DavidL a écrit :

grmff a écrit :

C'est votre interprétation de la législation, ce n'est pas la mienne.

L'AG est l'organe décisionnel. Et ceux qui ne peuvent pas se déplacer se retrouve sans le même pouvoir de décision que ceux qui se déplacent.

Il faut certes raison garder, et que les décisions soient prises en fonction de l'ordre du jour. Avec un maximum de propositions bien documentées sur lesquelles on peut décider par oui, non, abstention après une adaptation à la marge.

Mais je respecte votre avis. C'est aussi une question de fonctionnement habituel de votre copropriété. Une copropriété de 200 logements ne pourra pas avoir le même niveau de démocratie directe et de discussion en séance qu'une ACP avec 10 propriétaires.

C'est aussi une question de réussir à faire fonctionner les copropriétés. Quand on demande des candidats au CDC, il n'y a généralement personne. Dès lors, pragmatiquement, je comprends qu'on accepte les candidats qui se présentent en cours de séance...

Merci pour votre avis. Je respecte et comprends le vôtre également aussi bien sûr.

Et en AG, si le cas se présente, je dirai "On ne peut pas" et le syndic dira "On peut" ! Le problème, c'est qu'en cas d'avis contraire sur ce qui est permis ou pas, seul un passage devant le juge permettra de trancher.

Et le syndic aura raison ! Vous direz "on ne peut pas" sur quelle base ??? De plus, pratiquement, Monsieur XXX membre du CDC annonce son intention de déménager prochainement ou éprouve des problèmes de santé... ou n'importe quoi d'autre et ne souhaite plus faire partie du CDC. Vous faites quoi ? Vous envisagez une AGE ?

Le problème le plus fréquent, c'est le manque de candidatures. En AG, à défaut de candidatures spontanées, l'un ou l'autre est souvent encouragé à se présenter par d'autres CP présents. Et les CP ainsi nommés sont très souvent appliqués à faire de leur mieux.

DavidL a écrit :

max11 a écrit :

Je ne vois pas le problème d'accepter une candidature en séance.
Les absents n'auront pas pu donner leur voix à ce candidat mais si il est élu malgré cela, c'est qu'il avait de toutes façons suffisamment de voix !

Ce n'est pas exact. Les mandataires pourront donner (ou refuser de donner) leurs voix à des candidats qui n'auraient pas reçus (ou auraient reçus) les voix des mandants ! Et donc faire élire des gens qui ne l'auraient sinon pas été (ou l'inverse).

Pour ma part, je suis tout à fait contre car on risque de se retrouver (ce n'est pas la première fois) avec des hurluberlus qui, sous le feu de l'action, se présentent en pleine séance "pour être élus" (pour la gloriole) alors qu'ils n'ont aucune idée de la manière dont fonctionne une copropriété (et qu'ils poseront plus de problème qu'autre chose).

Vous soulevez une question intérressante mais vos arguments sont disont un peu tirés par les cheveux.

une grande ACP de 300 lots, ne me dites pas que vous connaissez tout le monde sur le bout des doigts, puis excusez moi de le dire tout cru, mais si les membres du conseil avaient un tant soit peu la faculté de ne pas jouer au cow boy au lieu de s'en tenir à leur rôle, les AG se tiendraient de façon moins cahotique. les membres du cdc dans la majorité se sentent inspirés par une propension à jouer au concierge avec un lasso de cow boy plustot que faire le boulot pour lequel on l'a élu! en tout les cas, personne ne va m'enlever le droit de me proposer en séance ni même de sortir un devis non annoncé.

L'ag est est organisée une fois par an pour qu'on ait le droit de débattre ou voter ou pas contre une résolution.le législateur ne s'y est pas trompé en nommant le président de séance pour présider l'AG et non le syndic ou pierrepoljack! c'est l'AG des CP pas une foire.

voilà, mon avis .

C'est votre interprétation de la législation, ce n'est pas la mienne.

L'AG est l'organe décisionnel. Et ceux qui ne peuvent pas se déplacer se retrouve sans le même pouvoir de décision que ceux qui se déplacent.

Il faut certes raison garder, et que les décisions soient prises en fonction de l'ordre du jour. Avec un maximum de propositions bien documentées sur lesquelles on peut décider par oui, non, abstention après une adaptation à la marge.

Mais je respecte votre avis. C'est aussi une question de fonctionnement habituel de votre copropriété. Une copropriété de 200 logements ne pourra pas avoir le même niveau de démocratie directe et de discussion en séance qu'une ACP avec 10 propriétaires.

C'est aussi une question de réussir à faire fonctionner les copropriétés. Quand on demande des candidats au CDC, il n'y a généralement personne. Dès lors, pragmatiquement, je comprends qu'on accepte les candidats qui se présentent en cours de séance...

