AR Comptabilité ACP

Réponse succincte:

p. 7: dans le contexte de la classe 1 on parle des créances de l'ACP, pas des créances des CP envers l'ACP.

p. 8: voir les comptes 4100xx et 4101xx.

p. 10: Et s'ils avaient donné comme exemple l'ACP de Knokke-Heist cité in extenso lors les débats parlementaires (avec ses 12 ACP partiels, lac, bassin de natation, ...) ? Vous aurez alors dit trop long et incompréhensible?

p. 16: c'est pourquoi j'ai renvoyé hier à la lecture des principes de comptabilité. Une comptabilité analytique n'est pas normalisée. L'ABSA et la CIB auraient du se concentrer sur la normalisation de cette comptabilité (ou usage des classes 8 à 9) pour le secteur au lieu de mener un combat d'arrière garde, perdue d'avance.

p. 18: l'exemple décrit une décision de l'AG (souveraine) et pas une décision de la CNC.

p. 23: le solde reporté est une provision pour l'année suivante. C'est à l'AG de déterminer dans son règlement de copropriété si les soldes positifs doivent être remboursés ou pas. Si oui, cela se passera inévitablement dans l'année X+1. Il est donc logique qu'ils soient reportés de X vers X+1. Ce problème peut être évité si l'AGA X+1, qui devra approuver la compta X, se tient durant le 2ème trimestre,  comme dans les sociétés. Alors on peut encore imputer facilement sur l'année X, des opérations comptables en X+1.

p. 27: voir p. 18

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On devra travailler sur cette base, si non la compta risque d'être en entier rejeté par les tribunaux. Si le syndic refuse d'appliquer loyalement la loi, alors il en subira les conséquences, qui pourraient être dramatiques.

Refus d'appliquer l'AR = refus de transparence, ce qui crée la présomption légale que ce syndic a quelque chose à cacher.

@Luc

Quand j'étais petit, on m'a appris à tourner 7 fois ma langue dans ma bouche avant de parler.

Il y a au moins un comptable qui s'est prononcé sur le sujet... (ici, sur ce forum).

Il existe des experts-comptables qui sont aussi agent immobilier.

De nombreux syndics sérieux et compétents n'ont pas attendu l'Arrêté Royal pour appliquer les principes de la comptabilité à partie double, et le font depuis longtemps.
Cette tâche comptable est soit traitée en interne par un comptable, soit sous-traitée à un bureau comptable.

Sans qu'aucune concertation ne réunisse ces syndics, ils ont pourtant tous adopté la même philosophie - preuve que leur approche était fondée par le bon-sens et la raison (ce que l'on conçoit bien s'énonce clairement, et les mots pour le dire arrivent aisément).

Je suis abasourdi de lire dans vos propos le terme "respect".
Puisque vous semblez affectionner les assertions construites et empruntées à l'extérieur, je vais donc également vous renvoyer vers Wikipédia : Respect

En quoi la CNC a daigné entendre les professionnels de terrain, qui avaient bâti une expérience ? En quoi a-t-elle envisagé une dynamique de respect ?
Elle s'est drapée dans son orgueil d'organisme qui se croit intellectuellement supérieur.

Je suis quelqu'un de pragmatique, et je constate que des professionnels du chiffre sont particulièrement circonspects, mais également l'ABSA et l'IPI.
Cet AR pose problème, le nier procède d’œillères.
Et vous semblez bien isolé dans votre défense inconsidérée de cet AR.

Il m'apparaît que continuer le débat avec vous est inutile : il tourne en rond et est empreint de psychorigidité.
Votre attitude est partisane et réductrice. j'en veux pour preuve qu'à défaut d'arguments constructifs, vous agitez ce vieux démon des Syndics qui ont quelque chose à cacher. Déplorable !

Les Syndics sérieux étaient et restent demandeur d'une obligation d'utiliser les règles de la comptabilité à partie double.
Ce n'est pas ce principe qui est remis en question, mais ce brol pondu par la CNC et qui n'a ni queue ni tête.

Dernière chose : je ne suis pas membre IPI, mais je ne peux accepter de lire que "l'IPI a créé un problème en donnant des cours sur la compta sans attendre l'avis de la CNC".

L'IPI a pris ses responsabilités (terme qui vous est cher, me semble-t-il) face à la carence de la CNC de prendre attitude dans un délai raisonnable.
L'avis de la CNC est sorti 3 semaines avant l'entrée en vigueur de l'AR.
Les Syndics sérieux ne pouvaient pas se permettre d'attendre !!!

X. NINANE

Nous aussi on veut appliquer la loi, sinon il n'y aurait pas ces échanges.
Mais ceux qui veulent travailler dans les règles (et j'ose croire que c'est la majorité) ont besoin d'un cadre clair et cohérent.
Ce n'est pas le cas ici malgré un nombre d'années d'attente que je n'ose calculer...

