forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

hsimpson
Pimonaute
Inscription : 25-06-2013
Messages : 10

Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

Bonjour,

Mon locataire ne paie plus rien depuis le mois de mars (inclus), invoquant différentes excuses et allant jusqu'à mentir (en disant qu'il venait de le faire alors que une semaine plus tard, l'argent n'arrivait pas).
Etant donné que son bail (court terme - 1 an) terminait le 1er aout, je lui ai envoyé un recommandé fin avril pour lui annoncer la résiliation (le non-prolongement) du bail, et par la même occasion, lui rappeler qu'il me devait 2 mois de loyer.

Depuis ce recommandé, je n'ai plus eu le moindre versement de sa part
Alors qu'il n'avait plus donné de nouvelles, il m'annonce fin juillet qu'il a trouvé un logement libre à partir de mi-septembre, et me demande de pouvoir rester jusque là (donc un mois et demi de plus).
Etant donné qu'à ce moment, il me devait 5 mois de loyer et charges, je refuse et après avoir fait des recherches sur internet, je me suis rendu (avec une preuve de domicile - à propos il est domicilié dans une autre commune alors qu'il a un bail de résidence principale) au greffe du juge de paix d'Etterbeek pour introduire une requête.

L'affaire est mise au rôle pour une audience le 6 septembre.

La veille, je reçois un email d'un avocat, me transmettant la copie d'un fax qu'il a envoyé au juge de paix, lui indiquant qu'il représentait mon locataire, et que comme il ne pouvait pas venir à l’audience, il demandait de remettre l'affaire pour 3 mois!

Je me présente malgré cela à l'audience. Je juge m'explique qu'il doit laisser la possibilité à mon locataire de se défendre et propose de reporter l'audience à 3 semaines (c'est toujours mieux que 3 mois, mais c'est un peu fort je trouve).

Il y a 2 jours, le syndic de l'immeuble me demande de venir d'urgence pour permettre à une équipe de plombiers d'entrer dans l'appartement parce qu'il y avait une grosse fuite d'eau dans un mur. Sur place, je constate qu'une autre personne y vit. Je lui explique la situation, et l'occupant affirme être le frère de mon locataire, celui ci ayant déjà déménagé. Il m'explique qu'il a un autre logement mais que mon studio est plus proche de son lieu de travail.

Ce jour là, j'ai également constaté des dégâts sur la porte d'entrée du studio (elle a vraisemblablement été forcée).

Voilà donc où j'en suis.
Je trouve l'attitude de mon locataire totalement cynique et je le soupçonne de vouloir traîner le plus possible, me laisser payer tous les frais légaux, et se déclarer insolvable par la suite, ou peut-être quitter le pays.

* J'aimerais avoir vos avis, expériences, conseils éclairés concernant la suite de la procédure légale.

* Ai-je besoin de prendre un avocat (sachant que tout ca m'a déjà couté pas mal et je devrai certainement payer des frais d'huissier)?

* De quoi dois-je me méfier, étant donné qu'il a l'air de savoir ce qu'il fait et qu'il a un avocat, qui cherchera le moindre détail?

* Question très pratique, comment est fixée l’indemnité d'occupation?

* Le bail prévoit un intérêt de retard d'1% par mois. Dois-je le calculer et l'inclure dans ce que je réclame comme arriérés?

* Je n'ai pas d'état des lieux d'entrée. Le locataire était déjà là quand j'ai acquis le studio. Puis-je malgré cela lui réclamer des frais pour la réparation de la porte (et d'autres dégâts éventuels qu'il pourrait faire d'ici à son expulsion)?


Merci d'avance!

Edit: j'ai oublié de préciser :
* région de Bruxelles (Etterbeek),
* bail non-enregistré.

Dernière modification par hsimpson (21-09-2018 19:59:08)

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 839

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

libra a écrit :
GT a écrit :

Et contre l'occupant (qui n'est pas le locataire), vous allez entamer une procédure en expulsion ?

