Pénalités pour absence à l'Assemblée Générale

MOKA · #1 09-11-2025 15:14:25

Bonjour,

Au printemps dernier, le syndic a organisé une Assemblée Générale Extraordinaire à laquelle je n'ai pas pu assister. Il veut me facturer dans mon décompte de charges annuel une pénalité de 40€ pour avoir été absent à l'AGE.

Je ne crois pas que ce soit légal, qu'en pensez-vous ? Y a-t-il une jurisprudence en la matière ?

Merci pour vos avis.

max11 · #2 09-11-2025 15:29:11

MOKA a écrit :

Bonjour,
Au printemps dernier, le syndic a organisé une Assemblée Générale Extraordinaire à laquelle je n'ai pas pu assister. Il veut me facturer dans mon décompte de charges annuel une pénalité de 40€ pour avoir été absent à l'AGE.
Je ne crois pas que ce soit légal, qu'en pensez-vous ? Y a-t-il une jurisprudence en la matière ?
Merci pour vos avis.

Pour la légalité, je ne sais pas mais, en tout cas, cela ne peut pas être une simple décision de sa part.
A tout le moins, ce sont les copropriétaires qui doivent prendre ce genre de décision lors d'une AG et, à mon sens, cela doit être régulièrement rappelé aux copropriétaires (aux nouveaux CP mais, encore mieux, dans toutes les convocations)

J'ai connu une ACP qui avait voté une telle résolution lors d'une AG pour inciter à la participation, couvrir les frais de la 2è convocation, ...
ça marchait plutôt bien (plus de présence en 1ère AG) mais aucune idée si c'était légalement acceptable.

PIM · #3 09-11-2025 15:33:32

MOKA a écrit :

Bonjour,
Au printemps dernier, le syndic a organisé une Assemblée Générale Extraordinaire à laquelle je n'ai pas pu assister. Il veut me facturer dans mon décompte de charges annuel une pénalité de 40€ pour avoir été absent à l'AGE.
Je ne crois pas que ce soit légal, qu'en pensez-vous ? Y a-t-il une jurisprudence en la matière ?
Merci pour vos avis.

Bienvenue sur notre forum.

Aucune base légale ou jurisprudence ne prévoit une pénalité financière automatique pour un copropriétaire absent à une AGE ou AGO.

Si le syndic facture cette pénalité, vous pouvez contester cette charge en lui envoyant une mise en demeure, en rappelant que les frais doivent être pris en charge collectivement et non par mesure pécuniaire punitive à un absent. La jurisprudence confirme que ce type de pénalités est contestable et non prévu par le cadre légal belge en copropriété.

ps: grillé par max11

GT · #4 09-11-2025 15:33:32

MOKA a écrit :

Bonjour,
Au printemps dernier, le syndic a organisé une Assemblée Générale Extraordinaire à laquelle je n'ai pas pu assister. Il veut me facturer dans mon décompte de charges annuel une pénalité de 40€ pour avoir été absent à l'AGE.
Je ne crois pas que ce soit légal, qu'en pensez-vous ? Y a-t-il une jurisprudence en la matière ?
Merci pour vos avis.

Qu'entendez-vous par " il veut"?

Il vous a déjà imputé ces frais ?

Ils figurent dans dans les comptes soumis à approbation par l'AG annuelle ?

Sur quel texte s'appuie le syndic pour cette pénalité ?

J'imagine que c'est n'est pas la première fois qu'un copropriétaire est absent lors d'une AG dans cette ACP.
La pénalité a-t-elle déjà été appliquée ?

Dernière modification par GT (09-11-2025 15:49:00)

MOKA · #5 09-11-2025 16:31:33

Merci pour vos réponses rapides.

La mention de ces frais ne figure ni dans l'Acte de Base, ni dans le ROI, ni dans la convocation à l'AGE. Cela n'a jamais été discuté en AG.
Il s'agit apparemment d'une clause contenue dans le contrat du syndic, qui reprend une série de frais qu'il se réserve de facturer en plus de ses honoraires de base. Ce contrat du syndic n'a été diffusé aux copropriétaires pour la première fois seulement à l'AGO de ce mois d'octobre 2025, donc après l'AGE de mars pour laquelle on me réclame des pénalités d'absence.

J'ai donc reçu un décompte de charges pour la période juillet 2024-juin 2025 qui inclut ces frais. Je suppose qu'ils ont été intégrés aux comptes annuels. Ce n'est qu'en examinant dans le détail chaque poste du décompte que je m'en suis rendu compte, il est possible que d'autres copropriétaires aient déjà subi les mêmes pénalités sans le remarquer, ou peut-être en protestant mais cela n'est jamais remonté à l'AG.

