Au hasard de nos offres
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa 2 800 000 € UCCLE
  • Villa Sorry : trop tard ! RHODE ST GENESE
  • Maison 1 200 000 € UCCLE
  • Maison 800 000 € WOLUWE-SAINT-PIERRE
  • Villa 2 980 000 € WATERLOO
  • Villa 1 990 000 € RHODE ST GENESE
  • Appartement 420 000 € UCCLE
  • Appartement 775 000 € FOREST
  • Villa 770 000 € WATERLOO
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    nec justo porta. id, venenatis id ultricies elit.

    forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



    AR Comptabilité ACP

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 038
    Site Web

    AR Comptabilité ACP

    L'AR du 12.07.2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires vient d'être publié dans le Moniteur d'aujourd'hui (03.08.2012).

    Voir: Moniteur - p. 45961 à 45975
    La lecture du Rapport au Roi ( 2 pages) et l'AR lui-même (2 pages) est à conseiller pour tous, et pour tout agent immobilier, syndic ou non.

    La méthode préconisé par l'IPI, CIB, ABSA, ... n'a pas été accepté. Une scission entre les comptes annuels et des décomptes périodiques (une sorte de facture complexe) s'impose.


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Reivax
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-09-2012
    Messages : 67

    Re : AR Comptabilité ACP

    max11 a écrit :

    Si le compte "stock" ne peut pas exister (mais il doit car, comme vous le dites, il s'agit d'un pcMinimumN), l'achat des télécommandes est une charge et doit donc être remboursé par l'ensemble des copropriétaires lors du décompte (et on les créditera lors de la vente des télécommandes).
    Ce n'est pas "juste" (dans le sens "envers les copropriétaires") mais c'est "juste" dans le sens compta ACP.
    Une ACP ne peut pas faire des pertes !  Les dépenses qui ne trouvent pas leur place au bilan sont des charges à reprendre dans les décomptes.

    C'est bien mon propos : si on ne peut imputer en compte de stock, on doit imputer en compte de charges.
    Or, l'ACP sera, dans les faits, propriétaire de ces télécommandes, elle aura un stock valorisable ultérieurement.

    Et à suivre votre raisonnement, on rétablit le fonds de roulement via les décomptes, mais avec un augmentation obscure de l'actif (le stock de télécommande) : le jour où vous vendrez ces télécommandes, comment justifierez-vous ce boni ?
    Et même si c'est un produit exceptionnel, dans cet exemple, cela reste un produit que l'acquéreur fait au détriment du vendeur !
    Donc, non, les stocks ne sont pas qu'un seul reflet analytique, mais bien une photographie.

    Je nuancerai enfin votre propos, dans la mesure ou vous dîtes : une ACP ne peut pas faire de pertes.

    Je ne suis pas d'accord : moult ACP sont bilantairement en pertes, moult ACP sont virtuellement en faillite ! La comptabilité se doit de refléter ce triste sort !!!

    Par ailleurs, nulle part il n'est interdit à une ACP d'être en perte. Et si une telle interdiction existait, soit, mais dites-moi où est la sanction.

    Interdire sans sanctionner n'a pas de sens !

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : AR Comptabilité ACP

    Sur le fonds, on est d'accord : le vendeur perd de l'argent au détriment de l'acheteur mais ce n'est pas par rapport au fonds de roulement.
    Raisonnement de comptable  lol
    L'absence d'un compte de stock empêche de donner une situation réelle du patrimoine de l'acp. Là, on est d'accord  wink
    Une preuve de plus que ce pcmn est incomplet que la cnc a mal fait son boulot. Malheureusement, les défenseurs de la cnc ne nous donne aucun argument ou explication pour nous expliquer comment palier à ce manque.

    Par contre, non, une acp ne peut pas faire de perte : toutes ces dépenses doivent être facturées aux copropriétaires (sauf les exceptions comme un prélèvement sur un fonds de réserve existant par exemple).
    Si, par exemple, elle a mis en stock des clés qui ne seront jamais vendues, elle doit les porter en charges des copropriétaires.
    si un client (copropriétaire) fait défaut de paiement, elle doit porter la créance à la charges des autres copropriétaires.

    Une acp "peut" être à découvert de trésorerie (même si ce n'est pas conseillé et peut être dramatique) mais je ne vois pas comment elle pourrait être en perte  (en tout cas, je n'ai jamais vu de tels cas).
    Il y aura toujours des copropriétaires qui devront payer les charges...
    (il existe, sauf erreur de ma part, une solidarité totale et indivisible entre tous les copropriétaires pour les charges de l'acp)

    Une perte veut dire que les produits sont inférieurs aux charges. En compta acp, les produits facturés aux copropriétaires (décomptes des charges) = les charges dépensées par l'acp. Si on facture moins aux propriétaires que le montant des charges (= une perte), c'est qu'il y a une erreur dans les décomptes....

