Panchito, il réexamine à présent le dossier complet pour essayer de le clôturer et de récupérer ma garantie... Je ne peux pas encore me prononcer sur ses conclusions, la communication n'est malheureusement pas instantanée entre études de notaire...

Il y a en effet un paragraphe "Sanctions" dans le compromis, qui indique que "le vendeur peut soit poursuivre l'exécution forcée du contrat, soit considérer de plein droit la vente comme nulle et non avenue. Dans ce cas, une somme égale à 10% du prix de vente sera due par la partie en défaut à titre de dommages-intérêts. (...) Seule une résolution judiciaire de la vente leur permettra d'être dans une situation régulière relativement au paiement des droits d'enregistrement"
Par ailleurs, il est précisé que "la partie défaillante supportera en outre les droits d'enregistrement dus sur la présente convention, les frais judiciaires et extrajudiciaires qui auraient été exposés par l'autre partie pour aboutir à la résolution judiciaire ou à l'exécution de la présente vente, les frais et honoraires qui seraient dûs aux notaires ainsi que les dommages éventuellement subis par l'autre partie."

En effet, je confirme : les droits d'enregistrement ne sont dûs qu'à partir du moment où la clause suspensive est levée. Tant que ce n'est pas le cas, le compromis reste suspendu et le "compte à rebours" de 4 mois n'est pas enclenché.

Panchito, j'ai en effet une assurance protection juridique qui couvre les frais d'avocats en cas de recours juridiques pour "biens immobiliers présentes et à venir". Je compte bien faire appel à eux. Cela dépasse la compétence des notaires.

Grmff, vos soupçons sont parfaitement fondés : le copropriétaire/voisin/syndic en question était initalement propriétaire de tout l'immeuble. C'est lui qui a fait diviser l'immeuble en appartements. Probablement doit-il également être mis en cause pour l'absence de permis de bâtir reflétant la division. Dans ce cas, si des avocats s'en mêlent, les vendeurs lui renverront probablement la balle. C'est un sacré sac de noeuds en tout cas!

Le notaire des vendeurs s'est couvert en incluant la phrase suivante dans le compromis :
"Le(s) notaire(s) rédacteur(s) du présent compromis attire(nt) tout spécialement l'attention de l'acquéreur, ce qu'il reconnaît expressément, sur l'importance et la nécessité qu'il vérifie personnellement, en surplus de la recherche urbanistique effectuée par le notaire conformément à la législation régionale applicable, la conformité du bien vendu avec les permis délivrés par les autorités compétentes ainsi que la légalité des travaux qui ont ou auraient été effectués depuis le jour de sa construction en s'adressant au service de l'urbanisme de la commune où se situe le bien, service auquel il peut demander la production de tous les permis délivrés depuis le jour de la construction de l'immeuble jusqu'à ce jour, afin de vérifier qu'aucun acte ou travaux n'ont été effectués dans le bien en contravention avec les prescriptions urbanistiques figurant aux différents permis d'urbanisme."
C'est précisément cet article du compromis qui m'a mis la puce à l'oreille et m'a poussé à vérifier la conformité du bien. J'ai signalé la non concordance des plans aux notaires et c'est ainsi qu'ils ont rédigé une clause suspensive le jour de la signature du compromis... Voilà ce qui nous a amenés où nous en sommes aujourd'hui.

J'ai reçu tous les documents avant la signature du compromis, c'est ce qui m'a permis de constater que les plans annexés à l'acte de base ne correspondaient pas à ceux déposés au Service de l'Urbanisme. En poussant les recherches un peu plus loin, j'ai appris que les plans de modification/division de l'immeuble avaient été soumis "pour avis" à la Commune mais n'avaient jamais été officialisés par un permis d'urbanisme (probablement un "oubli" du notaire de l'époque) - raison pour laquelle la régularisation est maintenant nécessaire...
Par la suite, dès la prochaine assemblée générale, la copropriété devra voter une modification de l'acte de base. L'échelle de secours soulève d'autres problèmes: à qui incomberont les frais de réparations et d'entretien, étant donné qu'elle est située sur la façade commune arrière. N'étant pas automatique, la servitude de passage sur la cour arrière doit également être négociée avec le voisin...
Cela me semblerait un peu facile s'il suffisait de mettre les gens sur le fait accompli pour obtenir une régularisation en dépit des oppositions manifestes des parties concernées.

Merci Grmff, cela m'éclaire et me conforte dans mon sentiment.
C'est aussi sans doute la raison pour laquelle le vendeur ne me force pas à acheter et ne souhaite surtout pas que l'on fasse appel à des avocats.
Il fait juste pression pour essayer d'obtenir un dédommagement de ma part.
Il vendra sans doute le bien à un acheteur moins regardant, qui ne sait pas encore dans quel panier de crabes il va tomber... La première assemblée générale de bienvenue risque d'être une belle foire d'empoignade.
Ce ne seront plus mes affaires, je sais, mais c'est tout de même regrettable qu'on ne puisse pas dénoncer ces agissements et que le notaire actera la vente tout en sachant qu'il y a un problème non résolu.

Merci Grmff, je vais sans doute faire appel à mon assurance juridique (mais ils étaient déjà fermés ce soir et mon notaire, qui avait confié l'affaire à son confrère pendant les vacances, doit incessamment réexaminer le dossier étape par étape).

Si la condition suspensive est réputée levée (en faisant omission de l'opposition manifeste des autres parties concernées) mais qu'un second compromis de vente est signé avec un autre candidat acheteur, est-il juridiquement admissible que le vendeur conserve les 10% d'acompte consignés sur le compte du notaire

Par ailleurs, y a-t-il le moindre risque que je doive néanmoins payer les frais d'enregistrement ?

Le service incendie semble aussi dire que leur ordonnance n'est pas contraignante pour le voisinage/la copropriété. Elle ne concerne que l'appartement visé. Il me semble que l'accord de toutes les parties sera indispensable préalablement à la vente...

La régularisation de l'appartement au troisième étage ne concerne pas les autres appartements de la copropriété : ils ont tous un accès en façade avant et sont en ordre pour les pompiers. L'appartement en vente se trouve en 3e étage arrière (sans fenêtre d'accès vers la façade avant). Si le voisin venait à s'opposer au passage d'une échelle de secours dans sa cour, cela ne permettrait pas de valider le permis de régularisation...