définir la rentabilité locative

je SLO · #1 30-12-2020 12:59:41

Bonjour à tous,

Je vais me lancer dans l'acquisition d'un bien immobilier , maison plus particulièrement, afin de la louer. Mais laquelle choisir ? pour aboutir à un bien locatif rentable, pour à la fin de l'année me rapporter du cash, même si cette rentrée de cash serait minime, afin de ne pas me retrouver avec un investissement qui me coûterait de l'argent plutôt que de m'en rapporter.

Je me demandais si certains d'entre vous ont déjà chercher à calculer la rentabilité de leur bien loué. J'ai découvert un super tableau excel proposé par un investisseur Français, seul soucis vous l'aurez compris, en Belgique, nous n'avons pas les mêmes législation. Du coup son tableur est faussé.

SI quelqu'un possède ce genre de tableau à compléter pour voir si le bien immobilier que l'on aimerait acheter en vaut la peine, au niveau de la rentabilité, pouvez - vous me faire signe smile ?

Merci à vous de m'avoir lu.

panchito · #21 01-01-2021 18:37:22

je SLO a écrit :

j'achetais mon bien choisi je ferai un petit cashflow net de 43€.

Voulez-vous dire 43€ de gain net par mois? Mais cela ne couvre même pas le coût d'une heure de votre temps par mois!

Et quelle rentabilité annuelle en %?

Pourriez-vous reproduire votre calcul?

rexou · #22 02-01-2021 00:10:11

grmff a écrit :

Oui. Comme vous dites, il faut tenir compte de ces détaux...

De tous ces petits défails insignifiants mais contrariants... ^^

libra · #23 02-01-2021 05:49:27

panchito a écrit :

Grmff a écrit :
On trouve encore des appartements avec des rendements de 8% (brut de chez brut) en région de Charleroi. Il est vrai que c'est plus compliqué qu'il y a 3 ans où on trouvait des appartements avec deux chambres à 60.000€ (loués 500€/mois hors charge = 10% brut de chez brut) sans travaux ni soucis.
Cela ne sera certainement plus possible dans un proche avenir.
Imaginez: même Engel & Völkers veut s'établir à Charleroi!
Voir ici
https://www.engelvoelkers.com/fr-be/las … onversion/
Et l'article paru dans Le Soir de la semaine dernière intitulé: "Immobilier: «Manhattan» en vue à Charleroi"
Voir ici
https://www.lesoir.be/345137/article/20 … -charleroi

À Bruxelles, il y a aussi des rendements de 8%. Ce n'est cependant pas dans la catégorie Engel & Völkers, ni Panchito. tongue

panchito · #24 02-01-2021 07:44:17

Libra a écrit :

À Bruxelles, il y a aussi des rendements de 8%. Ce n'est cependant pas dans la catégorie Engel & Völkers, ni Panchito.

????

Pour les biens que j'ai achetés il y a maintenant plus de 30 ans, je dépasse largement les 8%!

Vous connaissez mon patrimoine immobilier et la rentabilité de chacun de mes biens?

Vos déclarations à l'emporte-pièce sont d'une bêtise stupéfiante!

libra · #25 02-01-2021 09:27:19

panchito a écrit :

Vous connaissez mon patrimoine immobilier et la rentabilité de chacun de mes biens?

Parait-il vous êtes le magnat du grand luxe. roll

Je suis dans des quartiers populaires de Schaerbeek. J'y vendrai bien tous mes biens sur base d'un rendement de 3%. Même au double de ce rendement.

je SLO · #26 02-01-2021 10:38:24

Voici mon calcul :

Investissement
109000€

frais notaire + acte :17176€
Travaux :5000€
Loyer annuel :9000€
Taux occupation :83%

Charges non récupérables
Précompte immo:
1531.68€
Frais gestion : 0€
Assurance :250€
RC indexé:400€
Impôt personne:885€

RÉSULTAT
Prix d’achat hors frais : 109.000 €
Rendement très brut (%) : 8,26 %
Prix d’achat acte en main : 126.176 €
Rendement brut (%) : 7,13 %
Investissement total : 131.176 €
Rendement brut sur investissement total (%): 6,86 %
Revenu locatif pondéré selon le taux d’occupation : 7.470 €
Total charges non récupérable : -3066.68 €
Total revenu locatif réel : 4403.32 €
Rendement net (%) : 3,36 %

Crédit : 127000 sur 20ans à 1.8% cela fait 630.51 par mois pour le remboursement de pret, je ferais louer a 750€ ---> cashflow de 120€ c'est bien cà ?

je suis parti sur un autre bien immobilier que le 1er .

