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AR Comptabilité ACP

luc
Pimonaute non modérable
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AR Comptabilité ACP

L'AR du 12.07.2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires vient d'être publié dans le Moniteur d'aujourd'hui (03.08.2012).

Voir: Moniteur - p. 45961 à 45975
La lecture du Rapport au Roi ( 2 pages) et l'AR lui-même (2 pages) est à conseiller pour tous, et pour tout agent immobilier, syndic ou non.

La méthode préconisé par l'IPI, CIB, ABSA, ... n'a pas été accepté. Une scission entre les comptes annuels et des décomptes périodiques (une sorte de facture complexe) s'impose.


Cordialement,

Luc

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Reivax
Pimonaute assidu
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Re : AR Comptabilité ACP

Hé, hé, je reviens alimenter le débat  lol

Donc, voili, voilà, en professionnel sérieux, j'ai suivi une formation spécifique sur l'AR instaurant le PCMN applicable aux copropriétés.

Cette formation était réalisée à l'initiative de l'IPI. N'en étant pas membre, je dois ici souligner leur bonne volonté en ayant accepté que je m'y inscrive.

L'orateur est, je pense, une des personnes les mieux placées à l'heure actuelle dans le paysage des professionnels de la copropriété : il est expert-comptable et Syndic membre de l'IPI.
C'est un bonhomme sérieux et qui ne se prend pas au sérieux.

Bref, la qualité de son intervention et de ses analyses n'est pas à mettre en doute - enfin, ça n'engage que moi.

J'ai donc été rassuré de voir que tout en n'étant pas un professionnel du chiffre, mes intuitions étaient correctes : cet AR est d'un j'en foutre innommable, c'est une hérésie comptable, un fourbi qui va opacifier la présentation des comptes, un brol, une cochonceté, une crasse !!!

Ce gentil expert-comptable a suivi de près les tribulations de cet AR, a fait des démarches pour apporter son retour terrain.
Il n'a pas été entendu...

La CNC vit dans des sphères stratosphériques, joue dans la cour des règles internationales et n'est absolument pas armée pour traduire la réalité d'une copropriété dans la dynamique de la comptabilité à partie double...

Alors, pour ceux qui défendent encore le "bébé", une seule preuve : aucun, je dis bien aucun, logiciel de comptabilité actuel n'est en mesure de refléter les principes édictés par cet AR (notamment le principe du double compte centralisateur et du double compte client).
Et je doute que les éditeurs de ces logiciels s'embarqueront dans une modification de leur logiciel, lesquelles modifications seraient en fait une violation des règles comptables imposées aux entreprises.

Autre élément interpellant : ce plan comptable n'a pas été testé. C'est à dire que personne n'a à aucun moment vérifié son fonctionnement en le soumettant aux écritures d'un exercice comptable.
L'AR publié est le seul reflet de réflexions en chambre...

En résumé : l'ensemble des Syndics qui utilisent un logiciel de comptabilité au jour d'aujourd'hui (et qui suivent a peu près tous la même philosophie, notamment dans l'utilisation des comptes de classe 1), seront pour ainsi dire dans l'illégalité à partir du 1er janvier.
Vu la terrible lourdeur du travail qu'impose cet AR si on veut le respecter (splitter le centralisateur client en deux ensembles), et vu l’illisibilité du bilan qui sera produit, je gage que les Syndics actuels qui utilisent déjà la comptabilité ne changeront rien - et comme en général ces syndics sont compétents et professionnels, on les laissera tranquilles.

Il restera à voir si les Syndics qui n'utilisent pas la comptabilité à partie double vont faire les frais d'un logiciel de Syndic - lesquels eux s'adapteront cahin-caha à la nouvelle législation.

Vu le peu de Syndic présent à cette formation, je doute, je doute...

Bref, rien n'est résolu, et pire, on jette dans l'illégalité les Syndics qui font correctement leur job. Proficiat !

X. NINANE

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max11
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Re : AR Comptabilité ACP

Ce retour et votre ressenti après cette conférence vient confirmer mon impression depuis la lecture de cet AR.
Comme souvent en Belgique, les personnes qui ont pondu cet AR se considèrent comme ayant toutes les connaissances nécessaire, sans ce soucier de la réalité du terrain.
Elles défendent leur projet, leurs dossiers, leurs amis, ... leurs privilèges,... mais certainement pas les copropriétaires et les syndics.
Il ne faut pas plus de 5 minutes pour se rendre compte que cet AR ne tient pas compte de la réalité du terrain et du travail réel de la compta d'une acp.

