Règlement de copropriété

Votre avis m'a été fourni plusieurs fois et notamment par le "SNP". J'aime bien votre qualificatif "une certaine sécurité juridique"
Il résume à lui seul, l'ambiguïté de la loi sur la copropriété. Sécurité juridique pour qui ? Pour le syndic, pour l'ACP, pour la minorité contestataire ?
En Allemagne et en France, on a rendu la loi sur la copropriété d'ordre public. En Belgique on vous répond que ce n'est pas possible, sous le principe d'une certaine sécurité juridique.

Il faudrait réunir autour d'une même table, des copropriétaires, des syndics professionnels et autres, les représentants des associations de défense des consomateurs, des avocats, des notaires, des juges et les politiciens auteurs du nouveau projet de loi, afin de débattre de ce problème et de trouver une solution satisfaisante pour toutes les parties. Pas pour discuter d'une décision contestée sur le choix de la couleur du hall commun, mais de décisions de l'ACP contraires à la loi ou aux statuts. Ou de statuts non conformes à la loi, comme dans le cas de cassation repris ici.
Est-ce possible et si oui, sera-t-il possible de trouver un accord ?

L'article 159 de la constitution dit :
       
Les cours et tribunaux n'appliqueront les arrêtés et règlements        généraux, provinciaux et locaux, qu'autant qu'ils seront conformes aux     lois.

Pourquoi ceci n'est-il pas adapté à la copropriété ? Dura lex sed lex !

Ce débat prouve une fois de plus que la copropriété est un véritable piège pour les copropriétaires. Quand on a signé son acte notarié, il ne vous reste plus qu'à vous mettre du bon côté des décideurs ou d'appliquer la règle d'or, c'est à dire de  payer quand on vous le demande et pour le reste de faire confiance à la majorité. Cela s'appelle respecter une règle de démocratie.
Tintin

Cher Yves,

Tintin a bien situé le problème:

En relisant un livre du président actuel de l'ABSA et des documents parlementaires d'avant 1995, je crois que le législateur a voulu voter une législation minimale et faire confiance aux intervenants de la copropriété, essentiellement les syndics, pour une exécution correcte dans l'esprit de la loi.

Mais une partie des intervenants, tant des anciens comme dans une copropriété dans une commune avoisinante dont le procès se déroule en décembre 2008 que des nouveaux comme récemment à Furnes ne l'ont pas fait.

Tous les deux concernent un abus d'usage du Fonds de réserve de plusieurs ACP pour un montant de bien plus que 100.000 euros.

Je crois que vous connaissez de loin ou de près les deux agents immobiliers, qui étaient agréés par l'IPI aux moments des faits.

Je vous rappelle que l'origine de la loi de 1994 se situe dans ... un abus des Fonds de réserve par des firmes immobilières.

Au lieu de confirmer aujourd'hui sans plus cette forclusion de trois mois, j'aurais aimé que vous auriez insisté à que cela change.

Surtout que l'ABSA se profile comme un défenseur des consommateurs-copropriétaires, résidants ou non.

Donc j'en conclus que vous voulez que cela ne change pas. Correct?

Cher Luc,

J’ai beau ne pas être auteur de romans policiers, je constate avec plaisir que je puis intriguer …

Je tiens d’abord à signaler que je n’ai aucun intérêt personnel à prendre parti pour telle ou telle interprétation de la loi.

Une ACP n’est pas un système replié sur lui-même. Au contraire, si le législateur a voulu lui attribuer la personnalité juridique – l’on a tendance à l’oublier, mais cela reste tout de même une formidable abstraction juridique que de considérer une société comme l’équivalent d’une personne – c’est aussi parce qu’elle rencontre des tiers : fournisseurs, travailleurs, entrepreneurs, etc.

Je comprends le délai de forclusion, dans sa durée exceptionnellement courte, comme un gage de stabilité à l’égard de ces tiers également, notamment.

J’entends ici des voix qui s’élèvent en faveur d’un caractère d’ordre public de la législation sur la copropriété. Mais il faut tout de même rester sérieux. Si beaucoup de personnes sont concernées par la question, les intérêts majeurs de la communauté ne sont pas en jeu ici : la copropriété n’a pas pour objet l’exploitation de l’homme par l’homme ou la violence intolérable (heureusement).

