Immeuble en autogestion

Jeanziano · #1 28-08-2024 11:39:08

Bonjour à tous,

Je suis nouveau, j'ai lu quelques articles et trouve ce forum super intéressant.
Depuis 1 an je suis commissaire aux comptes d'un petit immeuble de 15 appartements. Notre syndic vivement critiqué depuis plusieurs années ne fait plus grand chose à part empocher prés de 500€ chaque mois. Du coup, je suis un peu "obligé" de gérer l'opérationnel également comme la supervision des travaux, des réparations, un suivi détaillé des impayés et demande le lancement des procédures etc... bref, des choses qu'un commissaire aux comptes n'est pas censé faire.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher

Pensez-vous cela possible? Des exemples?

Merci d'avance

GT · #2 28-08-2024 11:49:43

Jeanziano a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis nouveau, j'ai lu quelques articles et trouve ce forum super intéressant.
Depuis 1 an je suis commissaire aux comptes d'un petit immeuble de 15 appartements. Notre syndic vivement critiqué depuis plusieurs années ne fait plus grand chose à part empocher prés de 500€ chaque mois. Du coup, je suis un peu "obligé" de gérer l'opérationnel également comme la supervision des travaux, des réparations, un suivi détaillé des impayés et demande le lancement des procédures etc... bref, des choses qu'un commissaire aux comptes n'est pas censé faire.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher
Pensez-vous cela possible? Des exemples?
Merci d'avance

Quelles sont vos lectures ?

Le syndic est un des organes de l'ACP.
Le syndic n'est pas obligatoirement un syndic professionnel.
Un copropriétaire peut être désigné en qualité de syndic bénévole.

Il ne s'agit pas d'une autogestion de l'ACP.

Le syndic ne peut cumuler cette fonction avec celles de commissaire aux comptes ou de membre du conseil de copropriété.
Les obligations qui pèsent sur le syndic bénévole sont celles qui s'appliquent aux syndics professionnels. Elles sont reprises notamment dans les dispositions du code civil. Il doit ainsi présenter un contrat.

grmff · #3 28-08-2024 12:10:17

L'autogestion dans un sens de communauté de gestion est impossible et pas prévue réellement dans les textes, ou pas praticable pour un ensemble de 15 appartements.

Par contre, vous pouvez nommer un des copropriétaires comme syndic, éventuellement bénévole. Avec le même formalisme parfois un peu lourd, mais somme toute limité et supportable par tout un chacun.

Vous ne pouvez donc pas vous passer de syndic, mais vous pouvez nommer un syndic, qui sera la personne déléguée que vous avez en tête. (donc vous, si j'ai bien compris...) Avec un conseil de copropriété pour le "surveiller" (qui ça? Ben vous. Ah, lui)

Et vous devrez bien entendu tenir une comptabilité. Il existe des tas de logiciel pour cela, que vous pourrez mettre à charge de la copropriété, selon le contrat que vous proposez à la copropriété.

Le contrat semble très formel. Mais c'est une première étape nécessaire, afin de commencer dans la transparence la plus total, indispensable pour travailler dans une confiance réciproque entre le syndic et les copropriétaires.

Et ne pas oublier que le syndic est certes le représentant légale de la copropriété, mais il n'est "que" le bras armé, chargé de la partie opérationnelle des décisions prises par l'assemblée (même s'il peut voire même doit arriver avec des propositions de décisions à prendre par l'AG...)

Bref, un peu de formalisme, beaucoup de transparence, le tout pour une meilleure efficacité, des coûts parfois moindre, une vision parfois plus précise de ce qui se passe dans la copropriété, et de ce dont elle a besoin.

mvhl

PIM · #4 28-08-2024 12:25:30

Jeanziano a écrit :

et recevoir une compensation/défraiment pour cela.

A manier avec beaucoup de prudence ce concept de "défraiement" , car cela pourrait ouvrir la porte aux cotisations comme indépendant...

GT

max11 · #5 28-08-2024 12:37:56

Jeanziano a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis nouveau, j'ai lu quelques articles et trouve ce forum super intéressant.
Depuis 1 an je suis commissaire aux comptes d'un petit immeuble de 15 appartements. Notre syndic vivement critiqué depuis plusieurs années ne fait plus grand chose à part empocher prés de 500€ chaque mois. Du coup, je suis un peu "obligé" de gérer l'opérationnel également comme la supervision des travaux, des réparations, un suivi détaillé des impayés et demande le lancement des procédures etc... bref, des choses qu'un commissaire aux comptes n'est pas censé faire.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher
Pensez-vous cela possible? Des exemples?
Merci d'avance

Votre copropriété a des "exigences légales comme la TVA" ???? ce serait étonnant mais, si c'est le cas, le faire de ne plus avoir un syndic pro ne changera rien à "ses exigences légales comme la TVA, la comptabilité"....

