Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

hsimpson · #1 21-09-2018 19:54:52

Bonjour,

Mon locataire ne paie plus rien depuis le mois de mars (inclus), invoquant différentes excuses et allant jusqu'à mentir (en disant qu'il venait de le faire alors que une semaine plus tard, l'argent n'arrivait pas).
Etant donné que son bail (court terme - 1 an) terminait le 1er aout, je lui ai envoyé un recommandé fin avril pour lui annoncer la résiliation (le non-prolongement) du bail, et par la même occasion, lui rappeler qu'il me devait 2 mois de loyer.

Depuis ce recommandé, je n'ai plus eu le moindre versement de sa part
Alors qu'il n'avait plus donné de nouvelles, il m'annonce fin juillet qu'il a trouvé un logement libre à partir de mi-septembre, et me demande de pouvoir rester jusque là (donc un mois et demi de plus).
Etant donné qu'à ce moment, il me devait 5 mois de loyer et charges, je refuse et après avoir fait des recherches sur internet, je me suis rendu (avec une preuve de domicile - à propos il est domicilié dans une autre commune alors qu'il a un bail de résidence principale) au greffe du juge de paix d'Etterbeek pour introduire une requête.

L'affaire est mise au rôle pour une audience le 6 septembre.

La veille, je reçois un email d'un avocat, me transmettant la copie d'un fax qu'il a envoyé au juge de paix, lui indiquant qu'il représentait mon locataire, et que comme il ne pouvait pas venir à l’audience, il demandait de remettre l'affaire pour 3 mois!

Je me présente malgré cela à l'audience. Je juge m'explique qu'il doit laisser la possibilité à mon locataire de se défendre et propose de reporter l'audience à 3 semaines (c'est toujours mieux que 3 mois, mais c'est un peu fort je trouve).

Il y a 2 jours, le syndic de l'immeuble me demande de venir d'urgence pour permettre à une équipe de plombiers d'entrer dans l'appartement parce qu'il y avait une grosse fuite d'eau dans un mur. Sur place, je constate qu'une autre personne y vit. Je lui explique la situation, et l'occupant affirme être le frère de mon locataire, celui ci ayant déjà déménagé. Il m'explique qu'il a un autre logement mais que mon studio est plus proche de son lieu de travail.

Ce jour là, j'ai également constaté des dégâts sur la porte d'entrée du studio (elle a vraisemblablement été forcée).

Voilà donc où j'en suis.
Je trouve l'attitude de mon locataire totalement cynique et je le soupçonne de vouloir traîner le plus possible, me laisser payer tous les frais légaux, et se déclarer insolvable par la suite, ou peut-être quitter le pays.

* J'aimerais avoir vos avis, expériences, conseils éclairés concernant la suite de la procédure légale.

* Ai-je besoin de prendre un avocat (sachant que tout ca m'a déjà couté pas mal et je devrai certainement payer des frais d'huissier)?

* De quoi dois-je me méfier, étant donné qu'il a l'air de savoir ce qu'il fait et qu'il a un avocat, qui cherchera le moindre détail?

* Question très pratique, comment est fixée l’indemnité d'occupation?

* Le bail prévoit un intérêt de retard d'1% par mois. Dois-je le calculer et l'inclure dans ce que je réclame comme arriérés?

* Je n'ai pas d'état des lieux d'entrée. Le locataire était déjà là quand j'ai acquis le studio. Puis-je malgré cela lui réclamer des frais pour la réparation de la porte (et d'autres dégâts éventuels qu'il pourrait faire d'ici à son expulsion)?

Merci d'avance!

Edit: j'ai oublié de préciser :
* région de Bruxelles (Etterbeek),
* bail non-enregistré.

Dernière modification par hsimpson (21-09-2018 19:59:08)

panchito · #21 25-09-2018 15:31:32

C'est bien ce que je disais:

Panchito a écrit :

Donc dans ce cas-ci 500/30 = 16.67 € par jour

GT · #22 25-09-2018 16:38:33

libra a écrit :

panchito a écrit :
De toute façon le Juge accorde maximum le montant du loyer divisé par 30. AirBnb ne peut être pris comme point de comparaison quand il s'agit de baux de résidence principale.
Donc dans ce cas-ci 500/30 = 16.67 € par jour
Il m'est déjà arrivé d'obtenir 50 € pour un loyer de 550 €.

