Pour les créances irrécouvrables, c'est une question très difficile et je ne sais pas s'il existe une solution indiscutable....
Selon moi, dés que le syndic à la certitude qu'une créance est irrécouvrable, il doit la mettre en charges sans attendre de décision d'AG.
Et la prudence voudrait que le syndic passe en charges également une créance qui serait suffisamment douteuse pour penser qu'elle pourrait être perdue.
En effet, c'est celui qui est propriétaire au moment du décompte qui paiera. Il est donc assez logique de passer cette créance en charges dés qu'elle est suffisamment douteuse.
L'acquéreur pourrait reprocher au syndic de ne pas avoir fait preuve de prudence ou d'informations suffisantes.

Et il sera toujours possible de rembourser les propriétaires si le mauvais payeur fini par payer malgré tout  (sans oublier tous les frais d'avocat et autres que cela va engendrer)

Pour la faillite, je ne crois pas que les règles des sociétés (cessation de paiement) ne soient transposables tels quelles en acp. Une société en faillite est liquidée et son patrimoine restant est vendu pour payer les créanciers.
Un immeuble ne devrait pas être liquidé. Eventuellement, les appartements des propriétaires ne pouvant assumer seront vendus et on peut assister à une cascade si les ventes ne rapportent pas suffisamment....

Mais ce n'est pas l'AR compta qui changera quoi que ce soit à cela ...  Mais on a déjà suffisamment tiré au canon sur le métier de syndic pour supprimer les moutons noirs sans devoir en ajouter dans cette discussion.

Si le compte "stock" ne peut pas exister (mais il doit car, comme vous le dites, il s'agit d'un pcMinimumN), l'achat des télécommandes est une charge et doit donc être remboursé par l'ensemble des copropriétaires lors du décompte (et on les créditera lors de la vente des télécommandes).
Ce n'est pas "juste" (dans le sens "envers les copropriétaires") mais c'est "juste" dans le sens compta ACP.
Une ACP ne peut pas faire des pertes !  Les dépenses qui ne trouvent pas leur place au bilan sont des charges à reprendre dans les décomptes.

Pour Tintin : une classe 5 (comptes financiers) ce n'est pas la même chose qu'un compte de classe 3 (compte de stock). Et la particularité d'une acp n'a rien à voir avec cela.
Si on veut une comptabilité harmonisée pour les comptes de bases et comparable d'une acp à l'autre, il faut un pcmn cohérent et complet pour les comptes d'actifs et de passifs.
Selon moi, pour les comptes de charges (frais d'ascenseur, chauffage, petits travaux, entretien, syndic, ....), cela est beaucoup moins important puisque, pour cela, on regardera plutôt le décomptes des charges (analytiques) que le compte de résultat (avec les numéros du pcmn).

En tout cas, c'est comme cela que je vérifie des comptes d'acp : le bilan pour les comptes donnant l'image de l'acp (fonds de roulement, réserves, dettes, créances, financiers,...) et le décompte des charges sous le format analytique (qui ne reçoit pas ce nom mais c'est bien cela) pour connaitre le montant des charges annuelles de l'acp ou de l'appartement.

Et cela m'a toujours permis d'avoir un avis très précis sur tous les éléments important d'une acp : que ce soit en tant que vérificateur aux comptes d'une acp ou un avis avant l'achat d'un appartement.

Et c'est justement cette approche que n'a pas voulu avoir la cnc avec son pcmn sorti de nulle part et sans test en situation réelle.
J'ai essayé et je n'arrives pas à adapter une seule acp dans ce moule. Je suis donc certains qu'ils n'ont pas testé en situation réelle mais uniquement à partir de leur exemple tout à fait irréaliste.

La cnc a oublié que cette compta s'adressait à des copropriétaires (présents ou futurs) et pas à des actionnaires....  Dommage....

Restons modeste...   
Je crois que toute personne qui veut bien gérer la compta d'une acp (et qui sait de quoi on parle) sera probablement d'accord avec nous et devrait nous rencontrer sur cette discussion....

L'humour ne semble pas être de mise dans les sujets qui touchent aux acp... Dés qu'on n'est pas du même avis que les pontes ayant pondu la loi, on semble être des arnaqueurs ou des ignorants....  Dommage ce refus de dialogue.
J'attends toujours une bonne explication sur l'absence de certains comptes fondamentaux, sur l'utilité et la mise en pratique de cette question d'amortissements des investissements, sur l'utilité de ce double compte individuel, ....
Tant de pages sur ce sujet et aucune réponse à part les éloges du travail formidable fourni par la CNC....   

