire l'état des lieux de sortie avec son représentant.
Vu que je vais entamer les démarches auprès d'un juge de paix, est-ce que je dois quand même procéder à l'état des lieux de sortie ou dois-je bloquer cette procédure tant que le jugement n'a pas été prononcé ?

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Cosed
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Encore merci pour vos réponses, elles me sont d'une grande aide !
J'ai informé mon propriétaire que :
- Le préavis est bien de 3 mois,
- Nous sommes bien dans le cas d'un contrat de 9 ans, au cours de sa quatrième année, donc je ne lui dois aucune indemnité,
- Il n'avait pas à m'imposer les démarches de relocation.

Il va sans doute encore me reprocher de ne pas respecter mes engagements mais tant pis, s'il insiste je ferai recours à un juge de paix.
Il m'a suffisamment prouvé que je ne pouvais pas lui faire confiance et qu'il arrangeait les choses à sa manière pour qu'il en sorte avantagé.

Je serai extrêmement attentif à l'état des lieux de sortie (heureusement c'est un petit appartement, rénové juste avant mon arrivée, et j'en ai pris suffisamment bien soin lors de ma location donc il n'y a pas grand chose qu'il pourrait me reprocher).
Ainsi qu'à la bonne restitution de la garantie locative.

Merci également pour le lien vers le guide pratique d'un passage auprès d'un juge de paix, j'ai trouvé ça intéressant à lire et ça me rassure car il ne me semble pas que ce soit des démarches trop lourdes et pénibles à entreprendre.

Je ne manquerai pas de revenir poser mes éventuelles questions ici.

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PIM
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Re : Résiliation anticipée compliquée

cosed a écrit :

Concernant les frais de relocation qui pourraient être à ma charge, il y a une clause qui mentionne cela dans mon contrat mais dans un chapitre à propos de la résiliation aux torts du preneur. Si je ne me trompe pas, c'est un cas encore différent de la résiliation anticipée et qui ne peut résulter que d'un jugement, exact ?

oui

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grmff
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Re : Résiliation anticipée compliquée

La résiliation aux torts du locataire n'a rien avoir avec le droit que vous avez de vous barrer. Même si c'était autorisé, ce n'est de toute façon pas pas d'application.

Si vous les avez refusées en retard, ou même si vous ne les aviez pas refusées du tout, cela ne change rien. C'est au propriétaire de remettre en location, de spécifier ses conditions, de faire visiter et de choisir ses locataires.

Votre obligation se limite à donner accès pour les visites.

Si le propriétaire a limité son augmentation à l'indexation, oubliez ce que j'ai pu écrire, ce n'est pas d'application.

A noter qu'on pourrait jouer sur les mots quant à la validité d'un bail sans PEB, mais vous n'aurez rien à y gagner.

Vous avez cependant tout intérêt à bien vous entendre avec le propriétaire, parce que cela pourrait saigner lors de l'état des lieux de sortie. Si vous avez mis une annonce et que vous faites visiter, fort bien. Mais je vous invite à inviter votre propriétaire lors de chaque visite. C'est à lui de choisir.

Si à la sortie cela se complique, par exemple pour la libération de la garantie locative, vous pourrez évidemment revenir vers nous pour être orienté dans les démarches en justice de paix. Les conseils pour les propriétaires restent essentiellement applicables pour les locataires. La procédure est identique, même si les modèles de requêtes devront être adaptés...

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Cosed
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Bonsoir grmff et rexou,

Tout d'abord merci pour vos réponses et désolé de vous avoir fait lire un texte aussi long.

Je confirme qu'il s'agit d'un bail en Région Wallonne.

Je prends bonne note des articles qui viennent directement du décret, merci pour le lien.
Je vais pouvoir, une fois de plus, informer mon propriétaire qu'il se trompe quant à l'application de la loi...

Concernant les frais de relocation qui pourraient être à ma charge, il y a une clause qui mentionne cela dans mon contrat mais dans un chapitre à propos de la résiliation aux torts du preneur. Si je ne me trompe pas, c'est un cas encore différent de la résiliation anticipée et qui ne peut résulter que d'un jugement, exact ?

