AR Comptabilité ACP

Par rapport à l'exemple de la tondeuse payée 2x : évidemment que le fournisseur ne recevra pas 2x l'argent mais, au niveau de trésorerie, je confirme :
Tondeuse de 10.000 € pour avoir un montant réellement "amortissable"
L'acp l'achète, elle doit la payer  ==>  les propriétaires doivent donc avoir prévu un fonds de roulement suffisant dans leur acp pour faire face à de telles dépenses  (qui ne sont pas prélevées sur le fonds de réserve puisque dans ce cas, l'amortissement dans les charges n'a aucune raison d'être)
==>  1er paiement = un gros fonds de roulement

Chaque année, le syndic amorti 2.000 € dans les charges courantes
==>  2ème paiement dans le décompte 
(et quid des décomptes trimestriels qui devraient être la règle dans la majorité des acp  ?  mais ce serait un autre grand sujet de discussion)

Bien sûr, on va me dire que le 1er paiement n'est pas vraiment un paiement puisque le fonds de roulement est remboursé lors de la vente...  Mais vous vendez votre appartement régulièrement pour récupérer ce fonds  ?????

Relisez le Code Civil quand à l'utilisation des fonds de roulement et de réserve.

Je ne cite que cette ligne de votre réplique  à titre d'exemple. Votre interprétation est erronée et mène naturellement a des conclusions erronés.

L'amortissement veut mettre les frais à charge de ceux qui ont utilisé ce matériel, et pas de ceux qui doivent le renouveler. Et l'utilisateur réel aura payé, sans que l'utilisateur futur doive payer.

Disons qu'un fonds de réserve de réserve se provisionne en moyenne de 10% de la valeur du matériel à renouveler (en principe 30% de la valeur de la partie de l'immeuble "rénovable" sans la valeur du terrain). Si la valeur du terrain est chiffré à 20% de la valeur de 100.000 EUR, alors on a comme provision annuelle du fonds de réserve: 100.000 EUR x 80% x 30% x 10% = 2.400 EUR par appartement de 100.000 EUR (donc au maximum 200 EUR par mois et plus de travaux à payer).

Avec ce provisionnement annuel constant, le fonds de réserve est capable d'assumer les frais d'achat du matériel.

La technique d'amortissement permet à estimer d'une façon plus réelle la provision à payer, et pas utiliser des estimations statistiques tel que j'ai donné ci-devant.

Je commence à comprendre votre confusion.

Citation de wikipedia:
"L'amortissement comptable d'un investissement d'entreprise est l'étalement de son coût sur sa durée d'utilisation"

J'apprécie votre franchise, qui aide à situer la problématique. En fait vous n'êtes pas le seul à être dès-informé.

Plus après les fêtes de Noël.

Bonnes fêtes,

Mon expérience des copropriétés est longue de plusieurs dizaines d'années. Et j'ai vu nombre de comptabilités de syndics. Toujours un désastre…

La Commission des Normes Comptables est parfaitement informée des desideratas des syndics mais aussi des plaintes des copropriétaires et de la nécessité d'assainir un secteur économique en friche.

Je suis économiste et expert comptable. J'estime que l'AR sur la comptabilité des ACP et le modèle publié par la CNC devraient résoudre tous les problèmes des comptes dans les copropriétés.

Il suffit d'appliquer la recette de l'AR et du modèle. C'est d'une parfaite simplicité.

.

La dépense effectuée pour maintenir en état un bien peut à terme créer de la valeur et/ou du revenu (plus-value réalisée). Je pense ici lors de la revente de l'appartement. Un bien correctement entretenu dans un immeuble correctement entretenu vaudra sans doute plus qu'un bien dans un immeuble où tout est à refaire/renover. Mais je me trompe sans doute.

C'est en lisant ce genre de confusion que je comprends de mieux en mieux ceux qui défendent aveuglément cet arrêté royal.

L'accroissement de valeur des différents appartements n'est pas reflétée par la comptabilité appliquée aux copropriétés.
Si plus-value il y'a, ce sont les différents copropriétaires qui les touchent, jamais l'ACP.

