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Merci GRMFF, j'ai fini sur un crédit classique à taux fixe, le bullet me posait problème sur le fait de ne pas posséder le bien à l'échéance du crédit.
J 'ai enfin l'acquisition d'un bien immobilier pour le mettre en location, je débuterai les travaux en novembre, extension complète à faire pour cuisine, SDB, toilette. une toiture à refaire complètement aussi, y a du boulot mais le bien est super bien situé et a du potentiel.
Du coup, je suis à l'écoute des conseils, les plus anciens si vous avez des choses à prévenir, je suis tout ouïe
Quels choses vous avez retenu de vos anciens biens mis en locations et que vous ne referez plus ?
Celà m'évitera pas mal de déconvenue
Crédit bullet = taux d'intérêt plus élevé = coût supplémentaire = rendement inférieur (sauf si vous savez placer le cash flow généré à un taux intéressant) et souvent il est demandé de reconstituer le capital via une assurance vie (= le cash flow généré est consommé)
Pour optimiser le cash flow avec un crédit classique, vous pouvez envisager de faire un apport en fonds propres par ex à concurrence (d'une partie) des frais de notaire, étaler le crédit sur 25 ans, etc...
Le cash flow est la cerise sur le gateau, l'essentiel de l'enrichissement vient de la dette qui se paie petit à petit. Même si le bien ne dégage pas ou peu de CF, votre patrimoine croît lui bel et bien. Vouloir un bien payé 120% à crédit et qui dégage un CF conséquent, c'est un peu vouloir le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière
Le CF c'est quelque chose qui se crée petit à petit au fur et à mesure de l'évolution de votre patrimoine. L'argument du "je dois attendre 20 ans" est en fait faux. Vous pouvez vendre votre bien à tout moment et empocher le capital déjà remboursé + une plus-value éventuelle et utiliser l'argent ou le réinvestir en optimisant le cash flow sur un/des autres biens ou autre placement. L'immobilier c'est du long terme et de la patience
Je suis d'accord avec vous sur les 120% de crédit pour essayer d'avoir un cashflow conséquent ce n'est pas possible, je vous rejoins aussi sur le fait qu'on peut vendre à tout moment son bien et empocher l'argent. Mon taux ne serait pas beaucoup plus haut, il y aurait une différence mais pas énorme, de l'ordre de 0.4%
Par contre, ce qui m'ennuie c'est de ne pas posséder le bien à la fin vu qu'il me disait de le vendre pour rembourser le crédit bullet.
Je me laisse la réflexion sur plusieurs points et si j'arrive à avoir mon crédit classique à 1.10%, je partirai sur le crédit classique très certainement afin de me créer un portefeuille immobilier vu que cela était mon but 1er.
Je reviendrai poster mon choix quand les dés seront lancés
Petit retour, j ai suivi vos conseils et suis allé voir un courtier.
Celui - ci me dit qu'il serait intéressant de prendre un crédit bullet pour avoir un cash flow conséquent par mois et profiter de l'argent maintenant plutôt que d'attendre 20 ans. Ce type de crédit me permet d'avoir les 100% d'emprunt + les frais de notaire. Ensuite dans 20ans, vente du bien pour payer la sauce , peut - être dans 20ans immobilier aura encore monté en valeur.
Si je prends le crédit classique, il pourrait m'avoir le crédit à taux fixe, avec les 100% + frais de notaire, sauf que la pour sortir un cash flow, c 'est impossible. je gagnerai un bien immobilier dans 20ans et une rentrée d'argent avec les loyers.
Donc, grosse réflexion pour savoir que prendre ? pas évident car le bullet donne vraiment envie, tu te sens moins pris à la gorge si besoin de faire des travaux après quelques locataires, si pas de location pendant 1mois.
Bonjour le forum,
Hier , j ai cherché comment emprunter de la meilleur des manières pour un bien immobilier à mettre en location.
Étant déjà propriétaire, le banquier me disait par téléphone que je ne pourrais emprunter que 80% et que je dois ajouter frais de notaire.
Mauvaise nouvel pour moi qui voulait emprunter 100% , allez au mieux 90% disons.
Après calcul, je devrai donc sortir une jolie petite somme de mon épargne pour acquérir le bien que je convoitise, celà ne m enchante guère
Après négociation, il dit 90% ce sera envisageable mais sache que le taux sera revu à la hausse de pas mal.
Comment procédez vous ? Avec votre banque, vous apportez les 20% et frais de notaire, ou vous utilisez une autre méthode ? Ou vous vous contentez d un taux bien moins bon pour avoir les 90% d emprunt ?
