action urgente

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action urgente

Bonjour à tous,

Suite à des dommages ayant été causés par des infiltrations provenant des terrasses situées sur les plateformes au-dessus des rez de chaussées, il a été décidé que les copropriétaires de ces terrasses prendraient en charge la rénovation de l'étanchéité de cas terrasses.
Au vu de la disponibilité de l'entrepreneur requis par ces copropriétaires, cela devait se faire en septembre.
J'ai donc élaboré un texte  pour réglementer la création, l'aménagement et l'entretien de ces terrasses afin que les problèmes survenus il y a peu ne se reproduisent plus! Ce texte devait être approuvé en AG extraordinaire ce jeudi 8 aout.
Ce matin, un des 2 occupants des terrasses me prévient que les travaux commencent demain.
Or, il s'avère que cela n'est pas possible puisque le texte concernant les terrasses ne sera ratifié que jeudi.
Par correction, j'ai donc prévenu l'entrepreneur qu'il ne devait pas se présenter demain.
Un des 2 copropriétaires, furax, me déclare qu'il fera quand même venir l'entrepreneur.
Si c'est le cas, que puis-je faire?

rexou

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Re : action urgente

Bonjour à tous,

Suite à des dommages ayant été causés par des infiltrations provenant des terrasses situées sur les plateformes au-dessus des rez de chaussées, il a été décidé que les copropriétaires de ces terrasses prendraient en charge la rénovation de l'étanchéité de cas terrasses.
Au vu de la disponibilité de l'entrepreneur requis par ces copropriétaires, cela devait se faire en septembre.
J'ai donc élaboré un texte  pour réglementer la création, l'aménagement et l'entretien de ces terrasses afin que les problèmes survenus il y a peu ne se reproduisent plus! Ce texte devait être approuvé en AG extraordinaire ce jeudi 8 aout.
Ce matin, un des 2 occupants des terrasses me prévient que les travaux commencent demain.
Or, il s'avère que cela n'est pas possible puisque le texte concernant les terrasses ne sera ratifié que jeudi.
Par correction, j'ai donc prévenu l'entrepreneur qu'il ne devait pas se présenter demain.
Un des 2 copropriétaires, furax, me déclare qu'il fera quand même venir l'entrepreneur.
Si c'est le cas, que puis-je faire?

Il faut rénover l'étanchéité des terrasses. C'est un fait incontournable. Il "a été décidé" -quand et par qui, sur quelle base ?- que les "propriétaires (ils en sont les bénéficiaires, pas les propriétaires) de ces terrasses prendront les frais à leur charge. S'ils acceptent, c'est très bien et ça reste dans l'ordre normal des choses.

Vous avez pondu un  texte visant à régulariser une situation existante et à clarifier les obligations de chacun et la répartition des frais. C'est bien. Mais quelle que soit la teneur de votre projet de règlementation, il n'en demeure pas moins qu'il convient de rénover l'étanchéité pour empêcher les infiltrations.

Dès lors quel est le problème ? Je suis surpris d'autre part que VOUS contactiez (ça ressemble plus à de l'ingérence qu'à de la correction il me semble) l'entrepreneur commandé par des CP. Je comprendrais mieux que vous contactiez au besoin les CP et il serait parfaitement légitime que vous suiviez le début des travaux tout en avisant les CP de ce qui peut être en contradiction avec le texte que vous souhaitez faire voter.

GT

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Re : action urgente

Bonjour à tous,

Suite à des dommages ayant été causés par des infiltrations provenant des terrasses situées sur les plateformes au-dessus des rez de chaussées, il a été décidé que les copropriétaires de ces terrasses prendraient en charge la rénovation de l'étanchéité de cas terrasses.

Décision en AG ?
Texte de la décision?

Dernière modification par GT (06-08-2024 15:41:19)

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Re : action urgente

Les réponses se perdent dans des considérations qui ne font pas partie de la question posée!  La question est réglée merci!

rexou

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Re : action urgente

Les réponses se perdent dans des considérations qui ne font pas partie de la question posée!  La question est réglée merci!

C'est très bien. A propos de considération, vous seriez bien inspiré d'en témoigner un peu pour les gens qui prennent la peine de vous répondre.

La question posée : ce que vous pouvez faire ? Rien. En tout cas ne pas intervenir dans une relation entre un CP et son entrepreneur.