Enfin le syndic ne justifie pas ces pénalités autrement que par son propre contrat. A la question de savoir si cela est légal, le syndic m'a répondu: "Cela n'a non plus rien d'illégal, sauf que vous puissiez m'opposer un texte juridique, une loi ou une jurisprudence qui le mentionnerait."

Donc s'il y a à votre connaissance une jurisprudence que je pourrais mentionner, cela me serait très utile.

GT · #6 09-11-2025 16:55:13

MOKA a écrit :

Merci pour vos réponses rapides.
La mention de ces frais ne figure ni dans l'Acte de Base, ni dans le ROI, ni dans la convocation à l'AGE. Cela n'a jamais été discuté en AG.
Il s'agit apparemment d'une clause contenue dans le contrat du syndic, qui reprend une série de frais qu'il se réserve de facturer en plus de ses honoraires de base. Ce contrat du syndic n'a été diffusé aux copropriétaires pour la première fois seulement à l'AGO de ce mois d'octobre 2025, donc après l'AGE de mars pour laquelle on me réclame des pénalités d'absence.
J'ai donc reçu un décompte de charges pour la période juillet 2024-juin 2025 qui inclut ces frais. Je suppose qu'ils ont été intégrés aux comptes annuels. Ce n'est qu'en examinant dans le détail chaque poste du décompte que je m'en suis rendu compte, il est possible que d'autres copropriétaires aient déjà subi les mêmes pénalités sans le remarquer, ou peut-être en protestant mais cela n'est jamais remonté à l'AG.
Enfin le syndic ne justifie pas ces pénalités autrement que par son propre contrat. A la question de savoir si cela est légal, le syndic m'a répondu: "Cela n'a non plus rien d'illégal, sauf que vous puissiez m'opposer un texte juridique, une loi ou une jurisprudence qui le mentionnerait."
Donc s'il y a à votre connaissance une jurisprudence que je pourrais mentionner, cela me serait très utile.

Merci de reproduire textuellement cette clause du contrat signé par l'association des copropriétaires ou par un mandataire de celle-ci.
Quelle est la date à laquelle ce contrat aurait été signé?

Le contrat est établi en double exemplaire et signé par 2 parties : d'une part le syndic, d'autre part l'association des copropriétaires (ou son mandataire).

Quand a débuté le contrat du syndic ? durée du contrat ? contrat renouvelé ? approuvé par l'AG ?
C'est l'AG qui approuve ou non le contrat proposé par le syndic.

Dernière modification par GT (09-11-2025 17:00:36)

copropriétaire engalère · #7 09-11-2025 16:57:38

MOKA a écrit :

Merci pour vos réponses rapides.
La mention de ces frais ne figure ni dans l'Acte de Base, ni dans le ROI, ni dans la convocation à l'AGE. Cela n'a jamais été discuté en AG.
Il s'agit apparemment d'une clause contenue dans le contrat du syndic, qui reprend une série de frais qu'il se réserve de facturer en plus de ses honoraires de base. Ce contrat du syndic n'a été diffusé aux copropriétaires pour la première fois seulement à l'AGO de ce mois d'octobre 2025, donc après l'AGE de mars pour laquelle on me réclame des pénalités d'absence.
J'ai donc reçu un décompte de charges pour la période juillet 2024-juin 2025 qui inclut ces frais. Je suppose qu'ils ont été intégrés aux comptes annuels. Ce n'est qu'en examinant dans le détail chaque poste du décompte que je m'en suis rendu compte, il est possible que d'autres copropriétaires aient déjà subi les mêmes pénalités sans le remarquer, ou peut-être en protestant mais cela n'est jamais remonté à l'AG.
Enfin le syndic ne justifie pas ces pénalités autrement que par son propre contrat. A la question de savoir si cela est légal, le syndic m'a répondu: "Cela n'a non plus rien d'illégal, sauf que vous puissiez m'opposer un texte juridique, une loi ou une jurisprudence qui le mentionnerait."
Donc s'il y a à votre connaissance une jurisprudence que je pourrais mentionner, cela me serait très utile.

Je ne sais pas qui est votre syndic mais il vous prend pour des ploucs!! la participation aux ag est un droit, pas une obligation! sa pénalité il peut en faire des confettis! son contrat prendra la même direction si vous et les cp n'êtes pas des ploucs!

bada

MOKA · #8 09-11-2025 17:46:47

La clause indique ceci: "- Envoi par recommandé à un propriétaire absent et non représenté, du procès-verbal d'AG: 40 Euros"
Le syndic a explicitement reconnu qu'il s'agit d'une forme de pénalité.

Le précédent contrat du syndic mentionne une durée de gestion de 1 an du 22/10/2024 jusqu'à (au plus tard) le 31/10/2025. Le mandat avait été renouvelé en AG le 22/10/2024 mais il n'a été signé que tardivement par les 2 parties, seulement le 23/05/2025 donc après l'AGE du 20/03/2025. Il s'agissait d'une délégation au Conseil de Copropriété pour renouvelé le contrat du syndic, il n'a pas été voté en AG (contrairement à celui qui a été renouvelé cette année).

grmff · #9 09-11-2025 17:47:37

MOKA a écrit :

Bonjour,
Au printemps dernier, le syndic a organisé une Assemblée Générale Extraordinaire à laquelle je n'ai pas pu assister. Il veut me facturer dans mon décompte de charges annuel une pénalité de 40€ pour avoir été absent à l'AGE.
Je ne crois pas que ce soit légal, qu'en pensez-vous ? Y a-t-il une jurisprudence en la matière ?
Merci pour vos avis.

Il n'y a aucune logique à cette "amende" de 40€. Aucune. Les syndics facturent des frais supplémentaires pour des AG supplémentaires. A charge de tous.

Au pire, il pourrait dire que ce sont des frais administratifs. Mais...

Section 3. - Des organes de l'association des copropriétaires
Art. 3.87. Assemblée générale : organisation
(...)Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires.

Il est donc évident que des frais sont des frais illégaux.

Par ailleurs, ces frais doivent venir au crédit de l'ACP. Et le syndic doit facturer l'ACP. C'est l'ACP qui est cliente...

bada

GT · #10 10-11-2025 08:23:57

L'article 3.89, 1 du code civil prévoit notamment :

" Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale."

L'organisation d'une assemblée générale EXTRAORDINAIRE est citée explicitement dans certains contrats parmi les prestations complémentaires du syndic faisant l'objet d'une rémunération dont le montant est fixé dans le contrat.
Les tarifs des rémunérations sont parfois joints en annexe au contrat.

Un contrat définit comme suit les prestations complémentaires d'un syndic.
Il s'agit d'opérations qui incombent au syndic en vertu de la loi et des statuts mais pour lesquelles il est en droit de réclamer à ui en est le bénéficiaire des honoraires complémentaires en raison de ce qu'elles
- ne se présentent qu'occasionnellement (litiges, catastrophes, sinistres)
- ne se présentent qu'irrégulièrement ( assemblées complémentaires...)
- ne se présentent que du chef de la volonté de l'un des copropriétaires (mutations, recouvrement, litiges..)
- sont imprévisibles

Dernière modification par GT (10-11-2025 08:24:33)

G.B.

G.B. · #11 10-11-2025 17:27:42

le syndic ne justifie pas ces pénalités autrement que par son propre contrat. A la question de savoir si cela est légal, le syndic m'a répondu: "Cela n'a non plus rien d'illégal, sauf que vous puissiez m'opposer un texte juridique, une loi ou une jurisprudence qui le mentionnerait."

Depuis plusieurs années, les convocations ET LES PROCES-VERVAUX sont envoyés "sans frais" via internet dans les copropriétés que je connais.

Dernière modification par G.B. (10-11-2025 22:56:57)

GT · #12 10-11-2025 18:07:30

G.B. a écrit :

Depuis plusieurs années, les convocations sont envoyés "sans frais" via internet dans les copropriétés que je connais.
Mais aujourd'hui je découvre qu'il existe encore un syndic qui envoi une convocation par lettre recommandée et il facture 40 € , est-ce exact ? Ou est-ce 40 € en supplément des frais d'envoi postal ?
Ledit syndic a dû aller à la poste ou au supermarché ou dans un point poste afin d'accomplir ce travail.
En fait, combien de personnes dans cette copropriété lui demandent encore l'envoi d'un recommandé ?

Ce n'est pas ma copropriété.
Comment répondre à vos questions ?

Quel est le lien avec la problématique des pénalités soulevée par l'initiateur de la discussion?

art.. 3.87, 3, al..3 ,Code civil
"La convocation est effectuée par envoi recommandé, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires."

Personnellement, je n'ai jamais accepté de recevoir la convocation par un autre moyen que l'envoi recommandé.

Mais je m'écarte de la problématique soulevée initialement par MOKA.

Vous avez lu ce qu'a écrit MOKA
La clause indique ceci: "- Envoi par recommandé à un propriétaire absent et non représenté, du procès-verbal d'AG: 40 Euros"
Il ne s'git pas de l'envoi de la convocation à l'AG

Dernière modification par GT (10-11-2025 18:20:22)

G.B. · #13 10-11-2025 19:24:51

@GT Comment répondre à vos questions ? Je dirais laisser du temps au temps et permettre à Moka de répondre peux-être wink

GT · #14 10-11-2025 19:56:03

G.B. a écrit :

@GT Comment répondre à vos questions ? Je dirais laisser du temps au temps et permettre à Moka de répondre peux-être

Je viens de parcourir les 3 messages de MOKA.
Vous affirmiez que vous veniez d'apprendre (sur ce site ?)qu'un syndic facturait 40,00 pour des frais de convocation à une AG.