GT · #6 28-08-2024 13:10:33

PIM a écrit :

Jeanziano a écrit :
et recevoir une compensation/défraiment pour cela.
A manier avec beaucoup de prudence ce concept de "défraiement" , car cela pourrait ouvrir la porte aux cotisations comme indépendant...

Absolument.

"ouvrir la porte aux cotisations comme indépendant..." et aussi à une imposition de prétendus défraiements ( qui sont en réalité des honoraires déguisés) dans la déclaration aux impôts sur les revenus.

Dernière modification par GT (28-08-2024 13:12:09)

GT · #7 28-08-2024 13:14:33

Jeanziano a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis nouveau, j'ai lu quelques articles et trouve ce forum super intéressant.
Depuis 1 an je suis commissaire aux comptes d'un petit immeuble de 15 appartements. Notre syndic vivement critiqué depuis plusieurs années ne fait plus grand chose à part empocher prés de 500€ chaque mois. Du coup, je suis un peu "obligé" de gérer l'opérationnel également comme la supervision des travaux, des réparations, un suivi détaillé des impayés et demande le lancement des procédures etc... bref, des choses qu'un commissaire aux comptes n'est pas censé faire.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher
Pensez-vous cela possible? Des exemples?
Merci d'avance

Vraiment ?
Par "nous", qu'entendez-vous ? Vous-même ? L'association des copropriétaires ?
J'ignore vos lectures

Dernière modification par GT (28-08-2024 13:40:01)

MarcoBrux

GT · #8 28-08-2024 19:15:29

Une de mes lectures en matière de TVA : la circulaire administrative n° 13 du 20.09.1995
https://www.minfin.fgov.be/myminfin-web … e12/syndic

GT · #9 28-08-2024 20:52:25

Jeanziano a écrit :

.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher
Pensez-vous cela possible? Des exemples?
Merci d'avance

Dans une association des copropriétaires visée par les articles 3.84 à 3.100 code civil un syndic est obligatoire .
Il est notamment l'un des organes de la copropriété.

Dernière modification par GT (28-08-2024 20:54:29)

MarcoBrux, rexou

rexou · #10 29-08-2024 12:04:13

PIM a écrit :

Jeanziano a écrit :
et recevoir une compensation/défraiment pour cela.
A manier avec beaucoup de prudence ce concept de "défraiement" , car cela pourrait ouvrir la porte aux cotisations comme indépendant...

Vous pouvez parfaitement inclure un forfait pour frais annuels, au bénéfice du syndic. Par exemple 15 euros mensuels par appartement. Vous ne déclarez rien vous ne "gagnez" rien. Vous recevez un dédommagement pour les frais encourus. Tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers...

GT · #11 29-08-2024 12:12:47

rexou a écrit :

PIM a écrit :
Jeanziano a écrit :
et recevoir une compensation/défraiment pour cela.
A manier avec beaucoup de prudence ce concept de "défraiement" , car cela pourrait ouvrir la porte aux cotisations comme indépendant...
Vous pouvez parfaitement inclure un forfait pour frais annuels, au bénéfice du syndic. Par exemple 15 euros mensuels par appartement. Vous ne déclarez rien vous ne "gagnez" rien. Vous recevez un dédommagement pour les frais encourus. Tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers...

Vis à vis du fisc, il conviendra d'établir pour le moins la vraisemblance de ces frais au risque de les voir qualifier en revenus professionnels dans le chef du syndic (camouflés sous le dénomination de frais tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers.. ) .

rexou · #12 29-08-2024 12:29:33

GT a écrit :

Vis à vis du fisc, il conviendra d'établir pour le moins la vraisemblance de ces frais au risque de les voir qualifier en revenus professionnels dans le chef du syndic (camouflés sous le dénomination de frais tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers.. ) .

Pour que le fisc risque de requalifier un revenu, il faut que deux conditions soient remplies :
1. Avoir connaissance dudit revenu yikes
2. Que le montant annuel soit assez important pour justifier une réaction.

