Location Bureau meublé (pièce avec entrée séparée) dans résidence principale

max11 · #1 04-12-2023 20:51:52

Tharkysis a écrit :

Bonsoir,
Je suis bien le propriétaire et souhaite louer le bureau à titre professionnel, donc selon moi, aucune ambiguïté pour le fisc.
Tharkysis

Il vous reste deux (très) grosses ambiguïtés :

1. Soumis à la TVA ou pas car votre location sans une mise à disposition libre risque de ne pas être considérée comme une simple location !

2. Comment sera qualifiée votre activité : des revenus divers ou immobilier (peu de chance) ou des revenus professionnels (avec tout ce que cela suppose comme obligations comptables, fiscales et sociales)

Je vous recommande de prendre conseils auprès d'un professionnel (expert-comptable et/ou avocat spécialisé)
Le retour de bâtons peut faire très très mal si vous ne faites pas les choses parfaitement (et même comme ça, il faudra peut-être encore convaincre les contrôleurs qui s'intéresseront à votre cas...)

Dernière modification par max11 (04-12-2023 20:52:35)

Tharkysis · #2 04-12-2023 19:53:11

Bonsoir,
Je suis bien le propriétaire et souhaite louer le bureau à titre professionnel, donc selon moi, aucune ambiguïté pour le fisc.

Tharkysis

max11 · #3 04-12-2023 18:37:26

Voir ce fil de discussion pour le locataire qui déclare un usage professionnel PIM

max11 · #4 04-12-2023 18:32:51

Je ne sais pas si votre expérience est la location avec un usage professionnel non prévu au bail : dans ce cas, effectivement, le fisc encaisse et c'est au propriétaire de "s'arranger" avec son locataire. Le bail ne peut pas être imposé au fisc (mais ça a évolué avec un (projet ?) de loi qui va un peu améliorer cela)
OU un cas de sous-location qui ne peut pas avoir de conséquence si tout est bien fait : bail de sous-location entre le loc et le sous-loc, un loyer payé par le sous-loc au loc, pas de liens/interactions entre le prop et le sous-loc (par exemple le décompte des charges va au loc, l'état des lieux est fait par le prop et le loc, ...). Rien de vraiment insurmontable.

La sous-location est spécifiquement prévue dans le code des impôts en tant que revenus divers :
D. REVENUS RECEULLIS A L'OCCASION DE LA SOUS-LOCATION OU DE LA CESSION DE BAIL D'IMMEUBLES OU DE LA CONCESSON DUD ROIT D'UTILISER UN EMPLACEMENT POUR Y APPOSER DES AFFICHES OU D'AUTRES SUPPORTS PUBLICITAIRES (ART. 90, 5°, CIR 92)

1. Revenus recueillis à l'occasion de la sous-location ou de la cession de bail d'immeubles

a) Généralités

Art.90/26 com.ir/92
Sont soumis à l'IPP à titre de revenus divers, les revenus de la sous-location ou de la cession de bail d'immeubles, recueillis en dehors de l'exercice de l'activité professionnelle du bénéficiaire.

Aucune distinction ne doit être faite selon que l'immeuble en cause est situé en Belgique ou à l'étranger ou qu'il est meublé ou non meublé.

Conformément à l'art. 5, CIR 92, les habitants du Royaume sont en effet soumis à l'IPP à raison de tous leurs revenus imposables, alors même que certains de ces revenus auraient été produits ou recueillis à l'étranger.

Puisque l'art. 90, 5°, CIR 92, vise la sous-location ou la cession de bail d'immeubles meublés ou non, il n'y a pas lieu de ventiler les revenus de l'immeuble et ceux des meubles dans l'éventualité où un immeuble pris en location meublé est ensuite sous-loué par le locataire.

b) Immeuble loué non meublé et sous-loué meublé

Art.90/27 com.ir/92
Dans ce cas, il y a lieu d'effectuer la ventilation des revenus en distinguant ceux qui proviennent de la sous-location de l'immeuble (revenus divers vises à l'art. 90, 5°, CIR 92) de ceux qui proviennent de la location des meubles (revenus mobiliers visés à l'art. 17, § 1er, 3°, CIR 92 - voir aussi 97/17 et 97/18).