Pour le PEB et l'indexation, mon propriétaire n'a pas procédé à l'indexation en 2021 ni en 2022. Mais lors du renouvellement en 2023, il l'a fait.
Il a pris comme indice de base celui de décembre 2019 et comme nouvel indice celui de décembre 2021.
C'est aussi pour ça que je pense qu'il ne dispose pas du PEB, car pour pouvoir appliquer l'indice de décembre 2022, il en aurait eu besoin. Donc il s'est sans doute satisfait de l'indice de décembre 2021.
Notez que je ne lui fait aucun reproche pour ça, je sais qu'il est en droit d'indexer le loyer et je trouve ça suffisamment sympa de sa part de ne pas l'avoir fait plus tôt.

Concernant les démarches de relocation, le fait est qu'il me les as énoncées par mail en juillet lorsque je lui ai remis mon renom. Et si je les avais mieux comprises, je les aurais évidemment refusées. De ce que j'ai pu comprendre, ce genre d'arrangements hors contrat est possible et a une réelle valeur juridique quand elle est approuvée par les deux parties. Mais généralement de tels arrangements bénéficient aux deux parties.
Là, avec sa vision des choses, c'est clairement un avantage unilatéral pour lui : Il s'enlève la pénibilité et les frais d'une remise en location pour me les assigner.
Mais comme je n'ai pas donner mon refus immédiatement, j'ai peur que ça soit considéré comme un accord tacite.

Ceci dit, de toute façon là j'ai déjà posté l'annonce et j'ai déjà quelques visites de prévues.
Je vais re-contacter mon propriétaire pour lui dire que je ne lui dois aucune indemnité, que j'accepte de gérer les visites jusqu'au 31 pour prouver ma bonne foi. Et si ça ne lui convient toujours pas, je ferai le nécessaire auprès d'un juge de paix.

Encore merci pour vos réponses qui me réconfortent dans l'idée que je suis dans mes droits.
Et qui me confirment que je suis un pigeon, en effet (trop bon, trop con, c'est pourtant connu comme expression...)

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rexou
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Re : Résiliation anticipée compliquée

Cosed a écrit :

Bonsoir,

Je crée cette discussion car je suis dans une situation un peu particulière et la résiliation anticipée de mon bail ne se passe pas dans les meilleures conditions. Et je souhaiterais connaitre l'avis de personnes habituées pour savoir comment gérer ça au mieux.

En janvier 2020, je signe un contrat de courte durée pour un appartement à Liège, pour une durée de 3 ans. Tout se passe bien.
Mi-décembre 2022, à l'approche de la fin de cette durée de 3 ans, mon propriétaire m'envoie par recommandé un contrat de renouvellement pour une nouvelle durée de 3 ans.
Désirant rester dans cet appartement, j'accepte et signe le contrat.
Mais en juillet 2023, j'ai besoin d'un appartement 2 chambres donc j'envoie mon renon au propriétaire (par mail et par recommandé). Il accuse bonne réception fin juillet, le préavis débute donc le 1er aout 2023.
Et c'est là que les soucis commencent.
Tout d'abord, il y avait une clause dans le contrat concernant les résiliations, spécifiant que la résiliation ne pouvait se faire qu'à la date d'anniversaire du contrat, et avec une notification de 6 mois. Pour mon propriétaire, je devais donc prester un préavis jusqu'au 31 décembre 2023.
Je découvre à ce moment-là l'existence du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, spécifiant notamment des règles claires concernant les résiliations anticipées et les préavis. J'informe alors mon propriétaire que la clause du contrat ne respecte pas la loi et je lui demande, de bonne foi, quelle est la règle à respecter : la clause ou la loi ? Il me répond que c'est le contrat qui fait foi, donc préavis jusque décembre 2023.
Et en même temps, il me donne quelques informations pour trouver un remplaçant, que je suis responsable de l'annonce et des visites, ainsi qu'un petit texte avec les coordonnées du propriétaire à fournir aux éventuels candidats pour la suite des démarches.
Pour moi, il me donnait ces informations-là car je lui avais demandé s'il était possible de trouver un arrangement à l'amiable, je pensais donc que c'étaient des conditions au cas où je voudrais trouver un remplaçant afin de mettre fin au préavis plus tôt.

