Région Bruxelles-capitale - Enregistrement régional des baux d'habitation

GT · #1 27-03-2024 12:20:53

En lien le texte du projet d'ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation ( à l'ordre du jour de la commission logement du parlement bruxellois, jeudi 28 mars 2024, à 14h00)

http://weblex.brussels/data/crb/doc/202 … images.pdf

Dernière modification par GT (27-03-2024 12:21:29)

GT · #2 09-05-2024 18:18:37

Ordonnance du 25 avril 2024 modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation a été publiée au M.B. du 2 mai 2024, p. 49013.

PIM

GT · #3 07-07-2024 07:11:22

GT a écrit :

Ordonnance du 25 avril 2024 modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation a été publiée au M.B. du 2 mai 2024, p. 49013.

Sur proposition du ministre des Finances Vincent Van Peteghem, le Conseil des ministres du 5 juillet 2024a marqué son accord sur l’introduction d’un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle contre les articles 19 et 20 de l'ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 25 avril 2024 concernant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.
Les articles 19 et 20 prévoient la suppression de l'obligation fédérale d'enregistrement des baux d'habitation de la Région de Bruxelles-Capitale.
Ces dispositions violent cependant les compétences fédérales en ce qui concerne l'obligation d'enregistrement des baux d'habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale et la perception de droits d'enregistrement sur ces baux d'habitation. De plus, la Région de Bruxelles-Capitale excède ainsi ses compétences en matière de location de biens immobiliers résidentiels. Il est ainsi proposé d'annuler ces dispositions.

PIM

grmff · #4 07-07-2024 10:00:02

Je suis très étonné que le ministre de la simplification administrative n'aie pas bondi quand un doublement des obligations administratives imposées aux justiciable-contribuable-bailleur soit apparu dans le paysage.

Mais peut-on s'attendre à quoi que ce soit en faveur de la simplification administrative gérée par un politique proche de l'administration qui ne s'occupe que de la simplification pour son administration, et non pas pour le citoyen.

Il est loin le temps où le ministre Van Quick avait instauré une loi imposant la vérification de la charge administrative supplémentaire imposée au citoyen lors de l'établissement de toute nouvelle loi.

Personnellement, j'ai toujours trouvé que l'enregistrement des baux était absurde. Que penser d'une obligation fiscale gratuite? Rien que de le dire, on se rend compte que c'est un oxymore.
Et bien que gratuite, c'est une démarche coûteuse: coût de l'administration, qui a dû mettre en place une application informatique pour gérer "automatiquement" l'enregistrement, coûteuse en terme de fonctionnaires qui doivent encore enregistrer les baux qu'on leur présente manuellement, coûteuse en bureau pour ces fonctionnaires, coûteuse en infrastructure informatique. Et coûteuse en temps pour le citoyen qui doit faire la démarche. Et je en parle pas de de que cela coûte en incertitude pour le locataire, et en incompréhension entre locataire et propriétaire.

Si c'était simple, rapide et pas trop coûteux pour le citoyen, je me pense que j'aurais tenté le coup de virer cette obligation.

Depuis le début de la tentative de Ben Hamou d'imposer l'enregistrement bruxellois, il est clair que l'enregistrement des baux est une obligation qui n' aucun intérêt. C'est pas moi qui le dit, c'est Ben Hamou...

GT · #5 07-07-2024 10:13:46

grmff a écrit :

Je suis très étonné que le ministre de la simplification administrative n'aie pas bondi quand un doublement des obligations administratives imposées aux justiciable-contribuable-bailleur soit apparu dans le paysage.

Doublement ?
"Les articles 19 et 20 prévoient la suppression de l'obligation fédérale d'enregistrement des baux d'habitation de la Région de Bruxelles-Capitale."

