Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG

Cacahuète Dorée · #1 01-09-2025 19:51:05

Bonjour,

Le portique et une partie de la grille avant de mon immeuble ont été enlevés pour remettre à niveau une dalle alors que ces travaux dénaturent clairement l'aspect visuel de l'entrée de l'immeuble (grille en fer autour du jardin avant et de l'entrée d'un immeuble ancien, années 30) et n'ont pas été approuvés comme tels par l'AG. Les travaux de remise à niveau de la dalle au niveau de la porte de la grille ont été approuvés mais en aucun cas le fait de retirer la grille sur plusieurs mètres. Personne n'a été prévenu de la date de réalisation des travaux et lorsque les premiers copropriétaires ont constaté les dégâts, le mal était déjà fait... Les ouvriers disent avoir réalisé exactement ce que leur a demandé le syndic.

Jusqu'à présent tous les copropriétaires contactés sont furieux face à cette modification qui entrave gravement l'aspect visuel du bâtiment. Avez-vous une idée de comment résoudre cette situation svp?

Merci d'avance pour votre aide!

Photos avant/après :

rexou · #2 01-09-2025 20:01:37

Que prévoyait le devis initial ?

Cacahuète Dorée · #3 01-09-2025 20:26:50

Merci pour votre réponse!

Je n'ai pas encore eu le devis sous les yeux car il n'a pas été soumis à l'approbation de l'AG, seulement au conseil de copropriété de l'année passée! Après vérification, le PV de l'AG de l'année passée (ni celui de cette année) ne mentionne pas que l'AG ait mandaté le conseil pour prendre de décision concernant ces travaux-là. La demande du devis a été faite au syndic aujourd'hui mais je ne l'ai pas encore reçu.

Il faut savoir que le conseil de copropriété de l'année passée a pris plusieurs décisions pour lesquelles il n'était pas mandaté sans consulter l'AG.

rexou · #4 01-09-2025 22:13:20

Cacahuète Dorée a écrit :

Merci pour votre réponse!
Je n'ai pas encore eu le devis sous les yeux car il n'a pas été soumis à l'approbation de l'AG, seulement au conseil de copropriété de l'année passée! Après vérification, le PV de l'AG de l'année passée (ni celui de cette année) ne mentionne pas que l'AG ait mandaté le conseil pour prendre de décision concernant ces travaux-là. La demande du devis a été faite au syndic aujourd'hui mais je ne l'ai pas encore reçu.
Il faut savoir que le conseil de copropriété de l'année passée a pris plusieurs décisions pour lesquelles il n'était pas mandaté sans consulter l'AG.

Combien de lots dans votre ACP ? Un syndic IPI ?

A vous lire, il semble que l'AG n'a pas accepté ces travaux tels qu'ils ont été réalisés. Mais qu'est-ce qui figure au PV décisionnel concernant ces travaux ? Si aucun devis n'a été présenté et si le CDC n'a pas été mandaté pour choisir un prestataire de services, qu'a donc décidé l'AG ?

Le syndic ne peut faire effectuer que les travaux décidés par l'AG, ou les travaux nécessaires et urgents sans aucune autorisation préalable. On ne peut pas dire que la remise à niveau de la dalle d'entrée soit une urgence nécessaire. Outre l'aspect esthétique, la différence avant/après est que vous avez maintenant une entrée carrossable qui fait pour ce qu'on peut en estimer environ 3 mètres de large.

GT · #5 02-09-2025 08:37:21

Qui a rédigé la commande des travaux ?
Quel est le contenu de cette commande ?
Qui a réceptionné les travaux ?

Et en ce qui concerne les travaux quelles ont aussi été les décisions de l'AG figurant dans les PV d'AG ? Recopiez les textes figurant dans les PV d'AG.

Dernière modification par GT (02-09-2025 08:45:07)

Cacahuète Dorée · #6 02-09-2025 11:04:10

L'ACP est composée de 16 quotités (réparties en 13 propriétaires de 1 ou 2/16).

Syndic IPI oui.

Le devis date du 25/04/2025 et est adressé à l'ACP c/o le syndic (voir image ci-dessous). C'est un devis pour un ensemble de travaux dont certains ont été discutés lors de l'AG précédente (2024) ou encore lors de l'AG 2025 mais pas le poste concernant le portail.

L'AG ordinaire précédent la date de ce devis est donc celle de 2024 et elle ne parle pas de ces travaux, et donc n'a pas mandaté le conseil de copropriété ni le syndic pour valider ce devis, ni le syndic. Est-ce correct? Si oui, avez-vous une idée de vers qui l'ACP peut se retourner ou comment procéder pour faire valoir ses droits?

