Gestion de conflit locatif : loyers impayés et troubles de voisinage

Fred05 · #1 02-06-2025 07:02:03

Bonjour,
Je me trouve actuellement en conflit avec l'un de mes locataires pour plusieurs motifs graves :
1. Impayé de loyer
Le dernier loyer n'a pas été réglé.
2. Nuisances sonores répétées
Ce couple de locataires cause des perturbations importantes qui dérangent les autres occupants de l'immeuble.
Évolution de la situation :
Après avoir contacté les locataires pour leur demander de régler leurs arriérés et de mettre fin aux nuisances sonores, nos échanges se sont considérablement tendus.
Documentation des nuisances :

Plusieurs disputes bruyantes ont déjà éclaté au sein de ce couple
Deux autres locataires m'ont contacté pour se plaindre du bruit( certaines disputes sont durant la nuit)
J'ai demandé aux locataires incommodés de tenir un journal détaillé (dates, heures, nature des nuisances) afin de constituer des preuves écrites
Selon leurs témoignages, les troubles surviennent "par phases" : des périodes calmes d'une à deux semaines, suivies de reprises des disputes

Dégâts matériels :
La porte d'entrée de l'immeuble a été endommagée. Je soupçonne fortement que ce couple en est responsable (probablement lors de leurs disputes avec violents claquements de porte), mais je ne dispose pas de preuves formelles.
Ma demande :
Quels sont les recours juridiques et les démarches possibles pour résoudre efficacement ce conflit et protéger la tranquillité des autres locataires ?

P.s: Location en Wallonie

Dernière modification par Fred05 (02-06-2025 07:02:24)

grmff · #2 02-06-2025 09:25:03

Bonjour
Vous n'avez guère le choix.
Si il y a des impayés et que le locataire ne régularise pas, vous n'avez que la possibilité de porter l'affaire devant le juge de paix.

Et si en plus les locataires posent un problème dans l'immeuble, félicitez vous qu'ils ne paient pas et que vous puissiez mettre fin au bail pour non paiement. Parce que mettre fin pour tapage nocturne et diurne, je vous souhaite bonne chance.

Enfin, si vous avez été prudent, que vous avez fait un bail de courte durée et que vous êtes toujours dans cette période de courte durée, mettez fin au bail.

Désolé, mais bonne chance.

Fred05 · #3 03-09-2025 07:01:27

Bonjour,

Je vous recontacte concernant la locataire, car la situation s'est aggravée.
Elle a finalement réussi à régulariser le loyer de mon premier poste. Depuis, elle s'est séparée de son compagnon avec qui elle louait l'appartement (ce qui a mis fin aux nuisances sonores nocturnes).
Elle n'a plus payé son dernier loyer (1 mois de retard).
Elle a discuté avec une autre locataire pour lui confier qu'elle ne pourrait plus payer le loyer seule, mais ne m'a rien communiqué directement. Je n'arrive plus à la contacter car elle a changé de numéro de téléphone sans me communiquer le nouveau. Son ancien compagnon a également changé de numéro.

J'ai tenté plusieurs fois de la rencontrer à l'appartement sans succès. Selon une locataire, elle part tôt le matin pour conduire ses enfants et ne rentre qu'après 22h.

Elle a perdu ses clés de l'appartement et de la boîte aux lettres (je n'avais pas de double pour la boîte aux lettres). Elle sonne quotidiennement chez différents locataires pour qu'ils lui ouvrent la porte d'entrée.

1. Suis-je dans l'obligation de lui fournir de nouvelles clés ?
2. Ai-je le droit de refuser qu'elle occupe seule l'appartement ?
3. Dois-je lui envoyer une lettre recommandé pour son loyer impayé (elle ne saura de toute façon pas la lire vu le problème de boîte aux lettres)
3. Quelles sont mes possibilités d'action ?

Concernant la procédure judiciaire :

Vous m'avez indiqué que "si il y a des impayés et que le locataire ne régularise pas, vous n'avez que la possibilité de porter l'affaire devant le juge de paix."

• Dois-je prendre un avocat ?
• Existe-t-il une procédure détaillée quelque part pour ce genre de situation ? Je n'ai jamais eu à faire appel à un juge de paix.

Je vous remercie pour vos conseils.

