Je pense à un exemple à propos de la citation de Gof.
J'ai travaillé dans une multinationale qui a toujours été à la pointe de l'organisation des méthodes de travail. La direction générale a investi des millions de $ dans toutes ses usines, pour obtenir les  certifications  aux normes "ISO 9000" et aux certifications internes à la société et à ses fournisseurs.
L'obtention de ces certifications sont basées sur le concept de la qualité totale et pour s'assurer que cette qualité sera permanente et non due au hasard, il faut installer des procédures de travail qui permettent à chacun de savoit exactement ce qu'il doit faire, comment le faire et quand le faire.
Ceci s'appelle l'ORGANISATION. Ces procédures sont identiques aux lois, le pouvoir judiciaire étant confié au management, qui sanctionne les fautifs.

Je peux affirmer que ces multiples procédures, n'ont jamais été une entrave à l'initiative ni à la fertilité de l'immagination des individus.
Tintin

Ce jeudi matin, sur la rtbf radio, on a débattu sur l'anarchie. Définition de Wikpédia du mot anarchisme :"L'anarchisme est une philosophie politique qui tient à redonner à l'individu sa liberté au sein de la société, tout en rejetant les autorités de quelque nature qu'elles soient".
Gof a dit :

Au vu de mon expérience dans la copropriété, beaucoup rêvent que ce soit un régime anarchiste qui lui soit appliqué. Plus de chef, plus de règles, plus de contraintes, chacun fait ce qu'il aime de faire, la collectivité (l'AG) règle ses problème elle-même.

Plus besoin de loi impérative ni public, le syndic met sa plaque seulement s'il en a envie, en contrepartie le copropriétaire fait également ce qu'il a envie. Normal il n'y a plus de règles. C'est la collectivité qui décide de tout.
Comme dans la copropriété, c'est l'AG qui décide de tout.
Quel que soit le régime que vous appliquerez, dans un groupe d'individus, il y aura toujours des dominants et des dominés. Des voleurs et des volés. Cependant si l'anarchisme donne à l'individu sa liberté au sein de la société, peut-on dire que celui qui était opposé à la décision du groupe et qui doit s'y conformer a retrouvé sa liberté ? Se conformer à l'autorité de l'Etat ou du groupe, c'est quif quif et bourrico, l'Etat, c'est nous.
Il faudra m'expliquer en quoi une loi d'ordre public peut empêcher une ACP de fonctionner correctement.
Si Gof n'est pas pour une loi d'ordre puiblic, car elle serait contraire à la liberté de s'associer et de vivre selon ses propres choix, cela s'apparente plus à l'arnachisme qu'à un Etat de Droit.

Il faut faire un choix, c'est le régime de l'anarchisme ou de l'ordre public.
Que proposez-vous ? Je crois que le régime qui nous mettra tous d'accord n'existe pas, il reste à inventer. Et celui qui l'inventera recevra le prix Nobel de la paix tous les ans pour l'éternité. Beau défi à relever.
Tintin
P.S. : D'avance je présente mes excuses à Grmff, pour un raisonnement aussi tortueux.

Merci Luc, pour ce message, on ne peut plus évident. Pourquoi est-ce si difficile à mettre en oeuvre ?

Si je comprends bien, il attend trois mois avant d'agir. D'accord, ceci est une règle de prudence élémentaire. Si un emmerdeur a lancé une citation pour contester une décision (des travaux , par exemple), que fait le syndic ?
Il attend deux ans, 4 ans, 6 ans, si l'affaire va jusque la cassation pour agir ?
Je suis sans doute un peu bouché du cerveau, il faut me donner des explications complémentaires, même si elle sont un peu longues.

Moi, si j'étais syndic, je convoquerais le ou les emmerdeur(s) dans mon bureau, afin d'examiner en détail avec eux leurs revendications. Je mettrais sur la table, toutes mes raisons qui m'ont poussé à agir comme je le fais.
Si après cet entretien, nous ne sommes pas d'accord et que j'estime être en règle avec la loi et les statuts, j'assume mes responsabilités. J'applique la décision de l'AG.
S'il y a autant de problèmes dans les copropriétés, c'est à cause du manque de transparence et de communication entre le syndic et les copropriétaires. Il est vrai que le syndic n'a pas le temps de communiquer ni d'être transparent. Pour être moderne, il aura un répondeur, qui dira pousser sur la touche 1 si, .......

