Scinder une copropriété

Parerga · #1 28-10-2024 19:47:15

Bonjour,

J'habite dans une grande copropriété (une centaine de lot, avec une galerie en bas et des immeubles des deux côtés en haut) et les choses se passent très mal. Les copropriétaires d'un des deux immeubles; dont je fais partie, réfléchissent à la possibilité de scinder la copropriété afin de ne plus avoir à composer avec la partie du bas et celle de l'autre immeuble.

Pourriez-vous me communiquer les conditions pour qu'une telle chose soit possible?

En vous remerciant d'avance!

Dernière modification par Parerga (28-10-2024 19:50:50)

Yves Van Ermen · #2 29-10-2024 09:06:20

A priori, il vous faudra voter à l'unanimité la décision de scinder. Unanimité et une centaine de copropriétaires ne vont pas bien ensemble.

PIM, grmff

Parerga · #3 29-10-2024 10:54:24

Bonjour,

Merci de votre réponse.

Actuellement, et pour un bout de temps encore, la copropriété est gérée par un administrateur judiciaire qui prend toutes les décisions. Je veux profiter de l'occasion pour monter un dossier solide avec un géomètre etc. à lui proposer. Je pense qu'il pourrait être d'avis que c'est une bonne idée.

Je cherche des renseignements sur l'aspect strictement légal de la chose. Il m'a été dit qu'une loi a été votée sur la division des copropriétés il y a moins d'une dizaine d'années, sous certaines conditions, mais je ne la trouve pas. Je cherche ce type de renseignements ici.

GT · #4 29-10-2024 11:32:18

A examiner
Code civil
Art. 3.88.Assemblée générale: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
f) de la modification des statuts en fonction de l'article 3.84, alinéa 4;
Art.3.84 alinéa 4
Si l'immeuble ou le groupe d'immeubles comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'une ou plusieurs associations partielles pour les lots d'un ou plusieurs immeubles du groupe d'immeubles et, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, pour les lots d'un ou plusieurs de ces éléments. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 3.84 et suivants s'appliquent à ces associations partielles

G.B. · #5 29-10-2024 12:23:18

Le système de chauffage et production d'eau chaude de cette copropriété est-il individuel ?

Parerga · #6 29-10-2024 13:21:21

@GT

Si je comprends bien, dans le cas où il y a vingt lots ou plus (c'est bien le cas pour nous), on peut former un nouvel acte de base où il y a des parties communes précisément désignées (comme les fondations?) mais séparées totalement du reste? L'espace est en soi bien délimité pour ce qui est des habitations, tout ce que nous avons en commun avec la galerie, c'est de devoir y passer pour entrer dans l'immeuble.

On aimerait avoir notre propre syndic, entre autres, ce qui est impossible en l'état actuel des choses.

@G.B.

Tout est individuel. Pour l'anecdote, plus de système de chauffage, supprimé car trop d'impayés à Sibelga, pour plus de 100 000 euros. Tout ce qu'il y a en commun, ce sont les fondations et les canalisations. Pour ces dernières, nous prévoyons de faire une étude pour les séparer, c'est un argument bloquant qui nous a déjà été avancé.

grmff · #7 29-10-2024 13:31:13

Parerga a écrit :

L'espace est en soi bien délimité pour ce qui est des habitations, tout ce que nous avons en commun avec la galerie, c'est de devoir y passer pour entrer dans l'immeuble.
On aimerait avoir notre propre syndic, entre autres, ce qui est impossible en l'état actuel des choses.

Vous avez aussi la toiture en commun, les égouts en commun, l'assurance en commun, le nettoyage en commun, les entrée et sortie de la galerie en commun,... Et même peut-être les accès aux garages en commun.

Vous avez donc beaucoup plus de choses en commun que ce que vous pensez.

Le syndic judiciaire a certes plus de droit qu'un syndic normal. Mais il ne peut pas faire n'importe quoi. Il rapporte au juge qui lui assigne ses missions.