GT · #6 07-07-2024 11:39:11

grmff a écrit :

Je suis très étonné que le ministre de la simplification administrative n'aie pas bondi quand un doublement des obligations administratives imposées aux justiciable-contribuable-bailleur soit apparu dans le paysage.
Mais peut-on s'attendre à quoi que ce soit en faveur de la simplification administrative gérée par un politique proche de l'administration qui ne s'occupe que de la simplification pour son administration, et non pas pour le citoyen.
Il est loin le temps où le ministre Van Quick avait instauré une loi imposant la vérification de la charge administrative supplémentaire imposée au citoyen lors de l'établissement de toute nouvelle loi.
Personnellement, j'ai toujours trouvé que l'enregistrement des baux était absurde. Que penser d'une obligation fiscale gratuite? Rien que de le dire, on se rend compte que c'est un oxymore.
Et bien que gratuite, c'est une démarche coûteuse: coût de l'administration, qui a dû mettre en place une application informatique pour gérer "automatiquement" l'enregistrement, coûteuse en terme de fonctionnaires qui doivent encore enregistrer les baux qu'on leur présente manuellement, coûteuse en bureau pour ces fonctionnaires, coûteuse en infrastructure informatique. Et coûteuse en temps pour le citoyen qui doit faire la démarche. Et je en parle pas de de que cela coûte en incertitude pour le locataire, et en incompréhension entre locataire et propriétaire.
Si c'était simple, rapide et pas trop coûteux pour le citoyen, je me pense que j'aurais tenté le coup de virer cette obligation.
Depuis le début de la tentative de Ben Hamou d'imposer l'enregistrement bruxellois, il est clair que l'enregistrement des baux est une obligation qui n' aucun intérêt. C'est pas moi qui le dit, c'est Ben Hamou...

L'article 19, 3° de l'arrêté royal numéro 64 du 29 novembre 1939 ( Moniteur belge du 1/12/1939) contenant le Code des droits d'enregistrement , d'hypothèque et de greffe prévoyait déjà l'obligation d'enregistrement des actes portant bail , sous-bail, ou cession de bail d'immeubles situés en Belgique.
Entrée en vigueur : 1/2/1940

Dernière modification par GT (07-07-2024 11:39:54)

grmff · #7 07-07-2024 23:05:39

GT a écrit :

grmff a écrit :
Je suis très étonné que le ministre de la simplification administrative n'aie pas bondi quand un doublement des obligations administratives imposées aux justiciable-contribuable-bailleur soit apparu dans le paysage.
Mais peut-on s'attendre à quoi que ce soit en faveur de la simplification administrative gérée par un politique proche de l'administration qui ne s'occupe que de la simplification pour son administration, et non pas pour le citoyen.
Il est loin le temps où le ministre Van Quick avait instauré une loi imposant la vérification de la charge administrative supplémentaire imposée au citoyen lors de l'établissement de toute nouvelle loi.
Personnellement, j'ai toujours trouvé que l'enregistrement des baux était absurde. Que penser d'une obligation fiscale gratuite? Rien que de le dire, on se rend compte que c'est un oxymore.
Et bien que gratuite, c'est une démarche coûteuse: coût de l'administration, qui a dû mettre en place une application informatique pour gérer "automatiquement" l'enregistrement, coûteuse en terme de fonctionnaires qui doivent encore enregistrer les baux qu'on leur présente manuellement, coûteuse en bureau pour ces fonctionnaires, coûteuse en infrastructure informatique. Et coûteuse en temps pour le citoyen qui doit faire la démarche. Et je en parle pas de de que cela coûte en incertitude pour le locataire, et en incompréhension entre locataire et propriétaire.
Si c'était simple, rapide et pas trop coûteux pour le citoyen, je me pense que j'aurais tenté le coup de virer cette obligation.
Depuis le début de la tentative de Ben Hamou d'imposer l'enregistrement bruxellois, il est clair que l'enregistrement des baux est une obligation qui n' aucun intérêt. C'est pas moi qui le dit, c'est Ben Hamou...

L'article 19, 3° de l'arrêté royal numéro 64 du 29 novembre 1939 ( Moniteur belge du 1/12/1939) contenant le Code des droits d'enregistrement , d'hypothèque et de greffe prévoyait déjà l'obligation d'enregistrement des actes portant bail , sous-bail, ou cession de bail d'immeubles situés en Belgique.
Entrée en vigueur : 1/2/1940

Ce n'est pas parce qu'une connerie est très ancienne qu'il faut persister dans la connerie.