La règle d'or des syndics est : FAITES MOI CONFIANCE, moi seul sait ce qui est bien pour l'intérêt commun de tous. C'est parfois vrai, mais pas toujours !
Il y a un proverbe arable qui dit :
"Bats ta femme chaque jour, si tu ne sais pas pourquoi, elle le sait".
Les emmerdeurs disent la même chose, en remplaçant le mot "femme" par "syndic".
J'espère que vous prendrez mon humour noir au second degré ?

Voici un message qu'un ami qui n'est pas enregistré me demande de passer.

"Merci d'opposer aux opportunistes qui - sous le couvert de reves democratiques et de discours juridiques abscons - permettent de tirer parti de la situation de non-droit dans laquelle se debattent les honnetes gens legalistes.

Comme tu le dis si bien, il y a une serie de slogans publicitaires qui n'ont d'autre but que de tromper, duper.

Les petits vieux qui auraient le projet, en souscrivant a un contrat de copropriete, de gérer ensemble des services privatifs en depit de la loi, c'est une pure arnaque tant intellectuelle et morale que financiere.

Ceux qui defendent ce genre d'arnaque devraient rendre des comptes devant la justice et/ou devant le pouvoir politique".

Je réponds à mon ami : S'ils défendent ce genre d'arnaque, c'est qu'ils n'ont jamais mis les pieds dans une copropriété-seigneurie ou dans des maisons pour personnes âgées. Sans intervention du pouvoir politique, on ne peut éviter les abus. Ce qui ne veut pas dire qu'il n'y a pas de temps à autre des gens compétents et honnêtes, pour gérer les personnes âgées. Dire que les personnes de plus de 80 ans,se gèrent elles-mêmes est loufoque. La plupart,sont venus dans ce type de maison, pour être débarrassés de tous les soucis de gestion. Ce qu'ils demandent, c'est qu'on les prennent en charge matériellement et physiquement, afin de profiter de la vie qu'il leur reste, sans les arnaquer.
Moi, il ya 14 ans que je fréquente le milieu des personnes âgées, je sais de quoi je parle.
Tintin

Réponse à ceux qui s'intéressent aux copropriétés-seigneuries sur le mode de fonctionnement.

Il est très simple de se conformer à la loi existante dans une copropriété-seigneurie. Nous avons un syndic qui est mandaté par les copropriétaires pour gérer l'immeuble. A côté de cela nous avons une personne physique ou morale qui gère les services privatifs. Les copropriétaires qui mettent à la disposition du prestataire des services les parties communes de l'immeuble, décident avec lui d'une convention qui définit toutes les modalités de la gestion des services, aussi bien au point de vue de son financement que des prestations offertes. Je vous fais remarquer que les services privatifs ne bénéficient pas de l'exemption de la TVA. Ce qui est le cas pour les services du syndic. Ce problème a été débattu pendant 4 ans avec les services généraux de la TVA. Aujourd'hui le syndic est obligatoirement inscrit à la TVA, dans le rôle de prestataire de services. Il a donc deux casquettes.
Comme Luc le signale, la Région de Bruxelles-Capitale, vient de sortir une ordonnance qui légifère les services privatifs dans les copropriétés. Il y a le syndic et le prestataire de services qui sera obligatoirement agréé par l'administration de la région compétente en la matière. Je ne sais pas quand le décret d'application prendra ses effets. Le Ministre en charge des affaires sociales de la Région Wallonne, vient de m'avertir, que la lecture de l'avant projet de révision du décret actuel avait eu lieu au parlement début juillet. Cet avant projet, va prendre en compte la protection des personnes âgées dans les  copropriétés. Un peu comme à Bruxelles.
De plus après avoir déposé une demande de révision de nos statuts pour les rendre conformes à la loi sur la copropriété, nous avons introduit une citation, dans les trois mois après l'AG, suite au refus de l'AG d'accepter notre demande. Pour votre information, le président du conseil de gérance qui est le président de l'AG et qui n'est même pas copropriétaire, il a une ou des procuration(s), a fait dire à une assemblée dont aucun membre ne s'est exprimé, que notre demande était illégale et donc irrecevable. Chez nous, le président de l'AG demande seulement qui n'est pas d'accord, ceux qui ne se manifestent pas, sont automatiquement pour la proposition ou contre dans notre cas. Voici donc une proposition rejetée sans que les copropriétaires autres que ceux qui ont déposé la proposition, se soient exprimés sur le sujet.
Qui a parlé de mafia, qui a parlé de projet de vie commune, qui a parlé de respect des autres ? Stop avec des discours de principes qui ne veulent rien dire. Ce sont des slogans publicitaires pour vanter un produit.
Moi je parle de cas et de problèmes réels et vécus tous les jours.
Tintin

