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Paiement des charges frais de rappel

GT
Pimonaute non modérable
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Re : Paiement des charges frais de rappel

copro1 a écrit :

Entre la position de Federia/Avocat van Gils et celle-ci:   https://latribune.avocats.be/fr/breve-a … nt-amiable, laquelle est la "bonne"? A moins que le texte ait délibérément été rédigé pour occuper des juristes... wink

Je ne suis pas juriste.
Le texte intitulé « Brève » analyse de la loi relative au recouvrement amiable ne publié dans le blog La Tribune n'a pas cité expressément les associations de copropriétaires visées aux art.3.84 à 3.100, C. civil.


La loi du 4 mai 2023 (moniteur belge du 23/5/2023) a inséré dans le Code du droit économique (C.D.E) un nouveau livre, le livre XIX intitulé  "dettes du consommateur".

Les dispositions de ce titre s'appliquent à toute entreprise.

Que faut-il entendre par "entreprise" au sens du livre XIX du C.D.E. ?
Pour l'application du livre XIX, il faut entendre par entreprise " toute personne physique ou morale poursuivant de manière durable un but économique , y compris ses associations." C'et ce que nous apprend l'article I. 22/1 du C.D.E.

Une A.C.P. visée aux articles 3.84 à 3.100, C. Civil est-elle une personne morale poursuivant de manière durable un but économique ?
Certes l'ACP visée aux articles 3.84 à 3.100 est une personne morale. Elle est dotée de la personnalité juridique (art.3.86, C. civil) .

Mais poursuit-elle de manière durable un but économique ?
L'objet d'une ACP visée aux art.3.84 à 3.100, C. civil  consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe, nous apprend l'art.3.86, §3, C. civil. Elle fonctionne en vue de la conservation et de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. L'ACP ne poursuit pas un objectif économique.

Le livre XIX du C.D.E. ne s'applique aux A.CP. visées aux art.3.84 à 3.00, C. civil. Dès lors les A.CP. ne sont pas visées par l'application de  l'article XIX, § 2, C.D.E.  prévoyant qu'"aucun frais ne peut être facturé au consommateur pour le premier rappel lié à une échéance impayée ".

Dernière modification par GT (07-04-2024 07:11:57)

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copro1
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Re : Paiement des charges frais de rappel

Entre la position de Federia/Avocat van Gils et celle-ci:   https://latribune.avocats.be/fr/breve-a … nt-amiable, laquelle est la "bonne"? A moins que le texte ait délibérément été rédigé pour occuper des juristes... wink

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Paiement des charges frais de rappel

copro1 a écrit :

J’ai du mal à comprendre ce que la conclusion que vous proposez implique pratiquement. Prenons un exemple.
Extrait du règlement de copropriété:
« Recouvrement des charges communes :
Tous les copropriétaires devront effectuer le paiement au syndic dans les trente jours de la date d'invitation à payer les provisions et/ou les décomptes des charges communes. Le copropriétaire resté en défaut de paiement après le délai de trente jours sera redevable de plein droit et sans mise en demeure d'un intérêt de retard calculé au taux légal augmenté de deux points.
Les intérêts de retard seront dus à partir de la date d'échéance de la facture. Ces intérêts seront recueillis au profit de la copropriété et comptabilisés séparément; seule l'assemblée générale pourra décider du remboursement ou de l'affectation de ces sommes. »
Rien n’est spécifié concernant des frais de rappel.
Par ailleurs, le contrat de syndic spécifie (voir https://forum.pim.be/uploads/1ec5c0de84 … f0685.png), et les appels de charges trimestriels demandent de payer dans un délai de 15j à compter de la date d’envoi.
Donc, selon la nouvelle législation, si un copropriétaire est en retard au-delà des 15j, le syndic pourra toujours facturer 17,50€ ? à l’ACP ?? Comment celle-ci peut-elle alors se retourner vers le copropriétaire défaillant sinon via le syndic ?

Il ne s'agit pas d'une conclusion que je propose mais bien de celle de Maître Julien VAN GILS.
A ma connaissance le texte que j'ai donné en lien est celui dont peuvent prendre les membres de Federia sur le site de cette association.