Je le répète, pour moi le délai de forclusion réduit cherche à trouver un équilibre entre la possibilité qui doit être offerte à chaque membre de l’association de faire valoir ses droits d’une part, et la nécessaire stabilité que requiert une ACP pour qu’elle puisse fonctionner.

Si chaque copropriétaire disposait d’un délai de 10 ans pour remettre en question chaque décision de l’ACP, alors que cette dernière aurait sur cette base engagée des sommes parfois considérables, l’on risque l’immobilisation des copropriétés, que vous n’arrêtez cependant pas de dénoncer.

Pareillement, ce n’est pas après avoir acquis un bien que le nouveau copropriétaire doit s’interroger sur la question de savoir s’il peut vivre avec telle ou telle décision prise par l’AG à une époque antérieure, même si celle-ci n’est pas tout à fait conforme à la loi. C’est au contraire avant son achat qu’un bon père de famille se renseigne sur la portée exacte de son engagement et les conséquences pour son patrimoine. Et c’est la responsabilité du vendeur qui est engagée si celui-ci n’a pas transmis toute information utile à ce propos (voire du syndic sur base de la loi sur la copropriété forcée), et non plus celle de l'ACP.

Autrement dit, il faut concilier le voeu et le pragmatisme et, lorsque l'on a recours à des lois impératives, cela va souvent de pair avec un appauvrissement de notre liberté d'imaginer notre vivre ensemble. Mais cela, c'est un autre débat (quoique).

Cordialement,

J’ai pris connaissance de l’arrêt de la Cour de cassation. Malheureusement, l’arrêt de la Cour d’appel de liège attaqué n’est pas consultable.

Quelle est la situation ? Une copropriété voit le jour à la fin des années 1960. Elle est quelque peu particulière en ce qu’elle semble être destinée à des personnes du troisième âge, qui souhaitent pouvoir bénéficier d’une assistance en matière de soins, tout en conservant une large autonomie. Je déduis de l’arrêt que la copropriété offre donc des services en matière de soins infirmiers, de repas, etc. Cette conception est la conséquence d’une imagination fertile, mais j’y reviendrai.

En conséquence de cette particularité, les statuts de la copropriété distinguent des tantièmes relatives aux frais traditionnels d’une copropriété et d’autres relatives aux « services » (soins, repas, …).

Pourtant, la disposition relative à la répartition du coût des services serait contraire aux dispositions de l’article 577-5, § 3, du Code civil, qui précise : « L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. » En effet, les services sortent de l’objet ainsi défini par une loi impérative.

L’un des copropriétaires loue son appartement. Chaque année, un décompte des charges communes et un autre pour les « services » est soumis à et approuvé par l’AG, sans qu’aucun recours n’est introduit en réformation de cette décision. Pareillement, depuis l’entrée en vigueur de la loi de 1994, pourtant impérative, aucun copropriétaire ne semble avoir soulevé quelque objection contre l’article des statuts litigieux et aucune demande de modifier cet article n’est portée à l’ordre du jour de l’une ou l’autre assemblée générale. En tous cas, il semble certain qu'aucun juge n'a jamais été saisi de la question préalablement au litige, objet de l'arrêt.

La locataire décède et « l’appartement (…) est resté inoccupé pendant 18 mois à la suite de ce décès. » (Ceci permet d’ouvrir une parenthèse sur l’intérêt d’établir des baux à loyer conclus intuitu personae, en manière telle qu’en cas de décès, le bail ne tombe pas dans la succession, avec les conséquences désagréables que cela peu avoir, surtout en cas de deshérence).

La copropriété continue à porter en compte du copropriétaire concerné, outre les charges ordinaires, celles relatives aux services particuliers. Les décomptes sont toujours approuvés par l’AG, sans qu’aucun copropriétaire n’introduise de recours dans le délai de forclusion de trois mois.