Le juge en vertu de son pouvoir discrétionnaire fixera le montant de l'indemnité forfaitaire journalière. La loi ne fixe aucun barème.

grmff · #23 25-09-2018 16:57:41

La loi ne fixe certes aucun barême.

Dans mon cas, le juge calcule toujours l'indemnité journalière à 1/30e du loyer. Si on demande plus, il réduit la demande à 1/30e.

jacq

GT · #24 25-09-2018 18:17:03

Occupation sans titre ni droit : quid du montant de l'indemnité et des frais liés à l'occupation qui ne sont plus des charges locatives

grmff · #25 25-09-2018 19:11:03

Le post original ne parle pas d'occupation sans titre ni droit. En tout cas, ce n'est pas une occupation qui sort de nulle part, elle survient à l'issue d'un bail cassé par un jugement.

Le bail est fini, mais il y a une base...

libra · #26 25-09-2018 20:01:17

grmff a écrit :

Le post original ne parle pas d'occupation sans titre ni droit. En tout cas, ce n'est pas une occupation qui sort de nulle part, elle survient à l'issue d'un bail cassé par un jugement.
Le bail est fini, ...

Cela ne veut il pas dire occupation sans titre ni droit?

GT, jacq

wayne · #27 29-09-2018 00:18:30

Le bail est terminé, plus personne n est domicilié dans les lieux, le locataire précédent n y habite plus et vous avez possession des clés.
Dans ce genre de situation je n'aurais pas hésité une seule seconde à reprendre possession des lieux + requête pour les impayés et dégâts.

La porte d entrée est fracturée et une personne inconnue squatte les lieux ? J appelle ça une effraction --> police.

C'est une autre méthode. Je ne dis pas que c est la bonne, mais ça fonctionne. Ça permet d éviter de perdre encore plus de temps et d argent.

A moins que le locataire sortant soit pleinement solvable, alors la procédure classique d expulsion en vaut peut-être la peine (j'ai des doutes).

hsimpson · #28 29-09-2018 09:21:41

L'audience a eu lieu jeudi.

On a trouve un accord en conciliation (avec son avocat, lui n'était pas là):
* Il peut rester jusqu'au 31 décembre,
* Il doit payer chaque mois de loyer à venir pour le 10 du mois au plus tard,
* Il doit payer chaque mois 300€ (en plus du loyer) jusqu'à ce que sa dette soit résorbée, pour le 10 du mois au plus tard,
* L'intérêt de 1% par mois est confirmé (le juge a vérifié qu'il était bien prévu dans le bail),
* Si il ne paye pas à temps ou est encore là le 1er janvier, il peut se faire expulser sans délais par le premier huissier, et sa dette totale est due.

Avantages:
* L'accord est exécutoire,
* Il ne peut pas faire appel,
* Avec ce taux d'intérêt, si il fait encore traîner les choses, c'est lui qui est pénalisé.

Comme il ne paiera probablement pas pour le 10 octobre (le connaissant...), à priori, ce sera vite réglé.

GT · #29 29-09-2018 10:08:43

hsimpson a écrit :

L'audience a eu lieu jeudi.
On a trouve un accord en conciliation (avec son avocat, lui n'était pas là):
* Il peut rester jusqu'au 31 décembre,
* Il doit payer chaque mois de loyer à venir pour le 10 du mois au plus tard,
Avantages:
* Avec ce taux d'intérêt, si il fait encore traîner les choses, c'est lui qui est pénalisé.

Bizarre ce point de l'accord en conciliation prévoyant que le preneur puisse rester dans les lieux jusqu'au 31 décembre alors que vous nous avez affirmé que celui-ci était domicilié ailleurs que ds le bien pris en location avec bail de résidence principale.

