AR Comptabilité ACP

Merci à Luc pour cette information.

Le lien direct en français est http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/ar … 2012009298

L'obligation du respect du plan comptable de cet arrêté royal ne concerne que les ACP de plus de 20 lots (hors cave et parking)

Cela demande quelques notion de comptabilité en partie double.
Exemple simpliste d'écritures (si mes souvenirs scolaires sont bons):
Appel de fond de 100 EUR:
on débite le cpt 4101 de 100 EUR et on crédite le cpt 701 de 100 EUR
Paiement de 90 EUR de l'appel de fond:
on débite le cpt 551 de 90 EUR et on crédite le cpt 4101 de 90 EUR
Réception d'une facture d’électricité de 20 EUR:
on débite le cpt 61210 de 20 EUR et on crédite le cpt 440 de 20 EUR
Paiement de 20 EUR de la facture d’électricité :
on débite le cpt 440 de 20 EUR et on crédite le cpt 551 de 20 EUR
Réception d'une facture d’eau de 5 EUR:
on débite le cpt 61200 de 5 EUR et on crédite le cpt 440 de 5 EUR

Si les comptes étaient nuls avant, après ces écritures et l'équilibre de fin d'exercice des comptes 6 et 7 via l'écriture de 75 EUR au débit du cpt 693 et au crédit du cpt 489 ,
on à l'actif :
   cpt 4101 = 10 EUR et cpt 551 = 70 EUR
et au passif :
   cpt 440 = 5 EUR et cpt 489 = 75 EUR

Même pour une petite ACP qui n'utilise pas une comptabilité en partie double, cela me semble utile de s'inspirer du plan comptable pour présenter les comptes en fin d'exercice.
La partie la plus évidente sont les comptes de charges (6xxx) qui subdivisent clairement les différents postes.

Non, comptabilité simple.

Voici pour moi le contenu d'une comptabilité simplifiée:
La comptabilité simplifiée reflète au minimum (art 577-8 §4 17°):
les recettes: Classeur avec les appels de fonds et les produits financier ou exceptionnels. (Facturier d'entrées)
les dépenses: Classeur avec les factures et notes des charges communes. (Facturier de sorties)
la situation de trésorerie : Classeurs (1 par compte) avec les extraits de compte (Journal financier) (Si des paiements en espèces sont éffectués, il faut utiliser un livre de caisse)
le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve: Comptes séparés pour les 2 fonds
les créances et les dettes des copropriétaires : Tableaux des paiements des appels de fonds et répartition/imputations des charges communes.

L'usage d'un tableur (Excel) peut facilité la constitution des tableaux mais il faut être prudent sur les arrondis et les totaux.
Par exemples: les montant sur arrondi à l'affichage mais pas les calcules ou la dernière cellule d'une colonne a été oubliée dans la plage d'une somme.

D'autres part une comptabilité simplifiée est une 'comptabilité de caisse'. Càd que les recettes et dépenses ne sont comptabilisées que lorsque le mouvement financier correspondant est effectif.
Donc les factures payées après la clôture appartiennent à l'exercice suivant. Idem pour les appels de fond payé après la clôture. Ils appartiennent aussi à l'exercice suivant.

L'inventaire de l'exercice ne comprends que les montants des comptes bancaires en fin d'exercice. Mais il faut y annexer le tableau de répartition des charges communes comptabilisées et un tableau donnant, pour mémoire, l'état des dettes et créances non comptabilisées.

Quelqu'un à des nouvelles sur les réactions à cet AR  ?
Je sais que malgré le temps mis pour le publier, il est mal fait et incomplet.
Je crois savoir que certains travaillent dessus pour signaler les corrections et ajouts qui doivent y être apporté...
Mais je ne lis pas grand chose comme info plus concrète sur l'évolution.

Les habitués généralement bien informés de ce site peuvent-ils fournir quelques infos complémentaires ?
Merci

Merci Luc pour votre réponse.
Je vous ai lu plus prudent lorsque vous donniez votre avis personnel :-)

Mon opinion de le trouver mal fait n'implique pas de vouloir camoufler quoi que ce soit (je ne suis pas syndic) et je ne suis pas contre la compta en partie double.
Je trouve d'ailleurs que la limite de 20 lots est ridicule car un immeuble de 10 ou 15 appartements peut déjà générer pas mal de fonds et la prudence voudrait d'utiliser une compta pour de tels immeubles également.
Les fichiers excel devraient être banni dans de nombreux cas et pas seulement contre les malfaçons mais, surtout, contre les erreurs (qui peuvent être de bonne foi... si si ça existe des gens qui se trompent bêtement et sans arrière pensée).

Pour revenir au fait qu'il soit mal fait, je pense plutôt à des obligations qui paraissent tellement "extravagantes" pour des copropriétés moyennes (10 à 50 lots, comme la majorité des acp que je connais) que je ne vois pas ce qui va être réellement fait pour rester dans des prestations "normales", je pense aux règles d'inventaires, aux règles d'amortissement, à l'activation ou de non de certaines dépenses...
Je pense à ce plan comptable inspiré du PCMN des sociétés mais qui semble avoir oublié des comptes aussi essentiels que les fonds propres (fonds de roulement et fonds de réserves), des comptes en 61 tellement détaillés qu'un décompte de charges va devenir illisible tellement il aura de pages (à moins que le syndic se contente des comptes à 3 ou 4 chiffres ou génère un autre doc de synthèse), la fin de la possibilité de scinder facilement des charges locataires et propriétaires comme aime les recevoir la majorité des propriétaires (tout en restant en concordance avec le compte de résultats),....

Je crois que cet AR a été fait pour faire face à des problèmes connus dans des grandes (voir très grandes) copropriétés. C'est comme vouloir imposer les règles de grandes sociétés (IAS, réviseur...) à une PME.  On tire au canon pour toucher une brindille.
Pour reprendre une phrase connue pour les impôts : Trop de règles, tue les règles.
Et, ici, j'ai l'impression qu'on a simplement pris les règles des sociétés commerciales  pour l'appliquer aux copropriétés.
On n'a pas fait l'effort de prendre en compte la nature même d'une copropriété et la compta qui lui est nécessaire : une compta en partie double, un plan comptable dont la structure est standardisée (avec une certaine liberté pour les détails des comptes suivant les besoins) et, surtout, se souvenir qu'il s'agit au final d'en sortir une compta analytique car c'est cela qui intéresse les copropriétaires : leur décompte de charges !

Et, pour ma part, j'aurais même ajouté une obligation de fournir des décomptes trimestriels afin que le syndic soit obligé de tenir une compta quasi-journalière avec l'envoi des situations chaque trimestre. Il y aurait là une vraie transparence des chiffres (charges, dettes, travaux réalisés, ...) et leur évolution, le propriétaire serait au courant chaque trimestre de la situation de son compte et des comptes de l'ACP et, au final pour la protection contre les "camouflages", il est plus difficile de camoufler quelque chose dans un trimestre de charges que dans une année...

Mais je ne suis ni juriste, ni syndic et n'ai peut-être pas encore toutes les infos en mains pour bien comprendre tous les tenants et aboutissants de cet AR qui est censé devenir applicable au 01.01 alors qu'il n'est pas abouti...

Cette présentation de comptes ressemble tellement à un bilan de société que je me demande si, à l'avenir, à l'achat (ou la vente) d'un appartement il ne faudra pas aussi négocier la valeur du bilan comme pour un rachat d'actions....

Bonjour à toutes et à tous,

Je suis syndic professionnel et je parcours ponctuellement votre forum.
Voici donc l'occasion de sortir de l'anonymat et d'endosser un rôle plus actif.

J'annonce d'emblée que je fais partie de ces syndics qui pratiquent spontanément la comptabilité en partie double, que c'est le meilleur moyen de garantir transparence, efficacité et auto-contrôle.

Je récupère des missions au sein d'immeubles où la comptabilité est une vraie catastrophe, où on ne sait plus qui doit quoi, où, bref, les précédents exercices comptables et leurs erreurs doivent tout simplement être passés en pertes et profits. Au préjudice de certains copropriétaires.

Je signale au passage que je ne comprends toujours pas aujourd'hui pourquoi on rencontre autant d'inerties dans certaines copropriétés : personne n'est content du syndic, mais on le reconduit quand-même, de mandat en mandat...

Concernant le sujet précis de cette discussion : le plan comptable imposé.
J'accueille la mesure positivement, j'en étais même demandeur.
Je demande cependant à voir dans quelle mesure cette disposition sera respectée dans les faits - tout comme l'obligation de désigner un commissaire aux comptes.