La CNC a un rôle à jouer et ne s'en prive pas. Mais alors elle doit assumer son travail. Ce qu'elle a validé est incomplet et incohérent dans le cadre d'une acp. Elle se devait de s'informer sur le sujet, relever les incohérences vues par tous et refuser ce pcmn.

Je ne connais pas les procédures, ni qui a fait quoi mais, une fois de plus, ce n'est pas bon et on va l'imposer car c'est voté....
Ce manque de remise en question du "législateur" au sens très large et cette absence de volonté de terminer un travail avant de le balancer en loi car il faut tout à coup se dépêcher pour des intérêts obscurs est toujours dommageable.
Par contre, sur le terrain, il y aura toujours des personnes pour profiter de ce travail baclé pour utiliser ces textes mal faits et accuser son syndic de mal faire son travail....  Même si, au final, la compta est bien tenue, cohérente, justement répartie.... elle ne sera pas tout à fait conforme à la loi....  Le Juge pourrait donc décider de la rejeter sur cette unique base....

Et nommer un syndic judiciaire ou un expert comptable pour tout revoir depuis x années pour finalement aboutir au même résultat de répartition de charges et de présentation des charges (même si certains comptes seront différents dans leur numérotation)...

Je suis pour le respect de la loi mais j'aimerais que le législateur commence par nous respecter en nous donnant des outils bien étudiés. Ce n'est que très rarement le cas....

Je cite la phrase clé de la page wikipédia, à laquelle vous référez :

« Le respect (du latin respicere signifiant « regarder en arrière ») évoque l'aptitude à considérer ce qui a été énoncé et admis dans le passé, et d'en tirer les conséquences dans le présent. »

Je crois que c'est d'application dans le contexte de l'IPI.

Il est frappant que depuis que l’avis du CNC est publié qu’aucun syndic c’est prononcé sur de forum, ni le comptable-syndic qui donne cours à l’IPI sur la comptabilité ACP style ABSA.

Soyons clairs :

- Le secteur immobilier, représenté par l’IPI, a eu deux ans à persuader le parlement, le gouvernement, … de son opinion. Ils ont échoué.

- La transparence qui est de mise depuis 2010 dans les ACP sera ainsi complété par le volet comptable. L’absence de cet AR rendait beaucoup opaque. L’élément clé est l’inventaire annuel (= bilan).

- Que le schéma devra être adapté dans quelques années, sans en changer la structure fondamentale, est probablement exact. On devra probablement ajouter quelques comptes.

L'IPI n'a aucune autre responsabilité que de surveiller l'application de la déontologie par les AI.

Ce qu'ils ont faits dans le cadre de la comptabilité ACP est du ressort des organisations professionnelles comme la CIB, UIB, ABSA, RI, ...

Le CNC a pris ses responsabilités mi juillet 2010 en convoquant, quelques jours après la publication de l'Art. 577-8 §4 17° CC, d'application au 01.09.210 en vue d'avoir publié l’AR avant la fin d'année pour être d'application à partir du 01.01.2013.

Le groupe de travail est arrivé à un résultat divisé le 07.01.2011.
- une majorité sous la direction de l'IPI, pour continuer à appliquer la méthode actuelle, mais avec un schéma imposé et d'une longueur de 6 pages, sans imposer des normes
- une minorité (dont une association de syndics) pour appliquer les normes et schéma, tel que d'application pour les asbl de grandeur moyenne, en imposant de normes comptables minimales (cette minorité rejoignait l'opinion du CBN).

Le CBN a exposé lors deux réunions à la délégation de l’IPI fin 2010 (il y a deux ans) le modèle qu'ils ont maintenant exposé dans leur avis. Il était en fait apparu que certains membres du groupe de travail (dont des comptables) n'avait aucune idée de par exemple la différence entre les mots dépenses et frais/charges.

Ici, on est d'accord  :-)

Je ne sais rien des combats de l'Absa & CIB mais il est clair que le vrai besoin est une compta en partie double pour le bilan, les financiers, les fonds... et, en parallèle, une analytique pour les répartitions de charges....
C'est ce que faisait déjà la plupart des bons logiciels spécifiques du marché (oublié les excel, Ciel, winbooks ou Bob qui ne permettent pas cette bonne intégration des deux comptas).

Cela permet d'avoir une compta générale simplifiée (et un pcmn court et logique imposé à tous pour la continuité) couplé à une analytique pour de justes répartitions. En travaillant avec un logiciel intégrant les deux, on peut assurer la normalisation et toutes les bonnes concordances....

Mais, apparemment, cela semblait trop simple pour le législateur ou je ne sais pas quel lobby....

Je n'ai émis aucune critique sur les dettes à plus d'un an. Cela ne devrait pas exister à mon avis (ce n'est pas à l'acp à faire des crédits, mais ce n'est qu'un avis personnel) mais ça existe et c'est légal. Donc, logique que ces comptes existent en classe 1.

