définir la rentabilité locative

je SLO · #1 30-12-2020 12:59:41

Bonjour à tous,

Je vais me lancer dans l'acquisition d'un bien immobilier , maison plus particulièrement, afin de la louer. Mais laquelle choisir ? pour aboutir à un bien locatif rentable, pour à la fin de l'année me rapporter du cash, même si cette rentrée de cash serait minime, afin de ne pas me retrouver avec un investissement qui me coûterait de l'argent plutôt que de m'en rapporter.

Je me demandais si certains d'entre vous ont déjà chercher à calculer la rentabilité de leur bien loué. J'ai découvert un super tableau excel proposé par un investisseur Français, seul soucis vous l'aurez compris, en Belgique, nous n'avons pas les mêmes législation. Du coup son tableur est faussé.

SI quelqu'un possède ce genre de tableau à compléter pour voir si le bien immobilier que l'on aimerait acheter en vaut la peine, au niveau de la rentabilité, pouvez - vous me faire signe smile ?

Merci à vous de m'avoir lu.

grmff · #2 30-12-2020 14:30:48

Pim.be a développé un outil de calcul de ce genre. Voyez ici: https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/

Cet outil a été discuté sur ce forum, et cela a donné lieu à des échanges intéressants.

Un ami me disait que, pour lui, la rentabilité est le rapport entre l'argent qu'il a mis sur la table et l'argent qu'il en retirait tous les mois. Pendant 4 ans, sa rentabilité avait été nulle. Après les travaux qu'il a réalisé sur les fonds qu'il avait retiré de la location de son bien, il a maintenant une rentabilité de 8% à 10%, tenant compte de tous les frais qu'il a: assurance, précompte, IPP, entretien, frais de gestion, réparation, vides locatifs, pertes de loyer, etc.

Personnellement, je rajoute la part de remboursement de mes prêts hypothécaires. Si vous remboursez 15000€ par an à la banque, votre patrimoine s'accroit de 15.000€ par an. Ce n'est pas négligeable dans le calcul. (Si c'est 5.000 non plus. Et encore moins si c'est 250.000...)

D'autres encore tiennent compte de l'inflation. Comptant qu'elle est de 1 à 2% par an, il rajoute à leur "bénéfice" 1.5% de la valeur estimée de l'immeuble.

PIM

grmff · #3 30-12-2020 15:01:19

Une discussion de 2013 qui reste d'actualité:https://forum.pim.be/topic-283354-un-im … age-1.html

panchito · #4 30-12-2020 18:51:04

Vous avez un excellent simulateur sur l'Echo!

https://www.lecho.be/dossiers/investir- … ilite.html

panchito · #5 30-12-2020 18:52:40

Et ici

https://www.lecho.be/dossiers/investir- … f453e6dcb8

je SLO · #6 30-12-2020 21:25:14

Merci à vous deux pour vos infos, je regarderai cela demain à tête reposée.

Petite question, quel genre d'assurance vie prendre pour un bien à mettre en location 50-50 , autre ? Pensez - vous que la banque fournira encore à ce jour un emprunt 100% CAD avec frais de notaire dans le crédit ? sachant que j'ai de l'épargne en banque et de quoi payer les frais de notaire, mais je préfère emprunter le prix de la maison + les frais.

Certains d'entre vous ont il souscrits à une assurance loyer impayée ou cela ne sert à rien ? Si oui quelle compagnie ?

Merci de vos conseils

grmff · #7 30-12-2020 22:25:03

Assurance vie: c'est votre choix. Beaucoup de banques font un "taux préférentiel" si vous prenez les SRD chez eux, qui sont souvent plus chères. 50% sur chaque tête est le standard.

Quotités: 100% est vraiment compliqué aujourd'hui. Même 90%... ils ont des quotas, à eu de voir si vous rentrez dans les clous. Mais!... certaines banques comptent le ratio sur la "valeur". Si vous achetez à bon prix avec une bonne valorisation par l'expert, si vous avez déjà un premier bien que vous pouvez faire réévaluer ou sur lequel vous pouvez faire une reprise d'encours, si vous avez un bon contact dans la banque, un certain nombre de dossiers passent de manière surprenante.

Assurance loyer: très cher, très limitant, mettent de telles conditions que ce sont des dossiers sans sinistre qui ne valent pas la peine de s'assurer. Mon ratio de perte va entre 1 et 4.5% selon la manière de compter. Les assurances coutent plus cher que cela (entre 4 et 7%) et ne couvrent pas le vide locatif (compris dans mon ratio de 1 à 4.5%) Vous l'avez compris si vous suivez mes messages, vu le créneau qui est le mien, pas un seul de mes locataires ne rentrerait dans les critères des assurances. Et malgré cela, mes pertes sont plus faibles que le prix des assurances.

rexou

PIM · #8 31-12-2020 10:37:20

je SLO a écrit :

Certains d'entre vous ont il souscrits à une assurance loyer impayée ou cela ne sert à rien ? Si oui quelle compagnie ?

Une lecture utile à ce sujet:
https://www.lecho.be/monargent/banque-e … i/10273073

je SLO · #9 01-01-2021 15:36:57

grmff a écrit :

Assurance vie: c'est votre choix. Beaucoup de banques font un "taux préférentiel" si vous prenez les SRD chez eux, qui sont souvent plus chères. 50% sur chaque tête est le standard.
Quotités: 100% est vraiment compliqué aujourd'hui. Même 90%... ils ont des quotas, à eu de voir si vous rentrez dans les clous. Mais!... certaines banques comptent le ratio sur la "valeur". Si vous achetez à bon prix avec une bonne valorisation par l'expert, si vous avez déjà un premier bien que vous pouvez faire réévaluer ou sur lequel vous pouvez faire une reprise d'encours, si vous avez un bon contact dans la banque, un certain nombre de dossiers passent de manière surprenante.
Assurance loyer: très cher, très limitant, mettent de telles conditions que ce sont des dossiers sans sinistre qui ne valent pas la peine de s'assurer. Mon ratio de perte va entre 1 et 4.5% selon la manière de compter. Les assurances coutent plus cher que cela (entre 4 et 7%) et ne couvrent pas le vide locatif (compris dans mon ratio de 1 à 4.5%) Vous l'avez compris si vous suivez mes messages, vu le créneau qui est le mien, pas un seul de mes locataires ne rentrerait dans les critères des assurances. Et malgré cela, mes pertes sont plus faibles que le prix des assurances.

Vous m'avez conforter dans mon premier choix qui été de ne pas souscrire à une assurance garantie locative.

Vous, les investisseurs expérimentés du forum, vous visez une rentabilité de combien de pourcent sur votre bien mis en location ?

J'ai bien aimé le site pim qui permet de calculer sa rentabilité.

bonne journée

panchito · #10 01-01-2021 15:48:28

Il y a autant de rentabilité que de types d'investisseurs!

L'immobilier est-il une infime partie de votre portefeuille ou pas?
Vous travaillez à plein temps et gérez déjà un gros portefeuille de placements?

Ou bien comme une personne sur ces forums vous ne travaillez pas, et vous ne vous consacrez qu'à l'investissement dans la brique physique à Charleroi en rachetant des ruines que vous retapez pour avoir un rendement à 2 chiffres mais avec des baux de 6 mois et un abonnement à la justice de paix?

Que voulez-vous?

La paix royale avec des locataires de qualité qui paient leurs loyers rubis sur ongles tous les 1er du mois, sans travaux à devoir prévoir, e des baux qui durent généralement plus de 4 ans? Achetez alors du neuf! Mais contentez-vous de 3.5% de rentabilité nette (maximum)!

Ou vous voulez faire du social?

Quel est votre but? Et vos moyens?

grmff · #11 01-01-2021 16:15:12

je SLO a écrit :

Vous, les investisseurs expérimentés du forum, vous visez une rentabilité de combien de pourcent sur votre bien mis en location ?

Retour à la case départ: définir la rentabilité...

Pour ma part, dès mon premier achat immobilier, j'avais un cashflow positif. Ce n'était pourtant pas un critère à ce premier achat que j'ai fait assez naïvement je vous le concède. C'est presque par hasard, à cette époque ou internet était de la science fiction (ou presque) que je me suis rendu compte que j'étais logé gratuitement.

Le cash flow, c'est l'argent qui reste (ou qui est à mettre pour renflouer le projet) quand tout est payé et qu'on a fait les provisions pour les dépenses prévisibles liées au projet (assurance, précompte immobilier, réparations, entretiens, IPP,...)

Si vous faites le calcul, il vous faudra tenir compte, pour chaque opération, du précompte immobilier. Selon que le précompte vous bouffe 1/2 mois ou 3 mois de loyer, la rentabilité ne sera pas la même.

Je connais de bons immeubles de rapport pas très cher, mais avec un composante commerciale historique forte, dans un quartier où le commerce a péréclité, qui ont un RC de 4500€ pour un loyer potentiel de 1000€ en criant fort, quand on arrive à louer (la rue comporte 25 à 30% de cellules vides). Avec 9000€ d'impôt (IPP+précompte) pour un loyer hypothétique de 1000€, vous comprenez vite que ce bien ne vaut rien du tout et que toute la rue va se transformer en désert et en ruines. Même à 70.000€ (donc un rendement brut de brut de 17%), ce bâtiment ne vaut rien parce que son rendement net sera nul au mieux, négatif si tout se passe comme dans le reste de la rue.. Donc, attention au côté "taxation"

je SLO · #12 01-01-2021 17:12:30

Je ne suis qu'un débutant qui aimerait se lancer fortement dans l'investissement immobilier accompagner de mon frère,le reste ni bourse ou autre, pour arriver dans quelques années à un portefeuille immobilier correcte. Avec comme objectif avoir un cashflow si possible sur chaque investissement.

Et je trouve que ce cashflow est difficile à atteindre, dites moi ce que vous en pensez ? je trouve que je ferais plus facilement les rentrées d'argent en bénéfice après plusieurs années, lors la revente du bien et c'est ça qui me pose problème.

La j'ai sélectionné plusieurs biens ( maisons ) et sur ces bien je ne ferais pas plus de 2.75 % de rendement net, je trouve cela correcte pour un premier investissement.

Pour une 1ere acquisition qu'en pensez vous ?

Je ne cherche pas du tout à faire dans le social smile , je recherche à avoir un bien avec des locataires qui ne posent pas trop de soucis smile

Sur quel point joué pour faire monté ce taux à 4%, je sais que c'est une globalité, prix d achat, RC, prêt auprès de la banque, ipp, charge annuel, travaux, .... mais j'ai l'impression que la base des bases c'est le prix d'achat et que pour avoir un prix assez bien c'est difficile sauf comme dit panchito, acheter une ruine et la refaire complétement.

grmff · #13 01-01-2021 17:47:04

On trouve encore des appartements avec des rendements de 8% (brut de chez brut) en région de Charleroi. Il est vrai que c'est plus compliqué qu'il y a 3 ans où on trouvait des appartements avec deux chambres à 60.000€ (loués 500€/mois hors charge = 10% brut de chez brut) sans travaux ni soucis.

Personnellement, je ne regarde pas en dessous de ce rendement "brut de brut" (=loyer annuel sur prix de vente) qui est la limite du cashflow positif dans la région (les RC sont élevés et le précompte très élevé en comparant à d'autres régions)

grmff · #14 01-01-2021 17:57:03

Je vous pointerais bien des exemples, mais il faudrait définir votre créneau: vous avez combien à mettre sur la table et dans quelle région cherchez vous?

Sinon, vous avez un appartement à 70.000€ sans doute loué 600€/mois, avec des charges de copropriété propriétaires de l'ordre de 40€/mois avec un précompte de 850€/an, ce qui fait un brut de chez brut de 10%.

En empruntant 115% en 20 ans à du 1.5%, cela fait une mensualité de 386€
600-386-40-850/12 = 100€ de cash flow positif pour un investissement nul.
Il vous suffit d'en acheter 20-50-100 et vous êtes rentier

je SLO · #15 01-01-2021 18:02:19

Un petit exemple serait bienvenue, j'aimerais si possible ne pas mettre un euro de ma poche au niveau des banques smile , sinon on aurait une enveloppe de 70.000 pour plusieurs biens biensur. Je recherche dans la commune de mouscron et alentours herseaux, dottignies.

Si vous avez un exemple avec calcul de cashflow de ma région, ce serait top, je pense avoir compris les calculs et si j'achetais mon bien choisi je ferai un petit cashflow net de 43€.

merci

grmff · #16 01-01-2021 18:07:37

Chaque investisseur "travaille" un secteur géographique et un segment de marché et connait (un peu) ces secteur et segment.

Vous l'avez compris si vous me lisez: je suis sur le secteur Charleroi, dans le segment appartement résidentiel, orienté "entrée de gamme". De préférence en immeubles complets et pas en copropriété.

Je ne pourrai pas vous pointer d'exemple dans le secteur géographique que vous mentionnez en ayant la connaissance géographique. Si une recherche sur internet me pointerait des quartiers pourris, je ne le saurais pas.

grmff · #17 01-01-2021 18:15:00

Il y a bien ce bien-ci, avec 4 chambres, à louer en colocation, après "quelques" travaux pour mettre un point d'eau dans chaque chambre faire une salle de bain correcte, remettre le jardin au gout du jour et restructurer le living.
Coût d'achat: 90k€
Travaux: 15k€
Loyer: 4x350€ = 1400€ hors charges
Je vous laisse faire le reste du calcul. Et surtout l'étude de faisabilité d'une colocation dans ce coin-là.

rexou · #18 01-01-2021 18:16:53

grmff a écrit :

Je vous pointerais bien des exemples, mais il faudrait définir votre créneau: vous avez combien à mettre sur la table et dans quelle région cherchez vous?
Sinon, vous avez un appartement à 70.000€ sans doute loué 600€/mois, avec des charges de copropriété propriétaires de l'ordre de 40€/mois avec un précompte de 850€/an, ce qui fait un brut de chez brut de 10%.
En empruntant 115% en 20 ans à du 1.5%, cela fait une mensualité de 386€
600-386-40-850/12 = 100€ de cash flow positif pour un investissement nul.
Il vous suffit d'en acheter 20-50-100 et vous êtes rentier

Il faut juste aussi tenir compte de quelques petits détails accessoires. Par exemple
- Jusqu'où ira la bonne volonté des banques ?
- Pensez à l'IPP
- Pensez aux impayés, aux vides locatifs, aux travaux, au temps nécessaire pour gérer le tout...

grmff · #19 01-01-2021 18:19:04

rexou a écrit :

Il faut juste aussi tenir compte de quelques petits détails accessoires. Par exemple
- Jusqu'où ira la bonne volonté des banques ?
- Pensez à l'IPP
- Pensez aux impayés, aux vides locatifs, aux travaux, au temps nécessaire pour gérer le tout...

Oui. Comme vous dites, il faut tenir compte de ces détaux... devil

panchito · #20 01-01-2021 18:33:28

Grmff a écrit :

On trouve encore des appartements avec des rendements de 8% (brut de chez brut) en région de Charleroi. Il est vrai que c'est plus compliqué qu'il y a 3 ans où on trouvait des appartements avec deux chambres à 60.000€ (loués 500€/mois hors charge = 10% brut de chez brut) sans travaux ni soucis.

Cela ne sera certainement plus possible dans un proche avenir.

Imaginez: même Engel & Völkers veut s'établir à Charleroi!

Voir ici
https://www.engelvoelkers.com/fr-be/las … onversion/

Et l'article paru dans Le Soir de la semaine dernière intitulé: "Immobilier: «Manhattan» en vue à Charleroi"

Voir ici

https://www.lesoir.be/345137/article/20 … -charleroi

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