AR Comptabilité ACP

luc · #1 03-08-2012 08:58:10

L'AR du 12.07.2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires vient d'être publié dans le Moniteur d'aujourd'hui (03.08.2012).

Voir: Moniteur - p. 45961 à 45975
La lecture du Rapport au Roi ( 2 pages) et l'AR lui-même (2 pages) est à conseiller pour tous, et pour tout agent immobilier, syndic ou non.

La méthode préconisé par l'IPI, CIB, ABSA, ... n'a pas été accepté. Une scission entre les comptes annuels et des décomptes périodiques (une sorte de facture complexe) s'impose.

Reivax · #141 04-02-2013 22:47:29

dach a écrit :

Tout et son contraire dans une seule phrase : bel exemple de contradiction dont notre code civile à le secret !

Ne serait-ce plutôt nos parlementaires et leurs cabinettards qui détiennent les clefs de ces secrets ? tongue

dach a écrit :

Je pense que une formule comme « la quote-part du lot dans le fonds de réserve reste aliéné au parties communes » aurait été préférable.

C'est effectivement plus cohérent.

dach a écrit :

En effet, l'ACP ne possède rien hormis les 'meubles' nécessaires à la conservation et l’administration de l’immeuble.

Cette "subtilité" semble avoir échappé à la CNC, laquelle veut faire amortir certains meubles incorporés à l'immeuble (et donc, des meubles devenus immeubles par attache à perpétuelle demeure et qui sont donc assimilés, en droit, aux parties communes.)
Que l'on veuille appliquer une règle d'amortissement aux meubles achetés par l'ACP, telle une tondeuse, par exemple, why not. Quoique je perçoive difficilement le sens d'un amortissement au sein d'une structure déliée de certaines réalités économiques. Mais si ça peut rassurer les paranos... (ceci dit, ce n'est pas parce que la tondeuse apparaît au bilan que cela justifiera pourquoi et comment elle a disparu dans la vraie vie tongue )

dach a écrit :

Quoique, si le CP vendeur ne peut récupérer sa quote-part dans le fonds de réserve, l'AG est elle interdite de voter un remboursement du fonds à l'ensemble des CP ?

L'AG a latitude pour gérer ce fonds de réserve, et le cas échéant de le réduire avec remboursement prorata quote-part.
Cela relève cependant de l'AG et un CP seul n'a aucun droit individuel sur le fonds de réserve - alors qu'il en a sur le fonds de roulement.

C'est en ce sens que fonds de réserve et fonds de roulement ne devrait pas être aussi intimement lié dans le PCMN.

Le fonds de réserve devient un dette dès le moment où une AG en prend la décision. En dehors, c'est un capital sur lequel un CP n'a aucun droit... (sauf à contester une décision d'AG, etc., etc.)

Renaud · #142 05-02-2013 09:27:55

Basculeriez vous dans le camp des mauvais syndics roublards ? Vous osez créer deux nouveaux comptes non prévu par la CNC pour détourner l'attention des copropriétaires ???? (second degré bien entendu)

Les comptes ‘’48902 Dettes : valeurs reportées fonds de roulement’’ et ‘’48901 Dettes : valeurs reportées fonds de réserve’’ figurent bel et bien dans le Bulletin n° 63 de la CNC. Il s’agit de dettes du passif.

Personne sur ce forum n’a la compétence pour faire la leçon à la CNC. Avant de la critiquer, voire de la clouer au pilori, il convient d’abord de lire son Bulletin n° 63. On peut le télécharger ou l’obtenir gratuitement à l’adresse suivante :
[url=http://justice.belgium.be/fr/publications/plan_comptable_copropriete.jsp?referer=tcm:421-206805-64[/url]

En refusant d’étudier cette étude remarquable de clarté et de simplicité, on donne à penser qu’on en redoute la qualité et aussi la pertinence. Et ce n’est pas en parlant fort qu’on démontre quoi que ce soit.

D’ailleurs, le Bulletin 63 a été reçu avec reconnaissance par l’ensemble des comptables et des experts ainsi que par les connaisseurs en gestion des copropriétés. Ces spécialistes sont excédés par les fantaisies et dissimulations sans nombre que contiennent les comptabilités des copropriétés. Il fallait y mettre le holà.

.

luc · #143 05-02-2013 09:36:04

dach a écrit :

Citation : sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
Tout et son contraire dans une seule phrase : bel exemple de contradiction dont notre code civile à le secret

Le texte de la version actualisé en 2010 de l'Art. 577-11 se base sur une proposition de la Fédération Royale du Notariat belge, appuyée par l'IPI.