Le copropriétaire concerné ne semble toutefois pas heureux de devoir supporter les charges spécifiques, en ce qu’il ne peut plus les répercuter sur son locataire (et pour cause). Mais il en reste néanmoins tenu vis-à-vis de l’ACP. Pour contester la réclamation de la copropriété, il se fonde sur la contrariété des statuts aux dispositions impératives de la loi de 1994 et, entre autres, sur « La circonstance que le copropriétaire qui entend faire déclarer nulle une décision de l'assemblée générale des copropriétaires doit agir dans le délai fixé par la loi, n'anéantit pas le droit de tout intéressé, tel qu'un copropriétaire, d'invoquer en tout temps l'illégalité d'une disposition statutaire, telle qu'une disposition du règlement de copropriété. Il convient, en effet, d'opérer une distinction entre les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires et les statuts, constitués aux termes de l'article 577-4, § 1er, du Code civil par l'acte de base et par le règlement de copropriété. »

La Cour n’accueille cependant pas le moyen, car « L’article 577-9, § 2, du Code civil dispose, en son alinéa 1er, que tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale et, en son alinéa 2, que cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l’intéressé a pris connaissance de la décision. Il suit de cette disposition que le copropriétaire qui entend invoquer l’irrégularité d’une décision de l’assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois qu’elle prévoit même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d’une disposition de l’acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi. »

Quelques observations s’imposent.

Voilà une très belle initiative qui doit permettre à des personnes âgées de conserver leur autonomie, tout en pouvant bénéficier de soins de proximité.

La Constitution offre la garantie de la liberté d’association. L’on peut considérer que l’initiative en question visait à la création d’une telle association et que c’est dans cet esprit que ses membres ont accepté les termes du « contrat social ».

Le législateur à toutefois estimé que lorsqu’un immeuble bâti est concerné, la liberté sur les conditions de l’association qui a pour objet cet immeuble se devait d’être limitée. Sans doute n’a-t-il pas eu à l’esprit l’initiative en cause, qui me semble pourtant louable et même, dans une certaine mesure, d’intérêt général. Nous avons donc d’une part une loi, qui se veut impérative afin de protéger le statut de copropriétaire et ainsi éviter des abus, mais la contre-partie est une restriction de la capacité contractuelle.

Sans doute la copropriété aurait-elle dû renoncer, dès l’entrée en vigueur de la loi de 1994, à l’aspect services, et créer une association parallèle à cette même fin. Mais si la liberté d’association est consacrée par la Constitution, cette dernière consacre a contrario son volet négatif, c’est-à-dire la liberté de ne pas s’associer. En conséquence, tout copropriétaire ne souhaitant pas participer à l’association parallèle pourrait se retirer de cette dernière société, mais tout en conservant la qualité de copropriétaire. Ceci aurait pour conséquence que la raison même de l’ACP, un collectif d’aînés autonomes, viendrait à disparaître, ou en tous cas que les conditions financières de son existence soient mises à mal.

Sans que je ne grimpe au plafond  , je ne prétend pas que tout est rose en ACP-land et tout est susceptible d'être perfectionné.

Cordialement,

.... on peut vous retourner le compliment 

Je ne fais que passer sur ce salon, dans lequel je ne pensais pas mettre les pieds.

Le problème est complexe, et à mon avis, il s'agit d'une erreur du législateur.

Néanmoins, d'un côté pratique, je me demande comment un syndic pourrait séparer les fonctions "copropriété" et "service". Comment arriver à rendre les services à un tarif attractif, si le service est "à la carte"

Et comment concurrencer les services de reaps à domiciles proposés par les CPAS, parfois même à des habitants absolumment capable de se déplacer, mais qui en profite "parce qu'ils y ont droit"

S'il devient impossible de rendre les services à un tarif attractif, les services ne seront plus rendus. Et le principe même de la copropriété de type Résidence-Service aura vécu...

Certaines deviendront des simples copropriétés, et nous aurons perdu un peu de notre liberté de choix pour notre fin de vie.

D'autres deviendront des Seniories... avec toutes les normes et emmerdement inhérents aux senioreries. Et une fois de plus, nous aurons perdu un peu de liberté.

Le problème n'est pourtant pas neuf. Cela fait 15 ans que le problème a été soulevé. Mais c'est trop compliqué pour un législateur. Ils préfèrent se torturer les méninges sur des casse-têtes plus valorisant. (BHV? Deux mois de caution? Enregistrement à la con? Garantie bancaire impraticable? Qui a dit ça?)

