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AR Comptabilité ACP

luc
Pimonaute incurable
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AR Comptabilité ACP

L'AR du 12.07.2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires vient d'être publié dans le Moniteur d'aujourd'hui (03.08.2012).

Voir: Moniteur - p. 45961 à 45975
La lecture du Rapport au Roi ( 2 pages) et l'AR lui-même (2 pages) est à conseiller pour tous, et pour tout agent immobilier, syndic ou non.

La méthode préconisé par l'IPI, CIB, ABSA, ... n'a pas été accepté. Une scission entre les comptes annuels et des décomptes périodiques (une sorte de facture complexe) s'impose.


Cordialement,

Luc

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dach
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Re : AR Comptabilité ACP

max11 a écrit :

Il manque des comptes dans ce PCMN, .. : le fonds de roulement permanent, le cumul du (ou des) fonds de réserves pour ne citer qu'eux !

Ce "fonds de roulement permanent" d'usage dans certaines copropriétés est-il encore légal ?
Le code civil prévoit 2 fonds : le fonds de roulement et le fonds de réserve. L’ensemble des avances et apports des CP doit me semble-t-il se retrouver dans ces 2 fonds selon la répartition de l'art 577-11, § 5, alinéas 2 et 3.
Pourquoi avoir plus de 2 fonds ?
D'autres part part la loi de 2010 prévoit aussi l’établissement de budgets, les avances devraient être basées sur ces budgets. Exit donc le fonds de roulement permanent place aux avances budgétées ! Non ?

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

dach a écrit :

Ce "fonds de roulement permanent" d'usage dans certaines copropriétés est-il encore légal ?
Le code civil prévoit 2 fonds : le fonds de roulement et le fonds de réserve. L’ensemble des avances et apports des CP doit me semble-t-il se retrouver dans ces 2 fonds selon la répartition de l'art 577-11, § 5, alinéas 2 et 3.
Pourquoi avoir plus de 2 fonds ?
D'autres part part la loi de 2010 prévoit aussi l’établissement de budgets, les avances devraient être basées sur ces budgets. Exit donc le fonds de roulement permanent place aux avances budgétées ! Non ?

Ce qu'il y a d'extraordinaire c'est la manière dont ceux qui ont été traumatisés par une expérience malheureuse en copropriété voudraient imposer leur dictat aux ACP qui fonctionnent bien.

Il faut reprendre ses fondamentaux : si le C.C. fait une distinction entre deux fonds, c'est pour faire la distinction sur les droits que les CP ont dessus. C'est-à-dire que le fonds de réserve est un fonds qui reste acquis à l'ACP lorsqu'il y a vente d'un appartement. Autrement dit, c'est un "fonds perdu" pour le vendeur. A lui de le négocier lors de la vente de son appartement. (notez d'ailleurs l'analogie qui peut être faite avec une entreprise, laquelle a un capital. Le fonds de réserve est le capital de l'ACP, et c'est bien dans un compte de classe 1 qu'il devrait être logé et identifié).
Le fonds de roulement - en ce compris le fonds de roulement permanent ou autrement nommé le "fonds de caisse" - reste acquis aux CP lesquels repartent avec leur quote-part dedans quand ils vendent (charge pour l'acquéreur de le reconstituer)

Certaines ACP souhaitent créer des sous comptes au seins de ces fonds. Cela n'en crée pas pour autant plusieurs. Ce sont des distinctions, des sous catégories, faites pour la lisibilité - mais bon, abandonnons la notion de la lisibilité, la CNC fait dans l’obscurantisme.

Enfin, bon sang de bonsoir, la notion de budget est un b-a-b-a de tout quiconque tient les cordons de son ménage.

