Quand parle-t-on de fautes graves d’un syndic pouvant entraîner sa révocation ?

FLAHAYE · #1 13-10-2024 18:13:49

Bonjour.

Dans un climat de plus en plus délétère depuis des mois et sentant bien que le syndic manœuvrait de la sorte pour arriver à ses fins ci-après,
pour ces motifs e.a.,
• Manquements techniques et administratifs dans la gestion du sinistre « Inondations » 2021 ;
• Refus d’indemniser certains copropriétaires insistant concernant le solde de leurs dégâts facturés sur base de critères entêtés ;
• Manquements au niveau de l’entretien des parties communes ;
• Manquements dans le cadre de la gestion du sinistre incendie « Garage » 2023 ;
• Absence de réponse satisfaisante aux informations financières sollicitées en AGE de 2023 ;
• Opacité de la gestion et de l’état actuel des comptes ;
• Non-respect du délai de 30 jours pour transmettre le PV de l’AGE de 2023 ;
• Manque de diligence concernant la convocation de l’AGE demandée en urgence fin 2023 ;
• Non-paiement des factures de divers fournisseurs ;
• Communication tardive de l’OJ pour l’AGO de 2024 ;
• Manque de suivi lors de demande de RDV du CC pour éclaircir des points litigieux ;
• Non-respect du montant maximum mentionné dans le ROI pour passer seul des contrats ;
• Retrait de l’accès à l’Extranet permettant de suivre les dépenses et les comptes bancaires ;
• …
la révocation du contrat du syndic pour fautes graves, mise à l’ordre du jour de l’AGO de cette année, a été approuvée un an avant son terme de 3 ans.

Suite à cela, le syndic a réclamé l’indemnité pour rupture prévue dans son contrat suivi d’un rappel et d’une mise en demeure.
L’affaire est actuellement dans les mains des avocats respectifs pour suite attendue : tribunal ou transactions.

Q : Dans l’exposé ci-dessus, certains points entrent-ils bien dans la notion de fautes graves ?

Merci.

grmff · #2 13-10-2024 20:06:50

Convoquez une AGE.
Portez plainte contre le syndic.
Demandez des dommages et intérêts.

GT · #3 14-10-2024 07:20:19

FLAHAYE a écrit :

Bonjour.
Dans un climat de plus en plus délétère depuis des mois et sentant bien que le syndic manœuvrait de la sorte pour arriver à ses fins ci-après,
pour ces motifs e.a.,
• Manquements techniques et administratifs dans la gestion du sinistre « Inondations » 2021 ;
• Refus d’indemniser certains copropriétaires insistant concernant le solde de leurs dégâts facturés sur base de critères entêtés ;
• Manquements au niveau de l’entretien des parties communes ;
• Manquements dans le cadre de la gestion du sinistre incendie « Garage » 2023 ;
• Absence de réponse satisfaisante aux informations financières sollicitées en AGE de 2023 ;
• Opacité de la gestion et de l’état actuel des comptes ;
• Non-respect du délai de 30 jours pour transmettre le PV de l’AGE de 2023 ;
• Manque de diligence concernant la convocation de l’AGE demandée en urgence fin 2023 ;
• Non-paiement des factures de divers fournisseurs ;
• Communication tardive de l’OJ pour l’AGO de 2024 ;
• Manque de suivi lors de demande de RDV du CC pour éclaircir des points litigieux ;
• Non-respect du montant maximum mentionné dans le ROI pour passer seul des contrats ;
• Retrait de l’accès à l’Extranet permettant de suivre les dépenses et les comptes bancaires ;
• …
la révocation du contrat du syndic pour fautes graves, mise à l’ordre du jour de l’AGO de cette année, a été approuvée un an avant son terme de 3 ans.
Suite à cela, le syndic a réclamé l’indemnité pour rupture prévue dans son contrat suivi d’un rappel et d’une mise en demeure.
L’affaire est actuellement dans les mains des avocats respectifs pour suite attendue : tribunal ou transactions.

Q : Dans l’exposé ci-dessus, certains points entrent-ils bien dans la notion de fautes graves ?
Merci.

Si je comprends bien le dossier est actuellement aux mains de l'avocat de l'ACP pour un avis qui ne manquera pas de prendre en compte les prétendues fautes graves imputées au syndic.

Si l'affaire est portée devant le juge par le syndic, l'avocat a la possibilité de mettre en évidence une procédure téméraire et vexatoire initiée par le syndic. L'ACP dans ce cadre pourrait demander des dommages et intérêts.

FLAHAYE · #4 14-10-2024 10:24:51

Bonjour.