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Re : action urgente

Monsieur,

Je n'ai jamais manqué de considération envers quiconque sur ce forum. Toutefois, le fait que certaines personnes vous demandent des justifications à outrance pour obtenir une simple réponse à une question précise est parfois un peu lourd.
De plus, le ton moralisateur de certains entraîne parfois un agacement que je dirai "légitime".
Ce n'est pas parce qu'on détient certaines connaissances qu'il faut répondre aux autres avec un certain mépris! Personnellement, j'estime qu'au contraire, il faut mettre ses connaissances aux services des autres. Mais ça, c'est mon point de vue.
Je vous souhaite un excellent week-end.

GT

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Re : action urgente

Monsieur,

Une situation doit être examinée dans son contexte complet.

Et, en ce qui me concerne, si , eu égard à mes connaissances, je demande des informations complémentaires, c'est que j'estime qu'elles sont utiles afin de répondre à une question .

A ma connaissance, en ce qui concerne les décisions concernant les travaux aux parties communes, elles sont prises par l'AG en plusieurs étapes.
Première étape : une décision de principe sur les travaux à entreprendre prise par l'AG à la majorité des 2/3 des voix.
Etapes suivantes : décisions prises à ma majorité à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote . Par exemple une décision concernant le choix de l'entrepreneur.

Par ailleurs, moyennant une motivation spéciale, l'AG peut même décider à la majorité des 2/3 , de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

Mais, libre à vous d'estimer que ma demande d'informations complémentaires était incongrue.

copropriétaire engalère

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Re : action urgente

J'ai donc élaboré un texte  pour réglementer la création, l'aménagement et l'entretien de ces terrasses afin que les problèmes survenus il y a peu ne se reproduisent plus! Ce texte devait être approuvé en AG extraordinaire ce jeudi 8 aout.
Ce matin, un des 2 occupants des terrasses me prévient que les travaux commencent demain.
Or, il s'avère que cela n'est pas possible puisque le texte concernant les terrasses ne sera ratifié que jeudi.
Si c'est le cas, que puis-je faire?

Bonjour, à mon avis votre problème est résolu, mais je voulais tout de même pointer le fameux:
"J'ai donc élaboré un texte  pour réglementer la création..."
De la façon dont vous l'avez écrit il semble que vous avez décidé ça tout seul....
et sinon, vous ne pouvez rien faire contre un proprio qui organise la venue de son entrepreneur à sa guise.
Bonne soiée....

rexou

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Re : action urgente

J'ai donc élaboré un texte  pour réglementer la création, l'aménagement et l'entretien de ces terrasses afin que les problèmes survenus il y a peu ne se reproduisent plus! Ce texte devait être approuvé en AG extraordinaire ce jeudi 8 aout.
Ce matin, un des 2 occupants des terrasses me prévient que les travaux commencent demain.
Or, il s'avère que cela n'est pas possible puisque le texte concernant les terrasses ne sera ratifié que jeudi.
Si c'est le cas, que puis-je faire?

Bonjour, à mon avis votre problème est résolu, mais je voulais tout de même pointer le fameux:
"J'ai donc élaboré un texte  pour réglementer la création..."
De la façon dont vous l'avez écrit il semble que vous avez décidé ça tout seul....
et sinon, vous ne pouvez rien faire contre un proprio qui organise la venue de son entrepreneur à sa guise.
Bonne soiée....

Je plussoie totalement ces deux remarques !

Suite à des dommages ayant été causés par des infiltrations provenant des terrasses situées sur les plateformes au-dessus des rez de chaussées, il a été décidé que les copropriétaires de ces terrasses prendraient en charge la rénovation de l'étanchéité de cas terrasses.
Au vu de la disponibilité de l'entrepreneur requis par ces copropriétaires, cela devait se faire en septembre.
J'ai donc élaboré un texte  pour réglementer la création, l'aménagement et l'entretien de ces terrasses afin que les problèmes survenus il y a peu ne se reproduisent plus! Ce texte devait être approuvé en AG extraordinaire ce jeudi 8 aout.
Ce matin, un des 2 occupants des terrasses me prévient que les travaux commencent demain.
Or, il s'avère que cela n'est pas possible puisque le texte concernant les terrasses ne sera ratifié que jeudi.
Par correction, j'ai donc prévenu l'entrepreneur qu'il ne devait pas se présenter demain.
Un des 2 copropriétaires, furax, me déclare qu'il fera quand même venir l'entrepreneur.
Si c'est le cas, que puis-je faire?

1 ... il a été décidé...  quand, comment, par qui, sur quelle base ?... Vous ne pensez pas que ces questions sont légitimes ?? Si j'ai bien compris, ces terrasses seraient communes et deux CP en auraient un "usage exclusif". Et dans l'ordre des choses,
A. vous décidez que les travaux sont à leur charge et
B. postérieurement, vous "élaborez" un texte règlementant... Y a rien qui vous choque ???

