préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

clapotis

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préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

Région Bruxelles
Je suis propriétaire de 2 logements dans un immeuble comprenant 4 logements; les baux de ces 2 logements ont une durée initiale de 9 ans et ont été tacitement reconduits (échéances en 2026).  Je suis obligée d'y faire des travaux importants rendant les logements inhabitables.  Si j'ai bien compris, je ne dois pas attendre la fin d'un triennat/échéance pour mettre fin aux baux,  mais peux le faire à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois.  Est-ce exact?  Je compte envoyer le préavis par recommandé avec accusé de réception: à partir de quand court le préavis (dans le cas où un locataire ne réceptionne pas l'accusé de réception et ne va pas ou tarde à aller le chercher).  Si je joins à la lettre de préavis une copie du permis d'urbanisme est-ce suffisant?

Merci d'avance pour vos réponses.

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

Quand le délai de préavis commence-t-il à courir ?
CBL, ART. 231
• En cas de congé qui peut être donné à n’importe quel moment, le délai de préavis commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné.
• Pour les préavis qui ne peuvent être donnés qu’à des moments précis définis dans le Code, le préavis prend cours lors de sa réception.

Des travaux importants
CBL, ART. 237, §3
Le bailleur peut, mais uniquement à l’échéance du premier ou deuxième triennat, également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué.
Le bail peut exclure ou limiter (par exemple, dans le temps) le droit du bailleur de mettre fin au bail pour effectuer des travaux.
Cette faculté ne peut être exercée par le bailleur que s’il notifie au preneur un congé de six mois, qui doit préciser le motif invoqué et répondre en outre à quatre conditions :
• Le congé doit être accompagné d’une copie :
• soit du permis de bâtir, dans les cas où les travaux
envisagés requièrent un tel permis ;
• soit d’un devis détaillé ;
• soit d’une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût, si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux ;
• soit d’un contrat d’entreprise.
• Le bailleur doit démontrer, en donnant le congé, que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux.
• Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le preneur. Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux qui affecteraient exclusivement la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble et, de façon générale, les travaux qui ne rendent pas le logement du preneur inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre étage que celui qu’il occupe).
• Le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer. Cette condition est cependant assouplie si l’immeuble dans lequel est situé le bien loué comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et concernés par les travaux. Dans ce cas, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

En outre, en vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de six mois, mais cette résiliation ne peut avoir lieu pendant la première année.

Que se passe-t-il si le congé ne répond pas aux conditions du Code ?

Le congé est alors nul. Dans ce cas, le bailleur doit notifier un nouveau congé conforme au Code, s’il est encore
possible de le faire, dans le délai prescrit par le Code.

Comment le preneur peut-il contrôler le respect des conditions légales imposées au bailleur ?
Le Code prévoit que les travaux doivent débuter dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois qui suivent l’échéance du préavis donné ou, en cas de prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles  ou suite à un commun accord, après restitution des lieux par le preneur. Le preneur peut demander au bailleur de lui communiquer les documents (factures, photos...) permettant de prouver que les travaux projetés ont été réalisés dans les conditions et les délais prévus par le Code. Si le bailleur, sans justifier d’une «circonstance exceptionnelle », ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité égale à dix-huit mois de loyer.
La « circonstance exceptionnelle », a, dans ce contexte, la même signification qu’en cas d’occupation personnelle
.

GT

Pimonaute non modérable

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Re : préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

supprimé

Dernière modification par GT (23-02-2024 18:47:01)

clapotis

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Re : préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

Bonjour,

Le préavis que nous avons donné arrive bientôt à son terme.  Mes locataires m'ont fait savoir qu'ils ne pourront pas quitter les lieux à l'échéance fixée (un locataire ayant trouvé un logement mais qui ne sera disponible qu'un mois après l'échéance et l'autre n'ayant pas encore trouvé de logement) et me demandent un délai d'un mois.  Sur le principe, nous n'avons pas de problème car les travaux ne démarreront que 2-3 mois plus tard.  Comment pouvons-nous formaliser les choses sans prendre de risques?  Introduire une requête pour valider le préavis a-t-elle un sens si nous sommes disposés à accorder un délai pour circonstances exceptionnelles?

Merci d'avance.

libra

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Re : préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

Il me semble que seul le juge de paix peut accorder une prolongation de bail pour circonstance exceptionnelle. Par ailleurs, la demande doit répondre à certaines formalités.

Le risque couru en cas de prolongation non conforme est que le préavis est annihilé et que le bail continue à courir.

Je vois deux possibilités:
- faire une requête en conciliation. Si les parties se présentent, qu'il y a un accord; cet accord vaut jugement. Il y a donc un titre exécutoire au cas ou le locataire ne quitterait pas les lieux.
- signer une convention de mise à disposition des lieux. Moins de formalisme mais juridiquement peu solide.

grmff

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Re : préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

Voici le lien vers le texte applicable à une prorogation pour circonstances exceptionnelles

Section 6. - Prorogation pour circonstances exceptionnelles
  Art. 250. - Principes
   Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.

  Art. 251.  Procédure
   A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l'indemnité due en application de l'article 237, § 4.

  Art. 252. - Nombre de prorogations
   Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, dans les mêmes conditions que celles prévues aux articles 250 et 251, alinéa 2.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions.

Les termes "A défaut d'accord entre les parties" démontrent que vous pouvez vous mettre d'accord sans devoir passer par le juge.

GT

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Re : préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

Voici le lien vers le texte applicable à une prorogation pour circonstances exceptionnelles

Section 6. - Prorogation pour circonstances exceptionnelles
  Art. 250. - Principes
   Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.

  Art. 251.  Procédure
   A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l'indemnité due en application de l'article 237, § 4.

  Art. 252. - Nombre de prorogations
   Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, dans les mêmes conditions que celles prévues aux articles 250 et 251, alinéa 2.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions.

Les termes "A défaut d'accord entre les parties" démontrent que vous pouvez vous mettre d'accord sans devoir passer par le juge.

Procédure :
étape 1 : la prorogation est demandée par le preneur  - qui justifie de circonstances exceptionnelles - au bailleur
A PEINE DE NULLITE
- comment ?par lettre recommandée à la poste,
- quand ? au plus tard un mois avant l'expiration du bail.

étape 2 : ensuite, à défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions

Dernière modification par GT (31-07-2024 16:17:54)

clapotis

Pimonaute assidu

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Re : préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

Merci pour vos réponses.

Il me semble que seul le juge de paix peut accorder une prolongation de bail pour circonstance exceptionnelle. Par ailleurs, la demande doit répondre à certaines formalités.

Le risque couru en cas de prolongation non conforme est que le préavis est annihilé et que le bail continue à courir.

Je vois deux possibilités:
- faire une requête en conciliation. Si les parties se présentent, qu'il y a un accord; cet accord vaut jugement. Il y a donc un titre exécutoire au cas ou le locataire ne quitterait pas les lieux.
- signer une convention de mise à disposition des lieux. Moins de formalisme mais juridiquement peu solide.

Au greffe de la Justice de Paix compétente on m'a dit que la première audience disponible pour les requêtes en conciliation était en octobre! (les audiences pour les requêtes non payantes n'ont lieu qu'une fois par mois).

Art. 252. - Nombre de prorogations
   Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, dans les mêmes conditions que celles prévues aux articles 250 et 251, alinéa 2.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions.

Les termes "A défaut d'accord entre les parties" démontrent que vous pouvez vous mettre d'accord sans devoir passer par le juge.

Même en cas d'accord entre les parties et considérant que cette validation ne pourra se faire qu'après l'expiration du préavis, est-il malgré tout recommandé de faire valider le préavis?  Dans le modèle que le Greffe m'a remis, il est fait référence à une mise en demeure à joindre en annexe.  De quoi s'agit-il et est-ce d'application dans notre cas? En l'absence d'un jugement à la date d'échéance, que devrons-nous éventuellement faire à cette date pour éviter tout risque?