Messages de onclepicsou

onclepicsou · Ventes et achats

Bonjour à tous,

je suis actuellement en train de faire construire un petit immeuble à appartements sur un terrain que je viens d'acheter et je compte les revendre à l'unité une fois les travaux terminés.
A priori, lors de l'opération je devrais faire une plus-value intéressante dont le montant dépendra bien évidemment du prix de vente.
Dès lors, se posera à moi la question de la taxation sur la plus-value. Je serai soit dans la tranche des 16,5%, soit le double si le fisc estime qu'il y a eu spéculation (emprunt hypothécaire et revente rapide donc c'est fort probable). J'ai lu que la plus-value se calculait "prix de vente - (prix d'achat+25% frais forfaitaires)".
J'ai également lu qu'on pouvait récupérer la TVA (assujettissement occasionnel) sur un bien neuf (revendu endéans les 2années civiles de la 1ère utilisation) et 60% des droits d'enregistrement du terrain endéans les 2ans d'acte à acte.
Ma question est la suivante : puis-je calculer ma plus-value avec ces 25% de frais sachant que je compte récupérer la TVA ? La logique voudrait que non puisqu'il s'agit des frais d'achat et qu'en récupérant ma TVA, je supprime une bonne partie de ces frais. Mais néanmoins, comme c'est un forfait, on y a peut-être d'office droit, quoiqu'il arrive.
J'avais trouvé un tableau d'optimisation fiscale dans lequel on pouvait ET récupérer la TVA ET utiliser les 25% de frais pour calculer la plus-value. Mais le site n'existe plus, et je n'ai trouvé ça nulle part ailleurs.
Auriez-vous la réponse ?
Merci d'avance.

Onclepicsou

onclepicsou · Ventes et achats

Bonjour à tous,

J'ai depuis pas mal de temps en tête d'investir dans l'immobilier locatif.
Au vu du rendement, je me suis directement dirigé vers l'achat d'un immeuble de rapport.
J'ai longtemps cherché sur internet, surtout dans le Hainaut vu de mon budget (100000€ d'apport). Je suis allé en visiter quelques uns, mais au vu de l'état de ces immeubles (surtout ceux à grosse rentabilité potentielle, style 7-8 unités), des travaux à prévoir, des problèmes éventuels avec l'urbanisme, de la "sportivité" de la gestion locative,... je me suis posé la question autrement.

Ne serait-il pas envisageable de faire construire un petit immeuble de 4 ou 6 appartements (certains constructeurs en proposent à partir de 300000€ TVAC) ?

L'idée serait d'acheter un terrain dans un endroit propice (encore faut-il trouver un terrain où se genre de construction est acceptée...), faire construire, mettre les appartements en location durant 5-6ans et les revendre à l'unité. Et pourquoi pas répéter la même opération par la suite.

En brabant, ce genre d'apparts 2ch de 70m² se vend 160000€ facilement, et sans doute pas loin des 200000€ d'ici 6ans.

Je me posais la question de savoir si ce genre de projet était utopique ou réalisable?
Qu'en est-il de l'imposition sur la revente ? D'office rien après 5ans ou bien il y a un risque que ce procédé soit malgré tout classé comme spéculation et taxé fortement ? Peut-être comme revenus professionnels "déguisés" ou un truc comparable afin que l'état touche sa part au passage ?
A votre connaissance, ces petits immeubles à appartements neufs peuvent-ils être revendus à l'unité ou y a-t-il des règles obligeant la vente en un seul lot ?

Au vu de mes fonds propres, j'imagine pouvoir obtenir 300000€ de prêt (1800€/mois sur 20ans), donc possibilité de l'achat du terrain + construction, seulement je ne toucherai les loyers qu'une fois la construction finie, avez-vous connaissance d'un système d'emprunt permettant de retarder le paiement des premières échéances ? (on peut toujours rêver)

En faisant des calculs un peu grossiers, j'arrive à 4 apparts qui paient la mensualité + assurances + taxes et impôts, avec possibilité d'une revente à 4x160000€ (voire bien plus selon évolution actuelle du marché) soit plus de 600000€. Même en remboursant 100% du capital, il me reste 300000€, soit 200000€ de bénéfices en 6 ans. Ca me parait trop énorme, où est l'erreur ?
Merci d'avance pour vos précieux conseils, votre forum (ainsi que le site) est une source incroyable d'informations.

Onclepicsou (juste un peu moins riche que le vrai...)

onclepicsou · Ventes et achats

Je ne connais évidemment pas le RC ni le précompte de votre immeuble. J'ai donc donné un chiffre purement imaginaire.

Pour un RC mettons de 1000€ en wallonnie, quel serait, approximativement le précompte mobilier comparé aux 3600€ imaginaires? (je sais que ça dépend des régions, provinces et communes, mais grosso modo).

Pour avoir loué des kots étudiants, je doit effectivement dire que les loyers perdus ont été de zéro. Le nombre de procédure est de moins de 1/100 (je n'ai eu qu'une procédure avec mes students... et tout a été payé.

Vous n'avez plus de kots étudiants actuellement?