Le temps passe, je discute avec mon entourage de la situation et tout le monde me dit que c'est très étrange qu'un contrat puisse nullifier la loi. Et de mon côté, durant cette période je n'avais pas vraiment le temps de faire des recherches actives pour trouver un remplaçant, quelques contacts et visites qui ne portent pas leur fruit. Tant pis pour moi, je paye mon préavis.
Arrivé en octobre 2023, je prends quand même la peine de contacter un notaire, puis un avocat, pour savoir si oui ou non la clause du contrat nullifie la loi.
Mi-octobre, j'obtiens une réponse formelle : c'est la loi qui nullifie la clause, pas l'inverse !
J'informe donc mon propriétaire que mon préavis se termine le 31 octobre, point final.

Forcément, mon propriétaire n'est pas content de la situation et me reproche de notifier mon refus d'appliquer la clause du contrat aussi tard... De mon point de vue, s'il ne m'avait pas menti en juillet lorsque je lui avais fait part des différences entre le contrat et la loi, nous n'en serions pas là.
Mais en plus de ça, il me reproche de ne pas avoir respecté l'obligation de remise en location, avec publication sur Immoweb.
Quand j'avais cru qu'il me donnait des informations et des conseils pour trouver un remplaçant, dans le cadre d'un arrangement à l'amiable pour réduire la durée du préavis, j'avais tort. En fait il voulait dire que c'était à moi de faire toutes les démarches pour trouver un nouveau locataire à sa place, pas seulement pour réduire la durée du préavis mais de manière générale, et en plus il m'imposait d'utiliser Immoweb (les frais d'abonnements à ce service étant alors à ma charge). Donc ici, il m'imposait en réalité de nouvelles règles, à son plein avantage, qui n'étaient pas présentes dans le contrat initial. Et lui n'a évidemment rien fait de son côté pour trouver un nouveau locataire.
Est-ce une pratique vraiment autorisée ?
Etant donné que je n'avais pas compris ça comme ça, je n'avais pas émis mon refus d'appliquer ces règles lorsqu'il me les a données en juillet, je suppose que mon silence à ce moment-là peut servir de consentement tacite ?

Ensuite, vous vous souvenez au début de mon explication, je vous ai parlé d'un contrat de renouvellement d'une durée de 3 ans après un premier contrat de 3 ans ?
J'ignorais à ce moment-là que c'était interdit, un contrat de 3 ans qui arrive a terme se transforme en contrat de 9 ans. Et visiblement mon propriétaire l'ignorait aussi vu qu'il l'a découvert il y a 2 jours.
Et cerise sur le gâteau, autant le premier contrat (celui de 2020) a bien été enregistré auprès du SPF, autant le contrat de renouvellement (de 2023) ne l'a pas été.
Malheureusement je n'ai découvert toutes ces lois que récemment donc je n'ai jamais mis en demeure pour mon propriétaire pour qu'il enregistre le contrat (je sais qu'il existe une règle qui ôte l'obligation de payer un préavis et des indemnités dans le cas de contrat non enregistré mais ce n'est pas applicable ici).
Aujourd'hui, et après avoir discuté avec mon propriétaire, il accepte ma fin de préavis au 31 octobre (que j'ai donc déjà bien payé en ce début de mois), mais me demande un mois d'indemnité. Et ça, en plus de respecter mon "obligation" de poster une annonce sur Immoweb (dont tous les frais sont à ma charge) et d'assurer les visites jusqu'au 31 octobre.
Il a également pris connaissance du fait qu'un contrat de 3 ans est normalement transformé en contrat de 9 ans, mais comme j'ai accepté de signer un nouveau contrat en 2023, il considère que c'est ce contrat-là qui fait foi et qu'il peut donc appliquer les règles d'un contrat de courte durée. Pas de bol pour moi, une loi n'a pas été respectée mais comme un contrat a été signé, c'est le contrat qui importe.
Là où moi, je défends l'idée qu'on est désormais censé être dans le cadre d'un contrat de 9 ans, au cours de sa 4e année, et je n'ai donc pas d'indemnité à lui payer.
Il en profite d'ailleurs une fois de plus pour mélanger un peu tout à son avantage car il me dit qu'un départ au cours de la première année implique une indemnité de 3 mois (c'est effectivement le cas pour un contrat de 9 ans, pas pour un contrat de courte durée) mais il ne me demande qu'un mois, il pense me faire une fleur...
Et je rappelle que ce contrat de renouvellement n'a jamais été enregistré donc je me pose de sérieuses questions quant à sa validité face à la loi.