Sur une note plus informelle, plusieurs propriétaires ayant constaté les dégâts hier ont demandé à ce que les morceaux de portail enlevés soient conservés dans le grand local poubelle commun en attendant qu'une décision collective soit prise mais la personne du conseil de copropriété de l'année passée qui a approuvé ce devis de façon unilatérale a obligé les ouvriers à reprendre ces morceaux pour les jeter.... Je pense qu'il y a clairement un abus ici à plusieurs niveaux mais je cherche des pistes légales et des conseils pour résoudre ce problème svp!

Voici le devis :

Voici le texte de l'AG précédent le devis (2024) concernant les travaux de l'immeuble et les mandats du conseil de copropriété :
AG_2024_1:2.png
AG_2024_2:2.png

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #7 02-09-2025 11:17:41

Bonjour, ce n'est pas un conseil de copropriété chez vous, ce sont des cow boys. virez les fissa! et vous pouvez clairement vous en passer.
votre seule et unique issue est le juge de paix cdc à la cause, je vous préviens, il est très rare qu'un juge de paix condamne les membres du conseil sauf si vous avez un écris factuel où il avoue avoir prit ces décisions litigeuses.

Bonne chance

bg1000 · #8 02-09-2025 12:09:07

Je n'ai pas regardé le PV d'AG, mais le devis est clair, on bazarde le portail en fer rouillé pour 800€ et le contractant propose un portail en alu noir similaire. De plus le contractant liste les travaux à faire sur le portail, pour le récupérer mais ne fait pas de cotation.
Quel est le problème ?

Cacahuète Dorée · #9 02-09-2025 12:23:55

bg1000 a écrit :

Je n'ai pas regardé le PV d'AG, mais le devis est clair, on bazarde le portail en fer rouillé pour 800€ et le contractant propose un portail en alu noir similaire. De plus le contractant liste les travaux à faire sur le portail, pour le récupérer mais ne fait pas de cotation.
Quel est le problème ?

Le problème est que le devis n'a pas été communiqué ni approuvé à l'AG. Un seul membre du conseil de copropriété a eu accès à ce devis et l'a validé alors qu'il n'était pas mandaté pour le faire me semble-t-il d'après le PV de l'AG. Je cherche un moyen légal de faire réparer les dégâts aux frais de la personne ayant pris cette décision abusive.

copropriétaire engalère · #10 02-09-2025 12:27:55

Cacahuète Dorée a écrit :

. Je cherche un moyen légal de faire réparer les dégâts aux frais de la personne ayant pris cette décision abusive.

ça se plaide........

grmff · #11 02-09-2025 21:53:12

Bon courage...

rexou, Cacahuète Dorée

Cacahuète Dorée · #12 03-09-2025 20:33:53

Merci à tous pour vos conseils!

GT · #13 04-09-2025 12:04:24

Cacahuète Dorée a écrit :

bg1000 a écrit :
Je n'ai pas regardé le PV d'AG, mais le devis est clair, on bazarde le portail en fer rouillé pour 800€ et le contractant propose un portail en alu noir similaire. De plus le contractant liste les travaux à faire sur le portail, pour le récupérer mais ne fait pas de cotation.
Quel est le problème ?
Le problème est que le devis n'a pas été communiqué ni approuvé à l'AG. Un seul membre du conseil de copropriété a eu accès à ce devis et l'a validé alors qu'il n'était pas mandaté pour le faire me semble-t-il d'après le PV de l'AG. Je cherche un moyen légal de faire réparer les dégâts aux frais de la personne ayant pris cette décision abusive.

Vous disposez de la preuve ?

A la lecture des informations, la responsabilité du syndic et d'un membre du conseil de copropriété pourrait être engagée.

A faire examiner avant d'entamer une procédure

Dernière modification par GT (04-09-2025 12:06:13)

Cacahuète Dorée

rexou · #14 04-09-2025 19:12:20

GT a écrit :

Cacahuète Dorée a écrit :
bg1000 a écrit :
Je n'ai pas regardé le PV d'AG, mais le devis est clair, on bazarde le portail en fer rouillé pour 800€ et le contractant propose un portail en alu noir similaire. De plus le contractant liste les travaux à faire sur le portail, pour le récupérer mais ne fait pas de cotation.
Quel est le problème ?
Le problème est que le devis n'a pas été communiqué ni approuvé à l'AG. Un seul membre du conseil de copropriété a eu accès à ce devis et l'a validé alors qu'il n'était pas mandaté pour le faire me semble-t-il d'après le PV de l'AG. Je cherche un moyen légal de faire réparer les dégâts aux frais de la personne ayant pris cette décision abusive.
Vous disposez de la preuve ?
A la lecture des informations, la responsabilité du syndic et d'un membre du conseil de copropriété pourrait être engagée.
A faire examiner avant d'entamer une procédure

D'un autre côté, dans un immeuble de trois lots, est-il vraiment opportun de se déchirer pour si peu de choses ? Il y a au moins un CP sur les trois qui préfère l'entrée sans grille. Le côté dégradation ou modernisation de l'entrée reste une appréciation subjective.

