Condamnation de l'ascenseur

Christophes · #1 22-11-2024 16:15:04

Bonjour,
L'ascenseur de notre immeuble doit être mis au norme mais la majorité des copropriétaires (55%) refuse de faire les travaux car cela coute trop cher. Donc, ils décident de condamner l'ascenseur.
Est-ce légal vu la perte que cela encoure pour moi et les autres? Quels seraient mes recours possibles ?

grmff · #2 22-11-2024 16:57:12

Christophes a écrit :

Bonjour,
L'ascenseur de notre immeuble doit être mis au norme mais la majorité des copropriétaires (55%) refuse de faire les travaux car cela coute trop cher. Donc, ils décident de condamner l'ascenseur.
Est-ce légal vu la perte que cela encoure pour moi et les autres? Quels seraient mes recours possibles ?

Bonjour et bienvenue sur le forum de Pim.be

Si vous habitez au 4e étage, que les habitants du rez au 3e décident de condamner l'ascenseur et que votre locataire est une petite vieille qui n'a plus toutes ses jambes, vous avez un préjudice certain et évident. Si c'est un immeuble de 6 étages avec un logement plus grand au rez et plus petit au 6e, vous vous retrouverez dans ce cas de figure.

Mon conseil: prenez rendez-vous avec un "petit" ascensoriste. Les 4 grands que sont Thyssen, Kone, Schindler et Otis sont plus cher à tous les niveaux (si je puis dire - entretien, réparation, remise en conformité, etc). Ils ont été condamné pour entente illégale sur les prix, et même s'ils ne s'entendent plus sur les prix, ils sont toujours plus chers, et surtout, il est impossible de faire des réparations sans avoir leur pièces spécifiques, ce qui vous cedenasse t coute une blinde à long terme.

Prenez un "petit" de votre région. Avec le devis raboté, vous aurez plus de support des autres propriétaires.

Prenez contact avec une banque ou un organisme de crédit pour un crédit au nom de la copropriété. Google est votre ami sur ce coup-là. Korfina était spécialiste de ce genre de crédit. Il semble qu'ils ne le fassent plus. Look&Fin, organisme de crédit participatif, propose ce genre de crédit.

Quant à la décision qui vous préjudicie, allez sans tarder en justice pour la faire annuler. Vous avez 4 mois à partir de l'assemblée générale, donc ne traînez pas sur là-dessus non plus.

GT · #3 22-11-2024 17:39:48

Christophes a écrit :

Bonjour,
L'ascenseur de notre immeuble doit être mis au norme mais la majorité des copropriétaires (55%) refuse de faire les travaux car cela coute trop cher. Donc, ils décident de condamner l'ascenseur.
Est-ce légal vu la perte que cela encoure pour moi et les autres? Quels seraient mes recours possibles ?

Quel recours ?

Code civil, Livre 3. Les biens

"Art. 3.92.Actions en justice
§ 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

grmff · #4 22-11-2024 17:49:16

Avez-vous une idée de la procédure pour introduire cette demande? Requête simple? Requête signée par avocat? Citation?

G.B. · #5 22-11-2024 18:00:23

Une soi-disant mise aux normes les yeux fermés est potentiellement une source de problèmes et donc vous n'avez rien perdu pour l'instant wink

Quel âge cet ascenseur ?
Quelle marque ?
Valeur historique ?
Les devis varient du simple au double, et cela coute trop cher, c'est à dire quel montant et pour combien d'étages ?

Estc-ce que vous maitrisez le sujet ou avez simplement demandé prix via un "expert" du syndic ?

Ne serait-il pas plus judicieux de travailler le sujet et reproposer à tout moment une décision qui peut être prise à l'unanimité car une annulation par un juge n'emporte pas une décision de bons travaux et de leur mode de financement.

Je ne me souviens pas d'avoir déja lu qu'un juge décidait à la place d'une copropriété, même si théoriquement c'est possible depuis la loi 2010.

ils décident de condamner l'ascenseur : voulez-vous simplement dire que le SECT a mis votre ascenseur à l'arrêt dans son état actuel suite à un 2èeme constat de PV de remarques techniques non traitées ?

Moi je pense qu'un copropriétaire qui n'a pas les moyens financiers de conserver l'immeuble doit s'en aller, à moins que ce bâti soit voué à démolition et le cas échéant les dépenses de conservation / rénovation ne sont effectivement pas opportunes.

Dernière modification par G.B. (22-11-2024 18:08:34)

grmff · #6 22-11-2024 18:09:27

grmff a écrit :

Avez-vous une idée de la procédure pour introduire cette demande? Requête simple? Requête signée par avocat? Citation?

A mon sens, c'est par voie de citation (donc via huissier) parce que la contestation en question ne rentre pas dans les cas mentionné à l'article 594 du code judiciaire

Mais je peux me tromper.

Christophes · #7 22-11-2024 18:09:53

GT a écrit :

Quel recours ?
Code civil, Livre 3. Les biens
"Art. 3.92.Actions en justice
§ 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Merci pour l'article de loi. Pensez-vous que le fait que 2 propriétaires du rez et du 3ème (ayant ensemble la majorité) puissent ainsi faire condamner un ascenseur ? Mon appartement est au 4ème (et dernier étage), le préjudice est-il avéré ou bien cela prêtera-t-il à réflexion par le juge ? Je compte revendre l'appartement bientôt et du coup, sans ascenseur, le prix sera bien moins élévé.

G.B. · #8 22-11-2024 18:30:00

Qui peut reproduire ici un jugement ( anonymisé) dans lequel un juge déciderait d'ordonner des travaux à une copropriété alors que "l'assemblée générale est l'organe SOUVERAIN maitresse des intérêts de la copropriété"

Dernière modification par G.B. (22-11-2024 20:50:14)

GT · #9 22-11-2024 22:49:31

GT a écrit :

Christophes a écrit :
Bonjour,
L'ascenseur de notre immeuble doit être mis au norme mais la majorité des copropriétaires (55%) refuse de faire les travaux car cela coute trop cher. Donc, ils décident de condamner l'ascenseur.
Est-ce légal vu la perte que cela encoure pour moi et les autres? Quels seraient mes recours possibles ?
Quel recours ?
Code civil, Livre 3. Les biens
"Art. 3.92.Actions en justice
§ 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Justice de Paix de Bruxelles, 12 décembre 2017, Revue Copropriété et Droit immobilier (R.C.D.I.), 2018/3, page 28 , Wolters Kluwer

A été jugée abusive la décision d'une assemblée générale de ne pas faire les travaux de mise en conformité de l'ascenseur , de mettre hors de fonctionnement l'installation et de résilier les contrats de maintenance et d'entretien de l'ascenseur. Cette décision affecte les droits du propriétaire du 3ème étage mais aussi la valeur vénale de son bien. La décision est contraire à l'intérêt commun de la copropriété.
( je ne suis malheureusement pas en possession de l'article de la revue.)

grmff, PIM

G.B. · #10 24-11-2024 12:07:13

Certes le 12 décembre 2017, en Justice de Paix de Bruxelles, "A été jugée abusive la décision d'une assemblée générale de ne pas faire les travaux de mise en conformité de l'ascenseur".

Mais l'expérience judiciaire nous a enseigné que rien n'interdit aux copropriétés de refaire un nouveau procès-verbal qui revote une décision qu'un juge de paix vient d'annuler.

M. Lannoy peut confirmer cela.

C'est ainsi qu'au prochain round judiciaire en annulation d'une nouvelle décision "abusive" dans l'hypothèse où la copropriété ne s'est pas engagée à faire les travaux , le juge accordera des astreintes en faveur du plaignant.

Mais là encore, le demandeur devra tous les 6 mois faire capitaliser les astreintes via huissier de justice afin de ne pas perdre le bénéfice de la décision de justice en sa faveur. Ce n'est pas gratuit.

Et ça peut durer des années...

D'où cette question "Qui peut reproduire ici un jugement ( anonymisé) dans lequel un juge déciderait d'ordonner des travaux à une copropriété alors que "l'assemblée générale est l'organe SOUVERAIN maitresse des intérêts de la copropriété" et c'est la règle N°1 qui s'impose aux juges dans ce régime juridique d'ordre privé. La loi a donné ce nouveau pouvoir AU JUGE dans un article de loi depuis 2010.

Mais le snpc et les avocats et auteurs de doctrine et commentateurs de jurisprudence , ni Me Beaudoncq et Tordoir au salon le 14/11 ne m'ont pas encore donné un cas pour illustrer l'application de ce nouvel article de loi à un cas réel.

Et vous ?

PS: Si c'était mon problème, je proposerais de financer ces travaux car économiquement c'est moins cher et cela résoud ce souci immédiatement.
SI un nouvel acquéreur aime l'appartement, il ne sera pas à 25K eur de plus ou de moins.
Si vous ne parvenez pas à convaincre votre syndic,
il doit bien exister un avocat qui pourrait négocier cette transaction et ses conditions avec votre syndic agrée IPI.

Dernière modification par G.B. (24-11-2024 12:21:50)

GT · #11 24-11-2024 13:05:16

G.B. a écrit :

Certes le 12 décembre 2017, en Justice de Paix de Bruxelles, "A été jugée abusive la décision d'une assemblée générale de ne pas faire les travaux de mise en conformité de l'ascenseur".
Mais l'expérience judiciaire nous a enseigné que rien n'interdit aux copropriétés de refaire un nouveau procès-verbal qui revote une décision qu'un juge de paix vient d'annuler.
M. Lannoy peut confirmer cela.
.