Ah et j'ajouterais que le propriétaire ne m'a jamais fourni le PEB de l'appartement (je ne suis même pas sûr qu'il l'ai), et qu'il m'a fait verser la caution locative sur son compte bancaire personnel...
Donc pour quelqu'un qui ne respecte pas plusieurs loi et joue avec les règles comme ça l'arrange, je trouve un peu gonflé qu'il me fasse passer pour le fautif qui ne respecte pas ses engagements.
Et je précise que j'ai toujours été un très bon payeur, jamais de retard, je n'avais jamais eu le moindre problème avec le propriétaire durant les 3 ans et demi que j'ai été locataire de cet appartement.
Cela fait maintenant plusieurs jours que j'échange des mails avec lui pour résoudre au mieux la situation (j'ai conscience que j'ai des torts, si j'avais pris plus au sérieux ma recherche de remplaçant, nous n'en serions probablement pas là), notamment en la confrontant face aux lois qu'il n'a pas respecté. Mais sa réponse reste globalement la même à chaque fois, c'est ma faute, et les "arrangements" qu'il propose continue à me mettre en défaut et à l'arranger lui.
J'ai déjà fait preuve de bonne foi en acceptant de poster l'annonce sur Immoweb, en payant donc moi-même l'abonnement à ce service, et en organisant des visites. Mais il insiste pour le paiement de l'indemnité.

Voilà, merci de m'avoir lu.
Que pensez-vous de cette situation ?
Croyez-vous que je devrais continuer d'accepter ses conditions (annonce + visites à ma charge jusqu'au 31 octobre et indemnité d'un mois) ou est-ce que cela vaudrait la peine de remonter le cas vers un juge de paix ?

Je crois que votre proprio st à côté de la plaque. Vous êtes dans le cadre d'un bail de 9 ans et aucune indemnité n'est due. Les conditions du bail sont fantaisistes et ne reposent sur rien. Vous avez remis votre préavis. Votre seule obligation légale est de laisser visiter le bien aux heures prévues dans le bail. Rien de plus.

Il n'a pas communiqué le PEB... Et il vous a indexé au cours de cette dernière année ? Si oui, contestez cette indexation et allez au tribunal à la moindre résistance à votre demande de remboursement.

Ce que je pense de votre situation ? En deux mots, vous êtes un pigeon.

- Votre préavis de 3 mois est valable.
- Vous ne devez payer aucune indemnité.  (vous êtes dans un bail de 9 ans)
- Vous ne devez ni payer des annonces, ni organiser des visites, mais seulement laisser visiter le bien aux heures prévues dans le bail
- Sans PEB, il ne pouvait pas vous indexer après octobre 2022 (date à vérifier). Le cas échéant faites-vous rembourser.
- Peu importe ce que pense ou dit votre bailleur ou ce que vous pensez avoir compris... devant un juge il est perdant à tous les coups.

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Cosed
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Résiliation anticipée compliquée

Bonsoir,

Je crée cette discussion car je suis dans une situation un peu particulière et la résiliation anticipée de mon bail ne se passe pas dans les meilleures conditions. Et je souhaiterais connaitre l'avis de personnes habituées pour savoir comment gérer ça au mieux.