Une action en justice risque fort de plomber vos relations et le syndic risque lui aussi de ne pas se représenter pour un nouveau mandat.

Vous n'êtes pas sur de gagner, mais vous avez la certitude de dégrader vos relations et d'engendrer des frais, pour vous même et pour la copro.

A vous de voir si ça en vaut la peine...

Cacahuète Dorée

Cacahuète Dorée · #15 04-09-2025 20:50:25

Comme preuve j'ai les PV d'AG qui ne mentionnent pas ces travaux ni un mandat du conseil de copropriété, le devis daté, et je vais tenter d'avoir l'email qui confirme la demande de travaux auprès de l'entrepreneur qui les a réalisés.

@rexou : ce n'est pas 3 lots mais 14. Il s'agit de 1 copropriétaire contre 13 tout de même. Le problème c'est qu'on ne va pas laisser l'entrée aussi ouverte sans doute un nouveau portail couteux et pas assorti à l'immeuble à moins de faire du sur-mesure donc très cher. Toute la façade a des ferronneries assorties à ce motif...
Les relations avec ce copropriétaire se sont déjà fortement dégradées à cause de son quasi monopole imposé sur le conseil de copropriété depuis de nombreuses années qui vient de se terminer heureusement. Pour contexte, ce n'est pas qu'il était spécialement accepté mais il détient deux votes en AG parce que son appartement est plus grand et s'arrangeait pour prendre le maximum légal autorisé de procuration de personnes âgées qui ne viennent plus à l'AG dont une qui avait aussi deux votes donc sur 16 votes, il suffit que l'un ou l'autre copropriétaire ne soit pas présent à l'AG il se retrouvait vite avec la majorité des votes. Je pense que depuis la dernière AG où il n'a plus pu être élu "président", il s'est mis le reste de la copropriété à dos et l'histoire de la grille n'a rien arrangé. Le syndic n'est pas très apprécié, les gens sont mécontents mais veulent le garde pour assurer un suivi dans les dossiers et laisser sa chance avec un nouveau conseil de copropriété parce qu'au vu de ce contexte ce n'est pas clair ce qui est de sa responsabilité ou de la responsabilité de l'ancien conseil de copropriété dans les nombreux problèmes accumulés.

rexou · #16 04-09-2025 21:03:59

Cacahuète Dorée a écrit :

Comme preuve j'ai les PV d'AG qui ne mentionnent pas ces travaux ni un mandat du conseil de copropriété, le devis daté, et je vais tenter d'avoir l'email qui confirme la demande de travaux auprès de l'entrepreneur qui les a réalisés.
@rexou : ce n'est pas 3 lots mais 14. Il s'agit de 1 copropriétaire contre 13 tout de même. Le problème c'est qu'on ne va pas laisser l'entrée aussi ouverte sans doute un nouveau portail couteux et pas assorti à l'immeuble à moins de faire du sur-mesure donc très cher. Toute la façade a des ferronneries assorties à ce motif...
Les relations avec ce copropriétaire se sont déjà fortement dégradées à cause de son quasi monopole imposé sur le conseil de copropriété depuis de nombreuses années qui vient de se terminer heureusement. Pour contexte, ce n'est pas qu'il était spécialement accepté mais il détient deux votes en AG parce que son appartement est plus grand et s'arrangeait pour prendre le maximum légal autorisé de procuration de personnes âgées qui ne viennent plus à l'AG dont une qui avait aussi deux votes donc sur 16 votes, il suffit que l'un ou l'autre copropriétaire ne soit pas présent à l'AG il se retrouvait vite avec la majorité des votes. Je pense que depuis la dernière AG où il n'a plus pu être élu "président", il s'est mis le reste de la copropriété à dos et l'histoire de la grille n'a rien arrangé. Le syndic n'est pas très apprécié, les gens sont mécontents mais veulent le garde pour assurer un suivi dans les dossiers et laisser sa chance avec un nouveau conseil de copropriété parce qu'au vu de ce contexte ce n'est pas clair ce qui est de sa responsabilité ou de la responsabilité de l'ancien conseil de copropriété dans les nombreux problèmes accumulés.

Désolé, j'ai confondu avec un autre post. Bien sur que dans ces conditions et avec 14 lots c'est différent. Bonne chance.