L'avocat de la partie adverse propose une requête conjointe devant le Tribunal, ce qui permettrait d’éviter les frais liés à l’intervention d’un
huissier pour une citation en justice.

De notre côté, nous planchons toujours sur les éventuelles indemnités à réclamer.

grmff · #5 14-10-2024 10:51:16

Depuis quand est-il votre syndic ?

GT · #6 14-10-2024 11:26:42

grmff a écrit :

Depuis quand est-il votre syndic ?

Et ce syndic auquel des fautes sont reprochées est-il encore en fonction ? ou a-t-il été remplacé ?
Il a été question de révocation. Est-elle effective ?

GT · #7 14-10-2024 11:34:47

FLAHAYE a écrit :

Bonjour.
L'avocat de la partie adverse propose une requête conjointe devant le Tribunal, ce qui permettrait d’éviter les frais liés à l’intervention d’un
huissier pour une citation en justice.
De notre côté, nous planchons toujours sur les éventuelles indemnités à réclamer.

"L'avocat de la partie adverse propose une requête conjointe devant le Tribunal, ce qui permettrait d’éviter les frais liés à l’intervention d’un
huissier pour une citation en justice.
il s'agit d'une question de procédure. Requête conjointe plutôt que citation pour éviter les frais d'un huissier. Ce type de requête est visé à l'article 706 du code judiciaire.

"De notre côté, nous planchons toujours sur les éventuelles indemnités à réclamer"
Je déteste le terme "nous" qui ne permet de préciser les personnes concernées.
Terme très souvent employé lorsqu'il est question d'une copropriété.

Dernière modification par GT (14-10-2024 11:39:30)

FLAHAYE · #8 14-10-2024 12:05:20

Bonjour.

Le syndic évincé à l'AGO 2024 terminait sa 2e année d'un contrat de 3 ans.
L'indemnité légale reprise au contrat pour fin anticipative était de 3 mois.
En AGE, il a été décidé de refuser le paiement de cette indemnité en motivant de nouveau la raison pour faute grave par avocat interposée.

Un nouveau syndic a été nommé directement.
Il a dû attendre la fin du délai d'un mois pour recevoir tous les renseignements indispensables à sa mission et à endurer la procédure la moins simple pour récupérer la gestion de comptes bancaires.
Pas très déontologique entre syndics !

GT · #9 14-10-2024 14:51:57

FLAHAYE a écrit :

Bonjour.
Le syndic évincé à l'AGO 2024 terminait sa 2e année d'un contrat de 3 ans.
L'indemnité légale reprise au contrat pour fin anticipative était de 3 mois.
En AGE, il a été décidé de refuser le paiement de cette indemnité en motivant de nouveau la raison pour faute grave par avocat interposée.
Un nouveau syndic a été nommé directement.
Il a dû attendre la fin du délai d'un mois pour recevoir tous les renseignements indispensables à sa mission et à endurer la procédure la moins simple pour récupérer la gestion de comptes bancaires.
Pas très déontologique entre syndics !

Quel est le montant de l'indemnité ?
Quel est le montant à charge de l'ACP concernant cette AGE ?
Quel est le montant facturé par l'avocat pour son intervention ?

max11 · #10 14-10-2024 15:17:34

FLAHAYE a écrit :

Bonjour.
Dans un climat de plus en plus délétère depuis des mois et sentant bien que le syndic manœuvrait de la sorte pour arriver à ses fins ci-après,
pour ces motifs e.a.,
• Manquements techniques et administratifs dans la gestion du sinistre « Inondations » 2021 ;
• Refus d’indemniser certains copropriétaires insistant concernant le solde de leurs dégâts facturés sur base de critères entêtés ;
• Manquements au niveau de l’entretien des parties communes ;
• Manquements dans le cadre de la gestion du sinistre incendie « Garage » 2023 ;
• Absence de réponse satisfaisante aux informations financières sollicitées en AGE de 2023 ;
• Opacité de la gestion et de l’état actuel des comptes ;
• Non-respect du délai de 30 jours pour transmettre le PV de l’AGE de 2023 ;
• Manque de diligence concernant la convocation de l’AGE demandée en urgence fin 2023 ;
• Non-paiement des factures de divers fournisseurs ;
• Communication tardive de l’OJ pour l’AGO de 2024 ;
• Manque de suivi lors de demande de RDV du CC pour éclaircir des points litigieux ;
• Non-respect du montant maximum mentionné dans le ROI pour passer seul des contrats ;
• Retrait de l’accès à l’Extranet permettant de suivre les dépenses et les comptes bancaires ;
• …
la révocation du contrat du syndic pour fautes graves, mise à l’ordre du jour de l’AGO de cette année, a été approuvée un an avant son terme de 3 ans.
Suite à cela, le syndic a réclamé l’indemnité pour rupture prévue dans son contrat suivi d’un rappel et d’une mise en demeure.
L’affaire est actuellement dans les mains des avocats respectifs pour suite attendue : tribunal ou transactions.
Q : Dans l’exposé ci-dessus, certains points entrent-ils bien dans la notion de fautes graves ?
Merci.

