Règlement de copropriété

Pour moi, vous avez raison. Mais votre question a l'air tellement théorique qu'il serait bon de la poser de manière plus directe...

Ceci ressemble à de la quadricapillicuture comme on en trouve seulement dans ce salon....

Le contrat d'adhésion est une construction jurisprudentielle qu'il faut envisager dans un contexte particulier. Il s'agit d'un contrat "imposé" à une partie par l'autre. En ce sens, il semblerait que les statuts d'une copropriété pourraient être qualifiés comme tels.

Le contrat d'adhésion est en vérité un contrat dont les conditions sont fixées par une partie, la partie forte, le professionnel. Ces conditions ne sont pas négociables par l'autre partie, la partie faible, en ce que le professionnel dispose d'une sorte de monopole.

La notion permet de soumettre au contrôle du juge certaines clauses qui seraient abusives, que ce soit au niveau de la formation du contrat (contrôle de l'adhésion effective), ou encore à celui de l'interprétation (les clauses obscures étant interprêtées contre le rédacteur).

Les statuts ne sont toutefois pas un contrat d'adhésion, mais plutôt un contrat forcé en ce qu'il s'impose à toute copropriété forcée de par l'effet de la loi.

Chaque copropriétaire dispose du pouvoir d'en modifier les termes, à condition de faire partie d'une majorité suffisante lors des AG. Le contrat ne s'impose donc pas sans possibilité de modifications, mais est au contraire un contrat dynamique, toujours susceptible d'être adapté par toutes les parties concernées.

Le contrat de copropriété est également soumis à un contrôle étendu du juge, par exemple pour éviter des abus de majorité.

Enfin, en suivant le raisonnement du contrat d'adhésion, le nouveau copropriétaire deviendrait à son tour celui qui impose le contrat à chaque copropriétaire qui aurait "adhéré" après lui. De cette sorte, cela deviendrait une histoire sans fin.

Si le contrat de copropriété est forcé au niveau de sa création, selon moi les nouveaux copropriétaires n'y adhèrent pas. Ils sont par contre subrogés à leurs auteurs de par l'acquisition d'un titre de possesseur réel.

L'acquisition des droits et obligations de copropriétaire peut également être considéré comme l'accessoire d'un acte juridique principal, comme une vente, une succession, une donation, etc.

Prudence donc.

Nous sommes bien d'accord, mais la question est de savoir si les statuts d'une copropriété sont à considérer comme un contrat d'adhésion, ce qui n'est pas le cas selon moi.

Bien à vous,

L'absence d'intérêt collectif.... n'est pas vraiment dans l'esprit de notre forum.....

Je suis d'accord avec vous, mais je pense que la question est d'intérêt collectif, ce n'est pas pour autant que je suis obligé de motiver ma question. L'esprit du forum , n'est pas non plus de régler des problèmes personnels. Mon but était d'avoir l'avis des autres sur le contrat d'adhésion. Où est la faute ? Sans doute d'avoir voulu expliquer à Grmff, pourquoi je n'essayais pas de faire de la quadracapilliculture.
Sorry.
Tintin

(?)  (?)  (?)

Cher Luc,

D'ou vient ce délai de 3 mois?
Que peut contester le nouveau coprpropriétaire?

Nous verrons la réponse de Luc, mais si un nouveau copropriétaire, ou un ancien, c'est pareil, conteste une disposition du règlement de copropriété, quelle possibilité a-t-il pour le faire ?
Selon mon expérience en la matière, il faut commencer par faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG, le point contesté et formuler la solution proposée. Le jour de l'AG ce point sera accepté ou refusé.
S'il est refusé, le CP aura trois mois pour demander au juge d'annuler cette décision. Encore faudra-til pouvoir argumenter juridiquement cette demande ! Ce n'est donc pas gagné et il est très difficile de faire modifier le contrat du promoteur.
Faute d'un intérêt financier important, personne ne va se lancer dans cette procédure hasardeuse et coûteuse.
Tintin.

C'est bien la procédure pour modifier un article des statuts (Acte de base, RGC et ROI).
N’oubliez pas que pour faire annuler la décision par le juge, le cas échéant, celle-ci doit être irrégulière, frauduleuse ou abusive.