Dernière modification par max11 (04-12-2023 18:33:25)

rexou · #5 04-12-2023 18:10:01

max11 a écrit :

Pour le propriétaire, si le bail prévoit que la location est faite à titre totalement privé, le loyer ne sera pas requalifié en location partiellement professionnelle en cas de sous-location pro (autorisée ou non). Son locataire restant le même et il n'affecte pas une partie du bien à un usage professionnel (puisque revenus divers...).
Un point qui est souvent perdu de vue car plus difficilement contrôlable : une sous-location à titre privé est aussi un revenu divers pour le sous-locataire.... (mais le loyer payé au propriétaire est une charge déductible)

Pour le propriétaire, si un loyer professionnel est déclaré à l'adresse de son bien, il sera taxé, que que soit le type de bail, et que la sous-location soit ou non prévue/autorisée. Ce sera ensuite à ce propriétaire de justifier la situation auprès du fisc et à payer le cas échéant.

J'en ai fait (la triste et couteuse) expérience.

max11 · #6 04-12-2023 17:11:00

rexou a écrit :

max11 a écrit :
Très bonne question Mr PIM
Effectivement, un locataire ne devra pas remplir les cases 1109 et 1110...
C'est très exact. Mais il devra se référer à son bail et à la très probable interdiction de sous-louer et surtout d'engager sa responsabilité en cas d'usage professionnel (d'une partie) du bien loué. Parce que si le bailleur est taxé -ce qui sera le cas- du fait de cette sous-location, il réagira sans aucun doute pour se faire rembourser les frais, voire pour faire appliquer la clause d'interdiction.

Les revenus de la sous-location ne se déclarent pas dans le cadre des revenus immobiliers mais dans les revenus divers (après déduction du loyer payé au propriétaire pour la quote-part du bureau).
Pour le propriétaire, si le bail prévoit que la location est faite à titre totalement privé, le loyer ne sera pas requalifié en location partiellement professionnelle en cas de sous-location pro (autorisée ou non). Son locataire restant le même et il n'affecte pas une partie du bien à un usage professionnel (puisque revenus divers...).

Un point qui est souvent perdu de vue car plus difficilement contrôlable : une sous-location à titre privé est aussi un revenu divers pour le sous-locataire.... (mais le loyer payé au propriétaire est une charge déductible)

Dernière modification par max11 (04-12-2023 17:12:53)

grmff · #7 04-12-2023 16:57:47

Dans ma réponse, j'ai supposé qu'il est le propriétaire de sa résidence principale. Effectivement, s'il est locataire, ce serait de la sous-location, avec une taxation différente et plus compliquée, tant pour lui que pour le propriétaire...

rexou

rexou · #8 04-12-2023 16:55:47

max11 a écrit :

Très bonne question Mr PIM
Effectivement, un locataire ne devra pas remplir les cases 1109 et 1110...

C'est très exact. Mais il devra se référer à son bail et à la très probable interdiction de sous-louer et surtout d'engager sa responsabilité en cas d'usage professionnel (d'une partie) du bien loué. Parce que si le bailleur est taxé -ce qui sera le cas- du fait de cette sous-location, il réagira sans aucun doute pour se faire rembourser les frais, voire pour faire appliquer la clause d'interdiction.

max11 · #9 04-12-2023 16:45:55

Très bonne question Mr PIM tongue wink

Effectivement, un locataire ne devra pas remplir les cases 1109 et 1110...

PIM · #10 04-12-2023 16:42:25

Tharkysis a écrit :

Bonjour,
Dans ma résidence principale, j'ai un espace aménagé comme un bureau ( entrée séparée avec salle d'attente, toilette et bureau ).
Je souhaiterais le mettre à disposition d'une ou plusieurs personnes en professions libérales ( Psychologue, Thérapeute , ... ) donc possibilité d'avoir des personnes différentes en fonction des jours de la semaine.
J'aimerais savoir quel type de contrat de location je devrais faire et sous quelle forme cela serait repris au niveau fiscal dans ma déclaration ( en tant que particulier ).
Merci d'avance.
Tharkysis

Et vous êtes le propriétaire ou locataire ?

max11, rexou, GT

max11 · #11 04-12-2023 14:26:40

rexou a écrit :