En janvier 2020, je signe un contrat de courte durée pour un appartement à Liège, pour une durée de 3 ans. Tout se passe bien.
Mi-décembre 2022, à l'approche de la fin de cette durée de 3 ans, mon propriétaire m'envoie par recommandé un contrat de renouvellement pour une nouvelle durée de 3 ans.
Désirant rester dans cet appartement, j'accepte et signe le contrat.
Mais en juillet 2023, j'ai besoin d'un appartement 2 chambres donc j'envoie mon renon au propriétaire (par mail et par recommandé). Il accuse bonne réception fin juillet, le préavis débute donc le 1er aout 2023.
Et c'est là que les soucis commencent.
Tout d'abord, il y avait une clause dans le contrat concernant les résiliations, spécifiant que la résiliation ne pouvait se faire qu'à la date d'anniversaire du contrat, et avec une notification de 6 mois. Pour mon propriétaire, je devais donc prester un préavis jusqu'au 31 décembre 2023.
Je découvre à ce moment-là l'existence du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, spécifiant notamment des règles claires concernant les résiliations anticipées et les préavis. J'informe alors mon propriétaire que la clause du contrat ne respecte pas la loi et je lui demande, de bonne foi, quelle est la règle à respecter : la clause ou la loi ? Il me répond que c'est le contrat qui fait foi, donc préavis jusque décembre 2023.
Et en même temps, il me donne quelques informations pour trouver un remplaçant, que je suis responsable de l'annonce et des visites, ainsi qu'un petit texte avec les coordonnées du propriétaire à fournir aux éventuels candidats pour la suite des démarches.
Pour moi, il me donnait ces informations-là car je lui avais demandé s'il était possible de trouver un arrangement à l'amiable, je pensais donc que c'étaient des conditions au cas où je voudrais trouver un remplaçant afin de mettre fin au préavis plus tôt.

Le temps passe, je discute avec mon entourage de la situation et tout le monde me dit que c'est très étrange qu'un contrat puisse nullifier la loi. Et de mon côté, durant cette période je n'avais pas vraiment le temps de faire des recherches actives pour trouver un remplaçant, quelques contacts et visites qui ne portent pas leur fruit. Tant pis pour moi, je paye mon préavis.
Arrivé en octobre 2023, je prends quand même la peine de contacter un notaire, puis un avocat, pour savoir si oui ou non la clause du contrat nullifie la loi.
Mi-octobre, j'obtiens une réponse formelle : c'est la loi qui nullifie la clause, pas l'inverse !
J'informe donc mon propriétaire que mon préavis se termine le 31 octobre, point final.

Forcément, mon propriétaire n'est pas content de la situation et me reproche de notifier mon refus d'appliquer la clause du contrat aussi tard... De mon point de vue, s'il ne m'avait pas menti en juillet lorsque je lui avais fait part des différences entre le contrat et la loi, nous n'en serions pas là.
Mais en plus de ça, il me reproche de ne pas avoir respecté l'obligation de remise en location, avec publication sur Immoweb.
Quand j'avais cru qu'il me donnait des informations et des conseils pour trouver un remplaçant, dans le cadre d'un arrangement à l'amiable pour réduire la durée du préavis, j'avais tort. En fait il voulait dire que c'était à moi de faire toutes les démarches pour trouver un nouveau locataire à sa place, pas seulement pour réduire la durée du préavis mais de manière générale, et en plus il m'imposait d'utiliser Immoweb (les frais d'abonnements à ce service étant alors à ma charge). Donc ici, il m'imposait en réalité de nouvelles règles, à son plein avantage, qui n'étaient pas présentes dans le contrat initial. Et lui n'a évidemment rien fait de son côté pour trouver un nouveau locataire.
Est-ce une pratique vraiment autorisée ?
Etant donné que je n'avais pas compris ça comme ça, je n'avais pas émis mon refus d'appliquer ces règles lorsqu'il me les a données en juillet, je suppose que mon silence à ce moment-là peut servir de consentement tacite ?

