forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Règlement de copropriété

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Règlement de copropriété

Quand on signe son acte notarié pour l'achat d'un bien en copropriété, on adhère automatiquement au règlement de copropriété.
Ce règlement est donc un contrat privé.
Le contrat est,  « une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose. » Il fait donc naître un lien de droit entre des individus que l'on nomme "obligation".

A mon avis, il s'agit d'un contrat d'adhésion.

Un contrat d'adhésion implique que celui-ci soit déjà choisi. Les clauses sont fixées, et aucune discussion n'est possible. Les personnes sont alors libre d'adhérer ou non à ce contrat.

Lorsque je signe mon acte notarié, j'accepte les clauses déjà fixées du règlement de copropriété. J'adhère donc au contrat.

Qui peut me dire, si j'ai raison ou tort ?

Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 122
Site Web

Re : Règlement de copropriété

Pour moi, vous avez raison. Mais votre question a l'air tellement théorique qu'il serait bon de la poser de manière plus directe...

Ceci ressemble à de la quadricapillicuture comme on en trouve seulement dans ce salon....

Hors ligne

Baxter
Pimonaute bavard
Inscription : 01-02-2006
Messages : 390

Re : Règlement de copropriété

Lorsque je signe mon acte notarié, j'accepte les clauses déjà fixées du règlement de copropriété. J'adhère donc au contrat.

oui, mais:
- vous avez l'occasion d'en prendre connaissance avant de vous engager à acquérir et donc aussi, si ses conditions ne vous conviennent pas,... de décider de ne pas acquérir

- ce règlement de copropriété contient aussi les règles par lesquelles vous pouvez le contester...

Hors ligne

Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Règlement de copropriété

Le contrat d'adhésion est une construction jurisprudentielle qu'il faut envisager dans un contexte particulier. Il s'agit d'un contrat "imposé" à une partie par l'autre. En ce sens, il semblerait que les statuts d'une copropriété pourraient être qualifiés comme tels.

Le contrat d'adhésion est en vérité un contrat dont les conditions sont fixées par une partie, la partie forte, le professionnel. Ces conditions ne sont pas négociables par l'autre partie, la partie faible, en ce que le professionnel dispose d'une sorte de monopole.

La notion permet de soumettre au contrôle du juge certaines clauses qui seraient abusives, que ce soit au niveau de la formation du contrat (contrôle de l'adhésion effective), ou encore à celui de l'interprétation (les clauses obscures étant interprêtées contre le rédacteur).

Les statuts ne sont toutefois pas un contrat d'adhésion, mais plutôt un contrat forcé en ce qu'il s'impose à toute copropriété forcée de par l'effet de la loi.

Chaque copropriétaire dispose du pouvoir d'en modifier les termes, à condition de faire partie d'une majorité suffisante lors des AG. Le contrat ne s'impose donc pas sans possibilité de modifications, mais est au contraire un contrat dynamique, toujours susceptible d'être adapté par toutes les parties concernées.

Le contrat de copropriété est également soumis à un contrôle étendu du juge, par exemple pour éviter des abus de majorité.

Enfin, en suivant le raisonnement du contrat d'adhésion, le nouveau copropriétaire deviendrait à son tour celui qui impose le contrat à chaque copropriétaire qui aurait "adhéré" après lui. De cette sorte, cela deviendrait une histoire sans fin.

Si le contrat de copropriété est forcé au niveau de sa création, selon moi les nouveaux copropriétaires n'y adhèrent pas. Ils sont par contre subrogés à leurs auteurs de par l'acquisition d'un titre de possesseur réel.

L'acquisition des droits et obligations de copropriétaire peut également être considéré comme l'accessoire d'un acte juridique principal, comme une vente, une succession, une donation, etc.

Prudence donc.


Gof.

La vie c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber (Forrest Gump)

Hors ligne

ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
Messages : 288
Site Web

Re : Règlement de copropriété

Revenons à la loi:

Art 577-10 § 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

Art 577-10 § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.

Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes:

1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;

2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.

Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.

Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.

Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

La loi a fixé à qui les statuts et règlements sont opposables. Ce qui couvre, outre les copropriétaires, l'ensemble des occupants de la copropriété.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

Hors ligne

Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Règlement de copropriété

Nous sommes bien d'accord, mais la question est de savoir si les statuts d'une copropriété sont à considérer comme un contrat d'adhésion, ce qui n'est pas le cas selon moi.

Bien à vous,


Gof.

La vie c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber (Forrest Gump)

Hors ligne

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Re : Règlement de copropriété

Bonjour Grmff,
Au vu de votre tête sur ce forum, il est très difficile de faire de la quadricapillicuture avec vous. J'ai effectivement une raison personnelle pour avoir posté ce message, raison qui n'a aucun intérêt collectif.
Merci pour votre avis et merci aux autres intervenants.
Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 15 124
Site Web

Re : Règlement de copropriété

Tintin a écrit :

J'ai effectivement une raison personnelle pour avoir posté ce message, raison qui n'a aucun intérêt collectif.