    Par contre, je veux bien croire que certaines acp sont en état de faillite virtuelle car elles ne peuvent pas faire face à leurs obligations de paiement.
    Mais je ne crois pas qu'on peut parler de perte ou de faillite car les fournisseurs auront toujours la possibilité de ce retourner contre les copropriétaires (ancien ou nouveau).
    Je ne crois pas (mais je ne suis pas juriste) qu'un acquéreur pourrait se retirer de la solidarité des dettes de l'acp d'avant son achat.

    A moins que l'immeuble soit complètement détruit, que les copropriétaires soient sans moyen, qu'il n'ai pas payé la prime d'assurance depuis longtemps et que le terrain n'ai pas de valeur....

    Hors ligne

    Reivax
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-09-2012
    Messages : 67

    Re : AR Comptabilité ACP

    max11 a écrit :

    Sur le fonds, on est d'accord : le vendeur perd de l'argent au détriment de l'acheteur mais ce n'est pas par rapport au fonds de roulement.
    Raisonnement de comptable  lol

    Si vous passez cet achat sur les charges annuelles imputables sur le décompte, je suis d'accord avec vous.

    Mais, personnellement, je ne le passerai pas sur les charges annuelles, mais bien sur le stock  smile

    max11 a écrit :

    L'absence d'un compte de stock empêche de donner une situation réelle du patrimoine de l'acp. Là, on est d'accord  wink

    Ouf !  tongue

    max11 a écrit :

    Une preuve de plus que ce pcmn est incomplet que la cnc a mal fait son boulot. Malheureusement, les défenseurs de la cnc ne nous donne aucun argument ou explication pour nous expliquer comment palier à ce manque.

    Re ouf !  tongue

    max11 a écrit :

    Par contre, non, une acp ne peut pas faire de perte : toutes ces dépenses doivent être facturées aux copropriétaires (sauf les exceptions comme un prélèvement sur un fonds de réserve existant par exemple).
    Si, par exemple, elle a mis en stock des clés qui ne seront jamais vendues, elle doit les porter en charges des copropriétaires.
    si un client (copropriétaire) fait défaut de paiement, elle doit porter la créance à la charges des autres copropriétaires.

    Sur le principe, d'accord avec vous.
    Mais à quel moment ?
    Quand décide-t-on de passer ces charges en compte.
    Je prends l'exemple d'un copropriétaire dont les dettes seront irrécouvrables, ou dont l'ACP décide de ne pas pas poursuivre ce CP. N'est-il alors pas juste d'utiliser une réduction sur créance (409 - 643) ?
    Ce sont des décisions prises en AG qui doivent alors être reflétées par l'AG. Tant que l'AG n'accepte pas la perte, votre CP débiteur est seulement en 407.

    max11 a écrit :

    Une acp "peut" être à découvert de trésorerie (même si ce n'est pas conseillé et peut être dramatique) mais je ne vois pas comment elle pourrait être en perte  (en tout cas, je n'ai jamais vu de tels cas).
    Il y aura toujours des copropriétaires qui devront payer les charges...
    (il existe, sauf erreur de ma part, une solidarité totale et indivisible entre tous les copropriétaires pour les charges de l'acp)

    Le principe de la faillite, n'est-il, d'abord le constat de la cessation de paiement.
    Ce principe de cascade où un (plusieurs) clients ne vous paie(nt) pas et vous mette(nt) vous-même en cessation de paiement ?

    Il ne m'apparaît pas impossible, bien loin de là, que le patrimoine réalisable des ACP ne soit un jour inférieur aux dettes réalisables...
    Ce sera même, je pense, un des défis des prochaines 20 années...

    max11 a écrit :

    Une perte veut dire que les produits sont inférieurs aux charges. En compta acp, les produits facturés aux copropriétaires (décomptes des charges) = les charges dépensées par l'acp. Si on facture moins aux propriétaires que le montant des charges (= une perte), c'est qu'il y a une erreur dans les décomptes....

    Par contre, je veux bien croire que certaines acp sont en état de faillite virtuelle car elles ne peuvent pas faire face à leurs obligations de paiement.
    Mais je ne crois pas qu'on peut parler de perte ou de faillite car les fournisseurs auront toujours la possibilité de ce retourner contre les copropriétaires (ancien ou nouveau).
    Je ne crois pas (mais je ne suis pas juriste) qu'un acquéreur pourrait se retirer de la solidarité des dettes de l'acp d'avant son achat.

    A moins que l'immeuble soit complètement détruit, que les copropriétaires soient sans moyen, qu'il n'ai pas payé la prime d'assurance depuis longtemps et que le terrain n'ai pas de valeur....