2 ... au vu de la disponibilité de l'entrepreneur requis, travaux en septembre (à charge des CP...  Travaux à charge des CP dites-vous et entrepreneur dispo en septembre. Les CP sont parfaitement libres de faire débuter les travaux plus tôt sans en référer à votre avis.

3 ... j'ai élaboré un texte pour règlementer... ce texte devait être approuvé ce 8 aout.... je rejoins tout à fait la remarque de la Galère et j'ajoute que votre projet devait être PRESENTE à l'AG. Il peut être modifié ou rejeté. Vous anticipez un peu l'acceptation de tous des termes de VOS conditions.

4 ... par correction j"ai prévenu l'entrepreneur qu'il ne devait pas se présenter demain... "par correction" ??? mais que diable de quel droit vous permettez-vous de donner des ordres à un entrepreneur commandé et payé par d'autres ? A noter que si travaux payés par les CP, entrepreneur choisi lui aussi par les CP et programmation des travaux totalement en dehors de vos attributions et compétences.

5 ... un propriétaire furax me déclare... que puis-je faire ? La réponse coule de source : LUI PRESENTER VOS EXCUSES !!!

max11

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Re : action urgente

Rexou d'accord avec Lagalère.... il se passe quelque chose dans ce forum.....     

copropriétaire engalère

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Rexou d'accord avec Lagalère.... il se passe quelque chose dans ce forum.....     

Et quand je serai d'accord avec vous, vous allez tomber en bas de votre chaise! paf!

rexou

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Re : action urgente

Monsieur,

Je n'ai jamais manqué de considération envers quiconque sur ce forum. Toutefois, le fait que certaines personnes vous demandent des justifications à outrance pour obtenir une simple réponse à une question précise est parfois un peu lourd.
De plus, le ton moralisateur de certains entraîne parfois un agacement que je dirai "légitime".
Ce n'est pas parce qu'on détient certaines connaissances qu'il faut répondre aux autres avec un certain mépris! Personnellement, j'estime qu'au contraire, il faut mettre ses connaissances aux services des autres. Mais ça, c'est mon point de vue.
Je vous souhaite un excellent week-end.

Personne ne vous a demandé de "justifications" mais des précisions. Il est important de définir un minimum le contexte pour exprimer un avis ou donner un conseil.

Vous êtes légitimement agacé ? De quoi ? En vous posant des questions, les participants de ce forum tentent de répondre de façon la plus cohérente possible au problème qui vous occupe.

En ce qui me concerne, j'ai la nette impression que vous débordez largement des limites des prérogatives d'un syndic. Le syndic peut donner des idées, soumettre un texte à la décision de l'AG. Il ne décide pas. Il ne règlemente pas. Il exécute les décisions de CP. Vous saisissez la nuance ? A vous lire, il semble que ce ne soit pas vraiment le cas.

Je ne sais pas où vous avez vu du mépris. Je peux comprendre que les réponses vous déplaisent, mais elles reflètent le sentiment que dégage votre texte. Si c'est la contradiction qui vous insupporte, c'est regrettable.

Vous vouliez savoir ce que vous pouvez faire. Remettre en question votre vision des choses serait déjà un bon départ.

syndicpastures

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Re : action urgente

Et bien je constate encore une fois que ma remarque a fait polémique sur ce forum mais ce n'est pas grave. Pour vous éclairer et vous faire comprendre que je ne suis pas un syndic "despote", je vous dirai ceci: la situation à laquelle j'ai eu à faire face est assez compliquée. 2 copropriétaires se sont octroyés l'usage privatif des plateformes situées au-dessus des annexes du rez-de-chaussée  et ce, sans aucune autorisation préalable. (Mais cela s'est fait bien avant que je ne sois désignée comme syndic). Il s'avère que le manque d'entretien de ces plateformes devenues des terrasses a provoqué des infiltrations dans les pièces situées sous ces terrasses et qui appartiennent à d'autres copropriétaires. Des dégâts importants ont été constatés. Qui paie? J'ai convoqué une AG extraordinaire afin de débattre de la question et de soumettre au vote une solution.
Il a donc été décidé qu'étant donné que les 2 copropriétaires incriminés se sont octroyés et ont eu jouissance exclusive des terrasses, l'AG a décidé qu'il leur revenait de payer les dégâts occasionnés au rez et de refaire l'étanchéité des plateformes à leurs frais. Il a aussi été décidé lors de cette AGE, qu'un règlement sera dorénavant inscrit dans le règlement de copropriété concernant la création, l'aménagement et l'entretien des terrasses. Le syndic a été mandaté pour rédiger un projet de règlement qu'il soumettrait à la prochaine AG afin d'être modifié ou accepté. C'est ce qui devait être fait à la date du 08/08 et voilà pourquoi je n'ai pas permis à l'entrepreneur d'accéder aux plateformes. Mon avocat m'avait déclaré que le règlement devait être accepté par l'AGE avant que toute  modification ne soit apportée aux terrasses.
Voilà, j'espère avoir pu vous expliquer plus clairement la situation .