Ma réponse a été faite avant de lire celle de Reivax.

Dans l'ensemble, je suis d'accord avec sa réponse sauf sur des points de détail d'interprétation entre l'acp et le code des sociétés. Mais cela a vraiment très peu d'importance puisque je trouve cela incohérent de toujours vouloir comparer les sociétés (qui doivent se développer et faire du bénéfice) à des acp (qui doivent juste se gérer elles-même).

Je ne considère pas faire partie des experts du pays mais j'en suis bien un comptable (agréé et actif dans la compta de copropriétés depuis plus de 20 ans).

Et je ne vous permet donc pas de parler en mon nom car, non, je ne suis pas satisfait de ce PCMN incomplet et mal pensé pour l'usage et le destinataire final des comptes  :  les copropriétaires.

Je ne crois pas avoir entendu un seul "bon" syndic dire qu'il ne voulait pas d'un PCMN et d'une réglementation basée sur la partie double....
La plupart des "bons" syndics travaillaient déjà pour la plupart sur cette base qui est la mieux à même de garantir une bonne tenue comptable.

Je ne sais pas qui a fait perdre autant de temps pour la publication de ce PCMN mais je doute que ce soit ces syndics.... 
Je ne vois pas pourquoi ils l'auraient fait....

Alors, oui, la CNC a sorti un travail mal pensé, mal étudié et, surtout, incomplet.

Si la CNC avait interrogé quelques professionnels actifs dans le secteur, elle aurait rapidement appris que la comptabilité à partie double était déjà fort utilisée.
Elle aurait directement pu se pencher sur l'élaboration d'un PCMN commun en écoutant les gens de terrains et les différents modèles qui existaient déjà (même l'IPCF en avait sorti un beaucoup plus intéressant que celui de la CNC). Il suffisait d'en faire une bonne coordination pour que chaque copropriété utilise la même base de PCMN (comme le font les sociétés) pour que chaque partie intéressée s'y retrouve facilement.

Mais la CNC ne semble pas avoir eu cette démarche. Ils sont resté dans leur tour et ont pris leur temps, sans examiner ce qui existait déjà et ce qu'était une compta de copropriété.

En lisant ce qu'ils ont sorti, j'ai l'impression (mais je n'en sais rien) que ce dossier ne les intéressaient pas, n'ont rien fait pendant tout ce temps et ont vite sorti quelque chose pondu par un stagiaire afin de répondre à la pression des syndics qui demandaient cette publication afin de répondre aux obligations imposées par la nouvelle loi.

Je ne suis actif dans aucune association de syndic, je n'ai pas suivi toutes les péripéties qui ont finalement abouti à ce truc de la CNC, je n'ai aucune entrée, aucun contact avec des gens qui pourraient m'expliquer ce qu'il s'est vraiment passé.
Je ne donne, ici, que mon ressentiment de ce que je vois et lis depuis la sortie de cet avis.

Par contre, ce que je ne comprends pas, c'est cette obstination a dire que le PCMN est bien & complet, que le mode d'emploi fourni par la CNC est une formation utile & complète pour apprendre cette compta, que maintenant tout va bien et que les syndic n'ont plus qu'à appliquer tout cela pour renforcer la sécurité des comptes et la bonne information des copropriétaires.
Il manque des comptes dans ce PCMN, pourquoi ne pas sortir un addendum rapidement pour le compléter  ?  Les syndics qui ont commencé leur compta 2013 avec ce PCMN ont dû décider de fixer eux-mêmes les numéros manquants, les différences existeront donc forcément....
ET ce ne sont pas petits comptes : le fonds de roulement permanent, le cumul du (ou des) fonds de réserves pour ne citer qu'eux !

Cette attitude de dire "la CNC est composée d'experts très compétents dans la matière, tout ce qu'ils font est parole d'évangile"  est d'un ridicule incroyable  et très peu crédible.

Pour terminer, je suis content qu'il y ai enfin une réglementation comptable pour les copropriétés et un PCMN de base commun est une très bonne idée (tout en étant nécessaire)  MAIS je suis déçu que ceux qui ont fait cette réglementation ai fourni un travail si léger sans en mesurer les conséquences !
Non, je ne suis pas favorable à l'abandon de cette réglementation MAIS je trouve regrettable que l'on ne tienne aucun compte des graves manquements de cette réglementation.

Luc,
Je ne comprends pas vos explications et je ne crois pas que la lecture du cc m'y aidera....
Vous me semblez mélanger plusieurs termes dans votre texte et la confusion me semble totale.... mais je suis en vacances, c'est peut-être moi ?   
Fonds de réserve : c'est une provision que les propriétaires vont constituer pour une dépense future. Qu'elle soit bien identifiée (chaudière par exemple) ou plus large (une réserve pour le cas où...). ça c'est la réalité du fonds de réserve que je connais dans les acp....
L'amortissement : c'est pour étaler une dépense qui est faite (bien qu'elle soit payée en "une fois" au fournisseur) mais dont les propriétaires ne supporteront  le coût qu'au rythme des amortissements....

Donc, à moins de recourir au crédit, l'acp aura besoin de cash disponible suffisant pour couvrir la dépense sans en obtenir le remboursement tout de suite.
Le fait de vouloir rapprocher à tout prix les sociétés et les acp, on en a oublié complètement le concept de l'acp : c'est un bien immobilier et l'on dépense pour le maintenir en état => pas pour créer de la valeur ou du revenu !!!

Et la personne qui achète un appartement dans une acp, l'achète dans son état bien connu y compris pour les communs. Par contre, l'état des dettes est toujours inconnu lors des visites.
Ce principe d'amortissements va entraîner de gros problèmes pour certains nouveaux propriétaires qui vont se laisser embarquer dans des engagements dont ils ne mesurent pas la portée et que certains vendeurs cacheront le plus longtemps possibles : les amortissements qui vont fortement gonfler les charges !!!
Déjà aujourd'hui j'entends des acheteurs qui n'ont découvert la réalité des charges que trop tard (je sais, c'est de leur faute et tout le monde doit s'informer... mais ce n'est pas toujours le cas). Ce sera encore pire dans le futur quand ils découvriront qu'ils doivent payer pour le bel ascenseur tout neuf, la chaudière toute neuve, la toiture qu'on vient de refaire et les magnifiques façades !!!
Et on accusera encore les syndics que les charges sont trop chers (ça aussi c'est déjà une réalité pourtant ils en sont rarement responsables)

Quand on visite aujourd'hui, on peut voir les travaux qui devront être envisagé mais dans le futur, ce ne sera plus le cas. Et je parie que les vendeurs oublieront bien souvent si les dépenses ont fait l'objet d'un prélèvement direct du fonds de réserve ou d'un investissement à amortir....

Et au sujet de votre exemple très théorique, il ne peut-être possible que pour un nouvel immeuble ou avec un ensemble de propriétaires prêt à mettre beaucoup d'argent sur les comptes de leur acp : un appartement vaut en moyenne 300M (à mon avis et à Bxl), donc 600 € par mois d'amortissement ???  Demander un tel supplément à la plupart des propriétaires me semble tout à fait inconcevable...

Et, en vrai, même 200 € à quelqu'un qui doit déjà payer son crédit et ses charges, me semble tout à fait illusoire. A moins de vouloir avoir un maximum d'impayés, des faillites virtuelles d'acp et des ventes forcées à rabais des appartements. Sans oublier la cascade puisque ce sont les "bons" propriétaires qui devront assumer les impayés....

Une société fait des bénéfices et en garde une partie pour ses investissements futurs, ce ne sont pas les actionnaires qui versent des fonds  tous les mois (sauf quand c'est l'Etat pour des sociétés protégées).
Une acp ne fait pas de bénéfice (sauf les loyers sur les loges ou les antennes mais c'est un autre sujet qui pourrait être très dangereux d'ouvrir).
Si une acp s'enrichit, c'est sur le dos de ses propriétaires !  Et ça ne devrait pas être le cas. Or, c'est ce que votre principe prévoit !!!

Cordialement et Joyeux Noël

Je ne critique pas simplement par rapport à d'autres conventions...  Relire le fil de discussions pour les détails : comptes manquants, pléthore de comptes de charges, mélange des genres ("prop" / "loc" ; petits & gros travaux ; ...), complications et peu ou pas d'intérêts pour certaines obligations (amortissement, ...), incohérences,...
Le fonds de roulement : on l'oublie souvent car le terme est mal utilisé mais il regroupe deux choses : le vrai fonds de roulement (ou provision statutaire) qui est assimilé à une "avance de fonds permanente" ou un apport de moyen financier au fonctionnement de l'acp (comme le capital) et qui aurait sa place en classe 1 et le fonds de roulement (terme mal utilisé selon moi) que sont les provisions pour charges qui, elles, doivent être dans un classe 4. 