La fonction "copropriété" est une fonction "syndic" et la fonction "services" est une fonction régisseur. Il ne peut y avoir de mélange, donc le statut de copropriété n'est pas tellement approprié pour ce type de logement, si on veut être à 100% commercialement efficace.

C'est le même problème de mélange d'intérêts qu'à la côte Belge, où on a dû créer une agrégation spécifique pour l'immobilier touristique, pour "suivre" le problème.

J'en connais pas les détails, mais pour les copropriétés-seigneuries il faudra peut-être aller dans ce sens. Ce qui était d'ailleurs le cas en Bruxelles il y a quelques années. Mais cette agrégation spécifique a été remplacé par une agrégation plus globale en 2008.

Les immeubles de ce type dans mon quartier sont tous propriété d'une société (= un propriétaire), où on peut dans certains cas posséder des actions.  Les résidents sont tous des locataires, actionnaire ou non. Ainsi le risque de inoccupation est porté par tous les actionnaires.

Le système néerlandais de copropriété va aussi dans ce sens. Les copropriétaires sont actionnaires de l'ACP et n'ont qu'un droit de logement,sans être propriétaire de lots.

Réponse à ceux qui s'intéressent aux copropriétés-seigneuries sur le mode de fonctionnement.

Il est très simple de se conformer à la loi existante dans une copropriété-seigneurie. Nous avons un syndic qui est mandaté par les copropriétaires pour gérer l'immeuble. A côté de cela nous avons une personne physique ou morale qui gère les services privatifs. Les copropriétaires qui mettent à la disposition du prestataire des services les parties communes de l'immeuble, décident avec lui d'une convention qui définit toutes les modalités de la gestion des services, aussi bien au point de vue de son financement que des prestations offertes. Je vous fais remarquer que les services privatifs ne bénéficient pas de l'exemption de la TVA. Ce qui est le cas pour les services du syndic. Ce problème a été débattu pendant 4 ans avec les services généraux de la TVA. Aujourd'hui le syndic est obligatoirement inscrit à la TVA, dans le rôle de prestataire de services. Il a donc deux casquettes.
Comme Luc le signale, la Région de Bruxelles-Capitale, vient de sortir une ordonnance qui légifère les services privatifs dans les copropriétés. Il y a le syndic et le prestataire de services qui sera obligatoirement agréé par l'administration de la région compétente en la matière. Je ne sais pas quand le décret d'application prendra ses effets. Le Ministre en charge des affaires sociales de la Région Wallonne, vient de m'avertir, que la lecture de l'avant projet de révision du décret actuel avait eu lieu au parlement début juillet. Cet avant projet, va prendre en compte la protection des personnes âgées dans les  copropriétés. Un peu comme à Bruxelles.
De plus après avoir déposé une demande de révision de nos statuts pour les rendre conformes à la loi sur la copropriété, nous avons introduit une citation, dans les trois mois après l'AG, suite au refus de l'AG d'accepter notre demande. Pour votre information, le président du conseil de gérance qui est le président de l'AG et qui n'est même pas copropriétaire, il a une ou des procuration(s), a fait dire à une assemblée dont aucun membre ne s'est exprimé, que notre demande était illégale et donc irrecevable. Chez nous, le président de l'AG demande seulement qui n'est pas d'accord, ceux qui ne se manifestent pas, sont automatiquement pour la proposition ou contre dans notre cas. Voici donc une proposition rejetée sans que les copropriétaires autres que ceux qui ont déposé la proposition, se soient exprimés sur le sujet.
Qui a parlé de mafia, qui a parlé de projet de vie commune, qui a parlé de respect des autres ? Stop avec des discours de principes qui ne veulent rien dire. Ce sont des slogans publicitaires pour vanter un produit.
Moi je parle de cas et de problèmes réels et vécus tous les jours.
Tintin

Bonjour Luc,

Votre proposition de modification de l'article 577-14, serait le bon sens même et aurait comme mérite de que les dispositions de la loi et la volonté des parlementaires soit respectées.
Mais je  crains que certains ne trouvent cette proposition, contraire à leurs intérêts personnels. Non excuse moi, par personnels, à l'intérêt des copropriétaires. Je dis des bêtises.

