Arbre - Conflit de voisinage - Copropriété

Arnielu · #1 28-10-2023 13:12:46

Bonjour,

Nous sommes propriétaires depuis 2014 d’un rez-de-chaussée avec jardin (à usage exclusif à charge d’entretien) situé à Ixelles.

Dans le jardin se trouve un grand pin (= arbre à haute tige) pour lequel les nouveaux propriétaires du rez-de-chaussée de l’immeuble voisin se sont plaints que les branches dépassent de leur côté du mûr mitoyen.

Nous avons tenté une approche à l’amiable en proposant un élagage doux (= couper les 2 plus grandes branches qui dépassent, au niveau du tronc) mais les voisins exigent, photo à l’appui, que toutes les branches qui dépassent de leur côté soient coupées. Ils sont fermés à la discussion.

Nous avons demandé conseil au service urbanisme de la commune d’Ixelles ainsi qu’à 3 élagueurs-grimpeurs, car nous avons bien compris qu’on ne fait pas ce qu’on veut avec les arbres à Bruxelles. Certains élagages dit « radicaux » sont même soumis à l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Les corps de métier ont été unanimes : répondre favorablement à la demande des voisins reviendrait à scalper la partie gauche de l’arbre, ce qui, d’après les experts, mettra la survie et l’équilibre de l’arbre en péril, le fragilisera et nous exposera à des problèmes ultérieurs.

De ce fait, nous n’avons plus qu’une seule option : l’abattage du pin, sous réserve d’obtention d’un permis d’urbanisme et d’un rapport phytosanitaire d’un expert.
L’abattage pourrait se justifier car l’arbre penche déjà assez fort vers la droite (côté opposé au mur mitoyen) et les racines pourrait soulever/fissurer le mur mitoyen d’ici une dizaine d’années.

Voici donc mes questions dans le but de préparer notre AG à venir, l'arbre étant à l'ordre du jour :

-A qui appartient la responsabilité de l’arbre ? Certes nous avons la jouissance exclusive du jardin et l’entretien est à nos frais. Par contre, dans le cadre d’un abattage (ce qui sort du cadre de l’entretien), l’arbre est-il considéré comme un élément structurel de la copropriété ?

-Dans le cadre d’une action en justice, qui est responsable ? Nous, en tant que propriétaires du RDC avec jardin ou la copropriété en entier ?

-Y a-t-il un abus de droit de la part des voisins ? Certes ils sont en droit de demander à ce que les branches qui dépassent soient coupées, mais peuvent-ils pour autant exiger quelque chose qui porte préjudice/nuit à notre bien ?

-Enfin, quelle approche nous recommanderiez-vous ? Ne rien faire ? Conciliation ? Juge de paix ?

Merci d’avance pour vos retours.
Arnold

rexou · #2 28-10-2023 18:47:04

Je ne suis pas expert, mais je dirais que vous êtes responsable de l'arbre dans votre jardin. Pas la copro.

Et je pense que votre voisin n'a aucun droit d'exiger que vous coupiez toutes les branches qui dépassent au dessus de sa propriété surtout si cette coupe met en péril la survie de l'arbre. Voir aussi si vous avez bien respecté les distances entre l'arbre et la limite de votre propriété.

Vous dites avoir demandé l'avis de l'urbanisme de votre commune. Quelle est leur position ?

bada · #3 28-10-2023 20:46:06

Le voisin peut vous demander de couper les branches qui débordent chez lui mais lui même ne peut pas les couper.
Par contre le voisin peut couper toutes les racines qui se trouvent dans le sol de son terrain.

Un sapin doit être planté à 2 M minimum de la limite de la propriété.

grmff · #4 28-10-2023 20:54:40

Je ne partage pas cet avis.
Le nouveau code civil prévoit ceci:

Art. 3.134. <Branches> et <racines> envahissantes
Si un propriétaire de plantations dont les <branches> ou les <racines> dépassent la limite séparative des propriétés néglige de couper celles-ci dans les soixante jours d'une mise en demeure par envoi recommandé du voisin, ce dernier peut, de son propre chef et aux frais du propriétaire des plantations, couper ces <branches> ou <racines> et se les approprier. Si le voisin coupe lui-même ces <branches> ou <racines> qui dépassent, il assume le risque des dommages causés aux plantations. Il peut également exiger que leur propriétaire procède à leur coupe, sauf si le juge estime que cette demande constitue un abus de droit. Le juge tient compte, dans son appréciation, de toutes les circonstances de la cause, y compris de l'intérêt général. Le droit d'exiger l'enlèvement ne peut s'éteindre par prescription.

Généralement, dans une copropriété, le rez à la jouissance exclusive, à charge de l'entretien. Comme pour les locataires, si l'élagage normal est de l'entretien, l'élagage "lourd" tel que décrit est loin de l'ntretien. Et l'abattage non plus. Donc, c'est à charge de la copropriété.

Arnielu

grmff · #5 28-10-2023 20:55:36

bada a écrit :

Le voisin peut vous demander de couper les branches qui débordent chez lui mais lui même ne peut pas les couper.
Par contre le voisin peut couper toutes les racines qui se trouvent dans le sol de son terrain.