Tharkysis a écrit :
Bonjour,
Dans ma résidence principale, j'ai un espace aménagé comme un bureau ( entrée séparée avec salle d'attente, toilette et bureau ).
Je souhaiterais le mettre à disposition d'une ou plusieurs personnes en professions libérales ( Psychologue, Thérapeute , ... ) donc possibilité d'avoir des personnes différentes en fonction des jours de la semaine.
J'aimerais savoir quel type de contrat de location je devrais faire et sous quelle forme cela serait repris au niveau fiscal dans ma déclaration ( en tant que particulier ).
Merci d'avance.
Tharkysis
Bonjour et bienvenue
Bail de location bureau/surface/entrepôt. Fiscalement taxable comme tout loyer professionnel. Vous déclarez le loyer brut et vous êtes taxé sur base de 60% du montant déclaré. Peu importe que vous ayez des locataires différents avec des horaires spécifiques. Si A vous a payé annuellement 8500, B 2500 et C 4000, vous déclarez le total, soit 15000
A vous de torcher votre bail de façon à ce que chacun y retrouve sans ambiguïté ses droits et ses obligations... et les respecte.

ATTENTION : ce ne sera peut-être pas aussi simple que ça...
Un contrat de location, c'est une mise à disposition d'un bien avec un libre usage et accès pour le locataire. S'il y a des horaires d'accès limités et quelques fournitures comme le nettoyage, la ligne téléphonique ou internet, il y a un risque potentiel d'une requalification de l'activité en mise à disposition d'espaces (centre d'affaires) et tomber sous un régime de TVA. Ce n'est pas automatique mais on s'approche du risque !
Il faut en tout cas y être très attentif car une TVA de 21% non déclarée pendant trois ans de loyers, ça peut faire très mal...

Dernière modification par max11 (04-12-2023 14:27:19)

grmff, rexou

Tharkysis · #12 04-12-2023 14:20:32

Merci

grmff · #13 04-12-2023 13:58:09

Le RC de votre propre habitation n'est plus à déclarer.
Pour la déclaration des loyers professionnels, vous déclarez le RC de la partie louée, par exemple en proportion de la surface de la maison, en case 1109 / 2109, et les loyers et autres avantages (travaux, précompte, etc) en case 1110 / 2110.

Tharkysis · #14 04-12-2023 13:10:28

Merci pour la réponse...
Je cherche maintenant à faire une simulation de l'IPP.
Imaginons que le RC de mon habitation Non indéxé est de 1500.
Que devrais-je introduire comme montant pour le RC pour cette partie de la maison mise en location? ( En supposant que je doive le faire !!!)
Quelle est la rubrique de la déclaration IPP que je devrais compléter pour le loyer?

Merci

Tharkysis

rexou · #15 04-12-2023 12:48:53

Tharkysis a écrit :

Bonjour,
Dans ma résidence principale, j'ai un espace aménagé comme un bureau ( entrée séparée avec salle d'attente, toilette et bureau ).
Je souhaiterais le mettre à disposition d'une ou plusieurs personnes en professions libérales ( Psychologue, Thérapeute , ... ) donc possibilité d'avoir des personnes différentes en fonction des jours de la semaine.
J'aimerais savoir quel type de contrat de location je devrais faire et sous quelle forme cela serait repris au niveau fiscal dans ma déclaration ( en tant que particulier ).
Merci d'avance.
Tharkysis

Bonjour et bienvenue

Bail de location bureau/surface/entrepôt. Fiscalement taxable comme tout loyer professionnel. Vous déclarez le loyer brut et vous êtes taxé sur base de 60% du montant déclaré. Peu importe que vous ayez des locataires différents avec des horaires spécifiques. Si A vous a payé annuellement 8500, B 2500 et C 4000, vous déclarez le total, soit 15000

A vous de torcher votre bail de façon à ce que chacun y retrouve sans ambiguïté ses droits et ses obligations... et les respecte.

Tharkysis · #16 04-12-2023 10:50:29

Bonjour,
Dans ma résidence principale, j'ai un espace aménagé comme un bureau ( entrée séparée avec salle d'attente, toilette et bureau ).
Je souhaiterais le mettre à disposition d'une ou plusieurs personnes en professions libérales ( Psychologue, Thérapeute , ... ) donc possibilité d'avoir des personnes différentes en fonction des jours de la semaine.
J'aimerais savoir quel type de contrat de location je devrais faire et sous quelle forme cela serait repris au niveau fiscal dans ma déclaration ( en tant que particulier ).
Merci d'avance.

Tharkysis

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