Votre calcul est bon. Cependant, avoir un taux de perte de 17% (soit une location de 10 mois payés sur 12), c'est très peu. Mon taux de perte est de 1 à 4.5%. Evidemment, avec un seul appartement, un crash coûte plus cher proportionnellement. Il faut donc un matelas de sécurité plus important pour couvrir le prêt et les charges en cas de crash. Mais au total, vous pouvez compter un taux de location de 95%.
Pour ce qui est du taux à la banque, je ne connais pas les taux actuel. Le taux que vous mentionnez est élevé.
Enfin, je ne sais pas ce que vous entendez pas "charges non récupérables". 3000€/an de charges non récupérable me semble beaucoup. Votre chiffre est précis. D'où le sortez vous?
Sinon, je valide le calcul. C'est juste que les paramètres sont trop larges et conservateurs. SI ce n'est que vous devez déduire du loyer les charges, y compris le prêt hypothécaire, afin de déterminer le cashflow!
Reste à voir ce que la banque voudra bien vous prêter. L'idée, quand le cash flow est positif et qu'on veut se construire son patrimoine, c'est d'emprunter le plus possible et de multiplier les opérations. Cela demande évidemment plus de gestion pour moins de cash immédiatement. Mais au bout du compte, c'est l'argent du locataire qui vous sert à rembourser le prêt hypothécaire.
ce sont L' IPP, le précompte immobilier, les 17% de loyers non perçus, les travaux annuels dans le bien loué, l'assurance annuel tout celà chaque année représentent un cout d'argent non récupérables
panchito par rapport au calcul, vous ne m'avez pas répondu
sinon bien joué pour votre investissement à jambes, après j pense que vous visez plutôt le rendement à long termeque le cashflow , non ?
je SLO a écrit :je ferais louer a 750€
Je dépasse ce rendement avec un appartement 1 ch flambant neuf que j'ai acheté sur plan en 2017 (PEB A) et qui a été loué le jour-même de la réception provisoire (longue liste de candidats locataires en attente pour habiter ce magnifique éco-quartier tout neuf!
Combien vous coute l achat neuf de l'appartement, vous êtes situé dans quel ville, tout du moins le bien acheté ? vous avez un rendement de combien de pourcent ?
je SLO a écrit :je ferais louer a 750€
Vous êtes sur?
Cela me semble énorme pour un bien à 109.000€ avec un RC de 400€....Dans l'arrondissement de Mouscron, il y a actuellement 15 maison à louer dont une à 740€/mois.
Elle est entièrement rénovée, dispose de 3 chambres, d'un grand jardin, de châssis double vitrage et d'un bon PEB (C).Pouvez-vous nous décrire le bien que vous visez?
L'électricité est conforme ou tout est à refaire?
5000€ de travaux c'est pourquoi faire?
Rendement net (%) : 3,36 %
Je dépasse ce rendement avec un appartement 1 ch flambant neuf que j'ai acheté sur plan en 2017 (PEB A) et qui a été loué le jour-même de la réception provisoire (longue liste de candidats locataires en attente pour habiter ce magnifique éco-quartier tout neuf!
Panchito, vous avez tout à fait raison, j ai gardé le loyer escompter pour l'autre bien que je visais à la base, les 5000e ce serait pour l électricité.
Mais est ce que par rapport à ce calcul que j ai fait, je ne me trompe pas ? car moi c 'est surtout ca que je voudrais savoir c'estsi ma méthode de calcul est mauvaise, car ok je me suis trompé dans le loyer désiré, mais si vous me dites que ma méthode est bien bonne et que le calcul du cashflow est bon, je sais comment je dois procéder mathématiquement.
Merci pour toutes vos infos .
Voici mon calcul :
Investissement
109000€
frais notaire + acte :17176€
Travaux :5000€
Loyer annuel :9000€
Taux occupation :83%
Charges non récupérables
Précompte immo:
1531.68€
Frais gestion : 0€
Assurance :250€
RC indexé:400€
Impôt personne:885€
RÉSULTAT
Prix d’achat hors frais : 109.000 €
Rendement très brut (%) : 8,26 %
Prix d’achat acte en main : 126.176 €
Rendement brut (%) : 7,13 %
Investissement total : 131.176 €
Rendement brut sur investissement total (%): 6,86 %
Revenu locatif pondéré selon le taux d’occupation : 7.470 €
Total charges non récupérable : -3066.68 €
Total revenu locatif réel : 4403.32 €
Rendement net (%) : 3,36 %
Crédit : 127000 sur 20ans à 1.8% cela fait 630.51 par mois pour le remboursement de pret, je ferais louer a 750€ ---> cashflow de 120€ c'est bien cà ?
je suis parti sur un autre bien immobilier que le 1er .
Dites moi si j ai tout bon ou parteiellement
Un petit exemple serait bienvenue, j'aimerais si possible ne pas mettre un euro de ma poche au niveau des banques , sinon on aurait une enveloppe de 70.000 pour plusieurs biens biensur. Je recherche dans la commune de mouscron et alentours herseaux, dottignies.