GT · #8 08-07-2024 06:13:30

L’IMPORTANCE DE L’ENREGISTREMENT D’UN CONTRAT DE BAIL

https://www.snpc-nems.be/news/articles/ … s-capitale

L'ENREGISTREMENT DU BAIL D'HABITATION (article publié en 2015)

https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … habitation

POURQUOI ENREGISTRER UN BAIL ?

https://www.pim.be/faq-items/pourquoi-e … r-un-bail/

L'enregistrement permet aussi le rassemblement d'informations relatives aux personnes et à leur patrimoine.
Est-ce une connerie ?

GT · #9 08-07-2024 07:54:10

grmff a écrit :

Personnellement, j'ai toujours trouvé que l'enregistrement des baux était absurde. Que penser d'une obligation fiscale gratuite? Rien que de le dire, on se rend compte que c'est un oxymore.

L'article 161 du code de l'enregistrement énumère en 16 points les cas d'enregistrement gratuit.

point 12 (sur 16):

Sont enregistrés gratuitement :
a) les actes visés à l’article 19, 1°, portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou des parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule ;

b) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l’article 19, 3°, a ;

c) les états des lieux dressés à l’occasion d’un acte visé sous a ou b ;

d) les documents qui, en vertu de dispositions légales, décrétales ou ordonnantielles, sont joints à un acte visé sous a ou b au moment de sa présentation à l’enregistrement.

GT · #10 08-07-2024 08:42:20

grmff a écrit :

Personnellement, j'ai toujours trouvé que l'enregistrement des baux était absurde. Que penser d'une obligation fiscale gratuite? Rien que de le dire, on se rend compte que c'est un oxymore.

A propos de l'enregistrement du contrat de bail par le bailleur et de la gratuité de l'enregistrement

CHAMBRE DES REPRÉSENTANTS DE BELGIQUE, 27 novembre 2006
PROJET DE LOI-PROGRAMME
pages 53 et 54

La présente section vise à augmenter considérablement le nombre de contrats de bail présentés à l’enregistrement et d’offrir ainsi une meilleure protection aux locataires. L’accomplissement de la formalité de l’enregistrement donne date certaine au contrat de bail. À partir de cette date, le locataire est protégé contre toute expulsion lorsque le bien loué est vendu.
Le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe impose déjà actuellement, tant au propriétaire, qu’au locataire, l’obligation de présenter le contrat de bail à l’enregistrement. Dans la pratique, il semble que les locataires ne sont pas toujours au courant de cette obligation fiscale pas plus que de l’avantage qui en découle pour eux sur le plan de la protection contre l’expulsion par le nouveau propriétaire lors de la vente de l’habitation.
C’est pourquoi le gouvernement a décidé désormais d’imposer, du moins en ce qui concerne les biens immeubles affectés exclusivement à l’habitation, l’obligation de présentation à la formalité de l’enregistrement aux bailleurs qui, normalement, sont bien au courant de cette obligation fiscale.
La formalité est gratuite. Le locataire peut encore toujours présenter le contrat de bail à l’enregistrement — il a en effet toujours tout intérêt à ce que le contrat ait le plus vite possible date certaine — mais il n’y est plus obligé fiscalement et ne sera donc pas non plus sanctionné s’il ne le fait pas.. Le bailleur par contre peut encore encourir l’amende pour enregistrement tardif (amende de 25 euros). En outre, du moins lorsque le contrat de bail concerne la résidence principale, le bailleur est incité à demander l’enregistrement par le fait que, aussi longtemps que la formalité n’aura pas été exécutée, il ne pourra pas réclamer l’indemnité prévue par le Code civil en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire.
Pour ceux qui, dans le passé, ont omis de présenter le contrat à l’enregistrement, le gouvernement prévoit une mesure particulière, temporaire, de régularisation. (voir le commentaire de l’article 70).
Pour les autres contrat de bail (bail commercial, fermage, location d’espaces industriels., location mixte, …) rien ne change.

https://www.lachambre.be/FLWB/pdf/51/27 … 773001.pdf

GT · #11 08-07-2024 09:53:55

grmff a écrit :

Depuis le début de la tentative de Ben Hamou d'imposer l'enregistrement bruxellois, il est clair que l'enregistrement des baux est une obligation qui n' aucun intérêt. C'est pas moi qui le dit, c'est Ben Hamou...