Bizarre que l'accord de conciliation fasse état d'un loyer et non d'une indemnité d'occupation puisque le bailleur semble avoir mis fin au contrat de bail d'un an en notifiant au preneur son congé au moins 3 mois avant la durée convenue.

Quels étaient les arguments de l'avocat du preneur ?

Par ailleurs, le preneur ne sera pénalisé que s'il est solvable.

Dernière modification par GT (29-09-2018 10:09:52)

libra · #30 30-09-2018 08:26:26

GT a écrit :

Bizarre ce point de l'accord en conciliation prévoyant que le preneur puisse rester dans les lieux jusqu'au 31 décembre ...

S'il y avait eu un jugement et si le juge avait acquiescé à la demande de la partie demanderesse, ce qui est loin d'être certains, le résultat aurait été guère différent.

À mon expérience, un jugement d'accord n'est jamais respecté. Certes, il y aura des paiements pendant un ou plusieurs mois. Cependant, rapidement, le débiteur cessera ses paiements.

L'avantage, c'est que quand il faudra passer à l'action, l'expédition sera disponible. En cas de jugement, il faut attendre plusieurs semaines avant d'avoir l'expédition. Donc perte de temps. Or le temps, c'est de l'argent. En effet, le temps passant, le locataire ne fait pas de paiement.

Dernière modification par libra (30-09-2018 08:27:27)

hsimpson · #31 01-10-2018 16:09:14

Je n'avais pas demandé, dans la requête, que le juge confirme la fin du bail mais qu'il mette fin au bail au tord du preneur (c'est un oubli, je me suis basé sur un modèle reçu de la part du greffe).
Le juge m'a expliqué que si il condamnait le preneur maintenant, il ne serait de toute façon pas parti avant février, alors qu'avec cet accord, j'aurais tout ce que je demandais dans la requête et que je pouvais aller immédiatement chez l'huissier en cas de non respect ou si je le suspecte de vouloir rester plus longtemps.

panchito · #32 01-10-2018 16:33:08

Je ne comprends pas: dans votre requête vous avez tout de même demandé de résilier le bail aux torts du preneur comme convenu à l'article xx de votre bail pour le 30 septembre 2018 et de l'en faire expulser, non?

Et vous avez demandé une indemnité journalière à partir du 1er octobre pour occupation sans titre ni droit, non?

En fait, vous n'avez rien obtenu de tout ce que vous demandiez?

Et pourquoi aller en conciliation, cela ne sert absolument à rien, votre locataire ne respectera jamais l'accord convenu.

Quand mon locataire ne paie plus (1 mois et 1 jour de retard) je lance immédiatement une requête (la conciliation préalable n'est plus obligatoire et elle ne sert à absolument rien), et dans ma requête je demande de résilier le bail aux torts du preneur à la fin du mois en cours, ainsi que l'expulsion, ainsi qu'une indemnité d'occupation.

Et tout est exécutoire, pas besoin de retourner chez le juge. Vous avez un jugement en béton que vous pouvez transmettre à votre huissier.

Dans votre cas, je ne vois pas ce que vous pouvez transmettre à votre huissier, puisque vous avez conclu un accord avec votre locataire....

Mais vous dites que votre locataire ne paie plus depuis mars? Vous n'avez pas déposé une première requête en avril? Et vous dites qu'il est parti depuis des mois? Ma son avocat veut qu'il conserve son logement jusqu'en février 2019? Et vous avez accepté cet accord?

Je ne comprends rien à votre histoire...

J'ai l'impression qu'il nous manque une dizaine d'épisodes entre mars et octobre 2018....

Dernière modification par panchito (01-10-2018 16:41:48)

GT · #33 01-10-2018 16:33:11

hsimpson a écrit :

Je n'avais pas demandé, dans la requête, que le juge confirme la fin du bail mais qu'il mette fin au bail au tord du preneur (c'est un oubli, je me suis basé sur un modèle reçu de la part du greffe).
Le juge m'a expliqué que si il condamnait le preneur maintenant, il ne serait de toute façon pas parti avant février, alors qu'avec cet accord, j'aurais tout ce que je demandais dans la requête et que je pouvais aller immédiatement chez l'huissier en cas de non respect ou si je le suspecte de vouloir rester plus longtemps.