Moi, je parlais des créances à plus d'un an évoquées par la CNC. Cela ne peut pas exister et n'a donc aucune raison d'exister !

Cela reflète l'impression générale fournie par ce pcmn : x années pour le pondre et personne pour dire que de tels comptes sont inutiles et ne font qu'embrouiller les gens. Sans oublier les auteurs qui vont se régaler à commenter ces comptes pour leur plaisir intellectuel. Mais, en vrai, cela ne sert à rien....

Primo: d'accord.

Secundo: pas d'accord.

Cette obligation de formation de l'IPI ne se trouve pas dans les lois, AR, ... qui organise l'IPI. Relisez la page 7 du rapport annuel 2011 de l'IPI pour avoir la liste des TROIS missions légales de l'IPI, qui se focalisent sur la déontologie.

L'IPI est une personne morale. Un personne morale ne peut fonctionner que sur base de ses statuts (personne privé) ou lois (personne publique comme l'IPI.

L'IPI peut au maximum surveiller si la formation suivi par l'AI est du niveau requis. La loi lui n'autorise pas à organiser cette formation.

L'IPI n'est pas un ordre des agents immobiliers.

Dans quel monde vit l'IPI?

Dernière précision : l'IPI est l'équivalent d'un ordre en tant qu'il est l'organe de contrôle instauré dans le cadre de la la Loi-Cadre de 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services.

Dans la mesure où certaines professions intellectuelles ont été organisées antérieurement à la Loi-Cadre, leur organe de contrôle portait le nom d'ordre.

L'esprit est cependant le même.

Vous avez donc un ordre pour les plus anciennes (médecin, architecte, avocat, notaire, etc.) et un institut pour les plus récentes (agent-immobilier, comptable, etc.)

Et vous avez même une exception pour les géomètres-experts qui sont sous la tutelle du Conseil Fédéral.

Alors, Ordre, Institut et Conseil Fédéral, c'est chou-vert et vert-chou.

Depuis son origine, dans les années 70, la Commission des Normes Comptables est la gardienne de l'orthodoxie en matière de comptabilité. Par leur qualité, ses avis sont des références pour tous les experts du pays.

Si l'on se penche sur l'exemple publié par la CNC quant à la comptabilité des copropriétés, on ne peut qu'être satisfait par la pertinence, la simplicité, la transparence et la cohérence que les comptes des ACP devront désormais observer.

Ce modèle de comptabilité des copropriétés est encore une réussite de la CNC. Il rendra de nombreux et précieux services.

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On peut effectivement s’étonner que l'on du attendre plus de 2 ans pour l'AR plan comptable ACP. Mais il ne faut pas critiquer ce pcmn simplement parce d'autres conventions était utilisées avant.

Notre syndic place actuellement les fonds roulement ou réserve en classe 1, le nouveau  pcmn les places en classe 4. Pour le CP cela n'a pas grande importance, mais c'est important que d'un syndic à l'autre ou d'une ACP à l'autre, l'usage des comptes soit la même.

Personnellement, je trouve logique de ne pas considérer le fond roulement comme le capital de l'acp (classe 1) car il s'agit d'une dette utilisée pour les dépenses à court terme. D'autre par, contrairement à une société, l'engagement pour les copropriétaires n'est pas limité aux montants inscrit comme de fonds roulement ou réserve, mais ils sont solidaires de toutes les dettes de l'ACP.
Le fond de réserve aurait pu être en classe 1 (réserve) mais je suppose que les rédacteurs du plan comptable estiment que ce fond est comme le fond de roulement un compte qui enregistre les avances des CP càd un compte de tiers (classe 4). Ces avances seront consommées par l’entretien ou les  travaux dans les parties communes et vont maintenir le patrimoine des CP pas celui de l'ACP !

Le fait que le plan comptable ne prévoit pas de stock (classe 3)  est aussi logique car l'ACP ne vend rien et ne fabrique rien. Si l'AG décide de comptabiliser un surplus de combustibles ou de clef-télécommandes ou encore une assurance à cheval sur 2 exercices, la valeur correspondante doit être comptabilisée comme « Charges à reporter » (490) lors de la clôture annuelle.

Pour ceux qui n'ont pas d'exemple pour les "créances à plus d'un an" (classe 2), je leur propose le cas d'une caution versé pour la mise à disposition d'un conteneur d'ordure. Cette caution pourrait subir une réduction de valeur suite au vandalisme !
L'exemple de l'amortissement de la tondeuse me semble apporter peut d'information utile au CP sauf acter une valeur comptable à la tondeuse et adoucir virtuellement la dépense auprès des CP. Mais contrairement au dire "max11", elle n'est pas payée 2 fois !
Pour le filtre de la piscine demandez à votre assureur si il est inclus dans votre contrat "immeuble" ?