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Demande de prime refusée à cause du syndic
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- kaprot
- Pimonaute
Demande de prime refusée à cause du syndic
Bonjour,
Je vous écris pour demander votre avis sur une manque de notre syndic qui nous a causé un dommage.
En résumé : Il a fallu 10 mois, au lieu de huit jours prevu par la loi, au syndic pour enregistrer son mandat auprès de la BCE et de ce fait notre demande de prime Renolution a été refusée. Maintenant nous ne pouvons pas en soumettre une nouvelle.
En détail : Je suis copropriétaire d'une petite ACP à Bruxelles gérée par un syndic professionnel depuis le 1er décembre 2023. En juillet 2024, j'ai introduit une demande de prime Renolution au nom de l'ACP pour des travaux réalisés fin 2023. Début août, la demande a été rejetée car il n'y avait pas de syndic enregistré auprès de la BCE pour notre ACP. Étonné du motif, j'ai immédiatement contacté le syndic qui m'a confirmé qu'il avait fait la demande en avril 2024 mais qu'il avait oublié de payer la facture. Le 12 août, il a effectué le paiement et m'a assuré que l'enregistrement serait finalisé dans les trois jours. Le 15 août, dernier jour pour introduire une demande deprime pour 2024, j'ai donc introduit une nouvelle demande. Malheureusement, à la fin du mois d'août, la demande a de nouveau été rejetée pour la même raison : aucun syndic n'était enregistré auprès de la BCE pour notre ACP. Un peu fâché, j'ai recontacté le syndic qui m'a dit que tout était en ordre pour lui, qu'il avait fait la demande d'inscription et qu'il avait effectué le paiement. J'ai insisté car, si le syndic avait tout fait correctement mais quel'inscription n'apparaissait pas dans la BCE, cela signifiait qu'il y avait un problème quelque part dans la procédure et qu'il convenait de contacter le guichet d'entreprise utilisé pour l'inscription. Au bout de 45 jours, le 15 octobre, après beaucoup d'insistance de ma part, l'inscription du syndic est enfin apparue dans la BCE.
Q1) Est-il utile de déposer une plainte contre le rejet de la demande de prime, en expliquant que le retard dans l'inscription à la BCE du syndic n'est pas imputable à l'ACP mais au syndic lui-même ?
Q2) Est-il raisonnable d'intenter une action en dommages et intérêts contre le syndic, étant donné qu'en raison du retard, nous avons perdu la possibilité de demander les primes pour les travaux effectués ?
Merci!!
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- G.B.
- Pimonaute bavard
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
https://environnement.brussels/pro/serv … renolution
Où est-il écrit qu'une ACP doit avoir déclaré son syndic à la BCE pour l'obtention d'une prime ?
Dernière modification par G.B. (24-10-2024 07:46:34)
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- kaprot
- Pimonaute
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Il est écrit dans la lettre de refus de la demande de prime:
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- max11
- Pimonaute incurable
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Merci pour ce partage d'une information importante : l'administration a trouvé un beau moyen pour :
1. Mettre la pression pour que la BCE soit mise à jour plus régulièrement par le syndic.
2. Inciter les copropriétaires à vérifier que le syndic respecte bien cette obligation souvent négligée et leur mettent la pression
3. limiter sa distribution de primes en s'arrêtant sur la première infraction incontestable ! La loi impose et la loi n'est pas respectée. Pas de discussion possible puisque le syndic, seul interlocuteur valable de la copropriété, n'est pas officiellement connu !
AVIS à tous les copropriétaires : vérifier très rapidement sur le site de la BCE si vos copropriétés sont en ordre sur ce point !
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- kaprot
- Pimonaute
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Je suis tout à fait d'accord.
Mais ma question reste la suivante : est-il raisonnable de poursuivre le syndic en dommages et intérêts ? Ou bien l'ACP reste-t-elle responsable des actions ou, dans ce cas, des non-actions du syndic ?
Savez-vous s'il existe à Bruxelles des avocats spécialisés dans ces questions, qui pourraient y répondre et, le cas échéant, y donner suite ?
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- max11
- Pimonaute incurable
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Je suis tout à fait d'accord.
Mais ma question reste la suivante : est-il raisonnable de poursuivre le syndic en dommages et intérêts ? Ou bien l'ACP reste-t-elle responsable des actions ou, dans ce cas, des non-actions du syndic ?