rexou

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Re : action urgente

Et bien je constate encore une fois que ma remarque a fait polémique sur ce forum mais ce n'est pas grave. Pour vous éclairer et vous faire comprendre que je ne suis pas un syndic "despote", je vous dirai ceci: la situation à laquelle j'ai eu à faire face est assez compliquée. 2 copropriétaires se sont octroyés l'usage privatif des plateformes situées au-dessus des annexes du rez-de-chaussée  et ce, sans aucune autorisation préalable. (Mais cela s'est fait bien avant que je ne sois désignée comme syndic). Il s'avère que le manque d'entretien de ces plateformes devenues des terrasses a provoqué des infiltrations dans les pièces situées sous ces terrasses et qui appartiennent à d'autres copropriétaires. Des dégâts importants ont été constatés. Qui paie? J'ai convoqué une AG extraordinaire afin de débattre de la question et de soumettre au vote une solution.
Il a donc été décidé qu'étant donné que les 2 copropriétaires incriminés se sont octroyés et ont eu jouissance exclusive des terrasses, l'AG a décidé qu'il leur revenait de payer les dégâts occasionnés au rez et de refaire l'étanchéité des plateformes à leurs frais. Il a aussi été décidé lors de cette AGE, qu'un règlement sera dorénavant inscrit dans le règlement de copropriété concernant la création, l'aménagement et l'entretien des terrasses. Le syndic a été mandaté pour rédiger un projet de règlement qu'il soumettrait à la prochaine AG afin d'être modifié ou accepté. C'est ce qui devait être fait à la date du 08/08 et voilà pourquoi je n'ai pas permis à l'entrepreneur d'accéder aux plateformes. Mon avocat m'avait déclaré que le règlement devait être accepté par l'AGE avant que toute  modification ne soit apportée aux terrasses.
Voilà, j'espère avoir pu vous expliquer plus clairement la situation .

C'est déjà un peu plus clair, oui. Merci.

Les plateformes sont communes à la base. Leur entretien est donc normalement à charge de la copro. Vu l'usage exclusif que se sont accordés sans autorisation les intéressés, il est cohérent de leur porter en compte les frais de rénovation en frais privatifs. Cependant, les terrasses sont déjà crées puisque existantes et sans doute déjà emménagées. Reste à régler la question de l'entretien. Si les frais sont privatifs, l'entrepreneur dépend du choix des intéressés, ainsi que la planification des travaux. Le syndic n'a donc à mon sens pas à interdire l'accès à un entrepreneur.

Il existe un problème d'étanchéité qui doit être résolu. Dans la mesure où les intéressés acceptent la charge des réparations à leurs frais il est inutile d'entrer dans une situation conflictuelle. Il est à noter que le paiement des frais par les bénéficiaires implique aussi un accord au moins implicite à autoriser un usage privatif exclusif tel que déjà pratiqué sans autorisation. Il faut donc soigner la rédaction d'un texte mentionnant que ces terrasses communes peuvent être utilisées temporairement jusqu'à révocation par l'AG et sous leur entière responsabilité et aux conditions clairement énoncées et acceptées. Elles devront notamment répondre aux normes de sécurité, par exemple au sujet des balustrades. Celles-ci seront conformes aux normes en vigueur et installées aux frais des bénéficiaires, tout en restant acquises à l'ACP sans indemnité dans tous les cas de figure possibles.

max11

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Re : action urgente

Pas tout à fait d'accord avec rexou sur ce coup 
Selon moi, la réparation des terrasses doit être pilotée par l'ACP : cahier des charges, devis, commande, suivi des travaux.
Les 2 CP doivent "seulement" provisionner l'ACP des coûts prévus avant que les travaux soient commandés mais ce n'est pas à eux de les gérer.
Les toitures terrasses restent des biens communs et l'ACP accordent éventuellement un droit d'usage. Ce n'est pas un changement de propriétaires de ces terrasses !
Par exemple : les 2 CP pourraient se contenter de faire un travail à minima de coût et inconvénients pour l'étanchéité qui ne leur apporte rien et investir plus dans l'aménagement voir y mettre des aménagements peu recommandés pour une toiture-terrasse....