L'arrêt de la Cour de Cassation du 4/2/2008 n'est pas lié à la question que nous vous posons. Voici la décision de la Cour : 
« L'article 577-9, § 2, du Code civil dispose, en son alinéa 1er, que tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale et, en son alinéa 2, que cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision.
Il suit de cette disposition que le copropriétaire qui entend invoquer l'irrégularité d'une décision de l'assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois qu'elle prévoit même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d'une disposition de l'acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi.
L'arrêt constate que le litige a pour objet l'obligation pour la demanderesse, qui a été propriétaire d'un appartement dans la résidence « Le Vert Galant », de payer les quotes-parts dans les charges communes relatives aux frais de services de fonctionnement durant une partie des années 1999 et 2000, que le décompte des sommes litigieuses a été établi conformément à l'article 22 du règlement de copropriété et que la demanderesse conteste être redevable desdites sommes au motif que cet article doit être annulé comme contraire à l'article 577-5, § 3, dudit code.
L'arrêt, qui considère que la demanderesse est déchue du droit de contester les provisions qui lui sont réclamées dès lors qu'elle n'a pas agi en annulation des décisions de l'assemblée générale qui les ont fixées dans les trois mois de la connaissance qu'elle en a eu, justifie légalement sa décision.
Le moyen ne peut être accueilli. »

Je suis cependant d'accord sur le fait qu'un acquéreur peut agir contre le vendeur ou le syndic en cas de problème dans la communication d’information comme prévu aux articles 577- 9 et 577-11. Mais ce qui est légalement prévu ne remet pas en cause les décisions prises par l’assemblée générale.

La question reste donc posée à Luc.
Quel est le texte de loi qui stipule qu’un nouveau copropriétaire dispose d’un délai de trois mois à partir de la date de mutation  de son bien pour demander au juge d'annuler ou de réformer une décision d’assemblée générale ?

Cet arrêt constate qu'un nouveau copropriétaire ne peut contester une disposition des statuts, qui est contraire à la loi qu'après que l'AG l'a utilisé pour la première fois.

Dans ce cas-ci (copropriétaire d'avant le 01.08.1995) en fixant des provisions pour des services contraire à l'article 577-5 §3 du Code civil lors de l'AG de probablement 1996.

Ce qui confirme que la loi de 1994 n'a pas de grande utilité pour adapter les statuts d'avant 1994 qui ont des dispositions contraire à cette loi.

Sauf si l'AG a confirmé que toutes les dispositions de ses statuts, contraire à la loi de 1994, sont nulles.

Ou sauf si un nouveau copropriétaire attaque la disposition caduque dès la première AG après son achat. Mais quel CP entre ainsi dans une copropriété? Sauf peut-être un héritier ...

J'ai été un peu trop court avec la phrase:

Je crois que je dois revenir à mes habitudes antérieures et être plus complet.

Cela aurait du être:

Personnellement je ne crois pas, me basant sur d'autres jugements dans d'autres ACP, que ce copropriétaire, n'étant plus copropriétaire maintenant, puisse encore obtenir raison. Mais d'autres le pourront facilement.

La nullité relative de cette disposition reste. Il suffit par exemple qu'un héritier entame une procédure endéans les 3 mois après la première AG qui suit l'acceptation de l'héritage par lui.

Le refus d'adapter des dispositions des statuts, qui sont contraire à loi, d'application est et reste donc en permanence une décision tremblante.

Cette ACP (et les autres dans le même cas) ont tout intérêt à adapter leurs statuts et se conformer à la loi de 1994. Je crois que l'ABSA sera d'accord avec moi. Ou non?

Cher Luc,

Votre analyse est intéressante, mais je n'en partage pas les conclusions.

Prenons l'exemple d'un acquéreur à titre onéreux. La vente d'une partie privative emporte celle de la quote-part dans les parties communes. C'est le principe même de la copropriété forcée.

La question initiale était de savoir si le nouveau CP adhérait aux statuts de la copropriété et j'estime qu'il y a des arguments solides pour démonter cette thèse.

Par contre, la vente se réalise avec tous ses accessoires (art. 1615 C.civ.). L'on peut également considérer que le nouveau CP est subrogé dans l'ensemble des droits et obligations de son auteur. Il continue en quelque sorte la personne de son vendeur.

A ce titre, toutes les décisions antérieures, qu'elles soient conformes à la loi ou non, sont présentes dans son patrimoine, ainsi que les délais de forclusion qui rendent toute action inefficace après leur écoulement. Cette analyse ma paraît conforme au délai de forclusion de trois mois, qui, en droit, est excessivement court. Cela ne s'explique pas autrement que par le nécessaire équilibre qu'il faut trouver entre la conformité des décisions de l'AG à la loi et la nécessité pour une ACP de pouvoir fonctionner dans un environnement bénéficiant d'une certaine sécurité juridique.

Cordialement,