Yves Van Ermen, PIM, rexou

Yves Van Ermen · #8 29-10-2024 14:03:12

Deux remarques:

La solution proposée par GT n'est pas un scission mais une création d'associations partielles avec personnalité juridique. Et dans ce cadre, l'association principale reste.

Je confirme aussi ce que dit Grmff. Votre administrateur provisoire ne peut pas sortir de la mission que lui a confié le juge. En conséquence et sauf si cela fait partie de ses missions, il ne peut pas décider de la scission de l'ACP.

Je pense que pour ce genre de dossier vous devez faire appel à un conseil.

Bien à vous,

G.B. · #9 29-10-2024 14:41:10

Tout est individuel. Pour l'anecdote, plus de système de chauffage, supprimé car trop d'impayés à Sibelga, pour plus de 100 000 euros.

Je ne suis pas sûr de bien comprendre et apprécierais davantage d'informations en MP ou ici comme vous voulez mais ma curiosité m'empêche de ne pas les demander.

Sinon, il existe un casse-tête tel celui que vous décrivez avec 2 syndics au lieu d'1 ( c'est quoi l'intérêt) : les étages sont principalement des bureaux d'avocats et les garages ( avec des soucis d'infriltations des canalisations des appartements) sont gérées par Baltimmo, de mémoire , mais j'ai pas le temps ces jours-ci de rechercher davantage avant le mois prochain. Je parle d'un casse-tête car je me souviens encore que les (nouveaux) copropriétaires des garages ont fini par s'interroger sur leur numéro à la BCE qui ne serait pas en ordre et les deux SPF finances concernés ( pour la transcription des AB et l'inscription dans la BCE) se renvoyaient la balle car l'immeuble a des entrées sur des communes différentes.

Ne serait-ce pas plus simple réviser l'acte de base comme on le fait classiquement pour les quotités ascenseurs selon l'étage et focaliser sur le fond du problème plutot de d'essayer de divorcer ?

Dernière modification par G.B. (29-10-2024 15:01:17)

Parerga · #10 29-10-2024 15:40:30

@grmff

Pour le nettoyage et les entrées, la galerie est sous bail emphytéotique par la commune, peut-on considérer ça comme non commun? La partie de toiture au-dessus de notre immeuble (qu'on pourrait reprendre à notre charge?) tout comme l'assurance (qu'on paie très cher car on a été en défaut d'assurance pendant un moment, le syndic ne payait plus car les copropriétaires ne payaient pas leurs charges) et les égouts (qu'on peut prévoir de séparer, ce qu'on veut faire vu qu'ils sont régulièrement obstrués par les commerces, ce qui donne lieu à des réparation onéreuses) sont bien communs. Pas de garages. Il y a déjà une séparation pour une partie des choses comme l'ascenseur de l'immeuble.

Le problème se trouve en somme au niveau de conflit d'intérêts entre les copropriétaires de la galerie et les habitants des immeubles. Je passe les détails, si vous voulez je peux vous en donner plus par mp, mais, en très gros, les commerçants majoritaires font la loi à leur profit, tandis que les habitants subissent. Le syndic est complètement inactif et n'a pas récupéré les charges pendant des années au profit de certains commerçants de la galerie, dont une grosse partie ne peut maintenant plus être récupérée (on parle quand même de plus de 180 000 euros d'impayés). Une travailleuse de ce syndic a même dit que notre immeuble "n'était vraiment pas leur priorité par rapport aux autres qu'ils gèrent". Dès lors, les commerçants sont bien contents du syndic, les habitants moins. D'où l'intérêt de la scission, etc.

La copropriété est sous la coupe non plus d'un syndic judiciaire, car celui-ci (l'actuel depuis presque dix ans) ne fait pas sont boulot de récupération des dettes, mais d'un administrateur judiciaire (avocat) qui s'en charge, je ne sais pas si ça change quelque chose. Je sais que c'est une solution compliquée, mais honnêtement les autres issues éventuelles nous semblent encore plus ténébreuses.