Et pour en revenir à votre seul question : "certains points entrent-ils bien dans la notion de fautes graves ?"
Sans autres détails sur les dommages que ces manquements auraient pu entrainer, selon moi, c'est un syndic qui n'a pas fait son boulot mais je ne vois pas une faute grave dans la liste...
Vous pouvez considérer que tous ces manquements forment une faute grave qui a entrainé une rupture de confiance et de contrat. Mais il va falloir les justifier devant le juge...
Par exemple : non paiement des factures : y avait-il des fonds sur le compte pour payer ?
Des manquements techniques dans la gestion d'un sinistre : est-ce bien le rôle du syndic d'intervenir sur un point technique de gestion de sinistre ?
Absence de réponses : n'était-ce pas du harcèlement du syndic avec des bêtises (je ne vous connais pas, c'est juste un exemple de défense typique d'un syndic qui ne réponds pas et, parfois, c'est tout à fait justifié)
....

Dernière modification par max11 (14-10-2024 15:18:15)

rexou

rexou · #11 14-10-2024 20:47:43

• Manquements techniques et administratifs dans la gestion du sinistre « Inondations » 2021 ;manquements... c'est vague
• Refus d’indemniser certains copropriétaires insistant concernant le solde de leurs dégâts facturés sur base de critères entêtés ;refus d'indemniser... mais a-t-il reçu les fonds et les modalités de répartition sont-elles définies clairement ?
• Manquements au niveau de l’entretien des parties communes ;encore "manquements" toujours aussi vague
• Manquements dans le cadre de la gestion du sinistre incendie « Garage » 2023 ;et encore des manquements...
• Absence de réponse satisfaisante aux informations financières sollicitées en AGE de 2023 ;qu'est ce qu'une réponse satisfaisante ?
• Opacité de la gestion et de l’état actuel des comptes ;ces comptes ont ils été approuvés ou non ?
• Non-respect du délai de 30 jours pour transmettre le PV de l’AGE de 2023 ;c'est une erreur, oui
• Manque de diligence concernant la convocation de l’AGE demandée en urgence fin 2023 ;manque de diligence...
• Non-paiement des factures de divers fournisseurs ;le compte était-ilprovisionné en suffisance ? ce serait tout au plus une erreur
• Communication tardive de l’OJ pour l’AGO de 2024 ;une autre erreur
• Manque de suivi lors de demande de RDV du CC pour éclaircir des points litigieux ;c'est fort subjectif
• Non-respect du montant maximum mentionné dans le ROI pour passer seul des contrats ;une autre erreur.. ou une urgence, ou une opportunité...
• Retrait de l’accès à l’Extranet permettant de suivre les dépenses et les comptes bancaires ;on peut vivre sans extranet
• …

Bref, sans doute pas mal d'erreurs mais aucune faute grave. Vous pouvez contester sa demande d'indemnité mais il vous faudra présenter une argumentation plus étoffée au juge. Nettement plus étoffée et avec des faits réellement graves et/ou répétitifs.

max11, G.B.

G.B. · #12 16-10-2024 12:27:52

L'e-reputation dudit " syndic " par exemple ici :
https://forum.pim.be/topic-294448-annua … age-1.html

correspond-t-elle à ce que vous avez décrit ?ù

En pratique ,le site :

https://www.choisirunsyndic.be/syndic/

affiche des commentaires / cotations provenant des google review lorsque d'autres copropriétaires ont (déja) publié leur avis en partage

Dernière modification par G.B. (16-10-2024 14:48:21)

PIM · #13 16-10-2024 14:37:44

G.B. a écrit :

L'e-reputation dudit " syndic " par exemple ici :
https://forum.pim.be/topic-294448-annua … age-1.html
correspond-t-elle à ce que vous avez décrit ?

Vous renvoyez vers un topic annonçant un annuaire de syndics.
Pas très précis comme message...