Si le fisc devait avoir connaissance des paiements effectués par l'ACP au bénéfice du syndic, il pourrait éventuellement en demander la justification et opérer un redressement qui serait de toutes façons fort limité de manière rétroactive et serait de plus discutable et négociable...

Mais en effet, il convient que les sommes concernées restent cohérentes et ne soient pas excessives pour limiter le risque éventuel

Par exemple, je fais toutes les semaines les courses pour ma voisine qui m'offre à chaque fois une bouteille de vin. Ni la voisine ni moi n'en faisons état dans nos déclarations fiscales smile (oui, je sais, je caricature un peu)

GT · #13 29-08-2024 12:38:59

rexou a écrit :

GT a écrit :
Vis à vis du fisc, il conviendra d'établir pour le moins la vraisemblance de ces frais au risque de les voir qualifier en revenus professionnels dans le chef du syndic (camouflés sous le dénomination de frais tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers.. ) .
Pour que le fisc risque de requalifier un revenu, il faut que deux conditions soient remplies :
1. Avoir connaissance dudit revenu

Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.

Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.

Dernière modification par GT (29-08-2024 12:42:08)

rexou · #14 29-08-2024 13:16:41

GT a écrit :

Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.
Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.

C'est très vrai. La vie est un risque ! wink

Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.

Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.

max11 · #15 29-08-2024 14:07:47

rexou a écrit :

GT a écrit :
Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.
Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.
C'est très vrai. La vie est un risque !
Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.
Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.

Le nettoyage en noir présente un plus grand risque avec la responsabilité en cas d'accidents... C'est donc une autre réflexion et, personnellement, je ne prendrais aucun risque avec du nettoyage non déclaré.

Pour la question de la rémunération, le risque fiscal existe surtout (à part la délation) si un des copropriétaires ou locataires décident de mettre une partie des charges dans sa compta d'indépendant ou société en utilisant le décompte comme pièce justificative.
Mais, je suis d'accord pour croire qu'un contrôleur ne se mettra pas du travail sur le dos pour 600 € par an non déclaré... !

mvhl · #16 29-08-2024 15:39:43

En complément à la réponse de grmff, je peux citer l'exemple de l'ACP dont je fais partie.

Pendant près de 20 ans, nous avons eu un syndic bénévole (copropriétaire). L'ACP (12 appartements, 9 CP) lui payait un forfait de 500 € / an (couvrant les frais de téléphone, timbres, déplacements, etc.) + les frais avec justificatif, dont l'assurance RC du syndic. J'aidais pour les aspects administratifs (documents Word, ..) et un autre CP tenait la comptabilité (Excell). Pas de conseil de copropriété. Certes on devait chaque année "forcer" l'un ou l'autre à endosser le rôle de commissaire aux comptes ...

Nous avons eu un syndic professionnel avant, et 2 après, qui n'ont jamais donné (autant de) satisfaction.

Mais c'est du boulot, surtout quand il y a des travaux importants à superviser. C'est la raison pour laquelle aucun autre CP ne s'est proposé jusqu'à présent.

G.B.

rexou · #17 29-08-2024 15:53:29

max11 a écrit :

rexou a écrit :
GT a écrit :
Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.
Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.
C'est très vrai. La vie est un risque !
Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.
Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.
Le nettoyage en noir présente un plus grand risque avec la responsabilité en cas d'accidents... C'est donc une autre réflexion et, personnellement, je ne prendrais aucun risque avec du nettoyage non déclaré.
Pour la question de la rémunération, le risque fiscal existe surtout (à part la délation) si un des copropriétaires ou locataires décident de mettre une partie des charges dans sa compta d'indépendant ou société en utilisant le décompte comme pièce justificative.
Mais, je suis d'accord pour croire qu'un contrôleur ne se mettra pas du travail sur le dos pour 600 € par an non déclaré... !

En effet, la nature et l'importance du risque ne sont pas comparables.

Concernant les frais de gérance, je doute de l'existence d'un risque réel dans l'hypothèse que vous citez d'autant plus que le décompte ne reprendra que d'une manière globale ce poste sans aucune précision... et pour un montant qui ne justifie pas vraiment un examen approfondi..