Cela
Monsieur Lannoy pourrait confirmer qu'une copropriété refait un procès-verbal qui revote une décision.
Vraiment ? Un procès-verbal qui revote une décision.
Curieuse formulation.

Je croyais que c'était l'assemblée générale qui votait les décisions qui ensuite étaient reproduites dans un procès-verbal.
En d'autres mots, le PV contient les décisions votées en AG.
Le PV ne vote pas une décision.

rexou

rexou · #12 24-11-2024 23:46:03

Une question : Le proprio du rez qui a voté la mise hors service peut-il bénéficier de cet ascenseur ? (en d'autres termes, l'ascenseur dessert-il le sous-sol?) Participe-t-il aux frais liés à l'ascenseur ?
Si oui, son vote est valable. Si non, il ne dispose d'aucun droit de vote lié à l'ascenseur.

Christophes · #13 25-11-2024 09:22:06

rexou a écrit :

Une question : Le proprio du rez qui a voté la mise hors service peut-il bénéficier de cet ascenseur ? (en d'autres termes, l'ascenseur dessert-il le sous-sol?) Participe-t-il aux frais liés à l'ascenseur ?
Si oui, son vote est valable. Si non, il ne dispose d'aucun droit de vote lié à l'ascenseur.

Pour le moment, oui le proprio du rez possède sa quotité (30%) dans la l'ascenseur mais la plupart des autres propriétaires (et lui aussi) sont d'accord pour qu'il n'aie plus cette part d'ascenseur. Du coup, sans lui, la nouvelle majorité spécifique à l'ascenseur aura la majorité pour la mise en conformité. Et si en plus j'ajoute le fait qu'il y a déjà eu une décision d'un juge concernant la même problématique, je pense que le poids sera suffisant, j'espère. Je vais demander une AG extraordinaire.

rexou · #14 25-11-2024 12:32:44

Christophes a écrit :

rexou a écrit :
Une question : Le proprio du rez qui a voté la mise hors service peut-il bénéficier de cet ascenseur ? (en d'autres termes, l'ascenseur dessert-il le sous-sol?) Participe-t-il aux frais liés à l'ascenseur ?
Si oui, son vote est valable. Si non, il ne dispose d'aucun droit de vote lié à l'ascenseur.
Pour le moment, oui le proprio du rez possède sa quotité (30%) dans la l'ascenseur mais la plupart des autres propriétaires (et lui aussi) sont d'accord pour qu'il n'aie plus cette part d'ascenseur. Du coup, sans lui, la nouvelle majorité spécifique à l'ascenseur aura la majorité pour la mise en conformité. Et si en plus j'ajoute le fait qu'il y a déjà eu une décision d'un juge concernant la même problématique, je pense que le poids sera suffisant, j'espère. Je vais demander une AG extraordinaire.

Pardonnez-moi, mais ce n'est pas très clair. Le proprio du rez possèderait 30% des quotités ? Et il paierait donc aussi 30% des frais de l'ascenseur ? Ca me semble peu plausible, sauf si calcul par quotités et rez beaucoup plus grand que les étages.

- Cet ascenseur va-t-il au sous-sol ?? En d'autres termes, le rez peut-il profiter de l'ascenseur ??
- Quelle est la quotité du rez dans les frais de l'ascenseur s'il peut en bénéficier ou si l'acte de base prévoit sa participation ?
- Quelles sont les décisions prises en AG jusqu'à présent au sujet de la répartition des frais ascenseur et que dit l'acte de base ?
- Vous faites état de la décision passée d'un juge... pouvez-vous en dire plus ?

grmff · #15 25-11-2024 13:38:11

Si vous avez 20% des quotités, vous pouvez demander une AGE pour discuter des points qui vous semblent indispensables et urgents.
Si vous n'avez pas 20%, vous pouvez demander à d'autres copropriétaires de se joindre à vous pour cette demande.

Si l'ascenseur ne va pas au sous-sol, et donc que le propriétaire du rez-de-chaussée ne profite pas du tout de l'ascenseur, il est logique qu'il ne paie pas la rénovation (même si cela se discute...)

Vous pouvez alors mettre à l'ordre du jour la proposition suivante:
1. Quotités ascenseur:
Etant donné que le lot du rez de chaussée ne profite pas de l'ascenseur, il est décidé qu'à partir d'aujourd'hui, il ne participe plus aux frais de rénovation, de mise aux normes, de réparation, d'intervention, d'entretien et d'électricité (si compteur séparé...) Il sera donc créé des "quotités ascenseur" correspondant aux quotités de chacun des lots, sauf pour le rez. Décision à prendre à la majorité de 4/5e des voix présentes ou représentées.

