bruno2 a écrit :

pumableu a écrit :

Mon second grand trouble locatif, (sur 3 appartements, je suis verni) c'est la présence de pseudo illégaux dans un logement qui n'était pas censé en être un. Un genre d'entre-sol, le visage à hauteur du trottoir.

Le bien est loué par un locataire et d'autres hommes adultes, qui sont des ouvriers ou des connaissances, pas de la famille.
Ainsi si le bien était correct (mais pas aux normes urbanistiques), il est devenu un taudis d'illégaux qui s'entassent à 5 ou 6 dans un 50m².

Le loyer se paie en cash, et si peu après le décès de mon père , le précédent propriétaire, cela fonctionnait relativement, le loyer a fini par disparaitre. Prenant contact avec le locataire qui m'esquivait même par écrit, me disait que ca allait venir, ou que le loyer avait été donné à un autre locataire pour le remettre. Etant en pleine tourmente, plusieurs mois se sont écoulés avant que je ne prenne le taureau par les cornes, pour réaliser que le locataire acté du lieu est ... au Maroc depuis de nombreux mois.

Si la sous-location m'a traversé l'esprit, il s'agissait plus d'un relai pour des potes et autres travailleurs illégaux qui n'ont pas payé le loyer.

Ai-je oublié de dire que j'avais prévenu le locataire de la fin du bail pour travaux? Il avait accepté et garanti son départ avant la date. C'était avant que je sache qu'il était au Maroc, et que ses copains sur place n'ont pas eu vent de cette fin de bail... Le dernier mois...

Discussions, tractations, en plusieurs mois depuis je n'ai pu obtenir qu'une partie des loyers de retard, et c'était sans compter leur sur-consommation d'eau titanesque (fuite dont ils n'ont rien à faire, robinet laissé ouvert) sur un compteur d'eau encore commun à mon nom.
Les travaux Vivaqua ayant mis 8 mois entre la demande et le changement de compteur, lorsque j'ai réalisé les piscines olympiques dépensées (3800€ sur une année, 2,55m³ par jour), je n'en dormais plus. Vivaqua refuse de couper l'eau, aucune mesure n'est possible, et je suis seul dindon de la farce.

Pour couronner le tout, mon père ayant réalisé le contrat de bail, indiquait que les charges étaient payées par le bailleur et compris dans le loyer, si la consommation est normale.

Lorsque je suis venu les voir pour les sommer de payer l'eau supplémentaire consommée (en ayant retirée la part dont je devais m'acquitter, calcul basé sur les consommations des années précédentes), pensez vous qu'ils ont été sensible à ce détail du bail?

Ah, et je ne vous l'ai pas dis, mais très peu parle français, qui est d'ailleurs très approximatif. Histoire d'augmenter encore le challenge.

Mauvaise foi terrible et barrière de la langue présente pour se réfugier derrière des incompréhensions.

Une citation par huissier a été nécessaire pour traduire le locataire fuyard en justice, j'ai cherché partout, pas moyen de le faire seul. Cela m'a donc coûté, encore.

Un jugement par défaut plus tard, le locataire est toujours loin, et j'ai le droit d'expulser, mais il reste les simili-squatteurs et si ils m'annoncent partir et me rendre les clés dans la boite aux lettres à 20h (Oui il est 21h à l'heure de ce message), il n'y aucune raison de les croire sur parole, quand ils m'ont déjà baladé et pris pour un con de nombreuses fois. J'espère à chaque fois une résolution moins coûteuse, mais j'ai le sentiment que je vais devoir lancer une expulsion.

Mes comptes sont une passoire, mon rapport à l'humain est gravement chamboulé, et j'alterne entre passages d'oubli/déni, et de panique totale. Des maux de ventre à chaque mauvaise nouvelle supplémentaire lié à ces histoires de locataires.

J'essaie de me dire que tout cela en vaut la peine sur le long terme, mais vraiment, c'est très pénible.

Actuellement la règle d'or c'est de lancer une procédure dès le premier retard, d'autant plus si le locataire se moque de vous.
En effet, il semble clairement que notre climat socialiste donne des ailes à tous les margoulins belges donc ne chipotez pas.

1 .En quoi  Pumableu a-t-il chipoté ?
2.  Dans le cas décrit par Pumableu les margoulins sont-ils belges ?

Votre message parlera probablement à pas mal de bailleurs.

On a parfois l’impression que les règles les plus simples – assurance, entretien des installations, respect des obligations du bail – deviennent sujet à discussion permanente. Et comme vous le soulignez, ce ne sont pas forcément les gros problèmes qui épuisent, mais l’accumulation de petites situations où il faut relancer, expliquer, rappeler la règle… encore et encore.

Dans mon activité d’expert immobilier, je vois aussi régulièrement ce type de situations. Ce qui frappe souvent, c’est que les conflits se cristallisent assez vite : le locataire est persuadé d’être dans son bon droit, le bailleur aussi, et chacun finit par camper sur sa position.

Il m’est arrivé récemment d’intervenir dans un dossier où un propriétaire et une locataire se renvoyaient la responsabilité d’un problème d’évacuation d’eau depuis plusieurs mois. Sur place, on s’est rendu compte que la situation était en réalité assez simple : une partie relevait de l’entretien courant, l’autre d’un petit défaut technique. Une fois cela expliqué calmement aux deux parties, la tension est retombée assez vite.

Cela ne résout évidemment pas tout – certains dossiers restent compliqués – mais on voit souvent que **beaucoup de conflits locatifs naissent davantage d’incompréhensions que de mauvaise foi pure**.

Quoi qu’il en soit, votre ressenti n’est clairement pas isolé. La gestion locative demande aujourd’hui beaucoup de patience, et parfois presque autant de pédagogie que de gestion immobilière.

bruno2 a écrit :

bonjour à tous,
j'ai un appart dans une petite copro (6 unités). Nous avions un syndic correct mais il a jeté l'éponge car un des copropriétaires est procédurier et remet toujours tout en cause. Il a même attaqué l'ACP en justice et a évidemment perdu.
Bref, un syndic judiciaire a été nommé. Mais ce dernier ne fait pas grand chose!  J'attends trois décomptes de charges dont un depuis un an et demi...
Je rentre bien tous mes index, toutes mes entrées, mes sorties, mais rien n'est fait.
On nous fait attendre, on nous dit que çà arrive, mais ce n'est que repousser l'échéance.
En sus, même le niveau de mazout n'est pas survéillé. La résidence est tombée trois fois à court cet hiver dont la dernière fois pour 4 jours.

Vous avez déjà eu un cas similaire? Et que feriez vous?
J'ai bien pensé introduire une demande au juge de paix pour corriger le tir mais je ne suis pas mandaté par l'ACP et je ne vais pas perdre des jours entiers pour rien et le sourire des autres copropriétaires (je gère déjà tous les manquements du syndic...)

Merci

Si vous avez le jugement sous les yeux, le principe du syndic judiciaire c'est que le juge lui donne une mission, (ou des missions), et rend compte qu'au juge, parfois il met des durées, un an, deux ans...
il est évident que vous avez des droits, écrire une petite lettre au juge qui l'a nommé en lui détaillant les tracas que vous rencontrez avec ce syndic judiciaire ne vous coute rien puisque le syndic lui même ne daigne pas vous répondre (il n'est pas obligé mais bon.) en espérant que votre acp n'est pas endetté jusqu'au cou et que comme représaille le syndic judiciaire ne met pas votre lot en vente forcée pour éponger les créances, ça c'est déjà vu....
courage.