Je crois que les vérificateurs aux comptes "amateurs" seront les premiers perdants. Il y en a beaucoup qui remplissait très bien leur mission. Pas sûr que tous y arriveront encore...

Au grand bonheur de certains nouveaux  "pro" qui vont se découvrir une vocation rémunératrice.
On va revivre la même aventure que ce nouveau métier fantastique de "certificateur PEB".

(je n'ai pas suivi si, à part un propriétaire, le commissaire aux comptes devait démontrer des compétences pro par l'inscription à un des instituts IPCF ou IEC  ou si un lobby a réussi à convaincre qu'il fallait une nouvelle certification plus facile à donner aux amis)


Par contre, au niveau informatique, je crois qu'il y aura sur le marché des logiciels adaptés et de qualités. J'en ai vu un qui n'est pas encore tout à fait prêt mais il sera utilisable dés le 1er janvier pour les opérations à faire en janvier. Certaines fonctionnalités arriveront plus tard mais dans les temps pour, par exemple, faire le 1er décompte trimestriel du 31 mars.

Evidemment, cela devient "impossible" de travailler avec des logiciels compta généralistes comme Winbooks, BOB ou Ciel...


A cette formation, ils ont confirmé l'application au 01.01.2013 ou la possibilité d'un report existe t'elle  ?

Et quelle conséquence pour le syndic qui tiendrait bien sa compta en partie double mais ne respecterait pas vraiment l'AR  ?
Vu le peu de poursuites dont on parle quand il y a de vrais problèmes (voir tous les fils de discussions de ce forum :-) ), je vois mal l'IPI poursuivre les syndics pour cela.... A moins que, de nouveau, certains y voient leurs intérêts....
Mais, évidemment, il risque d'y avoir des procédures devant le JdeP par des propriétaires soucieux de bloquer leur acp ou se venger du syndic...
(précision : je ne parle pas ici des vrais problèmes qui peuvent arriver bien sûr)

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : AR Comptabilité ACP

reivax a écrit :

Hé, hé, je reviens alimenter le débat

Vous avez bien raison !
Merci pour le partage de votre expérience.

Suis bien content de ne pas être syndic, moi...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

max11 a écrit :

On va revivre la même aventure que ce nouveau métier fantastique de "certificateur PEB".

'tention : je suis (aussi) certificateur PEB  sad  - mais sans rancune, ceci dit.

D'après ce que j'ai cru comprendre, un commissaire au compte "professionnel" devrait d'office être un professionnel du chiffre en vertu des prérogatives assurées à leur profession.
Ceci dit, je ne connais aucun comptable qui chôme et je n'en connais pas qui se soit spécialisé dans la vérification des comptes ACP.
Je connais même certains professionnels non comptables qui font de la pub comme commissaire au compte sans qu'ils soent "chatouillés".
Je ne pense donc pas que ces professionnels là risquent de se faire inquiéter par l'IPCF ou l'IEC.

Et, en tout état de cause, un professionnel non comptable peut être chargé d'une mission d'aide et de support pour le commissaire copropriétaire désigné - ce professionnel n'est plus alors le commissaire aux comptes officiel. (et le tour est joué).

Il semblerait qu'aucun report n'est envisagé et il commence à se faire tard pour amender l'AR - mais sait-on jamais, comme cadeau de Nowel...  lol

Je pense que les Syndics qui travaillent déjà avec des logiciels généralistes ne vont pas changer grand chose.
S'ils sont pro dans leur manière de fonctionner, il n'y a pas de raison qu'on lui cherche de noises.
Ceci dit, ces syndics seront cependant dans l'illégalité...

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Reivax
Pimonaute assidu
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Re : AR Comptabilité ACP

PIM a écrit :

Suis bien content de ne pas être syndic, moi...