Bonjour M. Gof,
Votre analyse du problème est tellement précise et correcte, que je me demande qui vous êtes ?
Pour compléter votre information, voici quelques précisions qui manquent à votre exposé :
Les charges communes de copropriété et des services privatifs sont regroupées dans le même article du règlement de copropriété. Ces charges sont donc réclamées à l'occupant du bien, qui est le copropriétaire ou un locataire. Dans une copropriété standard, que votre bien soit occupé ou pas, vous devez participer aux charges communes d'entretien. Ceci n'est pas contestable. Dans la copropriété-seigneurie, si votre bien reste inoccupé, vous devez assumer les charges communes du bâtiment (normal), mais également les charges des services privatifs qui ne sont pas dispensés, vu que le bien est libre. Par exemple, vous continuez à participer au paiement du nettoyage privatif des appartements, aux salaires du personnel de cuisine, et tout ce qui tourne à la préparation des repas et la gestion de la cuisine et du restaurant (les résidants ne paient que le prix de la nourriture, s'ils décident de ne pas faire leur cuisine eux-mêmes), le service de surveillance et d'assistance aux personnes malades ou handicapées, qui fonctionne 24h/24 et 7 j/7.
Normalement, quand votre bien est inoccupé, il serait logique de comptabiliser les charges de l'immeuble au copropriétaire, mais pas les charges des services privatifs. Ces services privatifs devant normalement être répartis sur un taux d'occupation moyen de l'immeuble. A charge du gérant (le syndic) de mener une politique de services compétitive et de qualité pour attirer les candidats.
Avec le système mis en place, le syndic n'a aucune responsabilité à assumer de sa gestion, si la réputation de la copropriété est mauvaise, et donc qu'il devient difficile de trouver des acquéreurs, c'est le copropriétaire qui doit tout assumer ou ses héritiers en cas de décès.
Le jour de l'AG, on nous demande d'approuver les comptes, qui sont 1) les dépenses qui sont assimilées au fonds de réserve, plus certaines charges communes, qui ne sont pas reprises dans le compte d'exploitation des résidants. Constatez l'embrouille ! 2) les comptes résidants qui reprennent les charges communes de l'immeuble et les charges des services.
Mon amie à eu sa locataire pendant dix ans, il était donc normal qu'à chaque AG, elle approuve les comptes. Les services étant dispensés à sa locataire. Cette dernière décède en avril 1999, alors que l'AG a été tenue en février 1999. Elle avait approuvé les comptes de l'année 1998, donc elle ne pouvait pas les contester en justice et n'avait aucune raison pour le faire en vertu de l'article 577-9 §2. Au cours de l'AG de février 2000, alors qu'elle n'a pas payé les charges privatives (estimées), le compte résultat des résidants se clôture avec un boni important. Boni qui s'accumule aux bonis des années antérieures. Cette année elle ne va pas à l'AG et ne contestent pas devant le tribunal l'approbation des comptes. Pourquoi, irait-elle contester un compte en boni ?

Finalement elle est déboutée, parce qu'elle devait contester dans les trois mois après l'AG. Quel AG ? Contester des comptes en boni ?
Que lui disent les trois avocats qu'elle a consultés (dont le fils de sa locataire) ? Madame ne payer pas, attendez que le syndic vous assigne au tribunal. Ce qu'elle a partiellement fait, ayant payé sa part estimative des charges de copropriété.
Le syndic l'assigne en première instance en  mai 2001 alors qu'elle a enfin vendu son bien en novembre 2000. Elle obtient gain de cause, la juge motivant son arrêt sur l'article 577-5 §3. L'ACP est sans droit pour lui réclamer les services privatifs, étant donné que ces services ne font pas parties de la gestion de l'immeuble.
Appel à Liège, qui annule la décision sur base de la nullité relative et de la règle des trois mois. La Cour de Cassation, confirme ce jugement.