Si l'on s'en réfère aux travaux préparatoires, (Madame) Nawal Ben Hamou avait fait valoir :
1. que les données extraites du logiciel MyRent du SPF Finances étaient largement insuffisantes et incomplètes pour atteindre les objectifs visés par l'ordonnance bruxelloise
2. que le SPF Finances n'était pas disposé à engager les moyens humains et techniques nécessaires pour adapter son logiciel MyRent aux besoins de la Région bruxelloise.

grmff · #12 08-07-2024 11:06:05

GT a écrit :

grmff a écrit :
Depuis le début de la tentative de Ben Hamou d'imposer l'enregistrement bruxellois, il est clair que l'enregistrement des baux est une obligation qui n' aucun intérêt. C'est pas moi qui le dit, c'est Ben Hamou...

Si l'on s'en réfère aux travaux préparatoires, (Madame) Nawal Ben Hamou avait fait valoir :
1. que les données extraites du logiciel MyRent du SPF Finances étaient largement insuffisantes et incomplètes pour atteindre les objectifs visés par l'ordonnance bruxelloise
2. que le SPF Finances n'était pas disposé à engager les moyens humains et techniques nécessaires pour adapter son logiciel MyRent aux besoins de la Région bruxelloise.

C'est ce que je dis: les données MyRent sont inutilisables. C'est donc bien que ces données ne servent pas...

grmff · #13 08-07-2024 11:30:14

GT a écrit :

L’IMPORTANCE DE L’ENREGISTREMENT D’UN CONTRAT DE BAIL
https://www.snpc-nems.be/news/articles/ … s-capitale
L'ENREGISTREMENT DU BAIL D'HABITATION (article publié en 2015)
https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … habitation
POURQUOI ENREGISTRER UN BAIL ?
https://www.pim.be/faq-items/pourquoi-e … r-un-bail/
L'enregistrement permet aussi le rassemblement d'informations relatives aux personnes et à leur patrimoine.
Est-ce une connerie ?

Oui, c'est une connerie.
Ces démarches sont inutiles et purement vexatoire. Il suffit de devoir enregistrer 3 baux d'affilée pour se rendre compte à quel point le système d'enregistrement des baux est une démarche vexatoire. C'est tellement mal foutu que je ne peux pas imaginer que ce n'est pas volontairement mal fait pour casser les pieds aux propriétaires. Ce serait une insulte à l'intelligence des informaticiens qui ont conçu le système de croire que ce n'est pas volontaire.

Pour ce qui est de l'utilité de l'enregistrement (opposition aux tiers, indexation, droits du locataire en cas de vente, indemnité de sortie en cas de départ du locataire si ce n'est pas enregistré), toutes les prétendues utilités pourraient être incluses dans la loi sans avoir besoin de l'enregistrement:
- le bail est déjà opposable aux tiers. Les conditions sont différentes selon que c'est enregistré ou non, mais c'est déjà opposable. Il suffit donc de supprimer la différence, et de ne mentionner que l'opposabilité. Le propriétaire qui achète un bien loué est subrogé dans les droits du vendeur.
- L'indexation possible uniquement si c'est enregistré est "nouvelle". C'est juste une manière de forcer l'enregistrement pour casser les pieds aux propriétaires.
- Les droits du locataire pourraient être les mêmes sans enregistrement. C'est une différence qu'on peut gommer dans la loi. C'est la loi qui fait la différence entre un bail enregistré et un bail non enregistré. C'est une preuve de plus que le bail est opposable aux tiers en cas de vente.
- L'indemnité en cas de départ anticipé qui saute si ce n'est pas enregistré, il suffit de supprimer ce paragraphe de la loi, qui na été fait uniquement pour forcer les propriétaires à faire cette démarche purement casse-pied.

Bref, tous les moyens qui sont développés pour contraindre les propriétaires sont contre productifs pour le locataire et coûteux pour le fisc (donc pour le contribuable qui paie des impôts pour payer des fonctionnaires et informaticiens qui font un travail qui ne sert à personne.)

Quant au rassemblement de données pour l'utilisation du fisc, mon avis personnel est que le fisc en sait déjà bien assez sur les contribuables....

Le fait de rajouter des démarches aux propriétaires ont un effet très clair sur les investisseurs immobiliers: les administrations savent tout sur vous, et vont vous contrôler, vous limiter dans vos droits, vous contraindre avec toujours plus de règles, vous rendre la vie toujours plus compliquée, toujours plus protéger le locataire, toujours rendre l'investissement plus risqué. Le signal, c'est donc "investisseurs, fuyez!"

Ensuite, quand tous les investisseurs seront partis, ils se plaindront que des bâtiments sont abandonnés, que l'immobilier se dégrade, que le nombre de logement diminue par la dégradation du bati, que les investisseurs préfèrent mettre leur pognon en bourse plutôt que dans la brique, préfèrent prendre un ETF monde (pour lequel au moins 90% du pognon part à l'étranger) plutôt que des briques qui créent des logements et de l'emploi en Belgique, que les promoteurs n'arrivent plus à vendre leurs nouvelles constructions par manque d'investisseur. Et donc ne font plus de promotions.

Le constat ci-dessus est exagéré? Sans aucun doute. Mais est-il réel? Certainement partiellement. Et si cela a un effet de 5% sur la construction, cela aura un effet bien plus grand sur les loyers. Et c'est con de vouloir protéger les locataires tout en ayant un effet dévastateur sur les loyers.

Je m'arrête là, cela va encore me coûter un pont en séances de thérapie....

rexou, max11

GT · #14 09-07-2024 06:42:17

grmff a écrit :

GT a écrit :
L’IMPORTANCE DE L’ENREGISTREMENT D’UN CONTRAT DE BAIL
https://www.snpc-nems.be/news/articles/ … s-capitale
L'ENREGISTREMENT DU BAIL D'HABITATION (article publié en 2015)
https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … habitation
POURQUOI ENREGISTRER UN BAIL ?
https://www.pim.be/faq-items/pourquoi-e … r-un-bail/
L'enregistrement permet aussi le rassemblement d'informations relatives aux personnes et à leur patrimoine.
Est-ce une connerie ?
Pour ce qui est de l'utilité de l'enregistrement (opposition aux tiers, indexation, droits du locataire en cas de vente, indemnité de sortie en cas de départ du locataire si ce n'est pas enregistré), toutes les prétendues utilités pourraient être incluses dans la loi sans avoir besoin de l'enregistrement:
- le bail est déjà opposable aux tiers. Les conditions sont différentes selon que c'est enregistré ou non, mais c'est déjà opposable. Il suffit donc de supprimer la différence, et de ne mentionner que l'opposabilité. Le propriétaire qui achète un bien loué est subrogé dans les droits du vendeur.

.

Le bail sous seing privé n'acquiert une date certaine à l'égard des tiers (notamment) que du jour où il a été enregistré.
Ce n'est pas moi qui l'affirme. C'est le Code civil
Ancien code civil ; article 1328
Nouveau code civil
"Art. 8.22. Date certaine de l'acte sous signature privée
L'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que :
1° du jour où il a été enregistré, ou
2° du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique, ou
3° du jour où au moins l'une des parties se trouve dans l'incapacité de modifier l'acte ou sa date, notamment suite au décès de l'une d'elles."

que du jour où il a été enregistré = pas avant que le bail ne soit enregistré.
à l'égard des tiers : le bailleur initial et le locataire ne sont pas des tiers

En cas de transmission du bien loué, les droits du locataire et les obligations du nouveau propriétaire sont appréciés selon que le bail a date certaine ou non. Il aura date certaine s'il a été enregistré ou s'il a fait l'objet d'un acte authentique.

Dernière modification par GT (09-07-2024 06:58:49)

libra · #15 09-07-2024 07:14:37

grmff a écrit :

Ensuite, quand tous les investisseurs seront partis, ils se plaindront que des bâtiments sont abandonnés, que l'immobilier se dégrade, que le nombre de logement diminue par la dégradation du bati, que les investisseurs préfèrent mettre leur pognon en bourse plutôt que dans la brique, préfèrent prendre un ETF monde (pour lequel au moins 90% du pognon part à l'étranger) plutôt que des briques qui créent des logements et de l'emploi en Belgique, que les promoteurs n'arrivent plus à vendre leurs nouvelles constructions par manque d'investisseur. Et donc ne font plus de promotions.

Je remarque
- ici à Bruxelles de plus en plus de chantier à l'arrêt. Des chantiers sont envahis par des mauvaises herbes,

- sur le marché primaire des obligations privées; il n'y a pratiquement plus d'émission de promoteur immobilier. Preuve me semble t-il qu'il y a moins de projet en gestation.

Dernière modification par libra (09-07-2024 07:16:10)

grmff · #16 09-07-2024 07:18:45

Les droits du locataires changent selon que c'est enregistré ou non face au nouveau proprietaire.. Mais le locataire a des droits. C'est juste le code civil qui fait artificiellement une différence.

Il suffit d'adapter le code civil pour supprimer la différence enregistré/pas enregistré.

Cet argument ne démontre pas que l'enregistrement sert à quelque chose.

max11, rexou

GT · #17 09-07-2024 14:03:47

GT a écrit :

GT a écrit :
Ordonnance du 25 avril 2024 modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation a été publiée au M.B. du 2 mai 2024, p. 49013.

Sur proposition du ministre des Finances Vincent Van Peteghem, le Conseil des ministres du 5 juillet 2024a marqué son accord sur l’introduction d’un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle contre les articles 19 et 20 de l'ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 25 avril 2024 concernant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.
Les articles 19 et 20 prévoient la suppression de l'obligation fédérale d'enregistrement des baux d'habitation de la Région de Bruxelles-Capitale.
Ces dispositions violent cependant les compétences fédérales en ce qui concerne l'obligation d'enregistrement des baux d'habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale et la perception de droits d'enregistrement sur ces baux d'habitation. De plus, la Région de Bruxelles-Capitale excède ainsi ses compétences en matière de location de biens immobiliers résidentiels. Il est ainsi proposé d'annuler ces dispositions.

Il s'agit d'une question d'actualité. Et rien d'autre.

Cette affaire est à suivre.

La cour constitutionnelle tranchera sur la question qui lui a été posée et sur rien d'autre.

PIM · #18 10-07-2024 15:17:08

"Pour un choc de simplification" https://simplifions.be/

En tant que particulier, entreprise, agent d’administration, membre d’association, responsable d’ASBL, vous nous témoignez très souvent de démarches administratives qui vous paraissent redondantes, inefficaces ou absurdes. Vous avez alors l’impression de perdre votre temps en paperasse plutôt qu’en efficacité.

Nous souhaitons analyser toutes ces démarches administratives et nous nourrir de vos observations de terrain pour simplifier les choses. Toutes vos suggestions seront considérées avec la plus grande attention. Si certaines exigences ne pourront être revues, considérant leur nature légale ou leur apport dans le contrôle des dépenses publiques, nous sommes convaincus que nous pouvons, ENSEMBLE, imposer un véritable choc de simplification.

Nous vous invitons à faire part de vos observations et propositions. Objectif : se baser sur les retours du terrain et en finir avec les labyrinthes administratifs !

Un message du MR+Engagés (destiné à Grmff ?)

grmff, rexou

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