Je les aime bien mes copropriétaires, et (pour l'instant) ils me le rendent assez bien  kiss

Et puis, les clients chiants, ça infeste toutes les professions  lol

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : AR Comptabilité ACP

Je trouve qu'on (nos dirigeants) devrait mettre en place des controleurs-vérificateurs de syndics, de certificateurs PEB, etc... cela ferait des chômeurs en moins et cela amuserait la galerie !


tongue


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : AR Comptabilité ACP

Reivax a écrit :

max11 a écrit :On va revivre la même aventure que ce nouveau métier fantastique de "certificateur PEB".

'tention : je suis (aussi) certificateur PEB  sad  - mais sans rancune, ceci dit.

Comme dans tout métier, il y a du bon et du moins bon... comme on ne se connait pas, je vous laisse choisir  wink ...
Ici, je parlais de cette généralisation et obligation de certificat qui a créé un nouveau métier avec toutes ces dérives : des gens y viennent pour le chiffre d'affaires et on voit parfois n'importe quoi comme des rapports en moins de 30 minutes, des rapports copié-collé pour des biens différents,...
Donc, au final, peu de fiabilité pour ce qui y est indiqué.

D'une bonne idée de départ, on en a fait n'importe quoi en l'obligeant à tous... ça a attiré les vautours incompétents...

Et je crains la même chose pour les commissaires aux comptes car, comme vous le dites, il n'y aura pas assez de comptables et ceux qui le font donneront un tarif réel pour un bon travail face aux vautours qui donneront un prix pour avoir le dossier en bon entente avec le syndic & le cc par exemple.

(et vous m'indiquez le truc très facile pour éviter de faire appel à un vrai professionnel)   tongue

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Reivax
Pimonaute assidu
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Re : AR Comptabilité ACP

Francis a écrit :

Je trouve qu'on (nos dirigeants) devrait mettre en place des controleurs-vérificateurs de syndics, de certificateurs PEB, etc...

En ce qui concerne la certification PEB, les contrôles sont organisés... dans les textes  wink

Tout comme le contrôle théorique en matière de permis de location, en matière d'affichage des loyers demandés sur les annonces, etc.

Je pense que les tempéraments latins sont assez réfractaires aux principes du contrôle et de la sanction  lol

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Reivax
Pimonaute assidu
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Re : AR Comptabilité ACP

max11 a écrit :

on voit parfois n'importe quoi comme des rapports en moins de 30 minutes, des rapports copié-collé pour des biens différents,...
Donc, au final, peu de fiabilité pour ce qui y est indiqué.

Il existe tant en RW qu'en RB des organismes de contrôle habilités à recueillir les plaintes.

Comme je n'ai de cesse de le répéter pour les Syndics, je le dis aussi en matière de certification PEB, et pour tous les métiers que j'exerce : arrêtez de vous plaindre sur les forums et utilisez cette énergie pour porter plainte devant les autorités idoines...

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : AR Comptabilité ACP

Reivax a écrit :

Francis a écrit : Je trouve qu'on (nos dirigeants) devrait mettre en place des controleurs-vérificateurs de syndics, de certificateurs PEB, etc...

Je trouve que nos dirigeants devraient réfléchir et mieux s'informer avant de faire des lois toujours plus nombreuses et de moins en moins applicable par leur complexité.

Des lois simples et clairs, laissant un peu de liberté aux contractants pour s'organiser aux mieux de leurs intérêts respectifs.

Des lois simples et clairs qui seraient facilement applicables et permettraient des poursuites et des sanctions beaucoup plus réalistes et réalisables.

Et des lois qui laisseraient la place au Juge de remplir leur rôle : juger au mieux des intérêts des parties...

Moins de lois mais des lois applicables et appliquées...  Un rêve   (?)

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : AR Comptabilité ACP

La Commission des Normes Comptables  vient de publier sur son site la brochure "Nouveau plan comptable pour les associations des copropriétaires". http://www.cnc-cbn.be/files/news/link/C … n_63_F.pdf

La CNC indique qu'un exemplaire imprimé peut être obtenu au SPF Justice, Service Communication, Boulevard de Waterloo 115, 1000 Bruxelles.

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Reivax
Pimonaute assidu
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Re : AR Comptabilité ACP

C'est du turbo grand n'importe quoi !

L'exemple du système de filtration de la piscine, à amortir : l'association de copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet.

Or, un système de filtration de piscine est un immeuble par destination, donc hors mobilier, donc hors amortissement !!!

Y'a pas moyen de faire reporter cette AR ?

Je ne sais pas, moi, l'IPI et l'ABSA ne peuvent-ils unir leur force pour demander un moratoire ?

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : AR Comptabilité ACP

dach a écrit :

La Commission des Normes Comptables  vient de publier sur son site la brochure "Nouveau plan comptable pour les associations des copropriétaires". http://www.cnc-cbn.be/files/news/link/CNC_Bulletin_63_F.pdf

La CNC indique qu'un exemplaire imprimé peut être obtenu au SPF Justice, Service Communication, Boulevard de Waterloo 115, 1000 Bruxelles.

Merci pour cette intéressante information

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max11
Pimonaute intarissable
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Messages : 770

Re : AR Comptabilité ACP

Est-ce que les personnes qui ont présenté ce dossier à la CNC et les membres de la CNC savent ce que c'est une copropriété  ?

On dirait un cours de compta presque classique avec un grand manque de réflexion sur la destination finale de cette compta....

Des amortissements dans une acp est la plus grande des abérations (?) à mon avis et par rapport à celles que je connais.

Comme souvent, il faudra s'arranger avec cette loi en prenant ce qui est réaliste et réalisable, en améliorant ce qui peut l'être et en oubliant ce qui ne sert à rien.... ==> les bons syndics feront donc comme ils peuvent et les mauvais continueront leurs arrangements en justifiant que cet AR est nul.

Et dans quelques années, un clown décidera de tout remettre en question parce que ça ne marche pas....

Pauvres syndics, pauvres copropriétaires.....

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ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 27-03-2006
Messages : 288
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Re : AR Comptabilité ACP

Cher Max11 et Reivax,

Nous disons depuis le début que le plan comptable imposé par le CNC pose problème. L'IPI et l'ABSA n'ont pas été écoutés par la Ministre. Nous avons déjà demandé des modifications mais nous avons reçu une réponse de non recevoir. La Ministre désire voir avant comment le plan va s'appliquer sur le terrain avant de proposer des modifications. Elle risque d'être servie...

Pour revenir au document, il montre effectivement que le monde de la copropriété leur est inconnu... Avez-vous un exemple de décompte? Avez-vous un bilan alors que l'Article 577-11 6° en prévoit un de manière explicite?


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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Reivax
Pimonaute assidu
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Re : AR Comptabilité ACP

ABSA a écrit :

Elle risque d'être servie...

  lol   neutral

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : AR Comptabilité ACP

ABSA a écrit :

... Avez-vous un exemple de décompte? Avez-vous un bilan alors que l'Article 577-11 6° en prévoit un de manière explicite?

OUI.

Mais lisez d'abord le texte du bulletin N° 63 du CNC et rafraîchissez vos notions de comptabilité.

Je suggère de commencer par exemple avec la page suivante de Wikipedia:
Comptabilité, ainsi que la signification de la notion Responsabilité


Cordialement,

Luc

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : AR Comptabilité ACP

luc a écrit :

Je suggère de commencer par exemple avec la page suivante de Wikipedia:
Comptabilité, ainsi que la signification de la notion Responsabilité

Et moi, je vous suggère plutôt cette page : Analytique

Ce dont a besoin en premier une acp, c'est une compta analytique à partir d'une compta générale....
Ici, on impose une compta générale dans laquelle on essaie, très maladroitement, d'introduire la notion des charges à répartir.

Je ne comprends pas cette obstination à vouloir traiter une acp comme une société à vocation commerciale et de développement.
Une acp n'a aucun but de lucre, aucune volonté de développement.
Elle vise le maintien de la qualité du bien et une bonne répartition de ses coûts entre ses membres.  Rien à voir avec une société commerciale, ni même une société de patrimoine.

La CNC a fait son boulot par rapport à ce qu'elle connait : les sociétés commerciales. On ne lui a pas demandé de vérifier la bonne qualité du résultat qui aurait dû être attendu des initiateurs de la loi ==> la juste répartition des charges et la bonne gestion financière.

Dommage....

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Reivax
Pimonaute assidu
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Re : AR Comptabilité ACP

luc a écrit :

Mais lisez d'abord le texte du bulletin N° 63 du CNC et rafraîchissez vos notions de comptabilité.