L'absence d'intérêt collectif.... n'est pas vraiment dans l'esprit de notre forum.....


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 122
Site Web

Re : Règlement de copropriété

Au vu de votre tête sur ce forum, il est très difficile de faire de la quadricapillicuture avec vous.

C'est un argument ad extraterrestrem absolument inadmissuble!  yikes

Hors ligne

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Re : Règlement de copropriété

L'absence d'intérêt collectif.... n'est pas vraiment dans l'esprit de notre forum.....

Je suis d'accord avec vous, mais je pense que la question est d'intérêt collectif, ce n'est pas pour autant que je suis obligé de motiver ma question. L'esprit du forum , n'est pas non plus de régler des problèmes personnels. Mon but était d'avoir l'avis des autres sur le contrat d'adhésion. Où est la faute ? Sans doute d'avoir voulu expliquer à Grmff, pourquoi je n'essayais pas de faire de la quadracapilliculture.
Sorry.
Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Règlement de copropriété

Gof a écrit :

Chaque copropriétaire dispose du pouvoir d'en modifier les termes, à condition de faire partie d'une majorité suffisante lors des AG. Le contrat ne s'impose donc pas sans possibilité de modifications, mais est au contraire un contrat dynamique, toujours susceptible d'être adapté par toutes les parties concernées.

Deux petites remarques:

- La majorité suffisante, pour les éléments clés, est assez souvent 100%
- Le temps de forclusion d'une contestation est trois mois

Par contre la notion forcé apparaît dans la loi. C'est en effet un contrat forcé entre l'ACP (créé par le promoteur ou vendeur initial) et les x copropriétaires, signé initialement par une seule partie: le promoteur (ou vendeur initial).

En d'autres mots le promoteur (ou vendeur initial) force les futurs copropriétaires à accepter ce contrat. Un candidat-copropriétaire n'a aucune possibilité à faire changer ce contrat, tant qu'il ne l'a pas signé. Et dès qu'il l'a signé il n'a que 3 mois à le contester. Quel notaire lui dit cela???


Mais les sanctions en cas de non-application du contrat forcé sont en défaveur des parties faibles:

- d'une part une partie des copropriétaires qui n'arrivent pas à faire appliquer certaines dispositions du contrat

- d'autre part l'ACP qui n'arrive pas à faire exécuter son bût: "conservation correcte de la copropriété".

Victime final: la copropriété qui est consommé au lieu d'être considéré comme un investissement.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
Messages : 288
Site Web

Re : Règlement de copropriété

En d'autres mots le promoteur (ou vendeur initial) force les futurs copropriétaires à accepter ce contrat. Un candidat-copropriétaire n'a aucune possibilité à faire changer ce contrat, tant qu'il ne l'a pas signé. Et dès qu'il l'a signé il n'a que 3 mois à le contester.

(?)  (?)  (?)

Cher Luc,

D'ou vient ce délai de 3 mois?
Que peut contester le nouveau coprpropriétaire?


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 15 124
Site Web

Re : Règlement de copropriété

Je ne vois pas non plus à quoi Luc fait référence avec ce délai de 3 mois !....


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

Hors ligne

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Re : Règlement de copropriété

D'ou vient ce délai de 3 mois?

Nous verrons la réponse de Luc, mais si un nouveau copropriétaire, ou un ancien, c'est pareil, conteste une disposition du règlement de copropriété, quelle possibilité a-t-il pour le faire ?
Selon mon expérience en la matière, il faut commencer par faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG, le point contesté et formuler la solution proposée. Le jour de l'AG ce point sera accepté ou refusé.
S'il est refusé, le CP aura trois mois pour demander au juge d'annuler cette décision. Encore faudra-til pouvoir argumenter juridiquement cette demande ! Ce n'est donc pas gagné et il est très difficile de faire modifier le contrat du promoteur.
Faute d'un intérêt financier important, personne ne va se lancer dans cette procédure hasardeuse et coûteuse.
Tintin.


je ne laisse pas les autres agir à ma place

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Règlement de copropriété

ABSA a écrit :

Citation :En d'autres mots le promoteur (ou vendeur initial) force les futurs copropriétaires à accepter ce contrat. Un candidat-copropriétaire n'a aucune possibilité à faire changer ce contrat, tant qu'il ne l'a pas signé. Et dès qu'il l'a signé il n'a que 3 mois à le contester.

(?)  (?)  (?)

Cher Luc,

D'ou vient ce délai de 3 mois?
Que peut contester le nouveau coprpropriétaire?

L'ABSA suit en principe l'évolution de la jurisprudence, mieux qui quiconque. Je suis surpris qu'elle n'est pas au courant.

D'abord ce délai de 3 mois existe bel et bien, si on peut croire un arrêt récent de la Cour de Cassation.

Le nouveau copropriétaire peut contester toute sorte de chose, dépendant de l'information que le vendeur lui a passé (par la voie du compromis ou de l'acte de vente), dépendant de l'information passé à l'arrivée du nouveau copropriétaire par le syndic et "last but not least" de l'information donné dans l'invitation à l'AG qui veut utiliser une disposition contestée.

Lisez l'eNews N° 76 du CNIC, publié le 27.08.2008, et le suivant qui n'est pas encore publié, mais dont le texte dans l'autre langue est déjà publié.

Il est fort probable que je vais faire un liste des cas possibles, leur conséquences et les solutions à envisager si d'une part on veut rester dans un cadre légal et d'autre part on veut éviter d'avoir des copropriétaires avec des droits différents. Cela demander un peu de temps ...

PS Contre mes habitudes ma réaction faisait attendre, mais c'est la période des vacances ...


Cordialement,

Luc

Hors ligne

ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
Messages : 288
Site Web

Re : Règlement de copropriété

Tintin a écrit :

Selon mon expérience en la matière, il faut commencer par faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG, le point contesté et formuler la solution proposée. Le jour de l'AG ce point sera accepté ou refusé.
S'il est refusé, le CP aura trois mois pour demander au juge d'annuler cette décision. Encore faudra-til pouvoir argumenter juridiquement cette demande !

C'est bien la procédure pour modifier un article des statuts (Acte de base, RGC et ROI).
N’oubliez pas que pour faire annuler la décision par le juge, le cas échéant, celle-ci doit être irrégulière, frauduleuse ou abusive.

Luc a écrit :

D'abord ce délai de 3 mois existe bel et bien, si on peut croire un arrêt récent de la Cour de Cassation.

L'arrêt de la Cour de Cassation du 4/2/2008 n'est pas lié à la question que nous vous posons. Voici la décision de la Cour : 
« L'article 577-9, § 2, du Code civil dispose, en son alinéa 1er, que tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale et, en son alinéa 2, que cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision.
Il suit de cette disposition que le copropriétaire qui entend invoquer l'irrégularité d'une décision de l'assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois qu'elle prévoit même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d'une disposition de l'acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi.
L'arrêt constate que le litige a pour objet l'obligation pour la demanderesse, qui a été propriétaire d'un appartement dans la résidence « Le Vert Galant », de payer les quotes-parts dans les charges communes relatives aux frais de services de fonctionnement durant une partie des années 1999 et 2000, que le décompte des sommes litigieuses a été établi conformément à l'article 22 du règlement de copropriété et que la demanderesse conteste être redevable desdites sommes au motif que cet article doit être annulé comme contraire à l'article 577-5, § 3, dudit code.
L'arrêt, qui considère que la demanderesse est déchue du droit de contester les provisions qui lui sont réclamées dès lors qu'elle n'a pas agi en annulation des décisions de l'assemblée générale qui les ont fixées dans les trois mois de la connaissance qu'elle en a eu, justifie légalement sa décision.
Le moyen ne peut être accueilli. »

Je suis cependant d'accord sur le fait qu'un acquéreur peut agir contre le vendeur ou le syndic en cas de problème dans la communication d’information comme prévu aux articles 577- 9 et 577-11. Mais ce qui est légalement prévu ne remet pas en cause les décisions prises par l’assemblée générale.

La question reste donc posée à Luc.
Quel est le texte de loi qui stipule qu’un nouveau copropriétaire dispose d’un délai de trois mois à partir de la date de mutation  de son bien pour demander au juge d'annuler ou de réformer une décision d’assemblée générale ?


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

Hors ligne

Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Règlement de copropriété

ABSA a écrit :

Je suis cependant d'accord sur le fait qu'un acquéreur peut agir contre le vendeur ou le syndic en cas de problème dans la communication d’information comme prévu aux articles 577- 9 et 577-11. Mais ce qui est légalement prévu ne remet pas en cause les décisions prises par l’assemblée générale.

Ceci conforte mon analyse selon laquelle le nouveau possesseur est subrogé dans les droits de son auteur. Si cela s'opère en suite d'un contrat et que celui-ci est mal exécuté, par exemple faut d'avoir communiqué toute information utile, l'auteur commet une faute contractuelle engageant sa responsabilité civile. Cette faute ne saurait cependant par rejaillir sur l'ACP.

Bien à vous,


Gof.