    Je resterais prudent vis-à-vis des charges sociales, environnementales, voire de simple responsabilité civile qu'une ACP peut avoir à affronter. Certains immeubles sont de véritables gouffres financiers et je ne leur donne pas 20 à 30 ans pour concrétiser toutes les difficultés qu'ils recèlent - d'ici là je serai pensionné et j'espère que le temps me donnera tort...

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : AR Comptabilité ACP

    Pour les créances irrécouvrables, c'est une question très difficile et je ne sais pas s'il existe une solution indiscutable....
    Selon moi, dés que le syndic à la certitude qu'une créance est irrécouvrable, il doit la mettre en charges sans attendre de décision d'AG.
    Et la prudence voudrait que le syndic passe en charges également une créance qui serait suffisamment douteuse pour penser qu'elle pourrait être perdue.
    En effet, c'est celui qui est propriétaire au moment du décompte qui paiera. Il est donc assez logique de passer cette créance en charges dés qu'elle est suffisamment douteuse.
    L'acquéreur pourrait reprocher au syndic de ne pas avoir fait preuve de prudence ou d'informations suffisantes.

    Et il sera toujours possible de rembourser les propriétaires si le mauvais payeur fini par payer malgré tout  (sans oublier tous les frais d'avocat et autres que cela va engendrer)


    Pour la faillite, je ne crois pas que les règles des sociétés (cessation de paiement) ne soient transposables tels quelles en acp. Une société en faillite est liquidée et son patrimoine restant est vendu pour payer les créanciers.
    Un immeuble ne devrait pas être liquidé. Eventuellement, les appartements des propriétaires ne pouvant assumer seront vendus et on peut assister à une cascade si les ventes ne rapportent pas suffisamment....

    Mais ce n'est pas l'AR compta qui changera quoi que ce soit à cela ...  Mais on a déjà suffisamment tiré au canon sur le métier de syndic pour supprimer les moutons noirs sans devoir en ajouter dans cette discussion.

    Hors ligne

    Saxo
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 15-08-2005
    Messages : 673

    Re : AR Comptabilité ACP

    Je souhaite apporter un élément dans le débat :

    La loi de 2010 sur la copropriété a été précédée de très - très -très  nombreuses auditions des professionnels du secteur. C’est ainsi que le représentant de l’IPI, qui était aussi celui de l’ABSA, a déclaré devant les parlementaires :

    « Toutes les responsabilités doivent être identiques, quelle que soit la nature du syndic.L’obligation de tenir une comptabilité en partie double et d’utiliser un plan comptable minimum normalisé est certainement une bonne chose. Mais prévoir qu’un syndic non professionnel peut tenir une comptabilité simplifiée est inacceptable.»

    Aller dire - maintenant - que la loi serait inapplicable, critiquer à tout va la CNC et même prôner la désobéissance tout en demandant la clémence des tribunaux relève de l’obstruction et de la mauvaise foi.

    Rappelons que le titre même de la loi est d'accroître la transparence et de moderniser la gestion.

    Indépendamment des subtilités comptables sur les stocks de clefs ou de mazout, qui provoquent tant d'excitations, il faut se placer dans la perspective des copropriétaires, qui doivent avoir une idée claire de la situation de leur copropriété pour approuver ses comptes ou de celle où ils souhaitent acquérir un appartement.

    Car c'est bien là la finalité première de la loi !

    Hors ligne

    Reivax
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-09-2012
    Messages : 67

    Re : AR Comptabilité ACP

    Saxo a écrit :

    Je souhaite apporter un élément dans le débat :

    La loi de 2010 sur la copropriété a été précédée de très - très -très  nombreuses auditions des professionnels du secteur. C’est ainsi que le représentant de l’IPI, qui était aussi celui de l’ABSA, a déclaré devant les parlementaires :

    « Toutes les responsabilités doivent être identiques, quelle que soit la nature du syndic.L’obligation de tenir une comptabilité en partie double et d’utiliser un plan comptable minimum normalisé est certainement une bonne chose. Mais prévoir qu’un syndic non professionnel peut tenir une comptabilité simplifiée est inacceptable.»

    Aller dire - maintenant - que la loi serait inapplicable, critiquer à tout va la CNC et même prôner la désobéissance tout en demandant la clémence des tribunaux relève de l’obstruction et de la mauvaise foi.

    Rappelons que le titre même de la loi est d'accroître la transparence et de moderniser la gestion.

    Indépendamment des subtilités comptables sur les stocks de clefs ou de mazout, qui provoquent tant d'excitations, il faut se placer dans la perspective des copropriétaires, qui doivent avoir une idée claire de la situation de leur copropriété pour approuver ses comptes ou de celle où ils souhaitent acquérir un appartement.

    Car c'est bien là la finalité première de la loi !

    Vous êtes consternant et populiste.

    Vous voulez tout et son contraire : de la transparence, mais pas de subtilités.

    Et je n'aurai de cesse de vous reprendre : ce n'est pas l'esprit de la loi qui est contesté, ni sa philosophie, ce n'est pas le principe de voir appliquer une comptabilité en partie double qui est remis en question, c'est la manière, le processus.

    Et si vous n'êtes pas concerné par une copropriété qui peut avoir des milliers d'euros immobilisés dans une cuve à mazout, ayez au moins le respect des copropriétaires qui sont dans cette situation.

    Vous n'avez donc pas encore compris que les aménagements de ce PCMN qui sont demandés le sont dans le but d'apporter clarté et lisibilité des chiffres qu'il présentera ?

    Et de quelle désobéissance parlez-vous ? Un  PCMN est un Plan comptable Minimum Normalisé. C'est donc la base minimale commune. Ensuite, libre à chacun d'apporter les compléments qui sont nécessités par le cas réel de l'immeuble concerné.

    Je vous défie de trouver le texte qui l'interdit ! Par contre, je ne doute pas que vous formulerez un merveilleux raisonnement scabreux dont vous avez le secret pour justifier cette interdiction.

    Hors ligne

    Tintin
    Pimonaute assidu
    Lieu : Ernage
    Inscription : 03-03-2006
    Messages : 152

    Re : AR Comptabilité ACP

    L'abssa écrit dans son dernier syndic info:

    Nous nous voyons donc dans l'obligation d'appliquer une loi inapplicable.

    Reivax écrit :

    de quelle désobéissance parlez-vous ? Un PCMN est un Plan comptable Minimum Normalisé. C'est donc la base minimale commune. Ensuite, libre à chacun d'apporter les compléments qui sont nécessités par le cas réel de l'immeuble concerné.

    L'Arrêté Royal n'est donc pas inapplicable tel que, s'il suffit d'y ajouter des comptes ou sous comptes supplémentaires, dans le but d'apporter un plus d'un point de vue comptable.

    Le drame est que tous les comptables n'appliqueront pas les mêmes règles pour des situations identiques. Le mieux est donc de demander une adaptation de l'A.R. après un an d'expérience. La Ministre demande un peu de recul, avant d'apporter des modifications éventuelles, n'est-ce pas la bonne solution ? Les juges et les avocats sont incapables de plaider et juger les subtilités d'un plan comptable, d'où il faut une présentation vulgarisée des comptes, avant leur approbation.


    je ne laisse pas les autres agir à ma place

    Hors ligne

    Reivax
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-09-2012
    Messages : 67

    Re : AR Comptabilité ACP

    Tintin a écrit :

    Le drame est que tous les comptables n'appliqueront pas les mêmes règles pour des situations identiques. Le mieux est donc de demander une adaptation de l'A.R. après un an d'expérience. La Ministre demande un peu de recul, avant d'apporter des modifications éventuelles, n'est-ce pas la bonne solution ? Les juges et les avocats sont incapables de plaider et juger les subtilités d'un plan comptable, d'où il faut une présentation vulgarisée des comptes, avant leur approbation.

    Certes, mais c'est travailler à l'envers !

    Soit ce PCMN est la panacée et il n'y a pas de raisons de le modifier, soit c'est un "brol" et il est inadmissible de laisser sortir des choses aussi mal pensées.

    Toujours est-il que dans un an, nos politiques seront en pleine campagne électorale et plus rien ne sera modifié.
    La patate chaude sera renvoyé au ministre suivant, et en attendant, on aura foutu le bazar dans la compta d'un grand nombre de copropriétés.

    Hors ligne

    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : AR Comptabilité ACP

    Il me semble que « Plan comptable minimum normalisé » signifie que chaque mouvement justifié par une pièce comptable doit être inscrite dans  plusieurs comptes normalisés ou leurs sous comptes spécifiques.

    Le terme minimum permet de créer un plan comptable spécifique plus développé mais pas un plan comptable alternatif.

    Par exemple le pcmn prévoit un comptes '440 Fournisseurs'. Vous ne pouvez pas créer un compte alternatif '441 Assureurs' mais vous pouvez créer  un sous-compte spécifique '4401 Assureurs'

    Pour la polémique du compte stock, je ne peux que renvoyer à la base de la compta : Si après régularisation et affectation des comptes de résultats dans un bilan 'Actif=Passif', dans une compta en-cours d'exercice, l’équilibre exacte est (Actif+Charges)=(Passif+Produits)

    D'autre part dans une entreprise commerciale, le compte de stock n'est mis à jour lors de l'achat mais lors de l'inventaire de fin d'exercice. Lors de l'achat c'est un compte de charge qui est mouvementé.