GT

GT · #14 16-10-2024 17:07:07

G.B. a écrit :

L'e-reputation dudit " syndic " par exemple ici :
https://forum.pim.be/topic-294448-annua … age-1.html
correspond-t-elle à ce que vous avez décrit ?ù
En pratique ,le site :
https://www.choisirunsyndic.be/syndic/
affiche des commentaires / cotations provenant des google review lorsque d'autres copropriétaires ont (déja) publié leur avis en partage

Mais, M'sieur le juge , puisque l'e-réputation de ce syndic est mauvaise il devrait être évident pour vous que les fautes attribuées à ce syndic sont évidentes, établies et constituent même des fautes graves.

Dernière modification par GT (16-10-2024 17:09:16)

GT · #15 16-10-2024 18:00:06

G.B. a écrit :

L'e-reputation dudit " syndic " par exemple ici :
https://forum.pim.be/topic-294448-annua … age-1.html
correspond-t-elle à ce que vous avez décrit ?ù
En pratique ,le site :
https://www.choisirunsyndic.be/syndic/
affiche des commentaires / cotations provenant des google review lorsque d'autres copropriétaires ont (déja) publié leur avis en partage

A G.B : Pour rappel l'objet de la conversation initiée par FLAHAYE:
"Quand parle-t-on de fautes graves d’un syndic pouvant entraîner sa révocation ?"

C'est possible de ne pas vous écarter de celui-ci ?

rexou · #16 16-10-2024 19:33:38

Q : Dans l’exposé ci-dessus, certains points entrent-ils bien dans la notion de fautes graves ?

Non

grmff

G.B. · #17 28-10-2024 08:39:24

Systématiquement foncer sur le recours aux avocats et aux juges alors que l'Ombudsman pourrait instruire rapidement (et gratuitement) wink

L’affaire est actuellement dans les mains des avocats respectifs pour suite attendue : tribunal ou transactions.

Donc votre avocat a estimé qu'il n'y a pas matière à déclarer un sinistre auprès de l'assurance RC dudit syndic ?

@GT "Quand parle-t-on de fautes graves d’un syndic pouvant entraîner sa révocation ?"
Réponse : je n'ai pas de jurisprudence et de doctrine de référence à citer pour répondre sur la faute d'un syndic ,
mais vous peux-être ?

Pas très déontologique entre syndics !

Oui la déontologie voit les choses tout autrement avec la règle impérative de l'iPI qui est "la confraternité" entre syndics.

Dernière modification par G.B. (28-10-2024 09:16:28)

GT · #18 28-10-2024 09:55:35

G.B. a écrit :

Systématiquement foncer sur le recours aux avocats et aux juges alors que l'Ombudsman pourrait instruire rapidement (et gratuitement)

L' ( = article défini) ombudsman. Quel est ce ombudsman ?
Par qui est-il désigné?
Sur quelle base ?
Qui le rétribue ?

Quelle est l'adresse de cet ombudsman compétent auquel présenter l'affaire soumise?
Quels en sont les pouvoirs ?
Quelles sont les règles de procédure pour l'instruction du dossier ?

Dernière modification par GT (28-10-2024 09:58:12)

G.B., MarcoBrux

GT · #19 28-10-2024 11:38:46

GT a écrit :

G.B. a écrit :
Systématiquement foncer sur le recours aux avocats et aux juges alors que l'Ombudsman pourrait instruire rapidement (et gratuitement)
L' ( = article défini) ombudsman. Quel est ce ombudsman ?
Par qui est-il désigné?
Sur quelle base ?
Qui le rétribue ?
Quelle est l'adresse de cet ombudsman compétent auquel présenter l'affaire soumise?
Quels en sont les pouvoirs ?
Quelles sont les règles de procédure pour l'instruction du dossier ?

@G.B.

Vous avez liké ma contribution.
Mais vous ne répondez pas à mes questions à propos de cet ombudsman supposé instruire rapidement et gratuitement l'affaire dont il est question dans cette discussion. Il existe, cet ombudsman ?

G.B.

G.B. · #20 28-10-2024 12:09:40

C'est vous les experts !

@GT "Quand parle-t-on de fautes graves d’un syndic pouvant entraîner sa révocation ?"
MA Réponse : je n'ai pas de jurisprudence et de doctrine de référence à citer pour répondre sur la faute d'un syndic ,
et vous ? Va-t-on en justice comme on jouerait le hasard avec un bandit manchot alors qu'il n'existe peux-être pas de jurisprudence favorable à ce sujet ?

Et que pensez-vous de l'assurance RC du syndic auprès de l'IPI éventuellement ?

Dernière modification par G.B. (28-10-2024 12:16:52)

Quand parle-t-on de fautes graves d’un syndic pouvant entraîner sa révocation ?

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