D'autres sont de votre avis: les propositions soumises au vote doivent être claires et définitives, afin que ceux qui souhaitent donner procuration puisse donner des instructions de vote. On peut demander des explications lors de l'AG, mais le vote doit être émis sur la proposition explicitement mentionnée à l'ordre du jour, exactement et sans modification de cette proposition. Les votes sont oui, non, abstention.

Ce n'est pas mon idée en tout cas pour ce qui est de l'élection des membres du CDC et du commissaire aux comptes. Il suffit qu'il soit mentionné "élection du conseil de copropriété" et "élection du commissaire aux comptes"

Pour ce qui est de la définition de l'ordre du jour, la loi sur les copropriété se limite à mentionner " § 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion."
Ce n'est pas des points soumis à vote, mais à discussion

Et pour ce qui est de la décision, elle mentionne "§ 1er. L'assemblée générale décide"
Ce n'est pas "l'assemblée générale vote sur les propositions soumises", c'est l'assemblée générale décide, ce qui est beaucoup plus large, et permet selon moi une réelle discussion suivie d'une réelle décision sur base de cette discussion.

Donc, on discute d'abord, et on décide ensuite...

DavidL a écrit :

GT a écrit :

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire  de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix  de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

J'ai bien compris tout cela.
J'ai fait le calcul des quotités.

Les infernaux ont 36,45% des quotités.
La personne âgée a 17,40% des quotités
Les infernaux ET la personne âgée ont ensemble 53,85% des quotités.
Ils peuvent à eux deux faire passer l'ensemble des points qui nécessitent la majorité simple.

Pour les points comme les travaux qui nécessitent une majorité de 2/3, si tout le monde est présent, les infernaux et la personne âgée n'ont pas la majorité requise pour faire passer les travaux à eux seuls.

Si tout le monde n'est pas présent, c'est plus compliqué. Tout dépendra du nombre de personnes qui seront présentes et de leurs quotités. A eux seul, les infernaux et la personne âgée représentent 8 appartements. Il suffit qu'une personne se présente pour obtenir le quorum et dans ce cas-là ils ont la majorité des 2/3 (à condition que pour atteindre le double quorum chaque copropriétaire d'un appartement soit compté comme un copropriétaire différent même s'il s'agit du même -> confirmation ?).

Il me semble avoir lu qu'il existait des garages. Quid des quotités ?

Vous avez aussi la possibilité de demander la procuration d'un des autres propriétaires, qui ne souhaiterait ou ne pourrait pas être présent.
Cela évite la limitation de parole...

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
  § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe [3 , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

@davidL

Votre amie a-t-elle informé le syndic , conformément à l'art.387 précité de votre assistance à l'AG du 11 octobre ?

La responsabilité du syndic ETAIT engagée. Je me suis mal exprimé dans mon premier message. Mais la copro a approuvé les comptes et donné décharge aux syndics successifs pendant plus de 15 ans sans émettre de remarque. Il es inutile et vain de chercher à poursuivre l'ancien syndic.

Un ou plusieurs CP possédant 20% des parts peut en effet demander la tenue d'une AGE. Si le quorum n'est pas atteint, l'AG sera reportée. Le syndic devra reconvoquer une nouvelle AGE, qui sera apte à délibérer et prendre des décisions même si un seul copropriétaire est présent. Ces AGE et tous les frais qui en découlent seront à charge de l'ensemble des copropriétaires.

Tout personne qui se sentirait lésée par les décisions prises dispose de 4 mois pour intenter une action en justice de paix. Le juge annulera une ou plusieurs décisions, mais très probablement pas l'ensemble de l'AGE

Votre couple infernal n'est pas majoritaire je suppose (vous évoquez 17 appartements en tout, et il en possèderait 6). Il n'est donc pas en position d'abuser de sa majorité (qu'il n'a pas) pas plus que de faire élire un syndic à lui tout seul.

Votre amie était syndic pendant 12 ans. Est-elle au moins actuellement commissaire aux comptes ? Ou l'un de vos sept autres alliés ? Dix copros sur 17 lots, dont 8 d'un côté, quid des quotités ?  Je suis surpris que votre amie, qui a exercé durant 12 ans la fonction de syndic, ne soit pas mieux informée de la marche à suivre et des modalités de recours possibles.

Si des travaux sont décidés (majorité des 2/3 je pense) ils seront effectués après devis et aux frais de l'ensemble des copros. Toute décision contraire doit faire l'objet d'un recours en justice de paix de la part de la personne à qui on veut imputer ces frais.

Si une AG n'est pas convoquée en respectant les délais et dans les règles, tout CP peut en demander son annulation en justice de paix. La convocation se fait par recommandé, sauf si avis écrit du copropriétaire concerné, acceptant par exemple une convocation par email. Un avis affiché aux valves n'a aucune valeur.