Si vous avez un exemple avec calcul de cashflow de ma région, ce serait top, je pense avoir compris les calculs et si j'achetais mon bien choisi je ferai un petit cashflow net de 43€.
merci
Je ne suis qu'un débutant qui aimerait se lancer fortement dans l'investissement immobilier accompagner de mon frère,le reste ni bourse ou autre, pour arriver dans quelques années à un portefeuille immobilier correcte. Avec comme objectif avoir un cashflow si possible sur chaque investissement.
Et je trouve que ce cashflow est difficile à atteindre, dites moi ce que vous en pensez ? je trouve que je ferais plus facilement les rentrées d'argent en bénéfice après plusieurs années, lors la revente du bien et c'est ça qui me pose problème.
La j'ai sélectionné plusieurs biens ( maisons ) et sur ces bien je ne ferais pas plus de 2.75 % de rendement net, je trouve cela correcte pour un premier investissement.
Pour une 1ere acquisition qu'en pensez vous ?
Je ne cherche pas du tout à faire dans le social , je recherche à avoir un bien avec des locataires qui ne posent pas trop de soucis
Sur quel point joué pour faire monté ce taux à 4%, je sais que c'est une globalité, prix d achat, RC, prêt auprès de la banque, ipp, charge annuel, travaux, .... mais j'ai l'impression que la base des bases c'est le prix d'achat et que pour avoir un prix assez bien c'est difficile sauf comme dit panchito, acheter une ruine et la refaire complétement.
Assurance vie: c'est votre choix. Beaucoup de banques font un "taux préférentiel" si vous prenez les SRD chez eux, qui sont souvent plus chères. 50% sur chaque tête est le standard.
Quotités: 100% est vraiment compliqué aujourd'hui. Même 90%... ils ont des quotas, à eu de voir si vous rentrez dans les clous. Mais!... certaines banques comptent le ratio sur la "valeur". Si vous achetez à bon prix avec une bonne valorisation par l'expert, si vous avez déjà un premier bien que vous pouvez faire réévaluer ou sur lequel vous pouvez faire une reprise d'encours, si vous avez un bon contact dans la banque, un certain nombre de dossiers passent de manière surprenante.
Assurance loyer: très cher, très limitant, mettent de telles conditions que ce sont des dossiers sans sinistre qui ne valent pas la peine de s'assurer. Mon ratio de perte va entre 1 et 4.5% selon la manière de compter. Les assurances coutent plus cher que cela (entre 4 et 7%) et ne couvrent pas le vide locatif (compris dans mon ratio de 1 à 4.5%) Vous l'avez compris si vous suivez mes messages, vu le créneau qui est le mien, pas un seul de mes locataires ne rentrerait dans les critères des assurances. Et malgré cela, mes pertes sont plus faibles que le prix des assurances.
Vous m'avez conforter dans mon premier choix qui été de ne pas souscrire à une assurance garantie locative.
Vous, les investisseurs expérimentés du forum, vous visez une rentabilité de combien de pourcent sur votre bien mis en location ?
J'ai bien aimé le site pim qui permet de calculer sa rentabilité.
bonne journée
Merci à vous deux pour vos infos, je regarderai cela demain à tête reposée.
Petite question, quel genre d'assurance vie prendre pour un bien à mettre en location 50-50 , autre ? Pensez - vous que la banque fournira encore à ce jour un emprunt 100% CAD avec frais de notaire dans le crédit ? sachant que j'ai de l'épargne en banque et de quoi payer les frais de notaire, mais je préfère emprunter le prix de la maison + les frais.
Certains d'entre vous ont il souscrits à une assurance loyer impayée ou cela ne sert à rien ? Si oui quelle compagnie ?
Merci de vos conseils
Bonjour à tous,
Je vais me lancer dans l'acquisition d'un bien immobilier , maison plus particulièrement, afin de la louer. Mais laquelle choisir ? pour aboutir à un bien locatif rentable, pour à la fin de l'année me rapporter du cash, même si cette rentrée de cash serait minime, afin de ne pas me retrouver avec un investissement qui me coûterait de l'argent plutôt que de m'en rapporter.
Je me demandais si certains d'entre vous ont déjà chercher à calculer la rentabilité de leur bien loué. J'ai découvert un super tableau excel proposé par un investisseur Français, seul soucis vous l'aurez compris, en Belgique, nous n'avons pas les mêmes législation. Du coup son tableur est faussé.
SI quelqu'un possède ce genre de tableau à compléter pour voir si le bien immobilier que l'on aimerait acheter en vaut la peine, au niveau de la rentabilité, pouvez - vous me faire signe ?
Merci à vous de m'avoir lu.
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