Une simple suspicion suffirait pour aller chez l'huissier afin de mettre en oeuvre l''expulsion proprement dite ? C'est ce qui a été acté en conciliation ?
La suite au prochain épisode. Première échéance le 10 octobre.

GT · #34 01-10-2018 16:45:29

hsimpson a écrit :

Je n'avais pas demandé, dans la requête, que le juge confirme la fin du bail mais qu'il mette fin au bail au tord du preneur (c'est un oubli, je me suis basé sur un modèle reçu de la part du greffe).
Le juge m'a expliqué que si il condamnait le preneur maintenant, il ne serait de toute façon pas parti avant février, alors qu'avec cet accord, j'aurais tout ce que je demandais dans la requête et que je pouvais aller immédiatement chez l'huissier en cas de non respect ou si je le suspecte de vouloir rester plus longtemps.

L’expulsion d’une personne qui ne peut justifier du titre de locataire peut se faire dans un délai plus court que celui qui s’applique dans le cadre de la procédure de résolution d’un bail de résidence principale.

En l'espèce, vous aviez donné congé au locataire, apparemment en temps voulu. Et son bail a pris fin. Par ailleurs, il n'est plus domicilié ds les lieux.

Le juge si vous ne l'avez informé que partiellement ou imparfaitement ds votre requête pourrait difficilement tenir compte de ces éléments ds la procédure de conciliation.

panchito · #35 01-10-2018 16:46:10

J'ai l'impression que Hansv n'a pas envoyé la résiliation du bail en recommandé avec accusé de réception et que l'avocat de la partie adverse défend l'idée que le bail s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans?

Quels sont les arguments en béton armé que l'avocat de la partie a avancés pour que vous ayez accepté que votre locataire garde votre bien jusqu'en février 2019?

GT · #36 01-10-2018 17:04:45

hsimpson a écrit :

Je n'avais pas demandé, dans la requête, que le juge confirme la fin du bail mais qu'il mette fin au bail au tord du preneur (c'est un oubli, je me suis basé sur un modèle reçu de la part du greffe).
Le juge m'a expliqué que si il condamnait le preneur maintenant, il ne serait de toute façon pas parti avant février, alors qu'avec cet accord, j'aurais tout ce que je demandais dans la requête et que je pouvais aller immédiatement chez l'huissier en cas de non respect ou si je le suspecte de vouloir rester plus longtemps.

Et contre l'occupant (qui n'est pas le locataire), vous allez entamer une procédure en expulsion ?

GT · #37 01-10-2018 17:07:33

panchito a écrit :

J'ai l'impression que Hansv n'a pas envoyé la résiliation du bail en recommandé avec accusé de réception et que l'avocat de la partie adverse défend l'idée que le bail s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans?

C'est une question que je me suis également posée. Le bailleur a-t-il la preuve de la présentation du congé au locataire en temps voulu ?

PIM · #38 01-10-2018 19:58:36

@panchito & GT: je suppose qu'il y a lieu de lire 'hsimpson' et pas hansv

GT

GT · #39 01-10-2018 20:32:04

PIM a écrit :

@panchito & GT: je suppose qu'il y a lieu de lire 'hsimpson' et pas hansv

Effectivement. Votre bienveillante vigilance est réconfortante.

libra · #40 01-10-2018 21:06:51

GT a écrit :

Et contre l'occupant (qui n'est pas le locataire), vous allez entamer une procédure en expulsion ?

La formulation habituelle: le bail sera de plein droit résolu aux torts et griefs de la partie défenderesse avec obligation pour ces derniers de quitter les lieux endéans les 8 jours de la signification du jugement et faute pour elle ce faire, Monsieur xxx sera autorisé à l’en faire expulser, elle, les siens et tous ceux qui pourraient s’y trouver à quelque titre que ce soit, par le premier huissier de justice à ce requis

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