Lors de l'achat d'un bien partiellement ou entièrement loué, est-il envisageable de demander au vendeur un historique des payements des locataires sur les derniers mois, afin d'éviter d'avoir d'entrée de jeu des impayés réguliers?

Passionné je suis, je l'avoue. Sur 1000 personnes qui y pensent et ce disent "cela a l'air facile", 50 font le calcul sérieusement, 5 visitent effectivement un projet, et un seul a les cocognes de se lancer...

J'espère être bientôt, moi aussi, celui là...
Merci beaucoup.

Onclepicsou

onclepicsou · Ventes et achats

@ grmff : comment arrivez-vous à 3600€ de précompte immobilier?
Cela ne dépend pas du revenu cadastral?
Au fait, à ce propos, j'ai lu que les impôts pouvaient représenter 45-50% du revenu cadastral sur les biens locatifs. J'imagine qu'il faut rajouter ce même revenu cadastral aux frais, comme le paie tout propriétaire à titre personnel, vrai?

Concernant vos remarques :
1. Les loyers annoncés incluent sans doute les charges. Le projet deviendrait sans doute négatif... Les studios sont souvent "charges comprises...) => en effet ces loyers sont charges comprises
2. L'urbanisme est-il en ordre? => à vérifier
3. Les "studios" ne sont-ils pas des chambres, avec douches, WC et cuisines en communs? Si oui, je déconseille pour un premier achat. => pourquoi déconseillez-vous ce type de bien pour débuter? trop d'ennuis?
4. J'ai supposé que vous disposiez de 31.300€ en liquidité. Est-ce le cas? => oui
5. J'ai supposé 100% de loyer 100% payés. Mon expérience me dit qu'il y a toujours un pourcentage de perte...
6. Attention à pouvoir amortir le coup si un loyer ou deux ne tombent pas pendant un mois ou deux... voire plus! Combien économisez vous sur votre salaire actuel? => je dois pouvoir combler 1 ou 2 loyers pendant quelques mois, mais il est clair que je ne pourrai pas le faire bien longtemps...

@rexou :
J'ai justement un peu peur de tomber sur des locataires pas toujours solvables. Dans le cas de kots à étudiants, le risque n'est-il pas moins élevé puisque ce sont bien souvent les parents qui paient?
Je suis bien conscient qu'être propriétaire ne signifie pas uniquement encaisser les loyers et que les relations avec les locataires représentent une bonne part du boulot. Selon vous, avec combien de locataires est-il envisageable de commencer? En visant trop haut, la part ''relations'' prend de l'importance, mais en visant bas, le bénéfice est moindre et le risque de vide locatif augmente...

En ce qui concerne l'emprunt, vu la dévaluation de l'argent avec le temps, et l'augmentation des loyers, sa charge diminuerait en effet d'années en années, j'ai juste un peu d'appréhension concernant les 4-5 premières années...

Merci de vos réponses, ça fait plaisir d'avoir l'avis de connaisseurs et on vous sent passionnés, merci beaucoup.

Onclepicsou

onclepicsou · Ventes et achats

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum, mais j'ai déjà lu pas mal de sujets.
Je suis jeune, je viens de commencer à travailler et j'aimerais bien me lancer dans l'achat d'un bien immobilier de rapport.
Parfois en cherchant sur le net, je me dis que c'est presque trop facile, trop beau pour être vrai. Par exemple, sans trop chercher je tombe sur un immeuble avec 4 studios et 3 apparts, vendu pour 190000€, avec revenu locatif de 2015€. Soit plus de 10% de rapport.
Où est le piège? Pourquoi ce genre de biens ce trouvent si facilement sur le net et ne semblent pas intéresser grand monde ?

Je n'ai pas été voir de banquiers et je sais que le problème peut souvent se situer au niveau du prêt accordé par les banques. Ici un prêt d'environ 1000€ sur 20-25 ans suffirait et le les loyers représentent le double, donc ça ne devrait théoriquement pas poser de problème.

En gros, je me demandais à quoi faut-il faire attention en achetant ce genre de bien? Que ce soit au niveau des impôts, taxes et frais divers que l'immeuble occasionne (2000€ avant, combien après?); au niveau des règles et permis pour être en ordre au niveau légal (urbanisme,...); au niveau des arnaques éventuelles de biens "foireux" (impayés, travaux importants,...) ou bien au niveau des "ennuis" qu'on peut avoir avec les locataires?

Je sais, ça fait pas mal de questions, mais j'aimerais vraiment me lancer dans cette aventure et j'ai un peu la trouille.
Merci d'avance pour votre aide.

Onclepicsou

#1 Ventes et achats » plus-value taxée lors de la revente » 12-06-2016 19:40:03

#2 Ventes et achats » achat immeuble à appartements loués puis revendus à l'unité » 04-09-2014 02:36:49

#3 Re : Ventes et achats » achat immeuble de rapport » 02-12-2010 16:36:55

#4 Re : Ventes et achats » achat immeuble de rapport » 02-12-2010 16:36:55

#5 Ventes et achats » achat immeuble de rapport » 02-12-2010 16:36:55

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