G.B. · #11 29-10-2024 16:26:27

syndic judiciaire,

Vouliez-vous dire un simple syndic "ordinaire" désigné par un juge ?

Le cas échéant voir peux-être ceci piur info :
Interpellation de Mme Schepmans à la chambre :

Bulletin n° : B095 - Question et réponse écrite n° : 1408 - Législature : 54

Auteur Françoise Schepmans, MR (01083)
Département Ministre de la Justice
Sous-département Justice
Titre Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.
Date de dépôt 05/10/2016
Langue F
Publication question B095
Date publication 16/11/2016, 20162017
Date de délai 08/11/2016

Question
En cas d'empêchement ou de carence d'un syndic (par exemple lorsqu'il reste en défaut de procéder aux réparations), un juge peut désigner un syndic judiciaire provisoire afin d'administrer les parties communes d'une copropriété. En ce cas, le juge est saisi par le dépôt, par un copropriétaire, d'une requête contradictoire à l'égard du syndic incriminé et de l'association des copropriétaires. Mais, le législateur n'a pas organisé le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire qu'un juge a désigné et la nouvelle loi sur la copropriété de 2010 n'y remédie pas.

https://www.lachambre.be/kvvcr/showpage … 612198.xml

Parerga · #12 29-10-2024 16:46:35

Oui, en effet. Je lis dans ce que vous envoyez:
"L'assemblée générale est l'organe compétent de l'association des copropriétaires lorsqu'il s'agit de décider d'intenter une action en responsabilité contre le syndic. Par le biais du mandat, l'association des copropriétaires peut donc exercer une forme de contrôle sur le syndic."
Le problème étant, vu que la majorité des quotités est possédée par ceux qui sont bien arrangée par l'absence de réactivité du syndic, l'AG n'a jamais attaqué le syndic sur sa gestion. Les habitants ont à peine 20% des quotités, et ils ne sont pas forcément au courant de ce qu'il se passe dans la copropriété (le syndic refuse notamment de donner la liste des coordonnées des copropriétaires, il faut donc la faire soi-même, etc.).

G.B. · #13 29-10-2024 19:01:28

(le syndic refuse notamment de donner la liste des coordonnées des copropriétaires, il faut donc la faire soi-même, etc.).

Je croyais que sur base d'une plainte IPI tout syndic s'éxécutait immédiatement depuis 2010.

Mais j'ai déja entendu cela il y a qqs années pour un grand immeuble ( 250) où ils ont installé un bureau dans le hall et récolté la liste exactement comme vous.

Et pourtant les feuilles de présence ont des données nominatives afin que les PVs soient valables....

Les habitants ont à peine 20% des quotités

Cela me rappelle cet argument juridique sous la plume de Me Olivier JAUNIAUX : l'abus de majorité ? Cela n'existe pas dans le droit commun de la copropriété ,
il n'y a que l'abus de minorité qui est prévu dans le Code civil sur la copropriété forcée yikes

Le syndic est complètement inactif et n'a pas récupéré les charges pendant des années au profit de certains commerçants de la galerie, dont une grosse partie ne peut maintenant plus être récupérée (on parle quand même de plus de 180 000 euros d'impayés).

Et l'assurance RC dudit syndic ?

Dernière modification par G.B. (29-10-2024 20:42:49)

Parerga · #14 29-10-2024 21:25:24

Le syndic semble fonctionner sous le mode de l'économie: tant qu'il n'y a pas une plainte judiciaire à son encontre (coûteux, long, incertain) il s'en contrefiche. Il réalise (mal) les travaux d'urgence (canalisation bouchée qui fait des reflux d'excréments par exemple) et puis c'est tout.

Pour son assurance RC, lui refuse de reconnaître sa responsabilité dans cette affaire. Il faudrait donc l'attaquer en justice. Si cette voie vous semble plus simple qu'une scission au vu des faits, pourquoi pas, mais jusqu'ici ça semble être un dernier recours...