La phrase "contradictoire" date je crois du temps de la loi de 1994, écrite sur base d'une proposition des agent-immobilier-juristes de l'IPI, en création à ce moment.

En tout cas il y a trois ou quatre places où la loi est à première vue contradictoire. Le parlementaire (actuellement pensionné), qui était rapporteur de cette loi en 1994 ET en 2010, l'a admis lors d'un colloque à Louvain en septembre 2010. Mais l'IPI ne voulait pas que la loi soit rendu plus transparente. Le rapporteur a déclaré que la loi est suffisamment succincte pour être compris par celui qu'il faut.

Le fonds de réserve n'est pas un capital, mais une dette, et le CP est depuis 1994 un tiers envers la personne morale "ACP". La notion "communauté des CP" n'est plus d'application dans une copropriété forcée depuis le 01.08.1995.

Prenons le cas (fictif) que l'ACP doit envisager des travaux coûteux (énergie, ascenseurs, ...) et que l'acheteur sait qu'il devra dépenser 10.000 EUR s'il ne vendait pas (cahier des charges voté - offre pas encore sélectionnés, ni votés). Alors c'est un atout pour le vendeur de démontrer qu'il ne devra rien payer, si le compte relaté de la classe 4 démontre que son pro-rata est actuellement par exemple 12.000 EUR.

Ceux qui considèrent que le fonds de réserve n'est pas une dette, ne connaissent pas la différence entre des frais (comptabilisés) et des dépenses (paiements effectifs).

luc · #144 05-02-2013 09:46:47

Renaud a écrit :

Citation {)asculeriez vous dans le camp des mauvais syndics roublards ? Vous osez créer deux nouveaux comptes non prévu par la CNC pour détourner l'attention des copropriétaires ???? (second degré bien entendu)
Les comptes ‘’48902 Dettes : valeurs reportées fonds de roulement’’ et ‘’48901 Dettes : valeurs reportées fonds de réserve’’ figurent bel et bien dans le Bulletin n° 63 de la CNC. Il s’agit de dettes du passif.
Personne sur ce forum n’a la compétence pour faire la leçon à la CNC. Avant de la critiquer, voire de la clouer au pilori, il convient d’abord de lire son Bulletin n° 63. On peut le télécharger ou l’obtenir gratuitement à l’adresse suivante :
SPF Justice
En refusant d’étudier cette étude remarquable de clarté et de simplicité, on donne à penser qu’on en redoute la qualité et aussi la pertinence. Et ce n’est pas en parlant fort qu’on démontre quoi que ce soit.
D’ailleurs, le Bulletin 63 a été reçu avec reconnaissance par l’ensemble des comptables et des experts ainsi que par les connaisseurs en gestion des copropriétés. Ces spécialistes sont excédés par les fantaisies et dissimulations sans nombre que contiennent les comptabilités des copropriétés. Il fallait y mettre le holà.

Merci au nom des CP qui veulent la transparence.
PS: je me suis permis à activer le lien.

Saxo · #145 05-02-2013 12:33:27

luc a écrit :

Renaud a écrit : Citation {)asculeriez vous dans le camp des mauvais syndics roublards ? Vous osez créer deux nouveaux comptes non prévu par la CNC pour détourner l'attention des copropriétaires ???? (second degré bien entendu)
Les comptes ‘’48902 Dettes : valeurs reportées fonds de roulement’’ et ‘’48901 Dettes : valeurs reportées fonds de réserve’’ figurent bel et bien dans le Bulletin n° 63 de la CNC. Il s’agit de dettes du passif.
Personne sur ce forum n’a la compétence pour faire la leçon à la CNC. Avant de la critiquer, voire de la clouer au pilori, il convient d’abord de lire son Bulletin n° 63. On peut le télécharger ou l’obtenir gratuitement à l’adresse suivante :
SPF Justice
En refusant d’étudier cette étude remarquable de clarté et de simplicité, on donne à penser qu’on en redoute la qualité et aussi la pertinence. Et ce n’est pas en parlant fort qu’on démontre quoi que ce soit.
D’ailleurs, le Bulletin 63 a été reçu avec reconnaissance par l’ensemble des comptables et des experts ainsi que par les connaisseurs en gestion des copropriétés. Ces spécialistes sont excédés par les fantaisies et dissimulations sans nombre que contiennent les comptabilités des copropriétés. Il fallait y mettre le holà.
Merci au nom des CP qui veulent la transparence.
PS: je me suis permis à activer le lien.

Modérateur, où es-tu ?

Assez d'insultes à la populace, à la CNC, aux cabinettards, et à tutti quanti qui ne partage pas l'avis d'un syndic (comme en AG, du reste).