P.s: Location en Wallonie et malheureusement le bail se termine en avril 2027

Dernière modification par Fred05 (03-09-2025 07:01:51)

grmff · #4 03-09-2025 08:49:59

Elle a discuté avec une autre locataire pour lui confier qu'elle ne pourrait plus payer le loyer seule, mais ne m'a rien communiqué directement. Je n'arrive plus à la contacter car elle a changé de numéro de téléphone sans me communiquer le nouveau. Son ancien compagnon a également changé de numéro.
Possibilité d'améliorer la situation:
-aller sur place lui demander son nouveau numéro
-lui déposer un pli sous la porte
-demander à un voisin de lui demander son numéro
-lui envoyer un mail ou un whattsapp. Le whattsapp de l'ancien numéro est parfois encore actif
Il reste indispensable de pourvoir communiquer pour éviter les frais judiciaires

Elle a perdu ses clés de l'appartement et de la boîte aux lettres (je n'avais pas de double pour la boîte aux lettres). Elle sonne quotidiennement chez différents locataires pour qu'ils lui ouvrent la porte d'entrée.

1. Suis-je dans l'obligation de lui fournir de nouvelles clés ? Oui, à ses frais.
2. Ai-je le droit de refuser qu'elle occupe seule l'appartement ?Non, tant qu'elle paie et occupe "en personne prudente et raisonnable. Mais est-ce prudent et raisonnable de conserver un logement qu'on ne peut pas payer?
3. Dois-je lui envoyer une lettre recommandé pour son loyer impayé (elle ne saura de toute façon pas la lire vu le problème de boîte aux lettres)Pour la Wallonie, aucune obligation. Mais si vous pouvez passer lui déposer un pli sous la porte...
3. Quelles sont mes possibilités d'action ?Légalement, la justice de paix

Concernant la procédure judiciaire :

Vous m'avez indiqué que "si il y a des impayés et que le locataire ne régularise pas, vous n'avez que la possibilité de porter l'affaire devant le juge de paix."

• Dois-je prendre un avocat ?Non, aucune obligation. Voyez ce fil de discussion ou achetez mon livre sur mon expérience à me défendre seul en justice de paix. (oui, je sais, je fais un peu d'autopromotion. Si vous n'appréciez pas le procédé, voyez les livres conseillés par Pim.be... cool angel
• Existe-t-il une procédure détaillée quelque part pour ce genre de situation ? Je n'ai jamais eu à faire appel à un juge de paix.

Je vous remercie pour vos conseils.

P.s: Location en Wallonie et malheureusement le bail se termine en avril 2027 N'attendez pas cette date...

Ce que je ferais personnellement:
1. prendre contact pour voir ses capacités financières relativement au loyer. Si intenable (et visiblement, elle sait que c'est intenable...), cherchez une solution amiable de fin de bail anticipée et à court délai sans frais pour elle. Si elle rentre si tard, son job est peut-être très loin et lui fait predre un temps considérable, mais vu le préavis de 3 mois, elle se sent peut-être bloquée. Le dialogue permet, parfois, de trouver des solutions qui arrangent les deux parties: vous pour toucher un loyer de la part du locataire suivant sans faire de procédures longues et fastidieuses, elle, pour trouver quelque chose plus facilement, diminuer son stress et améliorer sa situation fiancière.)
2. Sans un accord écrit, lancer immédiatement la procédure en justice de paix. Insister sur le côté peu raisonnabale de garder un appart qu'elle ne peut pas payer et qui n'est pas durable
3. Garder le contact. Parfois, certaines personnes ne savent pas que, sous le coup d'une procédure judiciaire, elle ont droit à un avocat, à des points supplémentaires pour un logement social, à un accès à un logement de transit du Cpas ou de diverses associations. Il faut parfois leur expliquer.
4. En justice, si le loyer est payé et qu'il n'y a qu'un mois de retard, demander à reporter l'audience (à un mois par exemple) afin de contrôler que la locataire s'en sort.