PIM

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Re : action urgente

2 observations:
1- Et il ne faut pas un permis d'urbanisme pour ces aménagements extérieurs ?

2- "Il a donc été décidé qu'étant donné que les 2 copropriétaires incriminés se sont octroyés et ont eu jouissance exclusive des terrasses, l'AG a décidé qu'il leur revenait de payer les dégâts occasionnés au rez et de refaire l'étanchéité des plateformes à leurs frais"

Et lors de cette AGE, les 2 copropriétaires concernés ont voté dans quel sens ?

rexou

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Re : action urgente

2 observations:
1- Et il ne faut pas un permis d'urbanisme pour ces aménagements extérieurs ?

2- "Il a donc été décidé qu'étant donné que les 2 copropriétaires incriminés se sont octroyés et ont eu jouissance exclusive des terrasses, l'AG a décidé qu'il leur revenait de payer les dégâts occasionnés au rez et de refaire l'étanchéité des plateformes à leurs frais"

Et lors de cette AGE, les 2 copropriétaires concernés ont voté dans quel sens ?

1. Excellente question !   Une infraction urbanistique n'a jamais empêché la terre de tourner, mais en avalisant par décision d'AG la situation existante, l'ACP engage sa responsabilité. Par exemple si un enfant fait une chute et que les balustrades ne répondent pas aux normes de sécurité en vigueur...

2. Autre excellente question parce qu'en cas de vote négatif de l'un d'eux, la décision ne sera effective qu'en l'absence de recours dans les 4 mois qui suivent l'AG. S'ils ont marqué chacun leur accord, pas de problème.

grmff

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Re : action urgente

Se pose effectivement la question du cahier des charges. Il serait en effet idiot de refaire une étanchéité sans isoler. Les biens qui n'ont pas d'isolation en toiture auront un PEB qui les rendra bientôt interdits à la location. Si on refait une toiture tous les 20 ans, et que le bien devient inlouable par manque d'isolation, on fait des travaux incomplet qui pourraient devoir être refait avec isolation bien avant la fin de durée de vie des rénovation...

Il me semble donc logique que l'ACP pilote les travaux, et que ce soit un peu réfléchi avec une vision à plus que 2 ans.

rexou

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Re : action urgente

Se pose effectivement la question du cahier des charges. Il serait en effet idiot de refaire une étanchéité sans isoler. Les biens qui n'ont pas d'isolation en toiture auront un PEB qui les rendra bientôt interdits à la location. Si on refait une toiture tous les 20 ans, et que le bien devient inlouable par manque d'isolation, on fait des travaux incomplet qui pourraient devoir être refait avec isolation bien avant la fin de durée de vie des rénovation...

Il me semble donc logique que l'ACP pilote les travaux, et que ce soit un peu réfléchi avec une vision à plus que 2 ans.

En effet, c'est tout à fait cohérent. Reste à déterminer ce qui sera à charge des "utilisateurs" des terrasses et ce qui sera à charge de l'ACP. Les travaux d'isolation sont à charge de l'ACP et bénéficieront aux propriétaires des appartements sous les terrasses.

L'étanchéité peut être impactée par une utilisation de ces espaces comme terrasses. Il est cohérent de faire participer les utilisateurs. Mais la vétusté et les obligations d'isolation ne sont pas de leur fait. A voir donc ce qui a été accepté par les parties et ce qui a été décidé en AG.

On peut aussi concevoir que les utilisateurs paient pour continuer à avoir l'usage exclusif de ce bien commun, mais cela ne peut se faire par la seule présentation d'un texte établi par le syndic. Encore faut-il que les intéressés acceptent. Faute de quoi un juge devra trancher. Ou les conditions devront êtres revues.

J'ai du mal avec le concept que l'un paie et l'autre décide. Il faut un équilibre et un accord. Ici, on dirait que l'un paie tout et que l'autre décide tout... ça me semble inapproprié pour le moins.

Il n'y a aucune indication d'un accord réel entre les parties. Le texte rédigé par le syndic a été présenté après décision et choix de l'entrepreneur... Pas un mot quant à la répartition des frais ni quant à la garantie d'usage dans le temps pour les utilisateurs des terrasses.