PIM · #146 05-02-2013 13:40:13

Saxo a écrit :

Modérateur, où es-tu ?

Bonne question ;-))

C'est un fil de discussion assez emblématique du salon "copropriétés", non ?

rexou · #147 05-02-2013 14:49:19

La tolérance, c'est aussi être ouvert à une opinion différente...
Ce qui est insultant, c'est de prétendre museler son contradicteur.
Ce n'est pas risible, c'est affligeant.

Renaud · #148 11-02-2013 12:20:48

Les comptes et le bilan doivent donner une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes.

Un observateur extérieur ou l’acheteur d’un appartement s’informera désormais avec exactitude à la lecture des comptes de la copropriété.

L’imposition d’un Plan Comptable Minimum Normalisé avec obligation d’une présentation standard était nécessaire pour garantir la transparence. Toutefois, celle-ci ne saurait être complète sans la mention des investissements pour leur valeur résiduelle.

La lecture du bilan et du compte de résultats permet de porter un jugement sur la qualité de la gestion d’une copropriété ; elle autorise aussi les comparaisons entre copropriétés, les statistiques, la recherche et la mise en évidence de dysfonctionnements.

Par exemple, la lecture des comptes des trois derniers exercices d’une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.

Tout ceci nous éloigne heureusement du fouillis de la comptabilité habituelle des copropriétés où, jusqu’ici, l’absence de méthode empêchait tout contrôle et où même le syndic perdait son chemin dans le mélange des chiffres.

.

grmff · #149 11-02-2013 12:25:14

Saxo a écrit :

Modérateur, où es-tu ?

Bien que modérateur, j'avoue que je passe souvent mon tour sur certain salon... (le singulier n'est pas une erreur)

Nota: Si vous constatez des insultes ou des propos inappropriés, vous pouvez aussi me pointer, par Messagerie Privée, le fil de discussion, avec la date et l'heure des propos insultants et/ou inappropriés.

luc · #150 12-02-2013 07:16:15

Renaud a écrit :

Les comptes et le bilan doivent donner une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes.
Un observateur extérieur ou l’acheteur d’un appartement s’informera désormais avec exactitude à la lecture des comptes de la copropriété.
L’imposition d’un Plan Comptable Minimum Normalisé avec obligation d’une présentation standard était nécessaire pour garantir la transparence. Toutefois, celle-ci ne saurait être complète sans la mention des investissements pour leur valeur résiduelle.
La lecture du bilan et du compte de résultats permet de porter un jugement sur la qualité de la gestion d’une copropriété ; elle autorise aussi les comparaisons entre copropriétés, les statistiques, la recherche et la mise en évidence de dysfonctionnements.
Par exemple, la lecture des comptes des trois derniers exercices d’une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.
Tout ceci nous éloigne heureusement du fouillis de la comptabilité habituelle des copropriétés où, jusqu’ici, l’absence de méthode empêchait tout contrôle et où même le syndic perdait son chemin dans le mélange des chiffres.

tongue

dach · #151 13-02-2013 10:24:51

Renaud a écrit :

une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.

Comme une ACP ne possède rien (hormis quelque outils d'entretiens ou autres), la valeur résiduelle comptable des investissements sera faible et généralement nulle. Il me semble que la méfiance sera surtout justifiée lorsque valeur résiduelle des investissements est importante.

luc · #152 13-02-2013 10:46:07

dach a écrit :

Comme une ACP ne possède rien (hormis quelque outils d'entretiens ou autres), la valeur résiduelle comptable des investissements sera faible et généralement nulle. Il me semble que la méfiance sera surtout justifiée lorsque valeur résiduelle des investissements est importante.

Donc vous êtes méfiant si le fonds de réserve est important?

dach · #153 13-02-2013 13:50:39

luc a écrit :

Donc vous êtes méfiant si le fonds de réserve est important?

Si la contrepartie du fonds de réserve est composée d'une part importante d'actifs immobilisés sous forme de mobilier, d’outillages ou de licences logiciels, oui, je suis méfiant de l'importance d'un tel fonds de réserve. Pas vous ?
Ce type d'actifs sont, en définitive, des charges reportées sur les exercices suivants

grmff · #154 13-02-2013 16:10:21

Comme une ACP ne possède rien (hormis quelque outils d'entretiens ou autres), la valeur résiduelle comptable des investissements sera faible et généralement nulle.

Sauf si l'investissement est le remplacement de la chaudière, de la toiture, le ravalement de la façade ou l'étanchéité des balcons.

