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#1 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

Bonjour,

Le "locataire" a payé 2 mois ce qu'il devait selon l'accord (avec un peu de retard bien entendu), mais ce mois ci, il ne donne plus de nouvelles.

Je cherche donc un bon huissier.
Pouvez vous m'en conseiller un sur Bruxelles, qui soit efficace et pragmatique (qui ne va pas ajouter des frais inutiles) ?

Merci

#2 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

Je n'avais pas demandé, dans la requête, que le juge confirme la fin du bail mais qu'il mette fin au bail au tord du preneur (c'est un oubli, je me suis basé sur un modèle reçu de la part du greffe).
Le juge m'a expliqué que si il condamnait le preneur maintenant, il ne serait de toute façon pas parti avant février, alors qu'avec cet accord, j'aurais tout ce que je demandais dans la requête et que je pouvais aller immédiatement chez l'huissier en cas de non respect ou si je le suspecte de vouloir rester plus longtemps.

#3 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

L'audience a eu lieu jeudi.

On a trouve un accord en conciliation (avec son avocat, lui n'était pas là):
* Il peut rester jusqu'au 31 décembre,
* Il doit payer chaque mois de loyer à venir pour le 10 du mois au plus tard,
* Il doit payer chaque mois 300€ (en plus du loyer) jusqu'à ce que sa dette soit résorbée, pour le 10 du mois au plus tard,
* L'intérêt de 1% par mois est confirmé (le juge a vérifié qu'il était bien prévu dans le bail),
* Si il ne paye pas à temps ou est encore là le 1er janvier, il peut se faire expulser sans délais par le premier huissier, et sa dette totale est due.

Avantages:
* L'accord est exécutoire,
* Il ne peut pas faire appel,
* Avec ce taux d'intérêt, si il fait encore traîner les choses, c'est lui qui est pénalisé.

Comme il ne paiera probablement pas pour le 10 octobre (le connaissant...), à priori, ce sera vite réglé.

#4 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

libra a écrit :

Vous pouvez demander tout ce que vous voulez. Ce qui n'est pas repris à la requête sera probablement refusé. Et si vous êtes débouté, vous ne savez pas revenir à la charge.  À mon opinion, mieux vaut attendre que le locataire a quitté les lieux et ensuite faire une requête en continuation (art 730 ou 803).

Pour ce qui est l'indemnité d'occupation, si je la demande avant résiliation du bail, je demande entre 25 et 50 Euros  par jour.  Si je la demande après que le locataire a quitté les lieux suite à une décision du tribunal, je demande un montant égal au loyer plus charge et ou provision, tout mois commencé étant dus dans l'entièreté.

Merci pour ces conseils.
Vous dites "avant résiliation du bail", et "après que le locataire a quitté les lieux suite à une décision du tribunal". Qu'en est il si le bail est déjà résilié (par fin de bail court terme et recommandé), mais que le locataire est toujours là?
J'ai demandé 45€ par jour dans ma requête, en me basant sur les prix AirBnB. C'est trop selon vous? (loyer de 500/mois)

#5 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

wayne a écrit :

Question: est il solvable ?

A priori il travaille, mais il pourrait très bien devenir insolvable ou quitter le pays.

wayne a écrit :

En gros, il n est plus domicilié, il ne paye plus de loyer depuis 6 mois, la porte d entrée est fracturée et une personne qui prétend être son frère y squatte les lieux ?

Oui, et il a appelé mon locataire devant moi, donc même si rien ne prouve que c'est son frère, il le connaît.

wayne a écrit :

Y a t il des meubles et beaucoup d affaires dans les lieux ? Ou juste un matelas au sol et 2/3 caisses?

Avez vous les clés de cet appartement ?

Depuis combien de temps n y est il plus domicilié ?
Y a t il quelqu un de domicilié actuellement dans les lieux ?

C'est meublé, j'ai les clés, je crois qu'il ne s'est jamais domicilié, je crois que personne n'est domicilié en ce moment.

#6 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

jacq a écrit :

La lettre recommandé a été réceptionné par qui par votre locataire ou bien le frère, j'espère pour vous qu'ils ne sont pas jumeaux smile

La lettre recommandée était adressée et a été réceptionnée par le locataire (signataire du bail). Le frère est arrivé plus tard (y'a pas longtemps).

#7 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

Himura a écrit :

- Vous parliez de l'indemnité d'occupation. Mais rien ne vous empêche - et c'est même plutôt conseillé - de réclamer des indemnités compensatoires et forfaitaires, vu la résolution judiciaire (naturellement, c'est mieus d'avoir qqch écrit dans le bail à ce sujet).