    Je suppose que comme une ACP n'a pas pour objet de vendre des biens ou service, l'usage de compte de stock a été bannis par la CNC.

    Donc lors de l'inventaire, les charges concernant l'exercice suivant comme un réserve de combustibles ou de clef-télécommandes ou encore une assurance à cheval sur 2 exercices, la valeur correspondante doit être comptabilisée comme '490 Charges à reporter'.
    Le plan comptable spécifique d'une ACP pourrait prévoir des sous comptes comme par exemple '4901 Clefs non remises', '4902 Mazout non utilisé' et '4903 Assurances exercice suivant'

    Hors ligne

    Tintin
    Pimonaute assidu
    Lieu : Ernage
    Inscription : 03-03-2006
    Messages : 152

    Re : AR Comptabilité ACP

    Reivax a écrit :

    Toujours est-il que dans un an, nos politiques seront en pleine campagne électorale et plus rien ne sera modifié

    Là rien à redire, c'est certain.

    Les suggestions de dash me semblent pleines de bon sens, pour autant que je sache l'IEC à participé aux réunions de la CNC, alors je ne comprends pas comment le nouveau plan comptable des copropriétés soit aussi mal pensé, comme les comptables ou experts-comptables semblent le dire ?
    Que faire pour mettre tout le monde d'accord ? Comment les commissaires aux comptes vont-t-ils réagir ? Faut-il organiser une pétition pour que Madame le ministre de la justice ou le "CNC" écoute les griefs des acteurs de terrain ? Ceux qui ont été entendus ne devaient pas être au courant du fonctionnement des copropriétés semble-t-il ! C'est un peu comme les commissaires aux comptes, qui sont rarement des personnes qui connaissent les spécificités de la copropriété.

    J'en conclus que la copropriété est un domaine tellement complexe ou que l'on complexifie à souhait, afin que tout le monde aie raison ou tort selon les circonstances.
    Le pis de toute cette histoire à la Belge, c'est qu'on confie à des juges de paix, la mission de trancher quelque chose qui dépasse leurs compétences professionnelles, quand ils ne savent pas, ils disent: " la majorité à raison au nom de la démocratie". La copropriété restera toujours un monde bien mystérieux.


    je ne laisse pas les autres agir à ma place

    Hors ligne

    Reivax
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-09-2012
    Messages : 67

    Re : AR Comptabilité ACP

    Tintin a écrit :

    Les suggestions de dash me semblent pleines de bon sens, pour autant que je sache l'IEC à participé aux réunions de la CNC, alors je ne comprends pas comment le nouveau plan comptable des copropriétés soit aussi mal pensé, comme les comptables ou experts-comptables semblent le dire ?
    Que faire pour mettre tout le monde d'accord ? Comment les commissaires aux comptes vont-t-ils réagir ? Faut-il organiser une pétition pour que Madame le ministre de la justice ou le "CNC" écoute les griefs des acteurs de terrain ? Ceux qui ont été entendus ne devaient pas être au courant du fonctionnement des copropriétés semble-t-il ! C'est un peu comme les commissaires aux comptes, qui sont rarement des personnes qui connaissent les spécificités de la copropriété.

    J'en conclus que la copropriété est un domaine tellement complexe ou que l'on complexifie à souhait, afin que tout le monde aie raison ou tort selon les circonstances.
    Le pis de toute cette histoire à la Belge, c'est qu'on confie à des juges de paix, la mission de trancher quelque chose qui dépasse leurs compétences professionnelles, quand ils ne savent pas, ils disent: " la majorité à raison au nom de la démocratie". La copropriété restera toujours un monde bien mystérieux.

    Je concède que je peux être virulent.

    Et en contrepartie, je peux reconnaître les propos empreints de bon sens.

    Je salue donc cette intervention de Tintin, laquelle est posée et ne critique pas pour critiquer.

    Je peux aussi me rallier à Dach car ses propositions, même si elles n'ont pas l'élégance et la rigueur souhaitées, permettent de trouver un moyen terme relativement acceptable.

    Il n'en demeure pas moins que plusieurs points ne permettent pas ces solutions.

    Malheureusement...
    (d'où mes critiques véhémentes).

    Hors ligne

    Renaud
    Pimonaute
    Inscription : 14-12-2012
    Messages : 8

    Re : AR Comptabilité ACP

    Si on examine d’un peu près l’AR sur la comptabilité des copropriétés et le modèle publié par la CNC, on s’aperçoit que, finalement, il n’y a rien de nouveau sous le soleil. Les bons syndics utilisaient déjà le PCMN et leur technique d’enregistrement s’apparentait étroitement au modèle CNC. En particulier, on y trouvait les mouvements des comptes relatifs aux charges de fonctionnement, le compte de bilan ‘’48902 Dettes : valeurs reportées fonds de roulement’’, les investissements, le compte de bilan ‘’48901 Dettes : valeurs reportées fonds de réserve’’, les amortissements et le compte de résultats sans bénéfice ni perte, et le reste à l’avenant. Tout cela est très simple. En dernière analyse, les comptes des copropriétés ne sont que le B.A.-BA de la comptabilité.