Je viens de relire les 3 affirmations de MOKA.
Il fait état d'un montant de 40,00 € pour la transmission d'un PV d'AG.

MOKA · #15 10-11-2025 21:23:37

Je confirme qu'il s'agit bien d'un montant de 40€ qui est facturé d'office aux copropriétaires absents et non représentés, pour l'envoi du PV de l'AG.

Dans mon cas, c'est d'autant plus absurde que j'ai notifié par écrit au syndic il y a 2 ans que je ne souhaitais plus avoir de correspondance papier, et recevoir toutes les convocations et les PV en format électronique par email.

L'envoi de ce PV par recommandé est donc bien un prétexte pour appliquer une pénalité.

G.B. · #16 10-11-2025 22:55:34

Donc une clause du contrat du syndic signé par le Cdc mais non transmis aux copropriétaires, indique ceci: "- Envoi par recommandé à un propriétaire absent et non représenté, du procès-verbal d'AG: 40 Euros"

Ce montant de 40 Euros se décompose comme ceci :
- Frais d'envoi postal pour affranchir une lettre de format A4 : XX euros
- indemnisation du syndic qui se déplace à la poste : YY euros

Ce n'est pas vraiment une pénalité mais combien de copropriétaires ont reçu le PV de cette façon-là ?

ça fait longtemps que les mails ont supplanté BPOST, mais peux-être que dans le contexte de cette copropriété ledit syndic avait besoin d'un "accusé de réception" dudit PV pour une raison de sécurité juridique ?

Dernière modification par G.B. (10-11-2025 22:56:04)

GT · #17 10-11-2025 22:57:41

MOKA a écrit :

Je confirme qu'il s'agit bien d'un montant de 40€ qui est facturé d'office aux copropriétaires absents et non représentés, pour l'envoi du PV de l'AG.
Dans mon cas, c'est d'autant plus absurde que j'ai notifié par écrit au syndic il y a 2 ans que je ne souhaitais plus avoir de correspondance papier, et recevoir toutes les convocations et les PV en format électronique par email.
L'envoi de ce PV par recommandé est donc bien un prétexte pour appliquer une pénalité.

Votre copropriété se situe bien en Belgique ?
La législation française prévoit, elle, que les PV d'AG sont envoyés par recommandé aux copropriétaires défaillants (absents)

GT · #18 10-11-2025 23:15:49

G.B. a écrit :

Donc une clause du contrat du syndic signé par le Cdc mais non transmis aux copropriétaires, indique ceci: "- Envoi par recommandé à un propriétaire absent et non représenté, du procès-verbal d'AG: 40 Euros"
Ce montant de 40 Euros se décompose comme ceci :- Frais d'envoi postal pour affranchir une lettre de format A4 : XX euros - indemnisation du syndic qui se déplace à la poste : YY euros

D'où tenez -vous ces informations ? De Moka ?

Dernière modification par GT (10-11-2025 23:16:29)

MarcoBrux

MOKA · #19 10-11-2025 23:46:42

Oui j'habite à Bruxelles et clairement l'envoi par recommandé est un prétexte pour pénaliser les absents, car tous les documents ordres du jour et PV sont envoyés par email à ceux qui en ont fait la demande (dont moi). Je ne connais pas la répartition entre les coûts de la lettre et la main d'œuvre.

Le syndic a reconnu que cette manière de pénaliser les absents est une méthode pour atteindre le quota aux AG mais cela est présenté comme un acte purement administratif (l'envoi d'un recommandé), alors que pour moi les sanctions financières doivent être décidées en Assemblée Générale et pas être indiquées dans des petits caractères à la fin du contrat du syndic qui n'a jamais été envoyé aux copropriétaires.

GT · #20 11-11-2025 00:26:36

GT a écrit :

G.B. a écrit :
Donc une clause du contrat du syndic signé par le Cdc mais non transmis aux copropriétaires, indique ceci: "- Envoi par recommandé à un propriétaire absent et non représenté, du procès-verbal d'AG: 40 Euros"
Ce montant de 40 Euros se décompose comme ceci :- Frais d'envoi postal pour affranchir une lettre de format A4 : XX euros - indemnisation du syndic qui se déplace à la poste : YY euros

D'où tenez -vous ces informations ? De Moka ?

Moka vient de nous informer qu'il ignore la répartition du montant de 40,00 euros.

J'insiste. D'où tenez-vous les informations relatives à la ventilation du montant de 40,00 euros ?

Présentez la clause de ce contrat.

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