Comme Luc le signale, il devait au moins avoir un copropriétaire qui après la première AG de 1995, qui demande que les statuts soient mis en conformité avec la nouvelle loi. Personne ne l'a fait, par méconnaissance et sans doute parce qu'à l'époque le taux d'occupation était de 98 %.

La loi étant impérative, mais de nullité relative, il faut savoir que le copropriétaire n'est protégé par la loi, que s'il demande au juge de la faire appliquer. Aucun des avocats contactés par mon amie, n'avait jamais évoqué cette règle. Moralité si la loi impérative est mal connue dans son application par des professionnels, que faut-il dire des simples citoyens ?
Vous comprendrez mieux je l'espère pourquoi, je réclame une loi d'ordre publique.
En 2002, je consteste moi-même les comptes, le juge désigne un expert (réviseur d'entreprise) pour examiner si les comptes sont tenus conformément aux dispositions légales de le gestion des fonds de roulement et de réserve. L'expert sort un rapport accablant contre le mode de répartitions des différentes dépenses propres à l'immeuble et celles propres aux services. Il démontre qu'il y a confusion de patrimoine entre les copropriétaire et les résidants. qu'il y a un enrichissement anormal (boni cumulé de 50.000 € sur le compte de gestion des résidants). Le syndic conteste en appel la désignation de l'expert. Pour des raisons trop longues à expliquer, cet appel est actuellement au rôle du greffe d'appel. Il a été bloqué suite à une plainte de ma part pour détournement d'argent de la copropriété au profit du syndic. Le pénal tient le civil en état. La somme n'étant sans doute pas importante, l'affaire a été classeé sans suite en 2004. Mon nouvel avocat va faire refixer ce litige d'appel.

Je préfère que l'on clôture ce sujet, car il est sans intérêt pour les membres de ce forum. Je tenais simplement à montrer le contexte de la décision de la Cour de Cassation, qui reste contestatble à mes yeux. mais la loi est la loi.

Tintin

Votre avis m'a été fourni plusieurs fois et notamment par le "SNP". J'aime bien votre qualificatif "une certaine sécurité juridique"
Il résume à lui seul, l'ambiguïté de la loi sur la copropriété. Sécurité juridique pour qui ? Pour le syndic, pour l'ACP, pour la minorité contestataire ?
En Allemagne et en France, on a rendu la loi sur la copropriété d'ordre public. En Belgique on vous répond que ce n'est pas possible, sous le principe d'une certaine sécurité juridique.

Il faudrait réunir autour d'une même table, des copropriétaires, des syndics professionnels et autres, les représentants des associations de défense des consomateurs, des avocats, des notaires, des juges et les politiciens auteurs du nouveau projet de loi, afin de débattre de ce problème et de trouver une solution satisfaisante pour toutes les parties. Pas pour discuter d'une décision contestée sur le choix de la couleur du hall commun, mais de décisions de l'ACP contraires à la loi ou aux statuts. Ou de statuts non conformes à la loi, comme dans le cas de cassation repris ici.
Est-ce possible et si oui, sera-t-il possible de trouver un accord ?

L'article 159 de la constitution dit :
       
Les cours et tribunaux n'appliqueront les arrêtés et règlements        généraux, provinciaux et locaux, qu'autant qu'ils seront conformes aux     lois.

Pourquoi ceci n'est-il pas adapté à la copropriété ? Dura lex sed lex !

Ce débat prouve une fois de plus que la copropriété est un véritable piège pour les copropriétaires. Quand on a signé son acte notarié, il ne vous reste plus qu'à vous mettre du bon côté des décideurs ou d'appliquer la règle d'or, c'est à dire de  payer quand on vous le demande et pour le reste de faire confiance à la majorité. Cela s'appelle respecter une règle de démocratie.
Tintin

Je suis d'accord avec vous, mais je pense que la question est d'intérêt collectif, ce n'est pas pour autant que je suis obligé de motiver ma question. L'esprit du forum , n'est pas non plus de régler des problèmes personnels. Mon but était d'avoir l'avis des autres sur le contrat d'adhésion. Où est la faute ? Sans doute d'avoir voulu expliquer à Grmff, pourquoi je n'essayais pas de faire de la quadracapilliculture.
Sorry.
Tintin