La formulation habituelle: le bail sera de plein droit résolu aux torts et griefs de la partie défenderesse avec obligation pour ces derniers de quitter les lieux endéans les 8 jours de la signification du jugement et faute pour elle ce faire, Monsieur xxx sera autorisé à l’en faire expulser, elle, les siens et tous ceux qui pourraient s’y trouver à quelque titre que ce soit, par le premier huissier de justice à ce requis

En l'espèce l'occupant n'est pas le preneur.
Donc nouvelle procédure, donc perte de temps, donc perte d'argent.

"Sur place, je constate qu'une autre personne y vit. Je lui explique la situation, et l'occupant affirme être le frère de mon locataire, celui ci ayant déjà déménagé. Il m'explique qu'il a un autre logement mais que mon studio est plus proche de son lieu de travail."

Quid si une personne s'incruste ds les lieux ? A mon avis, nécessairement nouvelle procédure d'expulsion.

Dernière modification par GT (02-10-2018 08:24:00)

En ligne

wayne
Pimonaute intarissable
Lieu : bruxelles
Inscription : 03-08-2012
Messages : 533

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

Le renom du locataire sortant est arrivé à échéance, le bail et terminé, il n y est plus domicilié, et sauf preuve du contraire, il vous a remis les clés.
A partir de ce moment, toute personne qui penetre dans vos lieux sans votre accord est hors la loi.

Hors, votre porte d entrée est fracturée et une personne s y trouve.
Cela s appelle une effraction + violation de propriété.
La réaction appropriée dans ce cas me semblerait d appeller directement la police, ils embarquent le cambrioleur/squatteur et vous changez les serrures.
Coût de la procédure légale: 20 eur (prix du barillet)
Temps maximum:30min (intervention police+changement serrure)

Pourquoi perdre son temps et son argent dans des procédures en justice de paix qui seront de toutes façons en votre défaveur.

Dernière modification par wayne (04-10-2018 05:32:44)

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 839

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

wayne a écrit :

La réaction appropriée dans ce cas me semblerait d appeller directement la police, ils embarquent le cambrioleur/squatteur et vous changez les serrures.
Coût de la procédure légale: 20 eur (prix du barillet)
Temps maximum:30min (intervention police+changement serrure)

Pourquoi perdre son temps et son argent dans des procédures en justice de paix qui seront de toutes façons en votre défaveur.

Les procédures appropriées

http://www.lexel.be/squatteurs-penetrat … llegitime/

"Pratiquement, « la personne possédant un titre ou un droit » sur l’immeuble concerné (dans la majorité des cas, le propriétaire) pourra soit porter plainte entre les mains du Procureur du Roi pour obtenir l’évacuation du squatteur, soit introduire une action devant le Juge de paix pour obtenir son expulsion.

En cas de plainte pénale, le Procureur du Roi pourra ordonner l’évacuation de l’immeuble squatté dans les 8 jours de sa décision (et ce, sans même avoir auditionné les personnes l’occupant illégalement).

A noter que le squatteur dispose d’un recours devant le Juge de paix suite à la décision du Procureur. Le Juge pourra, en fonction des éléments de faits qui lui seront exposés, donner un délai plus long avant l’exécution de l’évacuation (un délai maximal d’un mois est prévu lorsque l’immeuble squatté appartient à une personne physique ou morale de droit privé (une société), un délai maximal de 6 mois est prévu lorsque l’immeuble appartient à une personne morale de droit public (par exemple l’Etat belge).

Dans le cas où le propriétaire de l’immeuble occupé privilégie l’action devant le Juge de paix pour expulser la personne qui l’occupe sans droit, le Magistrat cantonal pourra prononcer un jugement d’expulsion.

En règle, l’expulsion sera possible à dater du 8e jour suivant le jugement à moins que le Juge de paix ne décide, en fonction de certaines circonstances (impossibilité de reloger rapidement la personne, nécessité familiale, période hivernale, etc.), de fixer un délai plus long pour l’expulsion (cf. ci-avant les délais prévus en cas de recours du squatteur suite à une décision du Procureur du Roi).