C'est l'ancien code rural. Mais le nouveau code civil s'applique...

rexou · #6 29-10-2023 00:24:35

grmff a écrit :

Généralement, dans une copropriété, le rez à la jouissance exclusive, à charge de l'entretien. Comme pour les locataires, si l'élagage normal est de l'entretien, l'élagage "lourd" tel que décrit est loin de l'ntretien. Et l'abattage non plus. Donc, c'est à charge de la copropriété.

Cet élagage lourd est seulement nécessité par l'absence d'entretien et d'élagages légers successifs. Si ce sapin a été planté par et à l'initiative d'un ancien propriétaire du rez, la responsabilité de la copro n'est pas engagée il me semble.

Par contre, si une décision d'AG a demandé ou même cautionné la plantation de ce sapin, la copropriété devrait en accepter la responsabilité.

Et si ce sapin est placé trop près de la limite mitoyenne, le voisin peut en demander l'abattage... sous réserve de l'accord de l'urbanisme.

GT · #7 29-10-2023 07:32:42

Arnielu a écrit :

Bonjour,
Nous sommes propriétaires depuis 2014 d’un rez-de-chaussée avec jardin (à usage exclusif à charge d’entretien) situé à Ixelles.
Dans le jardin se trouve un grand pin (= arbre à haute tige) pour lequel les nouveaux propriétaires du rez-de-chaussée de l’immeuble voisin se sont plaints que les branches dépassent de leur côté du mûr mitoyen.

Qui a planté l'arbre ?

Arnielu · #8 29-10-2023 08:43:47

GT a écrit :

Qui a planté l'arbre ?

Bonjour,

Merci à tous pour vos contributions sur ce sujet.

L'arbre a été planté avant la constitution de la copropriété qui a vu le jour en janvier 2004. Nous avons des photos du jardin prises par les anciens propriétaires lors de leur acquisition en 2004.
Pour rappel, nous avons acheté le RDC en 2014.
Fin 2016, nous avons effectué un gros élagage du pin. Depuis, sa croissance suit son cours mais sa couronne commence à s'étaler.

Arnielu · #9 29-10-2023 08:58:40

rexou a écrit :

Je ne suis pas expert, mais je dirais que vous êtes responsable de l'arbre dans votre jardin. Pas la copro.
Et je pense que votre voisin n'a aucun droit d'exiger que vous coupiez toutes les branches qui dépassent au dessus de sa propriété surtout si cette coupe met en péril la survie de l'arbre. Voir aussi si vous avez bien respecté les distances entre l'arbre et la limite de votre propriété.
Vous dites avoir demandé l'avis de l'urbanisme de votre commune. Quelle est leur position ?

Bonjour,

L'urbanisme a lourdement insisté sur le fait qu'on ne taille pas un arbre comme on veut et qu'on n'en abat pas sans raison valable.

Il nous ont recommandé de tenter une approche à l'amiable en proposant un élagage doux, ce que nous avons proposé aux voisins dans un délai d'une semaine après l'envoi de leurs doléances. Ils ont refusé et ont envoyé une photo de l'arbre avec une ligne rouge tracée expliquant ce qu'ils désirent (couper toute la partie gauche qui déborde chez eux).

Nous avons rappelé l'urbanisme et ils nous conseillent dans ce cas de demander un rapport phytosanitaire pour orienter nos démarches (élagage radical ou abattage). Nous pourrions aussi contester leur demande qui prend la tournure d'un abus de droit.

Avant d'entreprendre ces démarches (coût: 250€ htva + déplacement), nous voulions nous assurer de QUI a la responsabilité de l'arbre dans le cadre de l'introduction d'un dossier d'urbanisme.

Nous avons notre AG demain.

Merci de votre temps.

Dernière modification par Arnielu (29-10-2023 08:59:25)

rexou · #10 29-10-2023 12:15:02

Si cet arbre était présent lors de la constitution de l'ACP, il fait normalement partie des biens communs. Reste à voir ce que stipulent l'acte de base, les décisions éventuelles prises en AG, et les dispositions particulières de votre ACP.

Il semblerait qu'il revient à l'ACP de décider d'accepter ou non la demande du voisin ou de la contester en justice à l'appui des pièces établies et courriers avec l'urbanisme. Et aussi de payer les frais afférents à ce dossier. Sauf si la totale et entière responsabilité de l'occupant du rez et propriétaire du jardin est prévue et applicable.

XTof.vl · #11 29-10-2023 14:22:16

Vu les délais très courts pour prendre en compte la demande du voisin, ne négligez pas de le tenir au courant de la démarche.

grmff · #12 29-10-2023 16:00:40

Si l'arbre était présent avant la constitution de l'ACP, il fait partie de l'ACP. C'est donc à l'ACP de prendre position.

Vu la contradiction potentielle entre les règles en vigueur (droit du voisin à couper les branches à vos frais et élagage soumis à permis), vu les délais assez long pour régler les demandes de permis et autres démarches administratives en contradiction avec le délai assez court imposé par le code civil (6 semaines...), vu la lourdeur des procédures quand il s'agit de prendre une décision en assemblée générale, je prévois que cela ne sera pas simple de satisfaire tout le monde dans les délais.

Si j'ai bien compris, vous avez l'avis de 2-3 professionnels indiquant que l'élagage est dangereux pour l'arbre, et que l'abattage est la seule solution pour être conforme à la demande de votre voisin de ne plus avoir de branche chez lui.

Selon le bon vouloir de l'assemblée, celui du syndic et celui de votre voisin, et selon votre volonté de garder l'arbre, vous pouvez demander au syndic de demander une conciliation avec le voisin. Cela retardera ses actions, permettra un dialogue, et recherchera une solution. Cela prend un peu de temps, évidemment. Si votre syndic refuse d'aller devant le juge et que vous trouvez trop coûteux d'y envoyer avec un avocat, vous pouvez vous faire nommer "syndic adjoint", mandaté pour régler cette affaire amiable:

§ 7. L'assemblée générale(...) peut (..) si elle le juge opportun (...) adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.

Bref, il y a plein de possibilité. Mais il faut voir ce que l'AG décide, si elle sera de bonne composition pour reconnaître que tous doivent contribuer à la solution, voir si elle veut garder l'arbre en question, voir si la commune autorisera l'abattage, etc.

Il faudra également voir si tout le monde est présent, ou si des personne n'y sont pas. Si tout le monde y est, et que vous décidez à l'unanimité par écrit, vous pouvez prendre n'importe quelle décision:

§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

Si tout le monde n'est pas présent, il faut voir ce qui est prévu dans l'ordre du jour... et voir ce que cela vous permet de faire.

Bon amusement à votre AG demain...

GT · #13 29-10-2023 16:51:53

Arnielu a écrit :

Voici donc mes questions dans le but de préparer notre AG à venir, l'arbre étant à l'ordre du jour :

Quel est le texte mis ( à la demande du voisin ?) à l'ordre du jour de l'AG sur lequel l'AG devrait se prononcer ?

Dernière modification par GT (29-10-2023 16:53:13)

Arnielu · #14 29-10-2023 17:25:37

GT a écrit :

Arnielu a écrit :

Voici donc mes questions dans le but de préparer notre AG à venir, l'arbre étant à l'ordre du jour :
Quel est le texte mis ( à la demande du voisin ?) à l'ordre du jour de l'AG sur lequel l'AG devrait se prononcer ?

Bonjour,

Voici ce qui est prévu demain à l'ODJ: "Litige avec le voisin à propos d’un arbre sur le terrain de la copropriété - Etat de la situation et adoption d’une résolution".
Ce point a été mis à l'ODJ par le syndic.
Je précise également que la communication avec le voisin s'est exclusivement déroulée par email. Le voisin ne nous a pas envoyé de mise en demeure ou autre. Ils semblent mal informés et braqués sur le fait que "c'est leur droit d'exiger blablabla".

grmff · #15 29-10-2023 17:30:15

Combien de copropriétaires?
Seront-ils tous présents demain?

Arnielu · #16 29-10-2023 17:36:35

grmff a écrit :

Si j'ai bien compris, vous avez l'avis de 2-3 professionnels indiquant que l'élagage est dangereux pour l'arbre, et que l'abattage est la seule solution pour être conforme à la demande de votre voisin de ne plus avoir de branche chez lui.

C'est tout à fait exact.
Soit le voisin accepte l'élagage doux proposé (ce qu'il a refusé), soit l'abattage est notre seule autre option.

Merci pour votre contribution, j'y vois plus clair même si expliquer tout ça demain ne sera pas une mince affaire...
J'ignorais qu'il était possible d'être nommé syndic adjoint.

Arnielu · #17 29-10-2023 17:41:14

grmff a écrit :

Combien de copropriétaires?
Seront-ils tous présents demain?

Il y a 5 unités et 9 co-propriétaires.
Au moins un co-propriétaire pour chaque unité devrait être présent demain.

grmff · #18 29-10-2023 17:48:46

Si 5 unités, il devrait y avoir 5 mandataires. En effet, en cas d'indivision sur un lot, il convient que l'indivision mandate une seule personne pour les représenter:

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Et à 5, il doit y avoir moyen de s'entendre...

Votre syndic est un pro?

Arnielu · #19 29-10-2023 17:55:31

grmff a écrit :

Si 5 unités, il devrait y avoir 5 mandataires. En effet, en cas d'indivision sur un lot, il convient que l'indivision mandate une seule personne pour les représenter:
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
Et à 5, il doit y avoir moyen de s'entendre...
Votre syndic est un pro?

Nous sommes peut-être 5 unités mais personne ne s'entend... et une des co-propriétaires passe sa vie à chercher les problèmes... mais c'est un autre débat tongue

Oui oui, le syndic est un pro, mais la co-propriétaire "qui passe sa vie à chercher des problèmes" est en guerre avec lui.

Bref, à titre personnel, je veux juste éviter d'enfreindre les règles en entreprenant des démarches envers et contre tout.

grmff · #20 29-10-2023 17:58:52

Eh ben, cela promet une belle empoignade...

rexou

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