Depuis 1975, TOUTES les entreprises du Royaume de Belgique sont contraintes de suivre le même plan comptable minimum normalisé.

Depuis le 1.1.2013, TOUTES les associations de copropriétaires du Royaume de Belgique sont contraintes de suivre le même PCMN (les petites associations peuvent suivre le même PCMN mais dans une version simplifiée).

Evidemment, ça fait grincer les vieux, réfractaires au changement. Il y en a même qui l'annoncent avec tambour et trompette (tout en demandant la clémence des tribunaux - rien que ça).

En revanche, les copropriétaires qui veulent s'instruire peuvent suivre gratuitement un cours spécifique dispensé par le ministère de la Justice.

En effet, le ‘’Nouveau plan comptable pour les associations de copropriétaires’’, brochure d’une soixantaine de pages, peut être commandé ou téléchargé à l’adresse suivante :

http://justice.belgium.be/fr/publications/plan_comptable_copropriete.jsp?referer=tcm:421-206805-64

Qu'on se le dise.

J'ai retrouvé en faisant une simple recherche sur internet avec les mots " comptabilité générale analytique budgétaire" une série de logiciels standards qui coûtent entre +700 (une licence limité) et -1500 (2 licences illimitées) EUR (hors TVA).

Ils permettent de tenir une compta générale, analytique et budgétaire d'une manière intégrée. J'ai pas tenu compte des versions gratuites, ... .

Naturellement si voulez du sur mesure alors vous allez payer le prix fort ... .

La plupart de firmes spécialisés pour les logiciels de syndic ont des problèmes à convertir leurs données dans la schéma légal. C'est un fait. Il y a  des motifs techniques pour cela (j'ai vécu cela de très près quand un SPF important a convertit sa comptabilité).

Mais aussi c'est le résultat d'avoir cru que la comptabilité des ACP ne devaient pas se mettre au pas. Tel que affirmé par certains syndic-comptables.

D'ailleurs la compta de l'Etat, des régions, des communes, est aussi mis au pas (par l'Europe: conséquence de la crise financière de 2008).

Pour les copropriétés l'année 2020 s'annonce comme une année butoir pour les  ACP récalcitrants, qui refusent à prendre les mesures nécessaires concernant l'isolation, énergie, ... . Des amendes seront dus par la région à l'Europe, si les bâtiments ne respectent pas certains normes. Ces amendes seront entre autres passés aux ACP récalcitrants.

Les juges désigneront à la demande de l'Etat (qui est un tiers pour l'ACP, mais aura un intérêt à ce que l'ACP applique les normes) un administrateur provisoire qui prendra les décisions qu'il faut en lieu et place de l'AG pour une période déterminée.

Entre 2014 et 2019 on a 5 ans à remettre de l'ordre dans le fonds de roulement et fonds de réserve. C'est peu de temps.

Tout ceci pour situer le cadre général dans laquelle cet AR a été signé. Il est vain de combattre cette réalité. Appliquons le .... .

L’arrêté royal et le modèle de la CNC sur la comptabilité des copropriétés ont été reçus avec faveur par l’ensemble des comptables et experts du pays. Une fois de plus, par sa compétence et son sérieux, la CNC a mérité l’estime unanime. Dépités de devoir désormais se plier aux règles communes, les mauvais syndics livrent un combat d’arrière-garde déjà perdu.

La caractéristique principale et même essentielle des comptes des ACP est leur très grande simplicité par rapport à ceux des entreprises même les plus petites. Les professionnels rompus à la gestion et aux comptes des copropriétés savent que n’importe quel logiciel de comptabilité donnera désormais facilement, rapidement et sans cachotteries, des comptes clairs, précis et enfin contrôlables.

Plutôt que de satisfaire le lobby des mauvais syndics dont les revendications corporatistes ont réussi à faire reporter de plus d’un an la publication de l’arrêté royal sur la comptabilité des copropriétés, la Commission des Normes Comptables a choisi de répondre aux souhaits de la foule des copropriétaires. Ceux-ci étaient demandeurs d’un grand changement dans des habitudes délétères. Ils attendaient une comptabilité aux formes claires, aux règles classiques, qui soit lisible et compréhensible par tous.