A noter que le squatteur qui ne respecterait pas la décision d’évacuation ou d’expulsion est par ailleurs susceptible d’une condamnation pénale (emprisonnement de 8 jours à un an et/ou amende de 26,00€ à 200,00€ -montants à multiplier par 8."

Dernière modification par GT (04-10-2018 08:28:42)

En ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 7 215

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

Wayne a écrit :

Pourquoi perdre son temps et son argent dans des procédures en justice de paix qui seront de toutes façons en votre défaveur.

Mais parce que c'est la loi!

Vous ne vous souvenez pas de l'affaire qui a fait grand bruit en Flandres, concernant des squatteurs qui s'étaient introduit dans une maison alors que les propriétaires occupants étaient en vacances à l’étranger?

Et que ce n'est qu'au bout de longues procédures qu'ils ont pu récupérer leur bien, puisque quand des gens habitent quelque part, il y a suspicion de bail verbal!!

Hors ligne

wayne
Pimonaute intarissable
Lieu : bruxelles
Inscription : 03-08-2012
Messages : 533

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

Panchito a écrit :

quand des gens habitent quelque part, il y a suspicion de bail verbal!!

Si la personne n y est pas domiciliée, et que de plus, elle semble, selon ses dires, avoir un vrai domicile avec une adresse enregistrée, a t elle encore droit de prétendre droit à un squat en tant que "résidence secondaire" ?

Tout est question d interprétation et de manière d' agir:
Si vous vous présentez en journée au commissariat local expliquer que la famille de l ancien locataire dors toujours dans les lieux,  on est bien d accord qu ils ne pourront et ne voudront rien faire pour vous.

Par contre vous appelez le 101 pendant la nuit parce que vous constatez que la porte d entrée du bien dans lequel vous avez jouissance, est fracturée et qu il semble y avoir de l activité à l intérieur, croyez-moi que le gaillard ne va pas être reçu avec la même délicatesse.
A lui ensuite de prouver par des arguments concrets son innocence.
Entre temps les serrures auront été changées, le bien reloué.

Enfin c'est la manière dont j' agirait.

Panchito a écrit :

Vous ne vous souvenez pas de l'affaire qui a fait grand bruit en Flandres, concernant des squatteurs qui s'étaient introduit dans une maison alors que les propriétaires occupants étaient en vacances à l’étranger?

Pas entendu, encore une histoire belge.

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 839

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

wayne a écrit :
Panchito a écrit :

Vous ne vous souvenez pas de l'affaire qui a fait grand bruit en Flandres, concernant des squatteurs qui s'étaient introduit dans une maison alors que les propriétaires occupants étaient en vacances à l’étranger?

Pas entendu, encore une histoire belge.

Voici l'histoire
https://www.rtbf.be/info/belgique/detai … id=9553242

De mémoire je dirais que notre forum y a fait écho.

https://forum.pim.be/topic-287624-squat … age-1.html

Ds le prolongement de cette histoire la législation a été modifiée.

Le squat est un phénomène qui n'est pas exclusivement belge.

Dernière modification par GT (04-10-2018 13:35:05)

En ligne

Aime ce post :

PIM

wayne
Pimonaute intarissable
Lieu : bruxelles
Inscription : 03-08-2012
Messages : 533

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

@GT, merci pour les infos,

je reprends l'une de vos phrases sur l'autre post et qui date avant la modification de la loi:
"l’occupant illégitime est protégé par le droit à l’inviolabilité du domicile"

Qu'en est-il si le lieu du squat n'est pas le domicile du squatteur ?
Il semble disposé déjà d'un logement et donc probablement d'un domicile.
Et dans tous les cas personne ne semble officiellement domicilié dans les lieux.

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 839

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

wayne a écrit :

Qu'en est-il si le lieu du squat n'est pas le domicile du squatteur ?
Il semble disposé déjà d'un logement et donc probablement d'un domicile.
Et dans tous les cas personne ne semble officiellement domicilié dans les lieux.


Le domicile de l'occupant (le frère du locataire ?) est une question de fait qui devrait être examinée au pénal et/ou au civil si cette personne se maintient ds les lieux.
Les conséquences d'une éventuelle domiciliation de l'occupant (le frère du locataire ?) ailleurs en seront tirées par le Procureur du Roi et/ou le juge cantonal.

En ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 527

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

GT a écrit :

Voici l'histoire
https://www.rtbf.be/info/belgique/detai … id=9553242

De mémoire je dirais que notre forum y a fait écho.

https://forum.pim.be/topic-287624-squat … age-1.html

Ds le prolongement de cette histoire la législation a été modifiée.

Le squat est un phénomène qui n'est pas exclusivement belge.

J'ai lu à propos d'une affaire du même genre à Londres.

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 155
Site Web

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

Si le locataire sortant a donné les clefs à son frère, le frère rentre dans la catégorie de "tous les siens" et est expulsable à ce titre. Pas besoin de nouvelle procédure à ce niveau.


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 839

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

grmff a écrit :

Si le locataire sortant a donné les clefs à son frère, le frère rentre dans la catégorie de "tous les siens" et est expulsable à ce titre. Pas besoin de nouvelle procédure à ce niveau.

Vous écrivez bien : si le locataire sortant a donné les clefs à son frère.
Le locataire est déjà sorti puisqu'il serait domicilié ailleurs . Et a-t-il bien donné les clés à  une personne qui se prétend son frère.
Ceci dit, il n'est pas exclu que, en fonction des circonstances réelles, cette personne puisse être expulsée en raison du contenu de l'accord de conciliation . J'en suis bien conscient.

Dernière modification par GT (05-10-2018 15:38:22)

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 155
Site Web

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

Quand l'huissier débarquera avec la police, le gars ne sera plus là. Comme 80% des expulsions.

Et s'il est là, bien échut qu'il moufte et raconte des trucs crédibles devant l'huissier et la police...


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 839

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

grmff a écrit :

Quand l'huissier débarquera avec la police, le gars ne sera plus là. Comme 80% des expulsions.

Et s'il est là, bien échut qu'il moufte et raconte des trucs crédibles devant l'huissier et la police...

Evidemment, il ne s'appelle pas GT wink mais qui sait ?

Dernière modification par GT (05-10-2018 18:15:58)

En ligne

hsimpson
Pimonaute
Inscription : 25-06-2013
Messages : 10

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

Bonjour,

Le "locataire" a payé 2 mois ce qu'il devait selon l'accord (avec un peu de retard bien entendu), mais ce mois ci, il ne donne plus de nouvelles.

Je cherche donc un bon huissier.
Pouvez vous m'en conseiller un sur Bruxelles, qui soit efficace et pragmatique (qui ne va pas ajouter des frais inutiles) ?

Merci

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 12 561
Site Web

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

hsimpson a écrit :

Je cherche donc un bon huissier.
Pouvez vous m'en conseiller un sur Bruxelles, qui soit efficace et pragmatique (qui ne va pas ajouter des frais inutiles) ?

Uniquement par messages privés (MP) svp


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 527

Re : Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

hsimpson a écrit :

Bonjour,

Le "locataire" a payé 2 mois ce qu'il devait selon l'accord (avec un peu de retard bien entendu), mais ce mois ci, il ne donne plus de nouvelles.

Je cherche donc un bon huissier.
Pouvez vous m'en conseiller un sur Bruxelles, qui soit efficace et pragmatique (qui ne va pas ajouter des frais inutiles) ?

Merci

Il n'y a pas de frais inutile. Tous les frais sont fixés par la loi. Seul les frais de cocontractant (serrurier, déménageur) peuvent être différents.

Pour le choix d'un huissier, voyez les pages d'or. Faites quelques coups de fil et voyez celui qui vous sied le plus. Tenez aussi compte que vous allez devoir vous rendre régulièrement chez votre huissier. Tenez dès lors aussi compte de l'accessibilité et de ses heures d'ouverture.

Interroger aussi les huissiers contactés de ce que devient les sommes qui vous sont dues. Certains huissiers les conservent parfois pendant plusieurs années; d'autres vous les remettent au fur et à mesure qu'ils les reçoivent.

Dernière modification par libra (19-12-2018 13:09:18)

En ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres