AR Comptabilité ACP

Sur le fonds, on est d'accord : le vendeur perd de l'argent au détriment de l'acheteur mais ce n'est pas par rapport au fonds de roulement.
Raisonnement de comptable 
L'absence d'un compte de stock empêche de donner une situation réelle du patrimoine de l'acp. Là, on est d'accord 
Une preuve de plus que ce pcmn est incomplet que la cnc a mal fait son boulot. Malheureusement, les défenseurs de la cnc ne nous donne aucun argument ou explication pour nous expliquer comment palier à ce manque.

Par contre, non, une acp ne peut pas faire de perte : toutes ces dépenses doivent être facturées aux copropriétaires (sauf les exceptions comme un prélèvement sur un fonds de réserve existant par exemple).
Si, par exemple, elle a mis en stock des clés qui ne seront jamais vendues, elle doit les porter en charges des copropriétaires.
si un client (copropriétaire) fait défaut de paiement, elle doit porter la créance à la charges des autres copropriétaires.

Une acp "peut" être à découvert de trésorerie (même si ce n'est pas conseillé et peut être dramatique) mais je ne vois pas comment elle pourrait être en perte  (en tout cas, je n'ai jamais vu de tels cas).
Il y aura toujours des copropriétaires qui devront payer les charges...
(il existe, sauf erreur de ma part, une solidarité totale et indivisible entre tous les copropriétaires pour les charges de l'acp)

Une perte veut dire que les produits sont inférieurs aux charges. En compta acp, les produits facturés aux copropriétaires (décomptes des charges) = les charges dépensées par l'acp. Si on facture moins aux propriétaires que le montant des charges (= une perte), c'est qu'il y a une erreur dans les décomptes....

Par contre, je veux bien croire que certaines acp sont en état de faillite virtuelle car elles ne peuvent pas faire face à leurs obligations de paiement.
Mais je ne crois pas qu'on peut parler de perte ou de faillite car les fournisseurs auront toujours la possibilité de ce retourner contre les copropriétaires (ancien ou nouveau).
Je ne crois pas (mais je ne suis pas juriste) qu'un acquéreur pourrait se retirer de la solidarité des dettes de l'acp d'avant son achat.

A moins que l'immeuble soit complètement détruit, que les copropriétaires soient sans moyen, qu'il n'ai pas payé la prime d'assurance depuis longtemps et que le terrain n'ai pas de valeur....

Pour les créances irrécouvrables, c'est une question très difficile et je ne sais pas s'il existe une solution indiscutable....
Selon moi, dés que le syndic à la certitude qu'une créance est irrécouvrable, il doit la mettre en charges sans attendre de décision d'AG.
Et la prudence voudrait que le syndic passe en charges également une créance qui serait suffisamment douteuse pour penser qu'elle pourrait être perdue.
En effet, c'est celui qui est propriétaire au moment du décompte qui paiera. Il est donc assez logique de passer cette créance en charges dés qu'elle est suffisamment douteuse.
L'acquéreur pourrait reprocher au syndic de ne pas avoir fait preuve de prudence ou d'informations suffisantes.

Et il sera toujours possible de rembourser les propriétaires si le mauvais payeur fini par payer malgré tout  (sans oublier tous les frais d'avocat et autres que cela va engendrer)

Pour la faillite, je ne crois pas que les règles des sociétés (cessation de paiement) ne soient transposables tels quelles en acp. Une société en faillite est liquidée et son patrimoine restant est vendu pour payer les créanciers.
Un immeuble ne devrait pas être liquidé. Eventuellement, les appartements des propriétaires ne pouvant assumer seront vendus et on peut assister à une cascade si les ventes ne rapportent pas suffisamment....

Mais ce n'est pas l'AR compta qui changera quoi que ce soit à cela ...  Mais on a déjà suffisamment tiré au canon sur le métier de syndic pour supprimer les moutons noirs sans devoir en ajouter dans cette discussion.

Vous êtes consternant et populiste.