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copro1
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Re : Paiement des charges frais de rappel

J’ai du mal à comprendre ce que la conclusion que vous proposez implique pratiquement. Prenons un exemple.
Extrait du règlement de copropriété:
« Recouvrement des charges communes :
Tous les copropriétaires devront effectuer le paiement au syndic dans les trente jours de la date d'invitation à payer les provisions et/ou les décomptes des charges communes. Le copropriétaire resté en défaut de paiement après le délai de trente jours sera redevable de plein droit et sans mise en demeure d'un intérêt de retard calculé au taux légal augmenté de deux points.
Les intérêts de retard seront dus à partir de la date d'échéance de la facture. Ces intérêts seront recueillis au profit de la copropriété et comptabilisés séparément; seule l'assemblée générale pourra décider du remboursement ou de l'affectation de ces sommes. »
Rien n’est spécifié concernant des frais de rappel.
Par ailleurs, le contrat de syndic spécifie (voir frais-retard-syndic.png), et les appels de charges trimestriels demandent de payer dans un délai de 15j à compter de la date d’envoi.
Donc, selon la nouvelle législation, si un copropriétaire est en retard au-delà des 15j, le syndic pourra toujours facturer 17,50€ ? à l’ACP ?? Comment celle-ci peut-elle alors se retourner vers le copropriétaire défaillant sinon via le syndic ?

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GT
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Re : Paiement des charges frais de rappel

copro1 a écrit :

Je pensais que peut-être un des contributeurs à ce forum était affilié et pourrait en faire bénéficier les autres...
Voici un autre lien, libre d'accès: https://latribune.avocats.be/fr/breve-a … nt-amiable
que je soumets pour avis...

Je ne suis pas membre de Federia.

L'avis de l'avocat Julien VAN GILS.

https://fr.linkedin.com/pulse/premier-r … tard-yzmce
Premier rappel obligatoirement gratuit en cas de retard de paiement : quelles conséquences pour votre ACP et votre syndic ?

Conclusion

L’association des copropriétaires peut réclamer aux copropriétaires défaillants les frais de rappel, dès le premier rappel, si votre règlement de copropriété le prévoit.
Votre syndic peut facturer des prestations complémentaires à l’association des copropriétaires dès le premier rappel adressé à un copropriétaire défaillant, si le contrat de syndic le prévoit, sans être pour autant autorisé à les lui imputer privativement.

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copro1
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Re : Paiement des charges frais de rappel

Je pensais que peut-être un des contributeurs à ce forum était affilié et pourrait en faire bénéficier les autres...
Voici un autre lien, libre d'accès: https://latribune.avocats.be/fr/breve-a … nt-amiable
que je soumets pour avis...

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GT
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Re : Paiement des charges frais de rappel

copro1 a écrit :

L'article n'est accessible qu'aux membres de Federia

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copro1
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Re : Paiement des charges frais de rappel

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rexou
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Re : Paiement des charges frais de rappel

Il y a d'une part le règlement de copropriété, d'autre part le contrat du syndic... et la nouvelle loi qui "donne une protection contre les abus" mais dont il n'est pas certain qu'elle soit applicable aux copros.

J'imagine que des juges seront amenés à se prononcer sous peu... en attendant, chacun a un peu son interprétation.

Je serais curieux de connaitre la position de l'IPI par exemple ? Ou du SNPC ?

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max11
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Re : Paiement des charges frais de rappel

GT a écrit :
GT a écrit :
rexou a écrit :

Un nouveau syndic établit ses règles de fonctionnement et notamment demande des frais de rappel de 12€ en cas de non paiement dans les deux semaines de l'envoi de la demande. Ceci de plein droit et de manière automatisée.

Le syndic établit ses règles.


Article 3.85 code civil
Le règlement de copropriété doit comprendre:
  1° ...
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

Bonne réflexion

Le nouveau syndic peut-il établir ses propres règles ?

Attention de ne pas confondre : les frais de rappel demandés par le syndic à son propre profit (pour couvrir ses prestations supplémentaires) et les frais de rappels, intérêts, indemnités que déciderait d'appliquer l'ACP en sa faveur...

Je crois que cela doit soulever deux débats distincts :
1. Le paiement de prestations supplémentaires demandé par le syndic-fournisseur de l'ACP, si ces honoraires sont prévus dans son contrat.
2. La décision de l'AG qui déciderait de se faire indemniser pour les retards de paiement

Je dirais que le 1er point ne relève peut-être pas de la loi de protection des consommateurs puisque ça couvre des prestations et pas l'impayé en tant que tel. (ce n'est pas le syndic qui est le bénéficiaire du paiement des charges en retards)
Le point 2 pourrait relever plus clairement de la loi...

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GT
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Re : Paiement des charges frais de rappel

PIM a écrit :
rexou a écrit :

Un nouveau syndic établit ses règles de fonctionnement et notamment demande des frais de rappel de 12€ en cas de non paiement dans les deux semaines de l'envoi de la demande. Ceci de plein droit et de manière automatisée.

Il me semblait pourtant qu'une récente loi interdisait de facturer le premier rappel. Il prétend que cette loi ne s'applique pas aux copropriétés.

Qu'en est-il exactement ?

Cette matière est évidemment controversée...
Les uns prétendent que oui, , les autres (majoritaires) que non (mais je ne retrouve plus le lien)

L'IPI a-t-il pris position ?
Un helpdesk  juridique est à la disposition des agents immobiliers agréés
https://www.ipi.be/kb/ipi/hotline-jurid … -juridique

Et quelle est celle de Federia ? Celle de l'UDS ?

Dernière modification par GT (25-11-2023 10:47:38)

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GT
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Re : Paiement des charges frais de rappel

GT a écrit :
rexou a écrit :

Un nouveau syndic établit ses règles de fonctionnement et notamment demande des frais de rappel de 12€ en cas de non paiement dans les deux semaines de l'envoi de la demande. Ceci de plein droit et de manière automatisée.

Le syndic établit ses règles.


Article 3.85 code civil
Le règlement de copropriété doit comprendre:
  1° ...
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

Bonne réflexion

Le nouveau syndic peut-il établir ses propres règles ?

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PIM
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Re : Paiement des charges frais de rappel

rexou a écrit :

Un nouveau syndic établit ses règles de fonctionnement et notamment demande des frais de rappel de 12€ en cas de non paiement dans les deux semaines de l'envoi de la demande. Ceci de plein droit et de manière automatisée.

Il me semblait pourtant qu'une récente loi interdisait de facturer le premier rappel. Il prétend que cette loi ne s'applique pas aux copropriétés.

Qu'en est-il exactement ?

Cette matière est évidemment controversée...
Les uns prétendent que oui, , les autres (majoritaires) que non (mais je ne retrouve plus le lien)

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GT
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Re : Paiement des charges frais de rappel

rexou a écrit :

Un nouveau syndic établit ses règles de fonctionnement et notamment demande des frais de rappel de 12€ en cas de non paiement dans les deux semaines de l'envoi de la demande. Ceci de plein droit et de manière automatisée.

Le syndic établit ses règles.


Article 3.85 code civil
Le règlement de copropriété doit comprendre:
  1° ...
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

Bonne réflexion

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GT
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Re : Paiement des charges frais de rappel

Loi du 4 mai 2023 portant insertion du livre XIX "Dettes du consommateur" dans le Code de droit économique (M.B. 23.5.2023)

Les ACP entrent-elles dans le champ d'application de cette loi ?

Bonne réflexion.

Dernière modification par GT (25-11-2023 09:54:54)

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GT
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Re : Paiement des charges frais de rappel

rexou a écrit :

Un nouveau syndic établit ses règles de fonctionnement et notamment demande des frais de rappel de 12€ en cas de non paiement dans les deux semaines de l'envoi de la demande. Ceci de plein droit et de manière automatisée.

Il me semblait pourtant qu'une récente loi interdisait de facturer le premier rappel. Il prétend que cette loi ne s'applique pas aux copropriétés.

Qu'en est-il exactement ?

Quelle est cette loi ?
Celle-ci détermine son champ d'application

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rexou
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Paiement des charges frais de rappel

Un nouveau syndic établit ses règles de fonctionnement et notamment demande des frais de rappel de 12€ en cas de non paiement dans les deux semaines de l'envoi de la demande. Ceci de plein droit et de manière automatisée.

Il me semblait pourtant qu'une récente loi interdisait de facturer le premier rappel. Il prétend que cette loi ne s'applique pas aux copropriétés.

Qu'en est-il exactement ?

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