Les copropriétaires ont été entendus.

Je ne considère pas faire partie des experts du pays mais j'en suis bien un comptable (agréé et actif dans la compta de copropriétés depuis plus de 20 ans).

Et je ne vous permet donc pas de parler en mon nom car, non, je ne suis pas satisfait de ce PCMN incomplet et mal pensé pour l'usage et le destinataire final des comptes  :  les copropriétaires.

Je ne crois pas avoir entendu un seul "bon" syndic dire qu'il ne voulait pas d'un PCMN et d'une réglementation basée sur la partie double....
La plupart des "bons" syndics travaillaient déjà pour la plupart sur cette base qui est la mieux à même de garantir une bonne tenue comptable.

Je ne sais pas qui a fait perdre autant de temps pour la publication de ce PCMN mais je doute que ce soit ces syndics.... 
Je ne vois pas pourquoi ils l'auraient fait....

Alors, oui, la CNC a sorti un travail mal pensé, mal étudié et, surtout, incomplet.

Si la CNC avait interrogé quelques professionnels actifs dans le secteur, elle aurait rapidement appris que la comptabilité à partie double était déjà fort utilisée.
Elle aurait directement pu se pencher sur l'élaboration d'un PCMN commun en écoutant les gens de terrains et les différents modèles qui existaient déjà (même l'IPCF en avait sorti un beaucoup plus intéressant que celui de la CNC). Il suffisait d'en faire une bonne coordination pour que chaque copropriété utilise la même base de PCMN (comme le font les sociétés) pour que chaque partie intéressée s'y retrouve facilement.

Mais la CNC ne semble pas avoir eu cette démarche. Ils sont resté dans leur tour et ont pris leur temps, sans examiner ce qui existait déjà et ce qu'était une compta de copropriété.

En lisant ce qu'ils ont sorti, j'ai l'impression (mais je n'en sais rien) que ce dossier ne les intéressaient pas, n'ont rien fait pendant tout ce temps et ont vite sorti quelque chose pondu par un stagiaire afin de répondre à la pression des syndics qui demandaient cette publication afin de répondre aux obligations imposées par la nouvelle loi.

Je ne suis actif dans aucune association de syndic, je n'ai pas suivi toutes les péripéties qui ont finalement abouti à ce truc de la CNC, je n'ai aucune entrée, aucun contact avec des gens qui pourraient m'expliquer ce qu'il s'est vraiment passé.
Je ne donne, ici, que mon ressentiment de ce que je vois et lis depuis la sortie de cet avis.

Par contre, ce que je ne comprends pas, c'est cette obstination a dire que le PCMN est bien & complet, que le mode d'emploi fourni par la CNC est une formation utile & complète pour apprendre cette compta, que maintenant tout va bien et que les syndic n'ont plus qu'à appliquer tout cela pour renforcer la sécurité des comptes et la bonne information des copropriétaires.
Il manque des comptes dans ce PCMN, pourquoi ne pas sortir un addendum rapidement pour le compléter  ?  Les syndics qui ont commencé leur compta 2013 avec ce PCMN ont dû décider de fixer eux-mêmes les numéros manquants, les différences existeront donc forcément....
ET ce ne sont pas petits comptes : le fonds de roulement permanent, le cumul du (ou des) fonds de réserves pour ne citer qu'eux !

Cette attitude de dire "la CNC est composée d'experts très compétents dans la matière, tout ce qu'ils font est parole d'évangile"  est d'un ridicule incroyable  et très peu crédible.

Pour terminer, je suis content qu'il y ai enfin une réglementation comptable pour les copropriétés et un PCMN de base commun est une très bonne idée (tout en étant nécessaire)  MAIS je suis déçu que ceux qui ont fait cette réglementation ai fourni un travail si léger sans en mesurer les conséquences !
Non, je ne suis pas favorable à l'abandon de cette réglementation MAIS je trouve regrettable que l'on ne tienne aucun compte des graves manquements de cette réglementation.