    Dès lors, on s’interroge sur les cris d’orfraie du lobby des mauvais syndics. Il y a beau temps que ce lobby n’est plus crédible. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, pensent ces nouveaux Shadoks. On sait que l’AR et le modèle CNC sont l’expression même de la simplicité ; ce sont les pseudo-comptabilités des nouveaux Shadoks qui n’ont ni queue ni tête. Ce sont leurs improvisations et leurs dissimulations comptables, leurs incessants tripatouillages et leurs manipulations continuelles qui ont contraint le législateur à intervenir. A force de tirer sur le fil…

    Et ce n’est pas tout. L’étau se resserre encore. Les Chambres sont appelées à étudier de nouvelles dispositions douloureuses : ‘’La présente proposition de loi vise à protéger les copropriétaires par rapport aux fautes et autres malversations commises par certains syndics, en assurant un contrôle plus poussé des comptes et en permettant une meilleure information des copropriétaires sur toutes les opérations financières et comptables réalisées au sein de la copropriété’’.

    .

    Hors ligne

    Tintin
    Pimonaute assidu
    Lieu : Ernage
    Inscription : 03-03-2006
    Messages : 152

    Re : AR Comptabilité ACP

    Bravo pour votre intervention que certains vont trouver un peu trop agressive, mais c'est le lot de ceux qui ne parlent pas la langue de bois.

    Votre comparaison avec les "Shadoks" est parfaite, car même si ce n'est pas vrai pour la majorité des syndics, ce l'est certainement pour une minorité qui abusent les copropriétaires.

    J'ai revu un extrait sur la passoire, celui qui veut passer 3 minites de bon temps, doit coller ce lien sur son navigateur.

    http://www.youtube.com/watch?v=TMt6TDQe4nQ


    je ne laisse pas les autres agir à ma place

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : AR Comptabilité ACP

    Renaud a écrit :

    Si on examine d’un peu près l’AR sur la comptabilité des copropriétés et le modèle publié par la CNC, on s’aperçoit que, finalement, il n’y a rien de nouveau sous le soleil. Les bons syndics utilisaient déjà le PCMN et leur technique d’enregistrement s’apparentait étroitement au modèle CNC. En particulier, on y trouvait les mouvements des comptes relatifs aux charges de fonctionnement, le compte de bilan ‘’48902 Dettes : valeurs reportées fonds de roulement’’, les investissements, le compte de bilan ‘’48901 Dettes : valeurs reportées fonds de réserve’’, les amortissements et le compte de résultats sans bénéfice ni perte, et le reste à l’avenant. Tout cela est très simple. En dernière analyse, les comptes des copropriétés ne sont que le B.A.-BA de la comptabilité.’’.

    .

    Pratiquement tout ce fil de discussion tourne sur le fait qu'il manque de nombreux comptes de base (fonds de roulement, réserve, stock,...) et le travail incomplet et mal fini de la CNC.
    Pratiquement toutes vos interventions indiquent que la CNC a très bien fait son travail, que tout y est et qu'il faut faire comme elle dit : ni plus, ni moins.
    Ici, vous créez des comptes de dettes non repris dans le PCMN.... Vous convenez donc qu'il manque des comptes et que ces manquements devront trouver une place qui sera différente selon les choix des syndics....  Et patatra, toutes la belle organisation qui permettait au propriétaire profane dans la compta de s'y retrouver facilement dans les comptes tombe à l'eau. Comment savoir où chercher deux des infos principales de la compta : le fonds de roulement et les fonds de réserve....  ????
    Basculeriez vous dans le camp des mauvais syndics roublards ?  Vous osez créer deux nouveaux comptes non prévu par la CNC pour détourner l'attention des copropriétaires  ????
    (second degré bien entendu)

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : AR Comptabilité ACP

    Renaud a écrit :

    Dès lors, on s’interroge sur les cris d’orfraie du lobby des mauvais syndics. Il y a beau temps que ce lobby n’est plus crédible. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, pensent ces nouveaux Shadoks. On sait que l’AR et le modèle CNC sont l’expression même de la simplicité ; ce sont les pseudo-comptabilités des nouveaux Shadoks qui n’ont ni queue ni tête. Ce sont leurs improvisations et leurs dissimulations comptables, leurs incessants tripatouillages et leurs manipulations continuelles qui ont contraint le législateur à intervenir. A force de tirer sur le fil…

    Et ce n’est pas tout. L’étau se resserre encore. Les Chambres sont appelées à étudier de nouvelles dispositions douloureuses : ‘’La présente proposition de loi vise à protéger les copropriétaires par rapport aux fautes et autres malversations commises par certains syndics, en assurant un contrôle plus poussé des comptes et en permettant une meilleure information des copropriétaires sur toutes les opérations financières et comptables réalisées au sein de la copropriété’’.