Fred05 · #5 03-09-2025 09:33:04

Merci pour votre retour.
J'ai déjà tenté plusieurs fois de la contacter directement et je me suis rendu plusieurs fois sur place. Par chance, lors d'une de mes visites, elle était présente, mais elle était souffrante et dans l'incapacité de discuter. J'ai essayé d'ajouter son numéro sur WhatsApp, mais l'application m'indique qu'elle n'utilise pas cette plateforme.
Concernant votre remarque « Si elle rentre si tard, son travail est peut-être très éloigné et lui fait perdre un temps considérable » : en réalité, elle ne travaille pas et rentre tard le soir avec ses enfants(elle ne rentre même pas chez elle pour manger, pe un nouveau compagnon?).
J'ai plutôt l'impression qu'elle tente de m'éviter pour ne pas avoir à régulariser la situation...
Je pense que ma dernière option consiste à l'attendre sur place entre 21h et 23h dans l'espoir de la croiser et qu'un dialogue puisse enfin s'établir.
Si cette ultime démarche s'avère infructueuse, je lancerai la procédure devant la justice de paix.
Dernière question : son ancien compagnon, ayant également signé le bail, ne serait-il pas tenu responsable des loyers impayés en cas de procédure judiciaire ?

GT · #6 03-09-2025 09:33:30

Fred05 a écrit :

Bonjour,
Je vous recontacte concernant la locataire, car la situation s'est aggravée.
Elle a finalement réussi à régulariser le loyer de mon premier poste. Depuis, elle s'est séparée de son compagnon avec qui elle louait l'appartement (ce qui a mis fin aux nuisances sonores nocturnes).
Elle n'a plus payé son dernier loyer (1 mois de retard).
Elle a discuté avec une autre locataire pour lui confier qu'elle ne pourrait plus payer le loyer seule, mais ne m'a rien communiqué directement. Je n'arrive plus à la contacter car elle a changé de numéro de téléphone sans me communiquer le nouveau. Son ancien compagnon a également changé de numéro.
J'ai tenté plusieurs fois de la rencontrer à l'appartement sans succès. Selon une locataire, elle part tôt le matin pour conduire ses enfants et ne rentre qu'après 22h.
Elle a perdu ses clés de l'appartement et de la boîte aux lettres (je n'avais pas de double pour la boîte aux lettres). Elle sonne quotidiennement chez différents locataires pour qu'ils lui ouvrent la porte d'entrée.
1. Suis-je dans l'obligation de lui fournir de nouvelles clés ?
2. Ai-je le droit de refuser qu'elle occupe seule l'appartement ?
3. Dois-je lui envoyer une lettre recommandé pour son loyer impayé (elle ne saura de toute façon pas la lire vu le problème de boîte aux lettres)
3. Quelles sont mes possibilités d'action ?
Concernant la procédure judiciaire :
Vous m'avez indiqué que "si il y a des impayés et que le locataire ne régularise pas, vous n'avez que la possibilité de porter l'affaire devant le juge de paix."
• Dois-je prendre un avocat ?
• Existe-t-il une procédure détaillée quelque part pour ce genre de situation ? Je n'ai jamais eu à faire appel à un juge de paix.
Je vous remercie pour vos conseils.
P.s: Location en Wallonie et malheureusement le bail se termine en avril 2027

Je ne comprends pas.
La locataire a perdu les clés l'appartement et pourtant elle rentre . Où ? dans l'appartement ? dans l'immeuble après avoir sollicité ses voisins ?

PIM · #7 03-09-2025 09:43:20

fred005 a écrit :

Dernière question : son ancien compagnon, ayant également signé le bail, ne serait-il pas tenu responsable des loyers impayés en cas de procédure judiciaire ?

S'il a signé le bail et contracté une obligation solidaire (cfr clause du bail): oui.

GT · #8 03-09-2025 10:38:39

Qui a signé le contrat de bail ?
Les 2 personnes : mariage ? contrat de cohabitation légale ? cohabitation de fait ?

Fred05 · #9 03-09-2025 10:54:11

GT a écrit :

Fred05 a écrit :
Bonjour,
Je vous recontacte concernant la locataire, car la situation s'est aggravée.
Elle a finalement réussi à régulariser le loyer de mon premier poste. Depuis, elle s'est séparée de son compagnon avec qui elle louait l'appartement (ce qui a mis fin aux nuisances sonores nocturnes).
Elle n'a plus payé son dernier loyer (1 mois de retard).
Elle a discuté avec une autre locataire pour lui confier qu'elle ne pourrait plus payer le loyer seule, mais ne m'a rien communiqué directement. Je n'arrive plus à la contacter car elle a changé de numéro de téléphone sans me communiquer le nouveau. Son ancien compagnon a également changé de numéro.
J'ai tenté plusieurs fois de la rencontrer à l'appartement sans succès. Selon une locataire, elle part tôt le matin pour conduire ses enfants et ne rentre qu'après 22h.
Elle a perdu ses clés de l'appartement et de la boîte aux lettres (je n'avais pas de double pour la boîte aux lettres). Elle sonne quotidiennement chez différents locataires pour qu'ils lui ouvrent la porte d'entrée.
1. Suis-je dans l'obligation de lui fournir de nouvelles clés ?
2. Ai-je le droit de refuser qu'elle occupe seule l'appartement ?
3. Dois-je lui envoyer une lettre recommandé pour son loyer impayé (elle ne saura de toute façon pas la lire vu le problème de boîte aux lettres)
3. Quelles sont mes possibilités d'action ?
Concernant la procédure judiciaire :
Vous m'avez indiqué que "si il y a des impayés et que le locataire ne régularise pas, vous n'avez que la possibilité de porter l'affaire devant le juge de paix."
• Dois-je prendre un avocat ?
• Existe-t-il une procédure détaillée quelque part pour ce genre de situation ? Je n'ai jamais eu à faire appel à un juge de paix.
Je vous remercie pour vos conseils.
P.s: Location en Wallonie et malheureusement le bail se termine en avril 2027
Je ne comprends pas.
La locataire a perdu les clés l'appartement et pourtant elle rentre . Où ? dans l'appartement ? dans l'immeuble après avoir sollicité ses voisins ?

Oui dans son appartement. les clés ne sont pas identique entre l'appartement et la porte d'entrée. Elle a perdu les clés de la porte d'entrée, elle sollicite donc les voisins pour pouvoir rentrer dans l'immeuble

Fred05 · #10 03-09-2025 11:04:47

PIM a écrit :

fred005 a écrit :
Dernière question : son ancien compagnon, ayant également signé le bail, ne serait-il pas tenu responsable des loyers impayés en cas de procédure judiciaire ?
S'il a signé le bail et contracté une obligation solidaire (cfr clause du bail): oui.

Après examen approfondi du contrat de bail, les deux personnes sont simplement désignées comme "Locataire" respectivement, mais aucune clause d'obligation solidaire explicite n'est mentionnée dans le document. En droit belge, plusieurs locataires ne sont pas généralement solidairement responsable ?

Fred05 · #11 03-09-2025 11:06:08

GT a écrit :

Qui a signé le contrat de bail ?
Les 2 personnes : mariage ? contrat de cohabitation légale ? cohabitation de fait ?

Les deux personnes ont signé le bail, elles ne sont pas mariées. Je n'ai malheureusement pas le détail de si elles ont fait un contrat de cohabitation légale ou de faite ....

PIM · #12 03-09-2025 11:09:57

Fred05 a écrit :

PIM a écrit :
fred005 a écrit :
Dernière question : son ancien compagnon, ayant également signé le bail, ne serait-il pas tenu responsable des loyers impayés en cas de procédure judiciaire ?
S'il a signé le bail et contracté une obligation solidaire (cfr clause du bail): oui.
Après examen approfondi du contrat de bail, les deux personnes sont simplement désignées comme "Locataire" respectivement, mais aucune clause d'obligation solidaire explicite n'est mentionnée dans le document. En droit belge, plusieurs locataires ne sont pas généralement solidairement responsable ?

la solidarité entre plusieurs locataires ne se présume pas : si le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité explicite, chaque locataire n'est responsable que de sa propre part vis-à-vis du bailleur

Fred05 · #13 03-09-2025 11:27:06

PIM a écrit :

Fred05 a écrit :
PIM a écrit :
fred005 a écrit :
Dernière question : son ancien compagnon, ayant également signé le bail, ne serait-il pas tenu responsable des loyers impayés en cas de procédure judiciaire ?
S'il a signé le bail et contracté une obligation solidaire (cfr clause du bail): oui.
Après examen approfondi du contrat de bail, les deux personnes sont simplement désignées comme "Locataire" respectivement, mais aucune clause d'obligation solidaire explicite n'est mentionnée dans le document. En droit belge, plusieurs locataires ne sont pas généralement solidairement responsable ?
la solidarité entre plusieurs locataires ne se présume pas : si le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité explicite, chaque locataire n'est responsable que de sa propre part vis-à-vis du bailleur

Donc, son ex-compagnon est tout de même responsable de la moitié du loyer à payer ? Car si je dois passer par la justice de paix, je pourrai tout de même l'assigner pour sa part impayée ?

grmff · #14 03-09-2025 11:52:59

Assignez les tous les deux... Cela risque bien de les réveiller et de solutionner une partie du problème.