Savez-vous s'il existe à Bruxelles des avocats spécialisés dans ces questions, qui pourraient y répondre et, le cas échéant, y donner suite ?
Il me semble qu'on peut effectivement dire qu'il y a une faute de votre syndic et qu'elle vous a porté préjudice.
Avant de tout de suite parler de poursuites en dommages et intérêts, vous pourriez commencer par en parler à votre syndic...
Il est probablement assuré pour ce genre de souci et il suffit peut-être d'introduire une déclaration de sinistre auprès de son assureur en justifiant la perte de la prime de .... € à cause de l'erreur du syndic.
Il faut, bien entendu, que cela soit la seule raison possible de la perte de la prime, que tous le dossier est bien complet et conforme pour obtenir la prime.
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Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Je suis tout à fait d'accord.
Mais ma question reste la suivante : est-il raisonnable de poursuivre le syndic en dommages et intérêts ? Ou bien l'ACP reste-t-elle responsable des actions ou, dans ce cas, des non-actions du syndic ?
Savez-vous s'il existe à Bruxelles des avocats spécialisés dans ces questions, qui pourraient y répondre et, le cas échéant, y donner suite ?
MP
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Il ressort de l'article 3 de l'arrêté du 31 mars 2022 de la Région de Bruxelles-Capitale relatif à l'octroi de primes à l'amélioration de l'habitat que dans la Région de Bruxelles-Capitale peuvent introduire une demande de primes pour les travaux de rénovation ou d'embellissement de façade relatifs à un logement un bâtiment affecté au logement ou la façade d'un logement ou d'un bâtiment affecté au logement , pour des travaux portant sur des parties communes d'un bien appartenant à des copropriétaires forcés, par le biais de leur association de copropriétaires , représentée, le cas échéant, par le syndic.
Par association de copropriétaires au sens de l'arrêté précité, il faut entendre l'association visée par l'article 3.86 du livre 3 du Code civil, c'est-à-dire la personnalité juridique que peut prendre un ensemble de copropriétaires forcés pour la gestion de l'immeuble.
Par copropriétaires forcés au sens du même arrêté, il faut entendre les copropriétaires visés par l'article 3.78 du livre 3 du Code civil, c'est-à-dire l'ensemble des personnes possédant chacune un lot d'un immeuble comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes de cet immeuble, régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
En l'espèce, le message a été posté dans le salon copropriété forcée.
Et la demande de prime a été introduite non pas par le syndic mais par un copropriétaire au nom de l'ACP (sur quelle base ?).
Dernière modification par GT (24-10-2024 13:33:06)
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- Aime ce post :
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Il ressort de l'article 3 de l'arrêté du 31 mars 2022 de la Région de Bruxelles-Capitale relatif à l'octroi de primes à l'amélioration de l'habitat que dans la Région de Bruxelles-Capitale peuvent introduire une demande de primes pour les travaux de rénovation ou d'embellissement de façade relatifs à un logement un bâtiment affecté au logement ou la façade d'un logement ou d'un bâtiment affecté au logement , pour des travaux portant sur des parties communes d'un bien appartenant à des copropriétaires forcés, par le biais de leur association de copropriétaires , représentée, le cas échéant, par le syndic.
Par association de copropriétaires au sens de l'arrêté précité, il faut entendre l'association visée par l'article 3.86 du livre 3 du Code civil, c'est-à-dire la personnalité juridique que peut prendre un ensemble de copropriétaires forcés pour la gestion de l'immeuble.
Par copropriétaires forcés au sens du même arrêté, il faut entendre les copropriétaires visés par l'article 3.78 du livre 3 du Code civil, c'est-à-dire l'ensemble des personnes possédant chacune un lot d'un immeuble comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes de cet immeuble, régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
En l'espèce, le message a été posté dans le salon copropriété forcée.
Et la demande de prime a été introduite non pas par le syndic mais par un copropriétaire au nom de l'ACP (sur quelle base ?).
Ce qu’il y a d’étonnant - notamment - avec l’excellent GT - c’est sa capacité de relever ce qui « cloche » dans un exposé préalable…
Et toujours de manière documentée.
Qu’il en soit remercié.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Ici, l'exposé préalable a été complété et documenté par (une partie de) la réponse de urban.brussels/renolution.brussels (?) mise sur le forum par kaprot .
Des données ont évidemment été anonymisées.