2. Mise en conformité de l'ascenseur
2.1 Il est proposé de remettre l'ascenseur en conformité. Vote à la majortié de 2/3 des voix
2.2 Il est proposé de faire une nouvelle analyse de risque, afin de moderniser l'ascenseur aux dernière normes et d'être bon pour 15 ans (durée de validité de l'analyse de risque) - devis d'Electrotest en pièce jointe: majorité simple
2.3 Il est proposé de mandater un propriétaire ou le syndic pour chercher une société meilleur marché pour le contrôle périodique obligatoire de notre ascenseur(Semestriel si l'entretien est fait par une société Iso 9000 - trimestriel sinon) : Vote à majorité simple
2.3 Alternative: Après rénovation, il est proposé de confier le contrôle obligatoire à Ecolift, qui propose un prix de xxx au lieu de xxx actuellement avec xxx
2.4 Vu les devis reçu qui sont insensés pour la mise en conformité, il est proposé que soit le syndic, soit un copropriétaire, soit mandaté pour rechercher des devis en urgence. Les sociétés suivantes peuvent être notamment contactées:
Les 4 plus grands: Otis, Thyssen, Schindler, Kone
Un de plus en plus gros: Fain (
Les petits: (je vous laisse remplir selon votre région... Il y a Maxime Piron à Charleroi, qui reste très local, Mais aussi Ecolift, Delift, Jacques Reix, TK Elevator, Euro Elevator, ....Google est votre ami.)

2.5 AGE à convoquer
Il est proposé de convoquer une AGE pour fin janvier 2025 afin de choisir les prestataires et voter les travaux
(mise en conformité, entretien, contrôle)

Voilà en vrac ce que je proposerais au syndic. De mon côté, je contacterais des petits ascensoristes, et Electrotest (ou OCB, Vinçotte Normec BTV, Certinergie, etc.) pour l'analyse de risque et pour le contrôle périodique, afin d'être prêt pour la première AGE et pouvoir avancer sur le dossier. Oui, c'est un travail que devrait faire le syndic. Mais s'il ne le fait pas, ou s'il le fait mal, c'est vous qui supporterez les inconvénients et payerez les frais supplémentaires...

GT · #16 25-11-2024 13:59:02

grmff a écrit :

Si vous avez 20% des quotités, vous pouvez demander une AGE pour discuter des points qui vous semblent indispensables et urgents.
Si vous n'avez pas 20%, vous pouvez demander à d'autres copropriétaires de se joindre à vous pour cette demande.
.

Les caractères urgent et indispensable ne sont pas requis pour une requête de convocation adressée au syndic par un ou plusieurs propriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes

Disposition légale
Code civil, livre 3, Les biens

TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 3. - Des organes de l'association des copropriétaires

Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par envoi recommandé et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

GT · #17 25-11-2024 14:12:02

grmff a écrit :

Vous pouvez alors mettre à l'ordre du jour la proposition suivante:
2. Mise en conformité de l'ascenseur
2.1 Il est proposé de remettre l'ascenseur en conformité. Vote à la majortié de 2/3 des voix

Les travaux de mise aux normes des ascenseurs sont imposés par un arrêté royal.
Ces travaux peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Disposition légale
Code civil, livre 3, Les biens

TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 3. - Des organes de l'association des copropriétaires

Art. 3.88.Assemblée générale: prise de décision

§ 1er. L'assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix:
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° ;

XTof.vl · #18 25-11-2024 14:19:28

Est-ce qu'il y a déjà une décision concernant la condamnation de l'ascenseur et si oui, laquelle et de quand date-t-elle?
Merci pour votre réponse.

rexou

GT · #19 25-11-2024 14:29:21

XTof.vl a écrit :

Est-ce qu'il y a déjà une décision concernant la condamnation de l'ascenseur et si oui, laquelle et de quand date-t-elle?
Merci pour votre réponse.

L'idéal est de reproduire concernant la condamnation de l'ascenseur l'intégralité du texte figurant dans le PV de l'AG.

grmff · #20 25-11-2024 14:51:59

Merci GT pour ces précisions.

Par ailleurs, le syndic qui se retrouve avec un rapport de contrôle périodique imposant une mise à l'arrêt de l'ascenseur sera bien inspiré de mettre l'ascenseur à l'arrêt.
Et l'ascenseur ne pourra être remis en fonction que quand il y aura un rapport de conformité...
Même sans une "décision de mise à l'arrêt", on se retrouve avec un ascenseur à l'arrêt si il n'y a pas un vote positif sur les travaux...

rexou

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