Fred05 · #15 21-10-2025 06:56:29

Bonjour,
Après plusieurs mensonges de la locataire qui m'avait assuré qu'elle allait payer, je me suis décidé à saisir la justice de paix.
J'ai acheté votre livre (grmff) pour obtenir la procédure à suivre.
Je me pose deux questions :
**1) Concernant le certificat de domicile :** dans mon cas, je dois assigner les deux locataires. Cependant, je ne sais pas où a déménagé l'autre locataire et j'ignore donc à quelle commune je dois m'adresser...

**2) Concernant la mise en demeure pour loyers impayés :** si j'ai bien compris, la mise en demeure n'est obligatoire qu'à Bruxelles (mon cas se situe en Wallonie) ou lorsque nous souhaitons expulser le locataire. Est-il possible d'en faire une juste pour des loyers impayés ? Est-ce que ca "activera" une procédure qui, si la locataire ne paye pas, elle pourrait quitter le logement ?

Merci d'avance pour votre aide.

grmff · #16 21-10-2025 08:26:04

1) La commune de départ vous donnera la commune d'arrivée... Donc, la démarche est la même: service population qui vous donne le certificat, ou qui vous donne le nom de la commune où se trouve la personne.

2) Mise en demeure pas requise en Wallonie. A Bruxelles, si la mise en demeure ne concerne que les impayés, et vous pouvez alors demander votre dû en justice, y compris le recours à l'expulsion. Attention, à Bruxelles, les délais sont nettement plus long à cause de la procédure.

Merci pour votre achat! (vous êtes le 22e... Fortuna! )

GT · #17 21-10-2025 09:53:46

grmff a écrit :

1) La commune de départ vous donnera la commune d'arrivée... Donc, la démarche est la même: service population qui vous donne le certificat, ou qui vous donne le nom de la commune où se trouve la personne.
2) Mise en demeure pas requise en Wallonie. A Bruxelles, si la mise en demeure ne concerne que les impayés, et vous pouvez alors demander votre dû en justice, y compris le recours à l'expulsion. Attention, à Bruxelles, les délais sont nettement plus long à cause de la procédure.
Merci pour votre achat! (vous êtes le 22e... Fortuna! )

Conclusion de 2 avocats
La mise en demeure préalable requise par l’article 233quinquies §2 du Code bruxellois du logement ne s’impose que si la demande concerne, en tout ou en partie, un recouvrement d’une dette de loyer ou de charges.
Source
https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=1130

En l'espèce, la législation bruxelloise ne s'applique pas, le bien donné en location se trouvant en Wallonie.

Fred05 · #18 05-11-2025 09:28:39

Bonjour,
J'ai trouvé un document fourni par ma commune sur leur site internet via le lien suivant demande de conciliation en matiere locative qui ressemble bien au greffe que je dois fournir.
Est-ce que je peux demander "résiliation du bail aux torts de la partie invitée en conciliation" pour loyer impayés ?
Est-ce que j'ai des documents en plus à devoir remplir dans le cas ou je coche cette case et faire une mise en demeure comme à Bruxelles (sachant que mon cas est en Wallonie) ?
Merci d'avance pour votre aide

grmff · #19 05-11-2025 11:01:18

Attention, la conciliation n'est pas la voie que je préconise!!!

Extrait du livre (page 8...)

Une affaire en justice de paix peut être introduite de 4 manières différentes : la conciliation, la citation par huissier, la requête conjointe... et la manière standard pour moi qui est la requête.
Je n'utilise jamais aucune des 3 premières méthodes. Trop long, ou trop cher, ou pas efficace.

Avec une procédure de conciliation, vous ne pouvez rien forcer si les locataires ne sont pas d'accord, et rien obtenir si ils ne sont pas là!!! En plus, c'est plus long.

Il vous faut déposer une requête, comme mentionné dans le livre. Des modèles sont disponible dans le livre, mais aussi sur le fil de discussion que je vous pointais. Et sans doute au greffe.

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