Le fonds de réserve devrait être en classe 1 quand il est payé puisqu'il représente une réserve appartenant à l'acp. L'appel en fonds de réserve est une créance donc doit être en classe 4. Le nouveau pcmn ne distingue pas ce qui est une créance et ce qui est le fonds de réserve.

La discussion entre stock (3) ou charges à reporter (490) ne me semble pas avoir eu lieu ici et n'a d'intérêts que pour la forme voir pour le "comptable rigoriste". Je n'imputerais pas un stock de clés dans un 49 en compta mais je n'y serais pas opposé si le pcmn indique de le faire comme cela en acp.

Créances à plus d'un an : ok pour la caution. Même si une caution n'est pas toujours une créance. Il aurait été plus simple, dans un // compta, de parler de caution ou d'immobilisation financière (28)

Je ne vois pas pourquoi il faut adoucir un paiement dans une acp : l'acp doit payer tout de suite et elle a besoin des fonds : soit c'est dans les charges annuelles, soit c'est par le fonds de réserve. Tout le reste n'est que blabla qui affaiblira la situation de trésorerie de l'acp ou imposera des fonds de roulement (compte 1) très important (et c'est déjà difficile d'avoir des fonds de roulement satisfaisant uniquement par rapport aux charges réelles....)

Je crois que, là, il y aurait eu un vrai avancement : imposé un vrai fonds de roulement cohérent par rapport à la réalité des charges. Une acp n'est pas une banque. Les coprop doivent lui donner les moyens d'assumer ses engagements auprès des fournisseurs. Le principe de l'amortissement ne fait que l'affaiblir.

Une acp ne créé pas d'argent comme une société. Le législateur semble l'avoir oublié....

On est donc d'accord sur ce point aussi....   

Et j'admire votre faculté de défendre vos opinions dans une langue qui n'est peut-être pas votre première langue. Et sans que cela ne se remarque....
Je vous présente donc mes excuses si vous parliez dés le départ de dettes et non de créances.

Ici, on est d'accord  :-)

Je ne sais rien des combats de l'Absa & CIB mais il est clair que le vrai besoin est une compta en partie double pour le bilan, les financiers, les fonds... et, en parallèle, une analytique pour les répartitions de charges....
C'est ce que faisait déjà la plupart des bons logiciels spécifiques du marché (oublié les excel, Ciel, winbooks ou Bob qui ne permettent pas cette bonne intégration des deux comptas).

Cela permet d'avoir une compta générale simplifiée (et un pcmn court et logique imposé à tous pour la continuité) couplé à une analytique pour de justes répartitions. En travaillant avec un logiciel intégrant les deux, on peut assurer la normalisation et toutes les bonnes concordances....

Mais, apparemment, cela semblait trop simple pour le législateur ou je ne sais pas quel lobby....

Nous aussi on veut appliquer la loi, sinon il n'y aurait pas ces échanges.
Mais ceux qui veulent travailler dans les règles (et j'ose croire que c'est la majorité) ont besoin d'un cadre clair et cohérent.
Ce n'est pas le cas ici malgré un nombre d'années d'attente que je n'ose calculer...

La CNC a un rôle à jouer et ne s'en prive pas. Mais alors elle doit assumer son travail. Ce qu'elle a validé est incomplet et incohérent dans le cadre d'une acp. Elle se devait de s'informer sur le sujet, relever les incohérences vues par tous et refuser ce pcmn.

Je ne connais pas les procédures, ni qui a fait quoi mais, une fois de plus, ce n'est pas bon et on va l'imposer car c'est voté....
Ce manque de remise en question du "législateur" au sens très large et cette absence de volonté de terminer un travail avant de le balancer en loi car il faut tout à coup se dépêcher pour des intérêts obscurs est toujours dommageable.
Par contre, sur le terrain, il y aura toujours des personnes pour profiter de ce travail baclé pour utiliser ces textes mal faits et accuser son syndic de mal faire son travail....  Même si, au final, la compta est bien tenue, cohérente, justement répartie.... elle ne sera pas tout à fait conforme à la loi....  Le Juge pourrait donc décider de la rejeter sur cette unique base....

Et nommer un syndic judiciaire ou un expert comptable pour tout revoir depuis x années pour finalement aboutir au même résultat de répartition de charges et de présentation des charges (même si certains comptes seront différents dans leur numérotation)...

Je suis pour le respect de la loi mais j'aimerais que le législateur commence par nous respecter en nous donnant des outils bien étudiés. Ce n'est que très rarement le cas....