Vous voulez tout et son contraire : de la transparence, mais pas de subtilités.

Et je n'aurai de cesse de vous reprendre : ce n'est pas l'esprit de la loi qui est contesté, ni sa philosophie, ce n'est pas le principe de voir appliquer une comptabilité en partie double qui est remis en question, c'est la manière, le processus.

Et si vous n'êtes pas concerné par une copropriété qui peut avoir des milliers d'euros immobilisés dans une cuve à mazout, ayez au moins le respect des copropriétaires qui sont dans cette situation.

Vous n'avez donc pas encore compris que les aménagements de ce PCMN qui sont demandés le sont dans le but d'apporter clarté et lisibilité des chiffres qu'il présentera ?

Et de quelle désobéissance parlez-vous ? Un  PCMN est un Plan comptable Minimum Normalisé. C'est donc la base minimale commune. Ensuite, libre à chacun d'apporter les compléments qui sont nécessités par le cas réel de l'immeuble concerné.

Je vous défie de trouver le texte qui l'interdit ! Par contre, je ne doute pas que vous formulerez un merveilleux raisonnement scabreux dont vous avez le secret pour justifier cette interdiction.

Certes, mais c'est travailler à l'envers !

Soit ce PCMN est la panacée et il n'y a pas de raisons de le modifier, soit c'est un "brol" et il est inadmissible de laisser sortir des choses aussi mal pensées.

Toujours est-il que dans un an, nos politiques seront en pleine campagne électorale et plus rien ne sera modifié.
La patate chaude sera renvoyé au ministre suivant, et en attendant, on aura foutu le bazar dans la compta d'un grand nombre de copropriétés.

Reivax a écrit :

Là rien à redire, c'est certain.

Les suggestions de dash me semblent pleines de bon sens, pour autant que je sache l'IEC à participé aux réunions de la CNC, alors je ne comprends pas comment le nouveau plan comptable des copropriétés soit aussi mal pensé, comme les comptables ou experts-comptables semblent le dire ?
Que faire pour mettre tout le monde d'accord ? Comment les commissaires aux comptes vont-t-ils réagir ? Faut-il organiser une pétition pour que Madame le ministre de la justice ou le "CNC" écoute les griefs des acteurs de terrain ? Ceux qui ont été entendus ne devaient pas être au courant du fonctionnement des copropriétés semble-t-il ! C'est un peu comme les commissaires aux comptes, qui sont rarement des personnes qui connaissent les spécificités de la copropriété.

J'en conclus que la copropriété est un domaine tellement complexe ou que l'on complexifie à souhait, afin que tout le monde aie raison ou tort selon les circonstances.
Le pis de toute cette histoire à la Belge, c'est qu'on confie à des juges de paix, la mission de trancher quelque chose qui dépasse leurs compétences professionnelles, quand ils ne savent pas, ils disent: " la majorité à raison au nom de la démocratie". La copropriété restera toujours un monde bien mystérieux.

Si on examine d’un peu près l’AR sur la comptabilité des copropriétés et le modèle publié par la CNC, on s’aperçoit que, finalement, il n’y a rien de nouveau sous le soleil. Les bons syndics utilisaient déjà le PCMN et leur technique d’enregistrement s’apparentait étroitement au modèle CNC. En particulier, on y trouvait les mouvements des comptes relatifs aux charges de fonctionnement, le compte de bilan ‘’48902 Dettes : valeurs reportées fonds de roulement’’, les investissements, le compte de bilan ‘’48901 Dettes : valeurs reportées fonds de réserve’’, les amortissements et le compte de résultats sans bénéfice ni perte, et le reste à l’avenant. Tout cela est très simple. En dernière analyse, les comptes des copropriétés ne sont que le B.A.-BA de la comptabilité.

Dès lors, on s’interroge sur les cris d’orfraie du lobby des mauvais syndics. Il y a beau temps que ce lobby n’est plus crédible. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, pensent ces nouveaux Shadoks. On sait que l’AR et le modèle CNC sont l’expression même de la simplicité ; ce sont les pseudo-comptabilités des nouveaux Shadoks qui n’ont ni queue ni tête. Ce sont leurs improvisations et leurs dissimulations comptables, leurs incessants tripatouillages et leurs manipulations continuelles qui ont contraint le législateur à intervenir. A force de tirer sur le fil…

Et ce n’est pas tout. L’étau se resserre encore. Les Chambres sont appelées à étudier de nouvelles dispositions douloureuses : ‘’La présente proposition de loi vise à protéger les copropriétaires par rapport aux fautes et autres malversations commises par certains syndics, en assurant un contrôle plus poussé des comptes et en permettant une meilleure information des copropriétaires sur toutes les opérations financières et comptables réalisées au sein de la copropriété’’.

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Pratiquement tout ce fil de discussion tourne sur le fait qu'il manque de nombreux comptes de base (fonds de roulement, réserve, stock,...) et le travail incomplet et mal fini de la CNC.
Pratiquement toutes vos interventions indiquent que la CNC a très bien fait son travail, que tout y est et qu'il faut faire comme elle dit : ni plus, ni moins.
Ici, vous créez des comptes de dettes non repris dans le PCMN.... Vous convenez donc qu'il manque des comptes et que ces manquements devront trouver une place qui sera différente selon les choix des syndics....  Et patatra, toutes la belle organisation qui permettait au propriétaire profane dans la compta de s'y retrouver facilement dans les comptes tombe à l'eau. Comment savoir où chercher deux des infos principales de la compta : le fonds de roulement et les fonds de réserve....  ????
Basculeriez vous dans le camp des mauvais syndics roublards ?  Vous osez créer deux nouveaux comptes non prévu par la CNC pour détourner l'attention des copropriétaires  ????
(second degré bien entendu)

Sur le fond vous avez raison, il faut éviter que chacun applique ses règles à partir de l'A.R., dommage que personne ne propose une solution qui convienne à tous ?
Par exemple, tous les comptables et experts comptables qui travaillent pour des copropriétés, devraient exposer leurs remarques à leur institut, l'IEC, selui-ci après examen en ferait part à la CNC et à la Ministre. Tout le monde en profiterait et ce forum serait plus utile.
Ce n'est sans doute pas possible.

Relisez bien les textes de la loi ... "sa quote-part" = il appartient au CP, tout comme le parties communes.

Quand on vend un appartement on vend les parties privatives de cet appartement, sa quote-part dans les parties communes ET sa quote-part dans le fonds de réserve.

Quand à votre rébellion "technique" ... demande à votre assureur RC s'il vous assure si le juge vous condamne à réparer le dégats causée par votre rapport technique, s'il enduit en erreur le CP ... 

En plus votre comptabilité technique est en fait une comptabilité en noir ... . Tout avocat d'un CP conseillera  son client à déposer plainte pénale chez un juge d'instruction.

Vous aimez vraiment à jouer au poker?

QED

Tout et son contraire dans une seule phrase : bel exemple de contradiction dont notre code civile à le secret !

Je pense que une formule comme « la quote-part du lot dans le fonds de réserve reste aliéné au parties communes » aurait été préférable.

En effet, l'ACP ne possède rien hormis les 'meubles' nécessaires à la conservation et l’administration de l’immeuble.
Les fonds sont des avances pour des travaux et frais prévisible ou probable (càd pour moi 'inscrit au budget').

Le fonds de réserve doit être vu comme la rampe de l’escalier : Si le copropriétaires sortant ne peut pas en prendre sa quote-part en souvenir, l'ACP n'en est pas la propriétaire mais la gardienne ou la gestionnaire.
En ce sens les fonds sont bien une dette envers des tiers, même si les CP ne peuvent en disposer comme ils le souhaitent.
Quoique, si le CP vendeur ne peut récupérer sa quote-part dans le fonds de réserve, l'AG est elle interdite de voter un remboursement du fonds à l'ensemble des CP ?