    .

    Et j'en ai vraiment marre que dés que l'on dit notre insatisfaction on est catalogué par certains comme de mauvais syndics qui ne veulent qu'une chose : arnaquer les copropriétaires....  Pour rappel, je ne suis pas syndic.

    Le fait de ne pas être d'accord avec le fait que cet AR est bien fait, que la CNC a fait un beau boulot étudié et réfléchi,..., ne fait pas de moi un mauvais syndic ou un mauvais comptable.

    Je pratique tous les jours de la compta de sociétés et de copropriétés, je sais donc de quoi je parle quand je critique cet AR et l'avis CNC. Je vois les problèmes par rapport à de vrais dossiers avec de bons syndics qui font bien leur boulot, sans chercher à arnaquer leurs clients.

    C'est plutôt cette propension à ne rien accepter comme critique qui m'inquiète. Comme si ceux qui voulait profiter de leurs clients ne sont pas ceux qu'on croit mais plutôt ceux qui ont réussi à faire passer certaines aberrations  pour mieux obscurcir et rendre moins accessible les comptes et leurs vérifications... 

    Pour ma part, je crois que je vais arrêter d'approvisionner ce sujet qui ne mène à rien tant que toutes remarques ou critiques se terminera par la même idée : vous critiquez donc vous êtes un magouilleur.

    Hors ligne

    Tintin
    Pimonaute assidu
    Lieu : Ernage
    Inscription : 03-03-2006
    Messages : 152

    Re : AR Comptabilité ACP

    Sur le fond vous avez raison, il faut éviter que chacun applique ses règles à partir de l'A.R., dommage que personne ne propose une solution qui convienne à tous ?
    Par exemple, tous les comptables et experts comptables qui travaillent pour des copropriétés, devraient exposer leurs remarques à leur institut, l'IEC, selui-ci après examen en ferait part à la CNC et à la Ministre. Tout le monde en profiterait et ce forum serait plus utile.
    Ce n'est sans doute pas possible.


    je ne laisse pas les autres agir à ma place

    Hors ligne

    Reivax
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-09-2012
    Messages : 67

    Re : AR Comptabilité ACP

    Renaud a écrit :

    Si on examine d’un peu près l’AR sur la comptabilité des copropriétés et le modèle publié par la CNC, on s’aperçoit que, finalement, il n’y a rien de nouveau sous le soleil. Les bons syndics utilisaient déjà le PCMN et leur technique d’enregistrement s’apparentait étroitement au modèle CNC. En particulier, on y trouvait les mouvements des comptes relatifs aux charges de fonctionnement, le compte de bilan ‘’48902 Dettes : valeurs reportées fonds de roulement’’, les investissements, le compte de bilan ‘’48901 Dettes : valeurs reportées fonds de réserve’’, les amortissements et le compte de résultats sans bénéfice ni perte, et le reste à l’avenant. Tout cela est très simple. En dernière analyse, les comptes des copropriétés ne sont que le B.A.-BA de la comptabilité.

    Tout est à ce point bien pensé que la CNC va loger le fonds de réserve dans un compte de classe 4 "Dettes : valeurs reportées".
    Et aussitôt, elle dit, pour "éviter tout équivoque" (sic) qu'il faut créer un sous compte pour identifier dans cette dette de l'ACP la partie du fonds de réserve.

    Tant qu'aucune décision d'AG décide de l’affectation du fonds de réserve, ces montant sont acquis à l'ACP. Point barre !
    Mettre ces montants au même rang que le fonds de roulement, c'est embrouiller tout !

    Mais, personnellement, je pense que je vais faire comme max11 : quitter ce fil de discussion, y laisser se déverser ce flot de rancœur macérée aux relents paranoïdes.

    A termes, ma société sera soumise au contrôle d'un réviseur d'entreprise (proposition de loi actuellement débattue) : ce réviseur n'aura qu'à tirer son plan avec ce PCMN.

    L'informatique aidant, je continuerai à présenter la comptabilité comme je l'ai toujours fait, et le bilan que je présenterai ne sera plus le bilan officiel, mais un bilan technique.
    (Le bilan officiel suivant CNC sera bien entendu produit - et sera le bilan officiel)

    Petite pique à l'attention des paranos : l'avis de la CNC est bien ce qu'il est, un avis.

    Il n'est absolument pas contraignant.  neutral 

    Pour ceux qui en douteraient : Limites des avis CNC

    Il est d'ailleurs piquant de noter que la CNC n'est pas compétente pour donner des avis sur les ACP - lesquelles ACP ne sont ni des entreprises, ni des sociétés, ni des ASBL, ni des fondations.

    Méditez cela, messieurs, méditez...

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 038
    Site Web

    Re : AR Comptabilité ACP

    Reivax a écrit :

    Tant qu'aucune décision d'AG décide de l’affectation du fonds de réserve, ces montant sont acquis à l'ACP. Point barre !
    Mettre ces montants au même rang que le fonds de roulement, c'est embrouiller tout !

    Relisez bien les textes de la loi ... "sa quote-part" = il appartient au CP, tout comme le parties communes.

    Quand on vend un appartement on vend les parties privatives de cet appartement, sa quote-part dans les parties communes ET sa quote-part dans le fonds de réserve.

    Quand à votre rébellion "technique" ... demande à votre assureur RC s'il vous assure si le juge vous condamne à réparer le dégats causée par votre rapport technique, s'il enduit en erreur le CP ... 

    En plus votre comptabilité technique est en fait une comptabilité en noir ... . Tout avocat d'un CP conseillera  son client à déposer plainte pénale chez un juge d'instruction.

    Vous aimez vraiment à jouer au poker?

    Code Civil a écrit :

    Art. 577-11 § 5.
    En cas de transmission de la propriété d'un lot :
    1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
    sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

    On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
    On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une
    nouvelle chape de toiture.

    QED


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Reivax
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-09-2012
    Messages : 67

    Re : AR Comptabilité ACP

    luc a écrit :

    Art. 577-11 § 5.
    sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

    Vous êtes risible !

    Apprenez à lire une phrase dans son entièreté !

    Cet article précise bien qu'un vendeur est obligé de délaisser sa contribution au fonds de réserve au bénéfice de l'ACP !!!

    Je persiste et je signe :

    Reivax a écrit :

    Tant qu'aucune décision d'AG décide de l’affectation du fonds de réserve, ces montant sont acquis à l'ACP. Point barre !

    Un CP n'a aucun droit individuel sur le fonds de réserve.

    Identifier ce fonds de réserve comme une dette, ainsi que le prône la CNC, est une confusion des genres.

    Un comptabilité technique qui serait du noir, mwouhahaha, je ne peux que rire !

    Oui, Monsieur, vous êtes risible !

    Hors ligne

    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : AR Comptabilité ACP

    sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

    Tout et son contraire dans une seule phrase : bel exemple de contradiction dont notre code civile à le secret !

    Je pense que une formule comme « la quote-part du lot dans le fonds de réserve reste aliéné au parties communes » aurait été préférable.

    En effet, l'ACP ne possède rien hormis les 'meubles' nécessaires à la conservation et l’administration de l’immeuble.
    Les fonds sont des avances pour des travaux et frais prévisible ou probable (càd pour moi 'inscrit au budget').

    Le fonds de réserve doit être vu comme la rampe de l’escalier : Si le copropriétaires sortant ne peut pas en prendre sa quote-part en souvenir, l'ACP n'en est pas la propriétaire mais la gardienne ou la gestionnaire.
    En ce sens les fonds sont bien une dette envers des tiers, même si les CP ne peuvent en disposer comme ils le souhaitent.
    Quoique, si le CP vendeur ne peut récupérer sa quote-part dans le fonds de réserve, l'AG est elle interdite de voter un remboursement du fonds à l'ensemble des CP ?

    Hors ligne

    Pied de page des forums

    Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

    Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
    Règlement du forum | Liste des membres



    derniers-tweets-small Derniers tweets

    Retweeted Muriel MICHEL (@mumitim): La réforme des régimes matrimoniaux entre en vigueur le 1er septembre, en même temps que le nouveau droit successoral. Qu'est-ce que ça change pour vous? lecho.be/r/t/1/id/10034… via @monargentbe

    Hier De PIM's Twitter

    Au hasard de nos offres
  • Appartement 735 000 € UCCLE
  • Villa 2 980 000 € WATERLOO
  • Maison 549 000 € UCCLE
  • Maison 4 600 000 € BRUXELLES
  • Villa 2 800 000 € UCCLE
  • Appartement 435 000 € ST-GILLES
  • Appartement 875 000 € FOREST
  • Villa Sous option BEERSEL
  • Appartement À partir de 365 000 € BRUXELLES
  • Maison 1 200 000 € UCCLE
  • Voir toutes les offres »

    commodo in commodo Phasellus dictum eleifend ut quis ipsum mattis ultricies ut