G.B. · #15 29-10-2024 22:01:06

la prescription en matière d'assurance est de 3 ans pour l'indemnisation "amiable" d'un sinistre à compter de la date à laquelle on a eu connaissance du dommage et ça passe très vite.

https://www.ipi.be/kb/ipi/assurance/las … -expliquee

La prescription de 3 ans provient à mon avis du Code général des Assurances...

Dernière modification par G.B. (30-10-2024 12:24:25)

GT · #16 30-10-2024 07:31:38

G.B. a écrit :

Les habitants ont à peine 20% des quotités
Cela me rappelle cet argument juridique sous la plume de Me Olivier JAUNIAUX : l'abus de majorité ? Cela n'existe pas dans le droit commun de la copropriété ,

il n'y a que l'abus de minorité qui est prévu dans le Code civil sur la copropriété forcée

Vraiment ?

ABUS DE MAJORITE
Le code civil nous apprend que les décisions résultant d'un abus de majorité sont susceptibles d'annulation
Code civil, art. 3.92, § 3
"Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu"
ABUS DE MINORITE
Code civil, art 3.92, § 8
Ce texte prévoit : " Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise"

Dernière modification par GT (30-10-2024 07:33:10)

GT · #17 30-10-2024 08:17:19

G.B. a écrit :

la prescription en matière d'assurance est de 3 ans pour l'indemnisation "amiable" d'un sinistre à compter de la date à laquelle on a eu connaissance du dommage et ça passe très vite.
https://www.ipi.be/kb/ipi/assurance/las … -expliquee

En ouvrant le lien je n'ai pas trouvé le texte relatif à la prescription.
Qu'en est-il ?

G.B. · #18 30-10-2024 08:28:01

@GT merci et à la réflexion, je pense que Me Jauniaux écrivait cela par opposition à l'article CC qui prévoit expréssement l'abus de minorité et un abus peut -il être autre chose qu'un abus de majorité ? Pour renforcer l'antienne de l'AG souveraine maîtresse de ses intérêts, Me Jauniaux a écrit cela et lorsque je retrouverai mais dans combien de temps, j'y reviendrai parce que c'est important ce que la doctrine écrit et fait dure aux juges.

Dernière modification par G.B. (30-10-2024 08:28:22)

GT · #19 30-10-2024 10:06:10

Yves Van Ermen a écrit :

Deux remarques:
La solution proposée par GT n'est pas un scission mais une création d'associations partielles avec personnalité juridique. Et dans ce cadre, l'association principale reste.
Je confirme aussi ce que dit Grmff. Votre administrateur provisoire ne peut pas sortir de la mission que lui a confié le juge. En conséquence et sauf si cela fait partie de ses missions, il ne peut pas décider de la scission de l'ACP.
Je pense que pour ce genre de dossier vous devez faire appel à un conseil.

Bien à vous,

"Je pense que pour ce genre de dossier vous devez faire appel à un conseil"

Je partage cet avis.

Remarques : il a été fait mention non pas d'un administrateur provisoire mais d'un administrateur judiciaire.
L'administrateur provisoire est visé par l'article 3.92, § 2 , c. civil.
Le syndic judiciaire est visé à l'art.3.89, § 1er, c. civil.

L'administrateur judiciaire n'est pas cité dans les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée

Le code civil fait également état d'un syndic provisoire : art.3.89, § 8, c. civil.

Dernière modification par GT (30-10-2024 10:16:24)

GT · #20 30-10-2024 10:08:02

Apparemment un administrateur judiciaire aurait été désigné pour succéder à un syndic judiciaire en place depuis 10 ans.
Qui a saisi le juge de paix en vue de la désignation de cet administrateur judiciaire ? En d'autres mots, qui est à l'origine du jugement ?
Quels sont les termes du jugement concernant la mission et les obligations de cet administrateur judiciaire ?

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