Certains de ces investissements s'amortissent en 30 ans...

dach · #155 13-02-2013 17:35:55

grmff a écrit :

Sauf si l'investissement est le remplacement de la chaudière, de la toiture, le ravalement de la façade ou l'étanchéité des balcons.
Certains de ces investissements s'amortissent en 30 ans...

Vous mélangez le patrimoine indivis des CP et celui de L'ACP !
La chaudière, la toiture ou la façade ne sont pas des actifs de l'ACP.

Pour l'ACP, ce dont vous parlez ci-dessus, sont des travaux financés par les apports des CP aux fonds de réserve. Ce ne sont pas des 'meubles' utilisé par l'ACP dans le cadre de la 'conservation et l'administration de l'immeuble'. Ce sont uniquement ces 'meubles' qui sont amortissables.

grmff · #156 13-02-2013 17:50:21

Bigre, mais vous avez raison.

Mais alors, comment est-ce qu'un bilan, qui ne tient pas compte de la situation de l'immeuble, peut-il rendre une image fidèle de l'état de la copropriété?

(Moi? Rien. Je m'amuse. Je ne fais que passer. D'accord, c'est pas troll....)

dach · #157 13-02-2013 18:02:03

grmff a écrit :

Mais alors, comment est-ce qu'un bilan, qui ne tient pas compte de la situation de l'immeuble, peut-il rendre une image fidèle de l'état de la copropriété?

Effectivement, l'état fidèle des actifs et dettes de l'ACP n'a rien à voir avec l'état de l'immeuble.
Certain souhaite la tenue d'un état des travaux à prévoir, mais c'est autre débat...
Actuellement, l'achat d'un appartement ou d'une 4 façades, ce fait dans 'l'état bien connu de l'acheteur'....

Saxo · #158 13-02-2013 18:07:38

dach a écrit :

Si la contrepartie du fonds de réserve est composée d'une part importante d'actifs immobilisés sous forme de mobilier, d’outillages ou de licences logiciels, oui, je suis méfiant de l'importance d'un tel fonds de réserve. Pas vous ?

On sait que le fonds de réserve sert à financer les travaux. Il n'y a aucune exception possible puisque c'est inscrit dans le le code civil depuis déjà 1994:

On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.

Inutile de nous parler de mobilier, outillages ou licences logiciels parce que ça ne fait pas partie du fonds de réserve. N'importe quel comptable sait ça.

Si le fonds de réserve (constitué selon la loi) est conséquent, on se dit:

En voilà des propriétaires prévoyants. Ils ont déjà constitué leur matelas pour faire face aux investissements nécessaires.

A l'inverse, si le fonds de réserve est faible voire inexistant, on se dit:

Ce n'est pas là que je vais acheter. Ces copropriétaires sont pingres. Ils ne veulent surtout pas être prévoyants mais se laisser surprendre et obliger leur pauvre syndic à courir derrière les retardataires.

dach · #159 13-02-2013 18:42:53

Saxo a écrit :

On sait que le fonds de réserve sert à financer les travaux. Il n'y a aucune exception possible puisque c'est inscrit dans le le code civil depuis déjà 1994...
Inutile de nous parler de mobilier, outillages ou licences logiciels parce que ça ne fait pas partie du fonds de réserve. N'importe quel comptable sait ça.

Méfiez des évidences ! Au niveau comptable la valeur résiduelle du 'mobiliers, outillages ou licences logiciels' fait partie du fonds de réserve.
Le fonds réserve est une dette avec sa contre partie en actifs circulants (le compte en banque) et en actifs immobilisés (comme la valeur résiduelle de la tondeuse).
Si les valeurs sur le compte en banque sont disponibles pour les travaux, la valeur résiduelle de la tondeuse ne l'est que si celle-ci est vendue !
Si ces valeurs résiduelles sont gonflées, le fonds réserve l'est aussi !
Peut-être certains vendeurs, jouerons avec cela.

PIM · #160 13-02-2013 19:14:34

saxo a écrit :

Si le fonds de réserve (constitué selon la loi) est conséquent, on se dit: En voilà des propriétaires prévoyants. Ils ont déjà constitué leur matelas pour faire face aux investissements nécessaires.
A l'inverse, si le fonds de réserve est faible voire inexistant, on se dit: Ce n'est pas là que je vais acheter. Ces copropriétaires sont pingres. Ils ne veulent surtout pas être prévoyants mais se laisser surprendre et obliger leur pauvre syndic à courir derrière les retardataires.

Il y a une 3e hypothèse, si le fonds de réserve est faible: on vient peut-être de l'utiliser pour payer de gros travaux et il est en cours de reconstitution.

Il faut donc examiner les chiffres en parallèle avec les décisions prises en AG pour pouvoir se former une opinion.

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