Pour ceux qui ont suivi ce sujet depuis le début, il est parfaitement clair que Luc est un ardent défenseur et de la CNC et du travail - inapproprié - qu'elle a réalisé.

Il est également piquant de lire que des comptables devraient rafraîchir leur notion de... comptabilité !!!

Et je renvoie à cette preuve que la CNC, dans ses exemples, méconnaît la Loi. Ainsi, l'exemple du système de filtration de la piscine, à amortir : l'association de copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet.

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : AR Comptabilité ACP

En lisant la brochure de la CNC, on comprend beaucoup de choses sur leur connaissance du dossier :
-    Page 7 : « Les créances à plus d’un an et à un an au plus font l’objet de réductions de valeur… »   Vous avez des créances à plus d’un an dans une copropriété ????  Des créances impayées depuis plus d’un an peut-être mais ce n’est pas la même chose qu’une créance à plus d’un an qui, elle, n’est pas en retard de paiement (mais est non échue)….   
-    Page 8 : Les comptes de la classe 1 « Ces comptes concernent les dettes de l’association de copropriétaires à échéance résiduelle de plus d’un an ». Tiens on dirait le fonds de roulement et le fonds de réserve déjà constitué dans l’acp….  Mais la CNC  a « oublié » de proposer des comptes pour ces deux postes très importants dans son plan comptable…. Et c’est justement là que je voie le plus de disparités d’un syndic à l’autre…. Pourtant, dans ce cas ci, le lien avec les sociétés était simple : le fonds de roulement = le capital = compte 1000 ; le (ou les) fonds de réserve = les réserves = comptes 13…
-    Page 9 : leur exemple :  ils ont tellement peu compris ce qu’on leur demandait, qu’ils ont dû simplifier au maximum leurs données pour que ça tienne dans leur modèle : une acp de 40 lots avec une seule clé de répartition (tous 1/40ème ) et 2-3 factures par an….   Pas de fonds de roulement constitué, pas de fonds de réserve (ils n’auraient pas su où les mettre).
-    Page 10 : pour répondre au critère de connaitre à tout moment le solde des appels de fonds de roulement et de fonds de réserve de chacun, chaque lot reçoit deux comptes individuels. On va s’amuser avec les mauvais payeurs qui vont s’arranger pour tout mélanger et semer la confusion….
-    Page 16 : « Ces informations peuvent difficilement être tenues dans une comptabilité générale puisque celles-ci rendent compte de la nature des charges et pas du centre de coût »  Ils ont entraperçu le problème et le besoin de l’analytique mais on quand même décidé d’un plan comptable kilométrique et inadapté pour les charges….
-    Page 18 : « Étant donné qu’il ne s’agit pas d’une dépense périodique, le montant sera porté sous le fonds de réserve »  C’est donc cela le critère pour un prélèvement sur le fonds de réserve ?  Il faut que je revoie les fondamentaux de la loi…  Luc, vous en pensez quoi ? Vous ayant souvent lu sur le respect rigoureux de la loi, vous acceptez cette instruction ?  Votre volonté de défendre la CNC à tout prix vous ferait accepter ce critère ?
-    Page 23 : on reporte d’office les soldes en fonds de roulement dans les produits de l’exercice suivant. Les crédits ne peuvent plus être remboursés ?  Les soldes débiteurs ou créditeurs sont, d’office, reporté sur l’exercice suivant….
-    Où est la clareté du suivi des comptes quand on reporte en résultat des charges ou produits sur l’exercice suivant ?  PS : même dans la compta des sociétés, on ne fait pas cela ; le compte de résultat est remis à zéro au début de chaque exercice
-    Page 27 : on confirme la règle : ce n’est plus l’AG qui décide de l’utilisation ou non de son fonds de réserve mais la nature de la dépense…
-    Hors brochure : il va falloir prévoir une sacrée trésorerie pour payer les factures « d’investissements » qui ne seront portés en compte (donc remboursé par les copropriétaires) qu’au rythme des amortissements…..
-    Cela veut aussi dire qu’ils seront finalement payé deux fois : une fois lors des appels du fonds de réserve et une fois lors de l’amortissement dans les charges….
-    Page 36 : fin du commentaire et de l’exemple censé aider les syndics pro ou non pro (voir le commentaire du ministre en préface)….  Bonne chance à ceux qui comptent travailler sur cette base….

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