De manière générale, il est dommage que des intervenants se limitent à exposer une situation sans la documenter dans la mesure du possible par un ou plusieurs documents. Ceci permettrait de gagner du temps et nous éviterait de faire fausse route.
Dernière modification par GT (24-10-2024 17:20:27)
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- G.B.
- Pimonaute bavard
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
la demande de prime a été introduite non pas par le syndic mais par un copropriétaire au nom de l'ACP
Alors que si les copropriétaires ( à l'unanimité) ou une AG avaient décidé de mandater le syndic pour effectuer cette démarche administrative,
ce dernier se retrouvait effectivement en tort,
quoique il pouvait encore arguer de la fin de la prime,
mais la copropriété aurait peux-être pû déclarer le sinistre à son assurance RC, peux-être ?
Las, ce n'est pas le cas dans la situation exposée 
De plus, le non-respect de l'AR du 1er avril 2017 n'est pas sanctionné par cette loi et ce n'est donc pas une faute du syndic, même si l'on peut se demander à quoi sert une loi respectée uniquement par ceux qui ont l'envie.
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- kaprot
- Pimonaute
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Il me semble qu'on peut effectivement dire qu'il y a une faute de votre syndic et qu'elle vous a porté préjudice.
Avant de tout de suite parler de poursuites en dommages et intérêts, vous pourriez commencer par en parler à votre syndic...
Il est probablement assuré pour ce genre de souci et il suffit peut-être d'introduire une déclaration de sinistre auprès de son assureur en justifiant la perte de la prime de .... € à cause de l'erreur du syndic.Il faut, bien entendu, que cela soit la seule raison possible de la perte de la prime, que tous le dossier est bien complet et conforme pour obtenir la prime.
J'ai déjà essayé d'expliquer au syndic les dommages qu'il nous a causés, mais cela ne l'intéresse pas du tout. Je pense qu'il ne fera absolument rien sans une « menace » juridique. D'où l'idée de contacter un avocat.
Et d'ailleurs, vous avez raison : je n'ai aucun moyen de savoir si le dossier de la demande de prime est complet et en ordre car l'administration n'est jamais arrivée à l'analyser.
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- kaprot
- Pimonaute
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
En l'espèce, le message a été posté dans le salon copropriété forcée.
Et la demande de prime a été introduite non pas par le syndic mais par un copropriétaire au nom de l'ACP (sur quelle base ?).
Je ne veux pas vous faire la leçon sur la gestion des primes et ACP, car vu le nombre de posts, je suppose que vos connaissances sont plus étendues que les miennes, mais j'ai appris par Homegrade et par le syndic, que un syndic peut donner mandat à un des copropriétaires pour introduire la demande de primes au nom de l'ACP. Bien entendu, le "Demandeur" reste l'ACP. L'AG doit approuver ce mandat.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
GT a écrit :En l'espèce, le message a été posté dans le salon copropriété forcée.
Et la demande de prime a été introduite non pas par le syndic mais par un copropriétaire au nom de l'ACP (sur quelle base ?).Je ne veux pas vous faire la leçon sur la gestion des primes et ACP, car vu le nombre de posts, je suppose que vos connaissances sont plus étendues que les miennes, mais j'ai appris par Homegrade et par le syndic, que un syndic peut donner mandat à un des copropriétaires pour introduire la demande de primes au nom de l'ACP. Bien entendu, le "Demandeur" reste l'ACP. L'AG doit approuver ce mandat.
Vous laissez entendre que votre syndic vous a donné un mandat approuvé par une AG pour introduire la demande de primes au nom de l'ACP.
Eléments non communiqués d'initiative.
D'où ma question ( légitime , non ?) : sur quelle base ?
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
max11 a écrit :Il me semble qu'on peut effectivement dire qu'il y a une faute de votre syndic et qu'elle vous a porté préjudice.
Avant de tout de suite parler de poursuites en dommages et intérêts, vous pourriez commencer par en parler à votre syndic...
Il est probablement assuré pour ce genre de souci et il suffit peut-être d'introduire une déclaration de sinistre auprès de son assureur en justifiant la perte de la prime de .... € à cause de l'erreur du syndic.Il faut, bien entendu, que cela soit la seule raison possible de la perte de la prime, que tous le dossier est bien complet et conforme pour obtenir la prime.
J'ai déjà essayé d'expliquer au syndic les dommages qu'il nous a causés, mais cela ne l'intéresse pas du tout. Je pense qu'il ne fera absolument rien sans une « menace » juridique. D'où l'idée de contacter un avocat.