Par exemple 10 lots à 15€ mensuels, ça fait 1800€ annuels. Qui va pinailler pour vérifier si la totalité de ce montant peut être justifiée par des frais réels encourus ? Même en cas de délation je doute qu'une suite soit donnée à l'information.

max11 · #18 29-08-2024 16:23:24

rexou a écrit :

En effet, la nature et l'importance du risque ne sont pas comparables.
Concernant les frais de gérance, je doute de l'existence d'un risque réel dans l'hypothèse que vous citez d'autant plus que le décompte ne reprendra que d'une manière globale ce poste sans aucune précision... et pour un montant qui ne justifie pas vraiment un examen approfondi..
Par exemple 10 lots à 15€ mensuels, ça fait 1800€ annuels. Qui va pinailler pour vérifier si la totalité de ce montant peut être justifiée par des frais réels encourus ? Même en cas de délation je doute qu'une suite soit donnée à l'information.

Prudence avec la délation !
Elles ne vont pas à la poubelle comme cela devrait se passer dans une saine démocratie...
Elles sont analysées et s'il y a des éléments à vérifier un ordre de mission sera établi et un fonctionnaire devra gérer le dossier.
Et si un fonctionnaire a un ordre de mission, il le fait que ce soit pour 1.800 € ou pour 100.000 €.
Probablement un nouveau pour qu'il se fasse les dents sur un petit dossier et c'est souvent les pires contrôles sans pitié !
Ne pas oublier que l'administration peut contrôler plusieurs exercices et que des revenus non déclarés, c'est considéré comme une faute très grave quel qu'en soit le montant. Cela peut donc ouvrir la possibilité de contrôler le maximum d'exercices !

Si le vilain fraudeur a un bon job en plus de son activité frauduleuse, il va voir s'accumuler les redressements :
- Impôts sur plusieurs années au taux le plus élevé d'imposition.
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude) (fisc)
- des cotisations sociales pour chaque année
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude) (caisse sociale)
- et, en bonus, on pourrait même voir la TVA débarquer puisque la TVA de 21% est due sur des honoraires de syndic sauf à demander la dérogation avant de commencer à exercer
Quant à espérer déduire des frais des montants versés, il va falloir les prouver car les forfaits ne sont pas admis...

rexou · #19 29-08-2024 16:49:03

max11 a écrit :

rexou a écrit :
En effet, la nature et l'importance du risque ne sont pas comparables.
Concernant les frais de gérance, je doute de l'existence d'un risque réel dans l'hypothèse que vous citez d'autant plus que le décompte ne reprendra que d'une manière globale ce poste sans aucune précision... et pour un montant qui ne justifie pas vraiment un examen approfondi..
Par exemple 10 lots à 15€ mensuels, ça fait 1800€ annuels. Qui va pinailler pour vérifier si la totalité de ce montant peut être justifiée par des frais réels encourus ? Même en cas de délation je doute qu'une suite soit donnée à l'information.
Prudence avec la délation !
Elles ne vont pas à la poubelle comme cela devrait se passer dans une saine démocratie...
Elles sont analysées et s'il y a des éléments à vérifier un ordre de mission sera établi et un fonctionnaire devra gérer le dossier.
Et si un fonctionnaire a un ordre de mission, il le fait que ce soit pour 1.800 € ou pour 100.000 €.
Probablement un nouveau pour qu'il se fasse les dents sur un petit dossier et c'est souvent les pires contrôles sans pitié !
Ne pas oublier que l'administration peut contrôler plusieurs exercices et que des revenus non déclarés, c'est considéré comme une faute très grave quel qu'en soit le montant. Cela peut donc ouvrir la possibilité de contrôler le maximum d'exercices !
Si le vilain fraudeur a un bon job en plus de son activité frauduleuse, il va voir s'accumuler les redressements :
- Impôts sur plusieurs années au taux le plus élevé d'imposition.
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude) (fisc)
- des cotisations sociales pour chaque année
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude) (caisse sociale)
- et, en bonus, on pourrait même voir la TVA débarquer puisque la TVA de 21% est due sur des honoraires de syndic sauf à demander la dérogation avant de commencer à exercer
Quant à espérer déduire des frais des montants versés, il va falloir les prouver car les forfaits ne sont pas admis...

Vous êtes bien pessimiste par cette belle après-midi ensoleillée. Faites comme moi, voyez la vie en rose ou en rosé plutôt. J'ai un verre devant moi, une bouteille au frais et je vous invite bien volontiers pour chasser ces idées noires. smile

max11

G.B. · #20 27-09-2024 13:29:51

Le SNPC propose régulièrement des cycles de formation pour permettre à un copropriétaire d'apprendre à assurer et assumer la fonction de syndic bénévole notamment dans les petits immeubles et publie cette brochure :
https://www.snpc-nems.be/produits/deven … ec-le-snpc

mvhl

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