Le problème des copropriétés-seigneuries est peut-être spécifique, mais il démontre aussi qu'il y a un point faible dans l'interprétation actuelle du statut des copropriétés.

Les légalistes disent que les dispositions des statuts, en discordance avec la loi, sont caducs. Et donc d'office remplacé par les dispositions de la loi.

Les opportunistes disent que ces dispositions sont d'une nullité relative et donc pas contestables par un nouveau copropriétaire. Il doit les accepter tel quel.

J'ai eu depuis 2001 plusieurs contacts avec des gens très âgées (+85 ans) dans ma copropriété. Ils votent pour le pouvoir en place, mais m'ont demandé et stimulé à poursuivre mes actions, dans laquelle ils ont confiance.

Venons maintenant au coeur du problème.

J'ai finalement devant moi mon exemplaire des statuts de ma copropriété (il était chez mon avocat dans le cadre d'une procédure). J'ai une version en néerlandais, vu que mon acte d'achat est en néerlandais. Dans le temps (1978) je l'ai reçu *après* la signature de l'acte authentique de vente, ensemble avec 75% des plans mentionnés dans l'acte. Un exemplaire en français m'a été refusé par le notaire, désigné par le promoteur A.. Une intervention de mon notaire n'a pas aidé.

Le premier paragraphe de l'article 13 du règlement de copropriété stipule:
Citation :"Artikel 13 - Principes
De algemene vergadering neemt, zonder dat hiertegen in beroep kan worden gegaan, besluiten inzake de gemeenschappelijke belangen van de medeëigenaars in het gebouw."
Traduction libre:
Citation :"Article 13 - Principes
L'assemblée générale prend, sans qu'on puisse aller en appel (contre ces décisions), des décisions concernant les intérêts communs de copropriétaires dans le bâtiment."

Cette version du texte a été utilisé par le promoteur A. du 07.11.1972 jusqu'au moins 30.06.1975.

Ce promoteur a fait faillite vers 1985. A. était à ce moment un des trois grands promoteurs d'immeubles à appartements. Beaucoup de fonds de réserve ont disparu dans ce gouffre.

Ce fait était à la base de la loi de 1994. Il va de soi que le législateur et le Ministre avaient les statuts de ce promoteur en tête quand il discutait des changements nécessaires.

Si on applique la version des opportunistes, on ne peut que constater que dans les ACP avec cette version des statuts, il n'y a maintenant aucune possibilité de se tourner vers le Juge de Paix, sauf dans deux cas:

1. l'AG a constaté lors de la première AG après le 01.08.1995 l'existence de la loi et a voté une résolution qui rendait les dispositions de cette loi obligatoires au sein de la copropriété, comme dans mon ACP.

2. La version des légalistes est correcte et les dispositions des statuts, comme ce fameux article 13, sont caducs, puisque contraire à la loi et remplacé d'office par les dispositions de la loi.

N'oubliez pas que le texte cité apparaît dans les statuts de plusieurs copropriétés, dont une infime minorité ont voté ce texte et sont passé devant le notaire.

Donc les opportunistes sont d'accord que dans les ACP avec ce type de statuts qui n'ont pas voté le même type de résolution que chez moi, aucun appel chez le Juge de Paix contre les décisions de l'AG n'est possible.

Pour la petite histoire: le syndic de mon ACP a mis 23 mois pour passer devant le notaire, puisqu'il avait aperçu que le texte voté en 1996 diminuait son pouvoir. Il a distribué la copie de l'acte authentique avec les PV de l'AG 1998, en même temps avec une lettre du porte-parole de l'opposition. Lettre qui est encore maintenant la base de "mon programme". A l'AG 1999 le syndic  commençait à ressentir les conséquences, puisque avant les décisions étaient votées à la majorité simple, maintenant à la majorité absolue. Il devait entre autres admettre à contrecoeur, que les travaux terrasses étaient nécessaires. A l'AG 2000 il passait à la contre-attaque, aidé par le fait que le président du CG (et ex cogérant) était décédé mi 1999. Le porte-parole de l'opposition change de camp, sans le gros de ses troupes, mais avec les procurations. Fin 2000 je passait de la majorité silencieuse à la minorité active ....