Ensuite, vous vous souvenez au début de mon explication, je vous ai parlé d'un contrat de renouvellement d'une durée de 3 ans après un premier contrat de 3 ans ?
J'ignorais à ce moment-là que c'était interdit, un contrat de 3 ans qui arrive a terme se transforme en contrat de 9 ans. Et visiblement mon propriétaire l'ignorait aussi vu qu'il l'a découvert il y a 2 jours.
Et cerise sur le gâteau, autant le premier contrat (celui de 2020) a bien été enregistré auprès du SPF, autant le contrat de renouvellement (de 2023) ne l'a pas été.
Malheureusement je n'ai découvert toutes ces lois que récemment donc je n'ai jamais mis en demeure pour mon propriétaire pour qu'il enregistre le contrat (je sais qu'il existe une règle qui ôte l'obligation de payer un préavis et des indemnités dans le cas de contrat non enregistré mais ce n'est pas applicable ici).
Aujourd'hui, et après avoir discuté avec mon propriétaire, il accepte ma fin de préavis au 31 octobre (que j'ai donc déjà bien payé en ce début de mois), mais me demande un mois d'indemnité. Et ça, en plus de respecter mon "obligation" de poster une annonce sur Immoweb (dont tous les frais sont à ma charge) et d'assurer les visites jusqu'au 31 octobre.
Il a également pris connaissance du fait qu'un contrat de 3 ans est normalement transformé en contrat de 9 ans, mais comme j'ai accepté de signer un nouveau contrat en 2023, il considère que c'est ce contrat-là qui fait foi et qu'il peut donc appliquer les règles d'un contrat de courte durée. Pas de bol pour moi, une loi n'a pas été respectée mais comme un contrat a été signé, c'est le contrat qui importe.
Là où moi, je défends l'idée qu'on est désormais censé être dans le cadre d'un contrat de 9 ans, au cours de sa 4e année, et je n'ai donc pas d'indemnité à lui payer.
Il en profite d'ailleurs une fois de plus pour mélanger un peu tout à son avantage car il me dit qu'un départ au cours de la première année implique une indemnité de 3 mois (c'est effectivement le cas pour un contrat de 9 ans, pas pour un contrat de courte durée) mais il ne me demande qu'un mois, il pense me faire une fleur...
Et je rappelle que ce contrat de renouvellement n'a jamais été enregistré donc je me pose de sérieuses questions quant à sa validité face à la loi.

Ah et j'ajouterais que le propriétaire ne m'a jamais fourni le PEB de l'appartement (je ne suis même pas sûr qu'il l'ai), et qu'il m'a fait verser la caution locative sur son compte bancaire personnel...
Donc pour quelqu'un qui ne respecte pas plusieurs loi et joue avec les règles comme ça l'arrange, je trouve un peu gonflé qu'il me fasse passer pour le fautif qui ne respecte pas ses engagements.
Et je précise que j'ai toujours été un très bon payeur, jamais de retard, je n'avais jamais eu le moindre problème avec le propriétaire durant les 3 ans et demi que j'ai été locataire de cet appartement.
Cela fait maintenant plusieurs jours que j'échange des mails avec lui pour résoudre au mieux la situation (j'ai conscience que j'ai des torts, si j'avais pris plus au sérieux ma recherche de remplaçant, nous n'en serions probablement pas là), notamment en la confrontant face aux lois qu'il n'a pas respecté. Mais sa réponse reste globalement la même à chaque fois, c'est ma faute, et les "arrangements" qu'il propose continue à me mettre en défaut et à l'arranger lui.
J'ai déjà fait preuve de bonne foi en acceptant de poster l'annonce sur Immoweb, en payant donc moi-même l'abonnement à ce service, et en organisant des visites. Mais il insiste pour le paiement de l'indemnité.

Voilà, merci de m'avoir lu.
Que pensez-vous de cette situation ?
Croyez-vous que je devrais continuer d'accepter ses conditions (annonce + visites à ma charge jusqu'au 31 octobre et indemnité d'un mois) ou est-ce que cela vaudrait la peine de remonter le cas vers un juge de paix ?

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