MarcoBrux a écrit :

- Par conséquent, le point doit figurer automatiquement à l'OR sans qu'un copropriétaire le mette à l'OJ

OR ?

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Une question bête peut être ( certains me diront que je n'ai qu'à bien lire:) mais je la pose quand même pour être certain de ce que je pense:) et au cas ou je pense mal, j'aurais appris quelque chose!

l'Art 3.86 &3 al4(an577-5) :"...un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent..."

Un copropriétaire a semé le doute dans ma tête quand il me dit que notre fonds de réserve représente déjà  10% de notre budget, il est déjà constitué, on ne doit plus se poser de question à ce sujet.

Ce n'est pas ce que j'avais en tête et après vérification, je lis bien "contribution annuelle"...vous confirmer?
Dès lors, est-ce que je peux en déduire que chaque année, il faut 80% des voix pour ne pas l'augmenter? et à défaut de ces 80%, il augmentera chaque année d'au moins 5% sans limite ni dans le temps ni dans le montant "épargné"?

Merci d'avance

Que prévoit le texte légal ?

"L'association des copropriétaires DOIT constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la CONTRIBUTION ANNUELLE ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT; l'association des copropriétaires PEUT DÉCIDER à une majorité des quatre cinquièmes des voix DE NE PAS CONSTITUER CE FONDS DE RÉSERVE OBLIGATOIRE."

A mon avis, votre ACP doit constituer à l'issue d'une certaine période un Fonds de réserve

Néanmoins, votre ACP ( en AG) peut décider à la majorité qualifiée prévue de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.

Si votre ACP  (en AG) décide de ne pas refuser le principe de la constitution d'un fonds de réserve,  elle (en AG) décidera ensuite (à la majorité absolue) annuellement de la contribution annuelle au fonds de roulement qui ne  pourra jamais être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent.

( petite remarque l'art 3.86 &3 al4 repris du livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil entrera seulement en vigueur le 1er septembre 2021).

La loi ne prévoit pas que la décision de ne pas faire ce fonds de réserve et de l'alimenter de 5% des dépenses annuelles doit être confirmée chaque année.

Vous le décidez une fois pour toute, et vous êtes tranquille.

En outre, vous pouvez décider d'utiliser ce fonds pour des travaux chaque année. Il n'est pas écrit que vous ne pouvez pas utiliser ce fonds.

MarcoBrux a écrit :

- le syndic sortant, il reste syndic jusqu'au dernier jour de son préavis de 3 mois!il reste payé 3 mois après la décision
(...)

Vous êtes certain  que c'est applicable en cas d'absence de renouvellement du mandat du syndic? Une clause du contrat (de mandat) le prévoit ? Un article du règlement de copropriété/du ROI le prévoit ? Quelle est cette clause ? Quel est cet article ?
Le code civil prévoit :
" Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité."

Le syndic a mis le point suivant à l'Ordre du Jour: " Reconduction du mandat de syndic".
L'idée de révoquer le syndic serait venue de bcp de propriétaires. Un groupe de copropriétaires se serait constitué depuis un certain temps , aurait  auditionné 6 syndics et sélectionné 4 offres.
L'absence de renouvellement du mandat d'un syndic n'est pas une révocation de ce syndic. Ce groupe de copropriétaires l'ignore-t-il ?
Les conséquences de l'absence de renouvellement  et celles de la révocation sont différentes.
Le syndic n'est pas un salarié au contrat à durée indéterminée auquel l'employeur peut mettre fin  moyennement préavis et , éventuellement, indemnités compensatoires prévues légalement ou contractuellement.
Le contrat de mandat n'est pas un contrat de travail. Ce contrat a une durée déterminée qui ne peut excéder 3 ans.
A vous suivre, le mandat du nouveau syndic débutera trois mois après l'AG qui n' a pas renouvelé le mandat de son prédécesseur. C'est ainsi que les choses ont été présentées aux syndics pressentis ? Quelle sera la date de début de contrat sur laquelle se seront accordées les 2 parties : le syndic entrant et l'ACP ?

Une clause de préavis et d'indemnité existe dans certains contrats en cas non pas de refus de renouvellement du mandat du syndic mais en cas de révocation de celui-ci.

Paul_6 a écrit :

Ce que j'ai vécu tout récemment:

1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 2020

2/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction

>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)

Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.

Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.

MarcoBrux a écrit :

Le sondage vaut ce qu'il vaut. la tendance générale est de changer de syndic. Toutefois, cela ne veut rien dire en terme de voix. 3 gros bailleurs et investisseurs détiennent à eux seuls 30%

Et ils sont avec vous ? Font-ils partie du groupe de travail, ou pour le moins sont-ils informés et leur avez-vous communiqué les candidatures que vous comptez présenter ?

Si vous répondez deux fois par non à ces 4 questions, votre initiative a peu de chances de réussites. Je dis peu pour rester optimiste.

MarcoBrux a écrit :

grmff a écrit :

Si le syndic conteste la nomination de son successeur alors qu'il a été démis, il sera débouté. Simplement parce qu'il n'a rien à dire, et que ses intérêts ne sont pas lésés. Evidemment, cela ne va pas simplifier la situation.

Qd je dis contester, je vise le fait que le point " désignation nouveau syndic" n'est pas à l'ordre du jour...genre on ne peut pas en parler et encore moins décider!!

S'il est hors de l'assemblée, il ne peut pas s'y opposer...
Et s'il est présent, le président peut lui interdire de parler: il n'a pas voix au chapitre sur cette question. Cela peut le vexer très fort, et le pousser à démissionner sur le champ. Personnellement, si vous avez un bon sondage qui mentionne une majorité qui vous suit dès maintenant, je ne m'opposerais pas à une fin de contrat "immédiate"

grmff a écrit :

GT a écrit :

L'ordre du jour de l'AG qui a été convoquée est établi par le syndic. L'art.577-6, § 3, . C. civil stipule que la convocation indique l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. L'AG ne peut en principe voter que sur des points figurant à l'ordre du jour. L'ordre du jour = le menu de l'AG. Il est en principe interdit aux copropriétaires de dîner à la carte. Seuls les points figurant à l'ordre du jour feront l'objet d'une décision.

Certes oui. Mais quand je commande des moules, il est évident que les frites sont incluses, même si elle ne sont pas mentionnées dans le menu. Quand je commande une bière, on me fournit le verre aussi. Quand je commande un café, il y a du sucre. Quand je demande deux boules de glace, il y a le cornet.

Quand on vote sur le syndic, il est inclus qu'on en choisit un nouveau si on ne garde pas l'ancien.

Mais comment choisir un syndic quand tout se fait dans l'ombre et que les CP n'ont reçu aucune information sur les candidats  ?
Je suis du même avis que GT.... impossible de choisir un nouveau syndic dans ces conditions !

Il faudra une AGE. Je ne comprends pas non plus cette volonté de vouloir à tout prix éviter la transparence et une AGE formulée par les putchistes.... tout cela n'augure rien de bon sur la bonne intégrité de ce groupe de travail obscur !