Bonjour,

Je vais essayer d'être le plus bref possible mais la situation dans laquelle nous nous trouvons est un peu compliquée.

Nous avons acheté un appartement sur Bruxelles en mai dernier, en nous engageant dans un compromis auprès d'une agence. Suite à la découverte d'une irrégularité urbanistique (extension d'une terrasse arrière pas couverte par le permis d'urbanisme original de la commune) qui empêchait la division du bien avec son rez-de-chaussée (alors que le compromis ne concernait que l'appartement de l'étage que nous avons visité, sans mention d'une quelconque infraction), il n'a pas été possible de signer l'acte dans le délai de 4 mois.

En vous épargnant les détails, la division du bien a pu depuis être faite par la commune et il ne restait plus qu'à négocier avec le vendeur la question de la perte de valeur du bien qui pourrait subvenir si la régularisation de l'extension de la terrasse ne débouchait pas favorablement (ce qui d'après l'architecte de la commune est assez peu probable au vu du dossier, sans garantie à 100% évidemment). L'idée était de mettre une partie de la somme de la vente de côté en attendant la décision de la commune mais de procéder à la signature de l'acte. Le vendeur s'engageait à lancer la régularisation dans un délai court après la vente, tout cela faisant l'objet de conditions dans l'acte à rédiger par les notaires.

Le problème, c'est que la négociation est au point mort car le vendeur n'accepte :
- Ni le montant que nous estimons juste pour la décote (ou même de se retrouver à mi-chemin)
- Ni l'évaluation de cette décote par un expert
- Ni la vente après la régularisation par la commune si aucun accord ne peut être trouvé sur cette décote

Du coup, la situation est bloquée. Le vendeur veut s'en remettre aux notaires qui de leurs côtés ne semblent pas trop vouloir s'investir dans un dossier qui "sent le roussi" (lisez, incertitude de la perception de leurs honoraires).

Ma question est assez simple : que faire ?  Que risque le vendeur avec cette posture ?
De notre point de vue, le vendeur a commis un dol : il avait connaissance de l'infraction (il l'a commise personnellement), elle n'a pas été présentée par l'agent lors de la visite, n'est pas mentionnée dans le compromis où il est même précisé que le vendeur n'a aucune connaissance d'infractions urbanistiques. Néanmoins, au vu de son attitude et du manque d'intérêt des notaires, nous avons un peu l'impression qu'il ne semble pas s'exposer à grand-chose.

Si nous ne nous retirons pas de la vente, a-t-il la possibilité de toute de même vendre le bien à d'autres personnes ? Selon nous, non, le compromis a toujours cours.
Serions-nous en mesure de l'attaquer pour la clause pénale prévue dans le compromis dans le cas où l'acte ne peut être signé par l'une des parties ?

Merci d'avance !

Bonjour,

Je me suis inscrit sur ce forum que je découvre afin de demander conseils par rapport à l'achat d'un bien en cours pour lequel je suis face à une situation un peu particulière. Je vais essayé d'être concis...

Fin mai 2020, je visite avec mon épouse un bien qui nous convient parfaitement. Nous commettons l'erreur de signer le compromis le jour même à l'agence immobilière en charge de la vente. Je sais, c'est une erreur grossière mais ce n'est pas le cœur du problème et cela ne portera pas directement préjudice par rapport à celui-ci. Nous avons ensuite fait intervenir un notaire en plus du notaire du vendeur, justement pour qu'une 2e paire d'yeux suivre la procédure.

Le bien présente une spécificité : il s'agit de l'étage d'une propriété qui contient aussi un rez-de-chaussée. L'idée du vendeur était à l'origine de vendre la propriété dans son intégralité mais il s'est ensuite ravisé pour vendre chaque étage séparément (le rez-de-chaussée est d'ailleurs aussi sous compromis). Évidemment, cela implique la séparation des biens au service urbanisme de la commune.

Nous avons passé les derniers mois à harceler chaque partie : notre notaire mais surtout celui du vendeur et l'agent mais ça a été l'immobilisme total de chaque partie. Enfin, surtout du côté du notaire du vendeur qui n'a rien fait pendant presque deux mois (en plus d'un silence radio envers toutes les autres parties), avant enfin de se décider fin juillet, il y a quelques semaines, d'envoyer les plans réalisés par un géomètre à la commune afin d'introduire enfin la demande de séparations.

Le couperet est tombé il y a quelques jours : pas de séparation possible en l'état pour la commune, à cause d'une non-conformité entre l'état actuel du bien et les informations dont dispose la commune en ce moment. Il faut donc régulariser et on parle de délai de réponse jusqu'à 220 jours dans ce type de procédure.

Après consultation de notre notaire, il est évident qu'aucun acte de vente ne pourra être réalisé sur base du compromis actuel et certainement pas dans le délai initial (fin septembre). Il évoque même une infraction urbanistique grave, pas tellement par rapport aux changements urbanistiques eux-même mais par rapport à l'inadéquation entre le bien pour lequel nous avons signé un compromis et ce qui existe actuellement pour la commune.

A ce stade, nous pouvons donc sans doute nous retirer de la vente sans préjudice.
Le "problème", c'est que nous désirons toujours acquérir le bien; pas sous le compromis actuel évidemment et certainement pas à n'importe quelle condition.

Nous serions disposé à attendre le délai nécessaire et re-signer un compromis dans ce sens, avec évidemment d'autres clauses à amender, comme le fait que la vente ne se fera pas si, après toutes les démarches effectuées, la commune refuse toujours de séparer le bien. Cela reste toujours une éventualité.

La question que nous nous posons aussi est celle des responsabilités dans toute cette histoire : qui, du côté du vendeur, a commis une faute? Le vendeur pour ne pas avoir déclaré les changements urbanistiques en leur temps ? Son notaire qui a remis des plans sans vérifier la situation urbanistique actuelle à la commune ? Est-ce que l'agence n'est pas également en faute en ne vérifiant rien de son côté non plus ?

Nous serions aussi curieux de savoir ce que risquent potentiellement ces trois acteurs si nous estimions que l'annulation de la vente n'est pas suffisante en soi et que nous désirions obtenir une compensation par rapport au temps et à l'argent que nous avons déjà dépensé (acompte hors de notre compte, frais de dossier pour la demande de prêt, honoraires de notre notaire, etc.)  pour une vente qui n'aura pas lieue uniquement par leur(s) faute(s).

Sur tous ces derniers points, notre notaire est peu aidant et très évasif, d'où ma démarche de poser la question ici.

Merci !