Vous commencez votre exercice au 1er janvier et vous le clôturez au 31 décembre. Vous appelez donc chaque mois, ou chaque trimestre, la fraction temporelle du budget annuel.
Si vous recevez, par exemple au mois de juin, la facture assurance incendie, ou maintenance ascenseur, lesquelles sont payables à l'année et par anticipation, comment faites-vous pour payer le semestre que les CP n'ont pas encore payés ?!?
Ou comment faites-vous pour faire face à une dépense urgente, non budgétée, et pour laquelle vous avez pouvoir de commanditer le travail (remplacement d'un circulateur de chaudière, d'un carreau cassé de la porte d'entrée, etc.), donc comment faites-vous pour payer cette facture qui par essence n'est pas budgétable ?!?
D'où la nécessité d'un fonds de roulement permanent, ou fonds de caisse, qui permet de lisser les paiements et faire fasse aux dépenses imprévues.
Sans compter que dans un monde idéal où vous paieriez toutes vos factures par mensualité, il faudrait encore que les CP paient leurs dus en heure et en temps.
Le fonds de roulement permanent permet aussi cela : supporter les retards de paiement de certains CP sans mettre l'ACP en cessation de paiement !

Mais bien entendu, cette manière de gérer une ACP, manière largement répandue chez les Syndics sérieux, est illégale et rétrograde - alors même que ce n'est qu'une attitude de bon père de famille et de bons sens. (ceci est dit sur le ton de l'ironie)

PS : ils est plus que courant que des ACP qui n'ont pas de fonds de roulement permanent se servent du fonds de réserve pour "lisser" les paiements - cette approche est critiquable, mais montre bien que sans fonds de roulement permanent une ACP est vite prise à la gorge et en cessation de paiement.

Bref, je constate que beaucoup critiquent et sont dans le "y'a qu'à" mais que peu ont tenu au jour le jour la gestion financière d'une ACP.

Déplorable !

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max11
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Re : AR Comptabilité ACP

ça, se serait vraiment la plus grande connerie que pourrait faire la loi : supprimer le fonds de roulement... Selon moi, cela devrait être le contraire : il devrait être obligatoire pour chaque acp d'avoir un fonds de roulement représentant au moins 3 ou 4 douzièmes du budget des charges annuelles.
(mais ce n'est pas prévu par une loi... donc je me contente de défendre ce point de vue auprès des syndics et des copropriétaires qui m'entourent)

Le cc peut prévoir deux types de fonds (je n'ai pas vérifié) mais ça ne veut pas dire qu'il ne peut y avoir qu'un fonds de roulement annuel constitué des provisions et d'un fonds de réserve ET que tout le reste serait illégal !

Je trouve déjà qu'il y a une confusion dans les termes : un fonds de roulement représente deux choses totalement différentes dans le langage courant : le fonds de roulement "permanent" (assimilé au capital d'une société puisqu'on veut tout ramener au code des sociétés) et les provisions pour charges de l'année (établies sur base d'un budget) pour les acp qui ne pratiquent pas les décomptes trimestriels (encore un truc que je ne comprends pas chez les proprios : ne pas exiger des décomptes trimestriels... mais ce serait un autre débat).

Une copropriété peut aussi prévoir plusieurs fonds de réserve (ou les appeler fonds pour travaux, fonds ascenseurs, fonds travaux chauffage, fonds quotités 1 ou 2 ou 3, ....)

Pourquoi une loi viendrait interdire ces différents fonds  ?

Oserais-je demander l'avis de Luc sur cette question ? Vous qui avez suivi de nombreux débats, est-ce vraiment le sens de la loi et des débats  de limiter à deux fonds ?

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max11
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Re : AR Comptabilité ACP

Ma réponse a été faite avant de lire celle de Reivax.

Dans l'ensemble, je suis d'accord avec sa réponse sauf sur des points de détail d'interprétation entre l'acp et le code des sociétés. Mais cela a vraiment très peu d'importance puisque je trouve cela incohérent de toujours vouloir comparer les sociétés (qui doivent se développer et faire du bénéfice) à des acp (qui doivent juste se gérer elles-même).

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

max11 a écrit :

Oserais-je demander l'avis de Luc sur cette question ? Vous qui avez suivi de nombreux débats, est-ce vraiment le sens de la loi et des débats  de limiter à deux fonds ?

Pitié, non !

Il va nous renvoyer à des pseudos recherches faites sur Google et Wikipédia  lol

(Oups, Monsieur le modo, ce post a échappé de mon clavier malgré toutes mes tentatives pour le museler  smile )

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

max11 a écrit :

Ma réponse a été faite avant de lire celle de Reivax.

Dans l'ensemble, je suis d'accord avec sa réponse sauf sur des points de détail d'interprétation entre l'acp et le code des sociétés. Mais cela a vraiment très peu d'importance puisque je trouve cela incohérent de toujours vouloir comparer les sociétés (qui doivent se développer et faire du bénéfice) à des acp (qui doivent juste se gérer elles-même).

Je n'aime pas le terme de comparaison, mais plutôt celui d'analogie.
Le comptabilité est pour moi un outil qui est malheureusement trop souvent contingenté dans des rôles (et dans des définitions) qui sont trop intimement liés aux entreprises.
N'étant pas comptable, j'y vois surtout la capacité de rigueur et d’auto-contrôle. L'aspect mathématique (du type la somme des angles d'un triangle = 180 °).

Je ne me suis jamais penché sur la comptabilité imposée aux ASBL, mais serait-ce une piste ?

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grmff
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Re : AR Comptabilité ACP

Mais bien entendu, cette manière de gérer une ACP, manière largement répandue chez les Syndics sérieux, est illégale et rétrograde - alors même que ce n'est qu'une attitude de bon père de famille et de bons sens.

PS : ils est plus que courant que des ACP qui n'ont pas de fonds de roulement permanent se servent du fonds de réserve pour "lisser" les paiements - cette approche est critiquable, mais montre bien que sans fonds de roulement permanent une ACP est vite prise à la gorge et en cessation de paiement.

Je ne vois pas en quoi le fonds de roulement permanent serait illégal. Et selon mon expérience, il devient dans les fait indispensable, puisqu'il devient légalement interdit d'utiliser le fond de réserve pour lisser les dépenses!!!


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

grmff a écrit :

Je ne vois pas en quoi le fonds de roulement permanent serait illégal. Et selon mon expérience, il devient dans les fait indispensable, puisqu'il devient légalement interdit d'utiliser le fond de réserve pour lisser les dépenses!!!

Pour autant que de besoin, je précise que c'était de l'ironie.

Je suis un ardent défenseur du fonds de roulement dit permanent que je compare à un fonds de caisse lorsque j'explique à mes CP la nécessité de le constituer.

Je suis aussi d'accord avec la proportion annoncée par max11 : de 1/4 à 1/3 du budget annuel en fonction qu'il n'y a pas ou qu'il y a une chaufferie collective.

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max11
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Re : AR Comptabilité ACP

Reivax a écrit :

Je n'aime pas le terme de comparaison, mais plutôt celui d'analogie.
Le comptabilité est pour moi un outil qui est malheureusement trop souvent contingenté dans des rôles (et dans des définitions) qui sont trop intimement liés aux entreprises.
N'étant pas comptable, j'y vois surtout la capacité de rigueur et d’auto-contrôle. L'aspect mathématique (du type la somme des angles d'un triangle = 180 °).

Je ne me suis jamais penché sur la comptabilité imposée aux ASBL, mais serait-ce une piste ?

Je ne parlais pas de la comptabilité : les principes généraux de la comptabilité sont tout à fait applicable à une société, une asbl, un indépendant... ou une acp : par exemple le principe de la partie double, de la rigueur des équilibres, de la tenue des pièces, du suivi des écritures dans des journaux, des historiques détaillés,.... Tout cela peut éviter la plupart des erreurs de bonne foi ou, en tout cas, facilement les identifier pour faire les corrections qui s'imposent. Cela permet aussi de mieux repérer des "problèmes moins normaux" comme les doubles paiements, les doubles imputations, les détournements d'utilisations, .... Et, aussi, compliquer la tache pour les actes malhonnêtes ou, en tout cas, facilité leur repérages par le vérificateur aux comptes.

Là ou ça ne va plus avec l'AR sur la compta des acp, c'est l'aveuglement et l'obstination à vouloir aligner les principes d'applications des acp sur ceux des sociétés.

Il aurait été trop simple de proposer un pcmn cohérent adapté aux acp, des règles de base de tenue comptable, ... et quelques autres bonnes choses bien prévue comme la distinction des fonds de roulement & réserve, la distinction des créances douteuses, ...

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

@max11 : serait-ce à dire que les grands esprits se rencontrent ?  big_smile   lol

(Un peu d'humour dans ce monde d'ineptie, ça ne peut que faire du bien  smile )

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max11
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Re : AR Comptabilité ACP

Reivax a écrit :

@max11 : serait-ce à dire que les grands esprits se rencontrent ?  big_smile   lol

(Un peu d'humour dans ce monde d'ineptie, ça ne peut que faire du bien  smile )

Restons modeste...  wink 
Je crois que toute personne qui veut bien gérer la compta d'une acp (et qui sait de quoi on parle) sera probablement d'accord avec nous et devrait nous rencontrer sur cette discussion....

L'humour ne semble pas être de mise dans les sujets qui touchent aux acp... Dés qu'on n'est pas du même avis que les pontes ayant pondu la loi, on semble être des arnaqueurs ou des ignorants....  Dommage ce refus de dialogue.
J'attends toujours une bonne explication sur l'absence de certains comptes fondamentaux, sur l'utilité et la mise en pratique de cette question d'amortissements des investissements, sur l'utilité de ce double compte individuel, ....
Tant de pages sur ce sujet et aucune réponse à part les éloges du travail formidable fourni par la CNC....   glasses

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Saxo
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Re : AR Comptabilité ACP

Voici ce qu'apprennent tous les copropriétaires des syndics de l'ABSA en recevant un fascicule de 4 pages dont la 1ère est consacrée à leur comptabilité



Syndic Info n° 33, bulletin d’information de l'Association Belge des Syndics et Administrateurs de Biens de décembre 2012

LA COMPTABILITE DES COPROPRIETES
La loi de 2010 relative aux copropriétés
prévoit que le législateur doit publier
un arrêté royal relatif à la tenue de la
comptabilité des copropriétés de plus
de vingt lots (hors caves, garages ...).

L’ancien ministre de la Justice a confié
la rédaction de cet arrêté à la commis-
sion des nonnes comptables.

Malheureusement, les juristes en charge
du dossier ne maîtrisent pas les particu-
larités de la comptabilité des coproprié-
tés.
De plus, ils n’ont réalisé aucun test
afin de voir si le plan comptable qu’ils
ont mis en place répond aux exigences
légales.

Nous ne pouvons présenter dans cette
rubrique, tous les problèmes engendrés
par ce plan comptable.
Le montant du fonds de roulement et
celui du fonds de réserve n'apparaissent
plus au bilan. Pourtant, la loi impose
que ces importantes informations soient
communiquées par le syndic, en cas de
cession d'un lot.
L'ordre de présentation des charges de
l’année ne correspond pas au tableau de
répartition des charges.

Quoi qu'il en soit, la ministre de la Jus-
tice a publié ce plan comptable au mois
d'aout dernier. Il est applicable pour
toutes les copropriétés dont l’année
comptable commence à partir du 1er  janvier
2013.

Notre association est immédiatement
intervenue auprès des autorités compétentes et des autres associations afin de faire modifier cet arrêté royal. La ministre de la Justice nous a répondu que s’il s’avère qu’il y a des problèmes, un nouvel arrêté corrigera les erreurs.

Les informaticiens en charge des logiciels de gestion de copropriété sont également fort ennuyés.
il faudra séparer les dettes des copropriétaires entre celles relatives au fonds de roulement et celles relatives au fonds de réserve. Cette information, sans aucun intérêt juridique, va poser d’importants problèmes dans la tenue informatique de la comptabilité des copropriétés,
11 faudra modifier les logiciels de répartition des charges pour que le nouveau plan comptable permettre d’établir le tableau de répartition des charges.

Nous nous voyons donc dans l'obligation d'appliquer une loi inapplicable.

Pour y arriver, nous avons modifier d’office le plan comptable publié afin de pouvoir présenter des comptes répondant aux besoins des propriétaires, et des professionnels du secteur.

Il reste à espérer que les commissaires aux comptes et les juges de paix comprendront le bien fondé de notre décion.

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

Saxo a écrit :

Pour y arriver, nous avons modifier d’office le plan comptable publié afin de pouvoir présenter des comptes répondant aux besoins des propriétaires, et des professionnels du secteur.

Il reste à espérer que les commissaires aux comptes et les juges de paix comprendront le bien fondé de notre décision.

Dans PCMN il y a le terme minimum.

Et donc, ajouter certains comptes absents (classe 3, par exemple) ou ajouter les comptes qui permettent d'identifier le fonds de roulement ou le fonds de réserve n'est pas formellement illégal.

Sauf, bien entendu, si vous ne voulez pas pouvoir connaître à la lecture du bilan, le montant du fonds de roulement et celui du fonds de réserve...

Les modifications sont de cette nature-là.

Et si l'ABSA, dont je ne suis pas membre, a le courage de sortir du bois et de prendre ses responsabilités, c'est qu'il existe bien un sérieux problème.

A termes, ce qui se produira, c'est qu'il existera un bilan, illisible, qui suit les prescrits de l'AR et qui sera produit pour respecter la lettre de la Loi. Ce sera une formalité administrative.

Et il existera un bilan fonctionnel qui permettra d'expliquer et d'exposer les comptes aux copropriétaires.

De la sorte les mauvais coucheurs seront satisfaits et nous pourrons continuer à travailler sans nous prendre la tête.

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Saxo
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Re : AR Comptabilité ACP

1. Rendons à César ce qui lui appartient.

C'est l'ABSA qui a écrit son bulletin de rébellion n° 33 sur la comptabilité des ACP. Surtout pas moi !

2. Rien de changé sous le soleil depuis 2010:

le syndic DOIT
17° - de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des
caves, garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l’article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires ;

3. Pourquoi le PCMN ?

Parce qu'on veut pouvoir comparer 1 copropriété à l'autre (est-elle bien gérée, vaut-il la peine d'acheter là ou ailleurs ?)

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dach
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Re : AR Comptabilité ACP

Reivax a écrit :

ajouter certains comptes absents (classe 3, par exemple) ou ajouter les comptes qui permettent d'identifier le fonds de roulement ou le fonds de réserve n'est pas formellement illégal.

Je ne suis pas expert comptable, mais il me semble que si des comptes inutiles peuvent être omis, que des sous comptes peuvent être ajoutés, je ne suis pas sûr que la création de compte soit légale.
D'autre part quel est l'objet d'un compte de classe 3 dans une ACP ?

Saxo a écrit :

C'est l'ABSA qui a écrit son bulletin de rébellion n° 33 sur la comptabilité des ACP. Surtout pas moi !

Hormis des soucis informatique, les critiques de l'ASBA ne me semble malheureusement pas fort argumentée. Je ne comprends pas l'objet des remarques sur l'absence des fonds dans l'inventaire ou sur "l'ordre de présentation des charges".
A-t-on plus d'info sur leurs propositions d'adaptations ?

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

dach a écrit :

Je ne suis pas expert comptable, mais il me semble que si des comptes inutiles peuvent être omis, que des sous comptes peuvent être ajoutés, je ne suis pas sûr que la création de compte soit légale.
D'autre part quel est l'objet d'un compte de classe 3 dans une ACP ?

Se poser la question de la légalité n'est pas se poser une question comptable : ce qui n'est pas expressément interdit est autorisé.

Dans ce contexte, envisager le PCMN comme étant un Plan Comptable Minimum Normalisé doit être pris au pied de la lettre : c'est le minimum minimorum. On peut donc ajouter des comptes.

Et en l’occurrence, les comptes de classe 3.

Un minimum de pédagogie va peut-être permettre de dépassionner le débat - quoique j'en doute au regard des hectolitres de mauvaise foi que j'ai pu voir se déverser...

(PS : que les comptables qui me lisent me reprennent ou m'accordent le bénéfice des raccourcis que je vais faire)

Un compte de classe 3 est à l'actif du bilan. L'actif permet d'identifier où se trouve les ressources - les ressources d'une copropriété sont principalement ses comptes en banque.

Utiliser les comptes de classe 3 (lesquels identifient les stocks) permet de localiser certaines matières de la copropriété qu'elle détient comme ressource.
On utilise principalement ces comptes pour le mazout stocké dans la cuve - l'équivalent en € peut très vite se chiffrer en milliers d'euros.
De même, des stocks de clef ou de télécommande, de sacs de sel de déneigement. Bref, tout bien matériel, mobile, autre que de l'argent.

Dans un autre registre, les créances de l'ACP (c'est-à-dire les dettes des copropriétaires, leur retard de paiement) est une forme de ressource.
Et ces créances sont logées à l'actif.

Donc, en résumé, ce qu'une copropriété a, c'est :
1/ l'argent sur ses comptes ;
2/ la valeur de ce qu'elle stocke (principalement du mazout, mais aussi des clefs, des télécommandes, du sel) ;
3/ les dettes des copropriétaires (une créance dans le chef de la copropriété).

Pourquoi est-il intéressant d'identifier les stocks dans le bilan ? Parce que c'est le fonds de roulement permanent qui finance ce stock.
Et là, on passe au passif du bilan. (Et au passage, à toutes les limites du PCMN légal).

Prenons pour exemple un petite copropriété, sans chaufferie collective - le cas des chaufferies collectives complexifient le raisonnement.

Je vais hyper schématiser, je risque de ne pas être compris, mais je tente l'exercice.

Votre copropriété est composée de 4 lots, à parts égales (250/1000)
Le passif de votre bilan appelle 1000 € de fonds de roulement permanent.
Sur ces 1000 €, tout le monde a payé, vous avez donc 1000 € sur le compte bancaire (les comptes bancaires sont à l'actif).
Avec ces 1000 €, vous achetez deux télécommandes garage.
Cette ACP, pour l'exemple, n'a pas d'autre charges, rien NADA.
Vous n'avez donc plus que 800 € sur votre compte bancaire. L'ACP enregistre une charge de 200 €. Le fonds de roulement n'est donc plus que de 800 €.

Pourtant cette charge de 200 € n'est pas une "vraie" charge. L'équivalent existe : les deux télécommandes sont bien là, stockées quelque part.
Chaque copropriétaire, est copropriétaire de ces deux télécommandes.

Un copropriétaire vend son appartement.
Il va être remboursé de sa quote-part dans le fonds de roulement : 200 €.
N'oubliez pas : d'un point de vue bilantaire, le fonds de roulement est maintenant de 800 €.
Le nouveau copropriétaire va reconstituer sa quote-part dans le fonds de roulement : 200 € (conforme au bilan).

Ensuite, un copropriétaire a besoin d'une seconde télécommande. L'ACP lui fournit et la lui facture 100 € (l'équivalent du prix d'achat).
L'ACP fait un produit de 100 €. Le fonds de roulement augmente à due concurrence. Le fonds de roulement est de 900 €. Chaque copropriétaire a droit à 225 € sur ce fonds de roulement.
En résumé, l'acquéreur gagne 25 € sur le dos du vendeur.

Par ailleurs, dans ce scénario, une question se posera aussi : comment l'ACP justifie-t-elle de faire un produit de 100 € ? Elle vend une télécommande qui n'est pas identifiée dans son bilan...

Je suis conscient que ceci est un résumé qui fera hurler les comptables et qu'en même temps cela peut rester obscur pour certains non initiés, mais c'est une tentative d'explication de la justification d'identifier les stocks dans une comptabilité d'ACP - dans une dynamique de transparence et d'équité entre copropriétaires.

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max11
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Re : AR Comptabilité ACP

Je ne vais pas hurler mais quand même une petite correction : le fonds de roulement est toujours de 1000 € mais représenté par 800 € en banque et 200 € en stock.
Un stock, une créance ou le compte en banque font partie de l'actif, ils contrebalancent donc le passif représenté par le fonds de roulement.

Et cela démontre tout l'intérêt d'avoir un compte de fonds de roulement au passif du bilan ==>  il fait partie de l'équilibre que représente la photo de la situation comptable de la copro. C'est ce compte qui indique le montant total dont dispose la copro à titre de fonds de roulement ET C'EST LE SEUL qui l'indique ==> comme il est absent dans le pcmn de base, un bilan d'une acp ne prenant que le pcmn de la CNC    NE  PEUT PAS ETRE A L'EQUILIBRE et c'est la base de toute bonne comptabilité : ACTIF = PASSIF  !!!!   La CNC semble l'avoir oublié et tous les défendeurs de la qualité de ce pcmn n'ont pas encore répondu à cette logique connue de tout comptable de 1ère année

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Tintin
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Re : AR Comptabilité ACP

Je ne suis pas comptable, donc je suis incapable de discuter du PCMN valablement. Néanmoins, nous savons tous, que l'élaboration de ce plan comptable pour les copropriétés à pris beaucoup de temps, que  beaucoup de personnes  et d'associations ont été consultées. Je ne sais pas si l'ABSA a été consultée, mais je présume que ses responsables ne sont pas restés inactif pendant cette période ? Peut-être a-t-on refuser de les écouter ?
Une chose est certaine, appeler ses membres à la désobéissance civile, va totalement à l'encontre de l'objectif de la loi du 2 juin 2010, qui est d'accroître la transparence de la gestion des copropriétés. Partant de leur réflexion, chaque syndic pourra décider de réaliser sa comptabilité selon ses propres règles ou selon ses habitudes. Moralité, de nouveau on sera dans la règle du n'importe quoi et aller critiquer une comptabilité en justice sera à nouveau le parcours du combattant, face à des avocats et à des magistrats qui ne comprennent rien aux chiffres comptables. Tout le monde a raison, tout le monde il a tort.

Il n'y a pas de classe 3, mais il y a une classe 5. N'oublions pas que ce PCMN est écrit uniquement pour la comptabilité d'une copropriété, donc il faut accepter et appliquer ses particularités.
S'il y a des points totalement inapplicables, qui ont échappés à la vigilance des auteurs de ce PCMN, la seule solution possible à mes yeux et de faire corriger dans les délais les plus courts ces points. Faire à sa mode est inacceptable. Il est malheureux que ce PCMN, ne soit pas accompagné d'une vulgarisation à l'attention des copropriétaires. Vulgarisation qui décrive comment le syndic doit présenter ses comptes résultats d'exploitations en fin d'exercice annuel. Chez nous on pratique depuis longtemps une comptabilité double, mais dans les comptes résultats annuels que le syndic nous présente, il y a une multitudes de transactions financières qui nous échappent, car elles sont simplement omises volontairement.Exemple on ne nous montre pas les postes dépenses et rentrées pour le chauffage des eaux sanitaires et des parties communes et privatives. Si on est incapable de lire un bilan de manière professionnelle et de jongler dans les différents comptes du PCMN, on risque d'approuver les comptes par méconnaissance. Ou alors on refuse d'approuver par mesure de précaution !