Cacahuète Dorée

PIM · #17 05-09-2025 07:50:22

Cacahuète dorée a écrit :

Le problème c'est qu'on ne va pas laisser l'entrée aussi ouverte sans doute un nouveau portail couteux et pas assorti à l'immeuble à moins de faire du sur-mesure donc très cher. Toute la façade a des ferronneries assorties à ce motif...

Un permis d’urbanisme n’était-il pas requis ?
Un petit tour à la commune (au service urbanisme) avec les photos de la façade avant/après ne serait pas inutile…

GT, rexou

GT · #18 05-09-2025 08:03:32

PIM a écrit :

Cacahuète dorée a écrit :
Le problème c'est qu'on ne va pas laisser l'entrée aussi ouverte sans doute un nouveau portail couteux et pas assorti à l'immeuble à moins de faire du sur-mesure donc très cher. Toute la façade a des ferronneries assorties à ce motif...
Un permis d’urbanisme n’était-il pas requis ?
Un petit tour à la commune (au service urbanisme) avec les photos de la façade avant/après ne serait pas inutile…

Je m'étais posé la même question. L'immeuble n'a-t-il pas une valeur historique ?

GT · #19 05-09-2025 08:10:07

Cacahuète Dorée a écrit :

. Le syndic n'est pas très apprécié, les gens sont mécontents mais veulent le garde pour assurer un suivi dans les dossiers et laisser sa chance avec un nouveau conseil de copropriété parce qu'au vu de ce contexte ce n'est pas clair ce qui est de sa responsabilité ou de la responsabilité de l'ancien conseil de copropriété dans les nombreux problèmes accumulés.

Code civil , art.3.90
Conseil de copropriété
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Mission légale
Le CDC est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions (administratives, financières, comptables...).
En d'autres mots, il surveille la gestion du syndic. La mission légale du conseil se limite à une mission de contrôle .Il n'a pas même pas la mission d'assister le syndic (c'était le cas auparavant)

Sur décision de l'AG
En outre, il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes.
La décision doit être prise à une majorité des 2/3 des voix.
La décision ne peut priver le syndic, l'assemblée générale et le commissaire aux comptes de leurs compétences.
Les compétences du syndic sont reprises dans le code civil et dans les statuts. Les dispositions statutaires ne peuvent déroger aux dispositions légales

Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.

Code civil, art.3.100
"Droit impératif
Les dispositions du présent chapitre sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."

bada · #20 05-09-2025 15:05:33

Cacahuète Dorée a écrit :

Comme preuve j'ai les PV d'AG qui ne mentionnent pas ces travaux ni un mandat du conseil de copropriété, le devis daté, et je vais tenter d'avoir l'email qui confirme la demande de travaux auprès de l'entrepreneur qui les a réalisés.
@rexou : ce n'est pas 3 lots mais 14. Il s'agit de 1 copropriétaire contre 13 tout de même. Le problème c'est qu'on ne va pas laisser l'entrée aussi ouverte sans doute un nouveau portail couteux et pas assorti à l'immeuble à moins de faire du sur-mesure donc très cher. Toute la façade a des ferronneries assorties à ce motif...
Les relations avec ce copropriétaire se sont déjà fortement dégradées à cause de son quasi monopole imposé sur le conseil de copropriété depuis de nombreuses années qui vient de se terminer heureusement. Pour contexte, ce n'est pas qu'il était spécialement accepté mais il détient deux votes en AG parce que son appartement est plus grand et s'arrangeait pour prendre le maximum légal autorisé de procuration de personnes âgées qui ne viennent plus à l'AG dont une qui avait aussi deux votes donc sur 16 votes, il suffit que l'un ou l'autre copropriétaire ne soit pas présent à l'AG il se retrouvait vite avec la majorité des votes. Je pense que depuis la dernière AG où il n'a plus pu être élu "président", il s'est mis le reste de la copropriété à dos et l'histoire de la grille n'a rien arrangé. Le syndic n'est pas très apprécié, les gens sont mécontents mais veulent le garde pour assurer un suivi dans les dossiers et laisser sa chance avec un nouveau conseil de copropriété parce qu'au vu de ce contexte ce n'est pas clair ce qui est de sa responsabilité ou de la responsabilité de l'ancien conseil de copropriété dans les nombreux problèmes accumulés.

Vous donnez trop d'importance au CDC et vous imaginez un pouvoir qu'il ne possède pas. Il n'a juste le droit de ne décider de RIEN.

Un copropriétaire ne peut venir en AG, même avec toutes les procurations qu'il pourrait récolter, avec plus de 50% de quotités présentes ou représentées donc même s'il arrive avec 60% des quotités, ce montant est réduit à 50%.

grmff, G.B.

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