Et d'ailleurs, vous avez raison : je n'ai aucun moyen de savoir si le dossier de la demande de prime est complet et en ordre car l'administration n'est jamais arrivée à l'analyser.
Je partage votre idée de vous rapprocher d'un avocat spécialisé en droit immobilier et plus précisément en droit de la copropriété forcée et dans le droit de la responsabilité.
J'ai pris comme ligne de conduite d'éviter de conseiller un avocat particulier
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Il est écrit dans la lettre de refus de la demande de prime:
La décision d'irrecevabilité contient-elle une mention concernant une procédure de recours contre celle-ci ?
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- G.B.
- Pimonaute bavard
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
un syndic peut donner mandat à un des copropriétaires pour introduire la demande de primes au nom de l'ACP. Bien entendu, le "Demandeur" reste l'ACP. L'AG doit approuver ce mandat.
il existe ce texte de loi ?
Le Cp qui a introduit la demande de primes avait été madaté ?
L'Arrêté Royal entré en vigueur le 1er avril 2017 , pour l'indication du syndic dans la BCE de l'ACP n'est pas prescrit comme une infraction, par exemple une ACP SANS SYNDIC ( indiqué dans la BCE ) peut parfaitement ester en justice, donc il devrait en être de même pour la politique de Urban Brussels, non ?
Cet Arrêté Royal a 7 ans
Aucune ACP n'a jamais été pénalisée pour ne pas avoir indiqué son syndic dans la BCE depuis 7 ans car il n'y a jamais eu de sanction inscrite dans le texte promulgué ici
https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/a … er=summary
Soyons pratiques et pragamatiques : on ne veut pas verser une prime sur n'importe quel compte bancaire sans avoir reçu la garantie qu'il s'agit bel et bien du compte de l'ACP en question si le syndic ne montre pas lui-même patte blanche avec son numéro IPI qui couvre tout ce qu'il fait. C'est ainsi que je vois les choses
Dernière modification par G.B. (28-10-2024 18:09:29)
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
L'Arrêté Royal du 1er avril 2017 pour l'indication du syndic dans la BCE de l'ACP n'est pas prescrit comme une infraction,
Cet Arrêté Royal a 7 ans
Aucune ACP n'a jamais été pénalisée pour ne pas avoir indiqué son syndic dans la BCE depuis 7 ans car il n'y a jamais eu de sanction inscrite dans le texte promulgué ici
L'AR du 1er avril 2017 ?
L'AR du 15 mars 2017 relatif aux modalités d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises a été publié au Moniteur belge du 24 mars 2017. Il est entré en vigueur le 1er avril 2017.
La date d'entrée en vigueur n'est pas la date de promulgation de l'AR.
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- Aime ce post :
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
Soyons pratiques et pragamatiques : l'asbl Renolution ne veut pas verser une prime sur n'importe quel compte bancaire sans avoir reçu la garantie qu'il s'agit bel et bien du compte de l'ACP en question si le syndic ne montre pas lui-même patte blanche avec son numéro IPI qui couvre tout ce qu'il fait. C'est ainsi que je vois les choses
On peut être syndic, sans être Ipi
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- G.B.
- Pimonaute bavard
Re : Demande de prime refusée à cause du syndic
On peut être syndic, sans être Ipi
Il parait aussi que des avocats exercent parfois comme syndic et donc ils n'ont pas de numéro IPI ?
Sinon, je voulais juste dire que pour Renolution 
qui a besoin d'avoir l'assurance de verser l'argent sur un compte bancaire dont le bénéficiaire effectif sera la copropriété / les copropriétaires en personne physique, in fine.
Qui sait si l'exigence d'un syndic mentionné à la BCE ( en application de l'AR entré en vigueur le 1er avril 2017) est précisé expréssement dans les conditions d'octroi de la prime ou seulement contextuellement dans la lettre.
En tout état de cause, cette prudence administrative pour Renolution est compréhensible afin de se prémunir d'une éventuelle fraude aux subsides dès lors que ce n'est pas un syndic - à fortiori un professionnel IPI - qui lui formule une demande de prime.
Je ne sais pas si c'est mieux formulé ainsi, mais je l'espère.
Dernière modification par G.B. (28-10-2024 18:03:54)
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Pages : 1 2 Suivant Ordre actuel : le + ancien d'abordInverser l'ordre des messages
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