Je reste circonspect sur le critère qui impose ce type de comptabilité, à savoir le nombre de lots.
Il apparaît dans la pratique que des petites copropriétés (en dessous de 20 lots principaux) sont équipées d'ascenseur et/ou de chaufferie collective, voire de panneaux solaires. Des éléments qui nécessitent des travaux lourds, à termes, des répartitions de charges qui peuvent s'avérer complexes.
Je conçois aussi que des copropriétés de 5 ou 6 lots où, en somme, les charges courantes se limitent à l'électricité, l'assurance, les frais éventuels de Syndic, voire l'eau et le nettoyage des communs, n'imposent pas la lourdeur comptable d'une comptabilité en partie double - encore que, cela peut se discuter si de lourds travaux se profilent.

Bref, comme il a été si bien dit : on sort un canon pour atteindre une mouche - et à ce titre, plusieurs éléments de la Loi de 2010 sont critiquables.
Aujourd'hui, c'est le canon, mais demain ce sera peut-être l'arme atomique : certaines propositions parlementaires envisagent de confier un contrôle des comptes par un réviseur d'entreprise. C'est louable, sur le plan des principes. Mais quid de ces copropriétés en souffrance qui ne savent même plus faire le plein de la cuve à mazout ?

Se pose aussi la question du coût. Car, ces nouvelles contraintes comptables, pour le syndic qui décide de faire son job correctement, auront des répercussions.
Et un accroissement du phénomène actuel : certains syndics hors la loi, mais très bon marché, qui continueront à bidouiller dans leur coin, sous le couvert de l'impunité que l'on sait.

Bref, ce n'est pas tant ce plan comptable qui pose question, mais plutôt la Loi de 2010 qui s'est trompée de cible en accroissant les charges des ACP en postulant que cela remettrait de l'ordre dans la profession de syndic, ipso facto.

Toujours est-il que même si je domine les fondamentaux de la comptabilité, je me trouve perdu dans ce plan comptable.
Je me pose des questions qui paraîtront peut-être bien naïves, mais aujourd'hui ce plan comptable ne fait pas clairement apparaître le capital du fonds de réserve qui reste le capital et/ou la réserve de l'ACP ; je ne retrouve plus aucun compte de classe 3 qui permettraient de valoriser le stock de mazout, le stock de clefs et télécommandes.

L'apparition des immobilisations dans ce plan comptable me laisse aussi perplexe. Quelle est la finalité et l'intérêt de cette information ? Quelles règles (idéalement uniformes sur l'ensemble du Royaume) seront à appliquer. A lire le texte, toutes les immobilisations corporelles doivent être reflétées, donc les parties communes ? Comment chiffrer cela ? Qui va le chiffrer ? Et pour les immeubles dont les parties communes sont en cours d'immobilisation ? Tout ça me semble bien confus...

Bref, je vais devoir prendre rendez-vous avec mon expert comptable (qui m'aide ponctuellement lorsque des aspects pointus se présentent) et je vais devoir analyser tout cela en profondeur.

Je suis dépité de constater qu'aucune association professionnelle ne s'est emparée de la matière, qu'il n'y ait aucune formation ou recyclage proposé, aucun commentaire... à 3 mois de l'entrée en vigueur de cet Arrêté Royal.

Wait and see. Mais je pense qu'on constatera que cela ajoutera de la confusion à des choses qui l'étaient parfois bien assez.

Reivax,

Merci pour votre intervention très utile.

Personnellement j’ai participé aux travaux préparatoires, comme membre d’une association de défense des intérêts des copropriétaires.

Le même type de questions surgissaient chez moi, quand j’avais lu le texte initial du projet d’AR (et le rapport au Roi) mi 2010.

Ils ont été répondus par la note technique, dont j’ai aussi lu le projet fin 2010. Le texte définit sera publié dans les jours qui viennent. Il n’y a probablement pas de commentaires des professionnels parce qu’ils attendent tous cette note … . Ce qui est logique.

Quand au temps minimal entre la date de publication et le 01.01.2013. En fait le secteur immobilier était en possession des grandes lignes (et les lignes plus détaillés) depuis fin 2010. Durant les débats au sein de ce groupe de travail on s’était accordé sur une période de transition de 6 à 18 mois de transition. La dernière réunion s’est terminé le 07.01.2011. La période maximale de 18 mois est donc à 100% honoré (janvier 2011 + 24 mois = janvier 2013). Quand on croit que cet AR ne serait pas publié et quand on ne fait rien, alors il ne faut pas venir pleurer.

C’est un fait que la loi de 2010 impose impérativement une masse de changements. Mais quand on lit un peu plus près la majorité des changements était en fait imposé indirectement par la loi de 1994, sans être impératif. Le secteur avait en fait une liberté d'action, si elle exécutait loyalement la loi de 1994.

Si on défalque les frais de transitions de la loi de 1924 vers celle de 1994 (et 2010), alors on va constater que les frais de fonctionnement administratif vont diminuer nettement, mais encore beaucoup plus d’une façon indirecte. Et ceux qui ont appliqués la loi de 1994: je constate que les frais de transition sont plus bas, mais encore haut vu l'inaction de l'IPI entre 1994 et 2008.

Je prends un exemple très concret, réel et actuel (2011): dans mon ACP l’application du principe de transparence dans mon ACP a permis de réduire les frais initial de la rénovation de chaufferie avec 55%. Ceci grâce à un jugement (en appel sur demande de l’ex-syndic) qui a juste à temps nommé un juge judiciaire. Les frais du procès énormes perdu par (les ex-mandataires de) l’ACP, ont été plus que compensé par ce gain très net. .

Dans d’autres ACP voisins on ne se remue pas, on est seulement attentif que les frais immédiats n’augmentent pas, mais ont ne s’aperçoit pas que cette interdiction de frais « inutiles » provoque des frais à long terme qui vont couver jusqu’au moment que le syndic doit y faire face en appliquant l’Art. 577-8 §4 4° (l’urgence) et ainsi court circuiter les pouvoirs de l’AG. J’en ai des exemples très concrets, qui ont parfois multiplié les frais avec 4.

La compta en partie double n’est obligatoire que pour les ACP avec 20 appartements ou plus. La proposition du CNIC, de la rendre obligatoire si des installations communes sont présent qui nécessitent un permis d’environnement (ou similaire comme les ascenseurs) a été rejetée par « le secteur », représenté par l’IPI, qui refusait en fait toute transparence.

En marge, il y a actuellement trois propositions d’adaptation des modalités de surveillance du syndic, comme mandataire/organe exécutif de l’ACP :

1. Un projet du ministre de tutelle de l’IPI, devancé par un sous-projet urgent qui impose entre autres aux assesseurs juridiques de l’IPI un peu plus de professionnalisme et un projet pas encore déposé quand à la structure « définitive » de l’IPI.

2. Un projet du PS qui en fait ne reprend que les modalités minimales, déjà imposé d’une façon maximale aux professionnels qui gèrent l’argent d’autrui.

3. Un projet (pas encore déposé, mais déjà vu et commenté pour tous les acteurs de la copropriété) qui veut imposer entre autres une gestion paritaire des plaintes, par la voie d’un Institut paritaire des syndics et régisseurs, séparé de l’IPI.

Commentaire personnel.

Je crois que le secteur n’a pas encore compris que la phrase « Cet immeuble est géré par la firme X » a été supprimé par la loi de 1994 (confirmé par la loi de 2010). La loi dit clairement ce que le syndic doit afficher à l’entrée de l’immeuble.

Le secteur a longtemps dit qu’ils ne tenaient pas une comptabilité, mais seulement un décompte de dépenses, parce que la loi ne l’imposait pas. Maintenant la loi l’impose explicitement. Si le secteur avait exécuté la loi de 1994 loyalement, alors on en n‘était pas là.

Impossible avec la version actuelle du PCMN...  c'est ce que je disais dans mon premier message....
Il manque les comptes de fonds propres (l'équivalent du Capital et des réserves en classe 1 dans les comptes d'une société)....

Mais facilement adaptable, il suffit d'ajouter ces comptes au plan comptable des coprop... un compte 100000 Fonds de roulement (provision statutaire) et des comptes 120... (fonds de réserve) avec des variantes sur les 3 derniers chiffres pour le fds rés. ascenseur, toiture, chauffage, global....

Une question peut-être un peu bête...
Il n'y a pas de comptable dans les groupes chargés de réaliser les lois et commentaires sur la compta des copropriétés  ?

Les agents immobiliers, leurs organisations et les politiques ne font ça qu'entre eux ?