Dites moi si j ai tout bon ou parteiellement smile

Dernière modification par je SLO (02-01-2021 10:43:24)

panchito · #27 02-01-2021 11:15:11

je SLO a écrit :

je ferais louer a 750€

Vous êtes sur?
Cela me semble énorme pour un bien à 109.000€ avec un RC de 400€....

Dans l'arrondissement de Mouscron, il y a actuellement 15 maison à louer dont une à 740€/mois.
Elle est entièrement rénovée, dispose de 3 chambres, d'un grand jardin, de châssis double vitrage et d'un bon PEB (C).

Pouvez-vous nous décrire le bien que vous visez?

L'électricité est conforme ou tout est à refaire?

5000€ de travaux c'est pourquoi faire?

Rendement net (%) : 3,36 %

Je dépasse ce rendement avec un appartement 1 ch flambant neuf que j'ai acheté sur plan en 2017 (PEB A) et qui a été loué le jour-même de la réception provisoire (longue liste de candidats locataires en attente pour habiter ce magnifique éco-quartier tout neuf!

je SLO · #28 02-01-2021 11:31:49

panchito a écrit :

je SLO a écrit :
je ferais louer a 750€
Vous êtes sur?
Cela me semble énorme pour un bien à 109.000€ avec un RC de 400€....
Dans l'arrondissement de Mouscron, il y a actuellement 15 maison à louer dont une à 740€/mois.
Elle est entièrement rénovée, dispose de 3 chambres, d'un grand jardin, de châssis double vitrage et d'un bon PEB (C).
Pouvez-vous nous décrire le bien que vous visez?
L'électricité est conforme ou tout est à refaire?
5000€ de travaux c'est pourquoi faire?
Rendement net (%) : 3,36 %
Je dépasse ce rendement avec un appartement 1 ch flambant neuf que j'ai acheté sur plan en 2017 (PEB A) et qui a été loué le jour-même de la réception provisoire (longue liste de candidats locataires en attente pour habiter ce magnifique éco-quartier tout neuf!

Panchito, vous avez tout à fait raison, j ai gardé le loyer escompter pour l'autre bien que je visais à la base, les 5000e ce serait pour l électricité.

Mais est ce que par rapport à ce calcul que j ai fait, je ne me trompe pas ? car moi c 'est surtout ca que je voudrais savoir c'estsi ma méthode de calcul est mauvaise, car ok je me suis trompé dans le loyer désiré, mais si vous me dites que ma méthode est bien bonne et que le calcul du cashflow est bon, je sais comment je dois procéder mathématiquement.

Merci pour toutes vos infos .

je SLO · #29 02-01-2021 11:42:46

panchito a écrit :

je SLO a écrit :
je ferais louer a 750€

Je dépasse ce rendement avec un appartement 1 ch flambant neuf que j'ai acheté sur plan en 2017 (PEB A) et qui a été loué le jour-même de la réception provisoire (longue liste de candidats locataires en attente pour habiter ce magnifique éco-quartier tout neuf!

Combien vous coute l achat neuf de l'appartement, vous êtes situé dans quel ville, tout du moins le bien acheté ? vous avez un rendement de combien de pourcent ?

panchito · #30 02-01-2021 11:55:39

Cet appartement-là est situé à Jambes. Prix d'achat hors frais 153.000€. Rendement 3.8%
le 1er locataire y est toujours. Aucun soucis.

je SLO · #31 02-01-2021 12:23:38

panchito par rapport au calcul, vous ne m'avez pas répondu smile

sinon bien joué pour votre investissement à jambes, après j pense que vous visez plutôt le rendement à long termeque le cashflow , non ?

panchito · #32 02-01-2021 12:37:05

Si vous relisez les réponses que j'ai déjà fournies à d'innombrables investisseurs en herbe sur ces forums, vous y découvrirez, que lorsque mes placements boursiers (beaucoup de fonds 5 étoiles Morningstar saupoudrés de quelques actions "bon père de famille") atteignent un certain niveau, j'écrême régulièrement mes gains en les plaçant dans de la brique physique. Comme je travaille encore plus qu'à temps plein, je n'achète plus que du neuf pour ne pas avoir de soucis. Un rendement de plus de 3% me convient parfaitement.

Quant aux cash flows, comme je n'ai pas de prêt à rembourser, ils sont très conséquents et je place tous mes loyers chaque mois à nouveau dans des fonds 5 étoiles.

Je n'ai acheté que le 1er bien avec un prêt, après la pompe est amorcée...

Dernière modification par panchito (02-01-2021 12:38:12)

grmff · #33 02-01-2021 12:43:19

Votre calcul est bon. Cependant, avoir un taux de perte de 17% (soit une location de 10 mois payés sur 12), c'est très peu. Mon taux de perte est de 1 à 4.5%. Evidemment, avec un seul appartement, un crash coûte plus cher proportionnellement. Il faut donc un matelas de sécurité plus important pour couvrir le prêt et les charges en cas de crash. Mais au total, vous pouvez compter un taux de location de 95%.

Pour ce qui est du taux à la banque, je ne connais pas les taux actuel. Le taux que vous mentionnez est élevé.

Enfin, je ne sais pas ce que vous entendez pas "charges non récupérables". 3000€/an de charges non récupérable me semble beaucoup. Votre chiffre est précis. D'où le sortez vous?

Sinon, je valide le calcul. C'est juste que les paramètres sont trop larges et conservateurs. SI ce n'est que vous devez déduire du loyer les charges, y compris le prêt hypothécaire, afin de déterminer le cashflow!

Reste à voir ce que la banque voudra bien vous prêter. L'idée, quand le cash flow est positif et qu'on veut se construire son patrimoine, c'est d'emprunter le plus possible et de multiplier les opérations. Cela demande évidemment plus de gestion pour moins de cash immédiatement. Mais au bout du compte, c'est l'argent du locataire qui vous sert à rembourser le prêt hypothécaire.

je SLO · #34 02-01-2021 15:53:35

grmff a écrit :

Votre calcul est bon. Cependant, avoir un taux de perte de 17% (soit une location de 10 mois payés sur 12), c'est très peu. Mon taux de perte est de 1 à 4.5%. Evidemment, avec un seul appartement, un crash coûte plus cher proportionnellement. Il faut donc un matelas de sécurité plus important pour couvrir le prêt et les charges en cas de crash. Mais au total, vous pouvez compter un taux de location de 95%.
Pour ce qui est du taux à la banque, je ne connais pas les taux actuel. Le taux que vous mentionnez est élevé.
Enfin, je ne sais pas ce que vous entendez pas "charges non récupérables". 3000€/an de charges non récupérable me semble beaucoup. Votre chiffre est précis. D'où le sortez vous?
Sinon, je valide le calcul. C'est juste que les paramètres sont trop larges et conservateurs. SI ce n'est que vous devez déduire du loyer les charges, y compris le prêt hypothécaire, afin de déterminer le cashflow!
Reste à voir ce que la banque voudra bien vous prêter. L'idée, quand le cash flow est positif et qu'on veut se construire son patrimoine, c'est d'emprunter le plus possible et de multiplier les opérations. Cela demande évidemment plus de gestion pour moins de cash immédiatement. Mais au bout du compte, c'est l'argent du locataire qui vous sert à rembourser le prêt hypothécaire.

ce sont L' IPP, le précompte immobilier, les 17% de loyers non perçus, les travaux annuels dans le bien loué, l'assurance annuel tout celà chaque année représentent un cout d'argent non récupérables

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