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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Reivax
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Re : AR Comptabilité ACP

max11 a écrit :

Je ne vais pas hurler mais quand même une petite correction : le fonds de roulement est toujours de 1000 € mais représenté par 800 € en banque et 200 € en stock.
Un stock, une créance ou le compte en banque font partie de l'actif, ils contrebalancent donc le passif représenté par le fonds de roulement.

Je pense que nous nous sommes mal compris, car je suis d'accord avec vos conclusions.

Si je ne peux passer ces 200 € en stock -puisque les comptes de stock sont supprimés par le nouveau PCMN - je suis obligé de les passer en charges.

Si je les passe en charge, et que ces charges ne sont pas contrebalancées par un produit, je comptabiliserai une perte, laquelle affectera mon fonds de roulement, non ?

Or un produit, dans une ACP, se doit d'être le reflet d'une charge réelle, non stockée.

Donc, oui, théoriquement, mon fonds de roulement devrait se refléter par un passif de 1000 splitté en 800 classe 5 et 200 classe 3.
Si les 3 n'existent pas, je n'ai pas le choix : je suis en perte et je dois diminuer à due concurrence mon fonds de roulement. Non ?

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max11
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Re : AR Comptabilité ACP

Si le compte "stock" ne peut pas exister (mais il doit car, comme vous le dites, il s'agit d'un pcMinimumN), l'achat des télécommandes est une charge et doit donc être remboursé par l'ensemble des copropriétaires lors du décompte (et on les créditera lors de la vente des télécommandes).
Ce n'est pas "juste" (dans le sens "envers les copropriétaires") mais c'est "juste" dans le sens compta ACP.
Une ACP ne peut pas faire des pertes !  Les dépenses qui ne trouvent pas leur place au bilan sont des charges à reprendre dans les décomptes.

Pour Tintin : une classe 5 (comptes financiers) ce n'est pas la même chose qu'un compte de classe 3 (compte de stock). Et la particularité d'une acp n'a rien à voir avec cela.
Si on veut une comptabilité harmonisée pour les comptes de bases et comparable d'une acp à l'autre, il faut un pcmn cohérent et complet pour les comptes d'actifs et de passifs.
Selon moi, pour les comptes de charges (frais d'ascenseur, chauffage, petits travaux, entretien, syndic, ....), cela est beaucoup moins important puisque, pour cela, on regardera plutôt le décomptes des charges (analytiques) que le compte de résultat (avec les numéros du pcmn).

En tout cas, c'est comme cela que je vérifie des comptes d'acp : le bilan pour les comptes donnant l'image de l'acp (fonds de roulement, réserves, dettes, créances, financiers,...) et le décompte des charges sous le format analytique (qui ne reçoit pas ce nom mais c'est bien cela) pour connaitre le montant des charges annuelles de l'acp ou de l'appartement.

Et cela m'a toujours permis d'avoir un avis très précis sur tous les éléments important d'une acp : que ce soit en tant que vérificateur aux comptes d'une acp ou un avis avant l'achat d'un appartement.

Et c'est justement cette approche que n'a pas voulu avoir la cnc avec son pcmn sorti de nulle part et sans test en situation réelle.
J'ai essayé et je n'arrives pas à adapter une seule acp dans ce moule. Je suis donc certains qu'ils n'ont pas testé en situation réelle mais uniquement à partir de leur exemple tout à fait irréaliste.

La cnc a oublié que cette compta s'adressait à des copropriétaires (présents ou futurs) et pas à des actionnaires....  Dommage....

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