- C'est bien 2% sur base annuelle.
Ca n'est pas injuste. Ce n'est pas votre objectif, mais vous n'êtes pas non plus lésé. Son intérêt est simplement de ne pas payer trop d'intérêt.

Vous n'aurez pas d'indemnité pour le temps perdu, entre autre pour le congé pris pour aller à l'audience (ce qui est un peu anormal, à mon sens, car vous n'obtenez des dépens que si vous êtes représenté... volonté corporatiste...) ; et certainement pas pour le risque d'insolvabilité, évidemment.
Par contre, on peut considérer que cela est inclus dans l'indemnité forfaitaire pour résolution du bail aux torts du locataire.

Puis-je demander des indemnités compensatoires et forfaitaires pendant l'audience, si je ne l'ai pas demandé dans la requête?

#8 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

Merci pour vos réponses!

grmff a écrit :

* Question très pratique, comment est fixée l’indemnité d'occupation?
Dans le tribunal qui s'occupe de mes affaires, c'est 1/30 du loyer et charges.

Ce n'est donc pas plus élevé que le loyer normal. Ca me semble injustement bas, sachant qu'il n'a pas de contrainte, peut partir à tout moment...
Quel intérêt a-t-il de partir rapidement si ça ne lui coûte pas plus qu'un loyer normal?

grmff a écrit :

* Le bail prévoit un intérêt de retard d'1% par mois. Dois-je le calculer et l'inclure dans ce que je réclame comme arriérés?
Vous pouvez. Ce sera sans doute retoqué à l'intérêt légal.

En cherchant, je trouve que l'intérêt légal est de 2% (annuel?).
Ca me semble injuste, sachant que je n'ai pas pour vocation de prêter de l'argent, je préfère qu'il s'adresse à un organisme bancaire, mais on ne lui accordera certainement pas ce taux là!
Quel intérêt a-t-il à rembourser rapidement?

Si je comprends bien, en gros, je n'aurai pas d'indemnité pour le temps qu'il me fait perdre, les tracasseries, le risque d'insolvabilité, etc?

#9 Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

hsimpson
Réponses : 55

Bonjour,

Mon locataire ne paie plus rien depuis le mois de mars (inclus), invoquant différentes excuses et allant jusqu'à mentir (en disant qu'il venait de le faire alors que une semaine plus tard, l'argent n'arrivait pas).
Etant donné que son bail (court terme - 1 an) terminait le 1er aout, je lui ai envoyé un recommandé fin avril pour lui annoncer la résiliation (le non-prolongement) du bail, et par la même occasion, lui rappeler qu'il me devait 2 mois de loyer.

Depuis ce recommandé, je n'ai plus eu le moindre versement de sa part
Alors qu'il n'avait plus donné de nouvelles, il m'annonce fin juillet qu'il a trouvé un logement libre à partir de mi-septembre, et me demande de pouvoir rester jusque là (donc un mois et demi de plus).
Etant donné qu'à ce moment, il me devait 5 mois de loyer et charges, je refuse et après avoir fait des recherches sur internet, je me suis rendu (avec une preuve de domicile - à propos il est domicilié dans une autre commune alors qu'il a un bail de résidence principale) au greffe du juge de paix d'Etterbeek pour introduire une requête.

L'affaire est mise au rôle pour une audience le 6 septembre.

La veille, je reçois un email d'un avocat, me transmettant la copie d'un fax qu'il a envoyé au juge de paix, lui indiquant qu'il représentait mon locataire, et que comme il ne pouvait pas venir à l’audience, il demandait de remettre l'affaire pour 3 mois!

Je me présente malgré cela à l'audience. Je juge m'explique qu'il doit laisser la possibilité à mon locataire de se défendre et propose de reporter l'audience à 3 semaines (c'est toujours mieux que 3 mois, mais c'est un peu fort je trouve).

Il y a 2 jours, le syndic de l'immeuble me demande de venir d'urgence pour permettre à une équipe de plombiers d'entrer dans l'appartement parce qu'il y avait une grosse fuite d'eau dans un mur. Sur place, je constate qu'une autre personne y vit. Je lui explique la situation, et l'occupant affirme être le frère de mon locataire, celui ci ayant déjà déménagé. Il m'explique qu'il a un autre logement mais que mon studio est plus proche de son lieu de travail.

Ce jour là, j'ai également constaté des dégâts sur la porte d'entrée du studio (elle a vraisemblablement été forcée).

Voilà donc où j'en suis.
Je trouve l'attitude de mon locataire totalement cynique et je le soupçonne de vouloir traîner le plus possible, me laisser payer tous les frais légaux, et se déclarer insolvable par la suite, ou peut-être quitter le pays.

* J'aimerais avoir vos avis, expériences, conseils éclairés concernant la suite de la procédure légale.

* Ai-je besoin de prendre un avocat (sachant que tout ca m'a déjà couté pas mal et je devrai certainement payer des frais d'huissier)?

* De quoi dois-je me méfier, étant donné qu'il a l'air de savoir ce qu'il fait et qu'il a un avocat, qui cherchera le moindre détail?

* Question très pratique, comment est fixée l’indemnité d'occupation?

* Le bail prévoit un intérêt de retard d'1% par mois. Dois-je le calculer et l'inclure dans ce que je réclame comme arriérés?

* Je n'ai pas d'état des lieux d'entrée. Le locataire était déjà là quand j'ai acquis le studio. Puis-je malgré cela lui réclamer des frais pour la réparation de la porte (et d'autres dégâts éventuels qu'il pourrait faire d'ici à son expulsion)?


Merci d'avance!

Edit: j'ai oublié de préciser :
* région de Bruxelles (Etterbeek),
* bail non-enregistré.

#10 Re : Locations et baux » Locataire voulant résilier pour cause de dégradations » 27-06-2013 20:54:47

Merci pour vos éclaircissements.

Il est en effet indiqué dans le bail que le preneur doit subir les travaux urgents même s'ils durent plus de 40 jours.

Je suppose qu'elle prétend le bien inhabitable en effet. Elle dit ne plus y loger, et propose mi-juillet pour avoir le temps d'organiser son déménagement.

Je pense lui proposer de partir, mais de payer le mois de juillet (complet).

En ce qui concerne le bail, je crois qu'une amande est prévue si je l'enregistre en retard. Alors que si je ne l'enregistre pas, je peux espérer qu'on ne me tombera pas dessus.

#11 Locations et baux » Locataire voulant résilier pour cause de dégradations » 27-06-2013 20:54:47

hsimpson
Réponses : 6

Bonjour,

J'explique d'abord la situation en détail, les question suivront:

Je suis propriétaire depuis décembre d'un studio dans un immeuble.
Le studio était déjà loué quand je l'ai acquis.

Il s'agit d'un bail de résidence secondaire de 6 mois débutant en novembre 2012.
Le propriétaire précédant n'a pas enregistré le bail et m'a affirmé devant le notaire qu'il n'était pas nécessaire de l'enregistrer tant qu'il s'agit d'un bail de courte durée.

Il y a un mois, ma locataire m'a appelé pour me signaler une fuite d'eau provenant d'au dessus de sa salle de bains.
Je suis allé voir le lendemain et la fuite avait l'air importante. J'ai donc immédiatement prévenu le syndic et suivi l'affaire. La fuite a maintenant été colmatée (il y a 15 jours). Des travaux vont devoir être prévus pour réparer les dégâts dans sa salle de bains, aux frais de l'assurance (plafonnage, peinture, meubles ayant pris l'humidité).

La locataire affirme avoir des problèmes de santé provoqués par l'humidité de sa salle de bains, et veut résilier le bail sur le champ. Elle prétend avoir vu un avocat qui lui aurait dit qu'elle pouvait, vu la situation, partir du jour au lendemain sans indemnité.

Elle m'a proposé de me payer la moitié du mois de juillet, et de partir pour mi-juillet. Je ne suis évidemment pas d'accord avec cela, car j'estime qu'il s'agirait d'une rupture de contrat de sa part. Je n'estime pas avoir commis de faute, ni être responsable de l'état dans lequel sa salle de bains se trouve. Je veux bien faire un geste, mais pas me retrouver avec un studio à relouer alors qu'il est en réparation.

Voici mes questions:
- le bail doit-il être enregistré? si oui, est-il encore temps de le faire?
- sur quel prétexte pourrait-elle partir du jour au lendemain? qu'a bien pu trouver son avocat? peut-elle prétendre que le studio est devenu insalubre, sachant qu'il était en parfait état lors de son arrivée?
- quels seraient normalement sa durée de préavis et ses indemnités si elle voulait partir mi-juillet?

Merci d'avance pour vos conseils.

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