La vie c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber (Forrest Gump)

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Règlement de copropriété

L'arrêt constate que le litige a pour objet l'obligation pour la demanderesse, qui a été propriétaire d'un appartement dans la résidence « Le Vert Galant », de payer les quotes-parts dans les charges communes relatives aux frais de services de fonctionnement (= repas, entretien, ... dans une seigneurie) durant une partie des années 1999 et 2000, que le décompte des sommes litigieuses a été établi conformément à l'article 22 du règlement de copropriété et que la demanderesse conteste être redevable desdites sommes au motif que cet article doit être annulé comme contraire à l'article 577-5, § 3, dudit code.

Cet arrêt constate qu'un nouveau copropriétaire ne peut contester une disposition des statuts, qui est contraire à la loi qu'après que l'AG l'a utilisé pour la première fois.

Dans ce cas-ci (copropriétaire d'avant le 01.08.1995) en fixant des provisions pour des services contraire à l'article 577-5 §3 du Code civil lors de l'AG de probablement 1996.

Ce qui confirme que la loi de 1994 n'a pas de grande utilité pour adapter les statuts d'avant 1994 qui ont des dispositions contraire à cette loi.

Sauf si l'AG a confirmé que toutes les dispositions de ses statuts, contraire à la loi de 1994, sont nulles.

Ou sauf si un nouveau copropriétaire attaque la disposition caduque dès la première AG après son achat. Mais quel CP entre ainsi dans une copropriété? Sauf peut-être un héritier ...


J'ai été un peu trop court avec la phrase:

Luc a écrit :

D'abord ce délai de 3 mois existe bel et bien, si on peut croire un arrêt récent de la Cour de Cassation.

Je crois que je dois revenir à mes habitudes antérieures et être plus complet.

Cela aurait du être:

Luc a écrit :

D'abord ce délai de 3 mois après le première AG qui suit son achat existe bel et bien, si on peut croire un arrêt récent de la Cour de Cassation.

Personnellement je ne crois pas, me basant sur d'autres jugements dans d'autres ACP, que ce copropriétaire, n'étant plus copropriétaire maintenant, puisse encore obtenir raison. Mais d'autres le pourront facilement.

La nullité relative de cette disposition reste. Il suffit par exemple qu'un héritier entame une procédure endéans les 3 mois après la première AG qui suit l'acceptation de l'héritage par lui.

Le refus d'adapter des dispositions des statuts, qui sont contraire à loi, d'application est et reste donc en permanence une décision tremblante.

Cette ACP (et les autres dans le même cas) ont tout intérêt à adapter leurs statuts et se conformer à la loi de 1994. Je crois que l'ABSA sera d'accord avec moi. Ou non?


Cordialement,

Luc

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Règlement de copropriété

En fait le jugement cité par ABSA et à laquelle je référait (Arrêt de la Cour de CAssation C.06.0348.F), est résumé comme suit dans Juridat:

Le copropriétaire qui entend invoquer l'irrégularité d'une décision de l'assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois légalement prévu même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d'une disposition de l'acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi (1). (1) Voir Cass., 4 avril 2002, RG C.00.0171.N, Pas., 2002, n° 208.

Résumé: dès qu'un nouveau copropriétaire a accepté la disposition, frappé de nullité relative, une première fois, il ne peut plus la contester.

Commentaire: La Cour de Cassation n'a pas interdit à un nouveau copropriétaire d'attaquer une disposition nulle, mais ne lui donne ce droit qu'endéans les trois mois de la première AG qui suit son entrée dans la copropriété (ou le changement de la loi).

Il doit l'attaquer lorsqu'elle est utilisé, donc lors de la première AG qu'elle est manifestement appliqué. Si non il doit mettre ce point à l'ordre du jour.

Cela résume ma réponse précédente.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Règlement de copropriété

Cher Luc,

Votre analyse est intéressante, mais je n'en partage pas les conclusions.

Prenons l'exemple d'un acquéreur à titre onéreux. La vente d'une partie privative emporte celle de la quote-part dans les parties communes. C'est le principe même de la copropriété forcée.

La question initiale était de savoir si le nouveau CP adhérait aux statuts de la copropriété et j'estime qu'il y a des arguments solides pour démonter cette thèse.

Par contre, la vente se réalise avec tous ses accessoires (art. 1615 C.civ.). L'on peut également considérer que le nouveau CP est subrogé dans l'ensemble des droits et obligations de son auteur. Il continue en quelque sorte la personne de son vendeur.

A ce titre, toutes les décisions antérieures, qu'elles soient conformes à la loi ou non, sont présentes dans son patrimoine, ainsi que les délais de forclusion qui rendent toute action inefficace après leur écoulement. Cette analyse ma paraît conforme au délai de forclusion de trois mois, qui, en droit, est excessivement court. Cela ne s'explique pas autrement que par le nécessaire équilibre qu'il faut trouver entre la conformité des décisions de l'AG à la loi et la nécessité pour une ACP de pouvoir fonctionner dans un environnement bénéficiant d'une certaine sécurité juridique.

Cordialement,


Gof.

La vie c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber (Forrest Gump)

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres