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Règlement de copropriété

Tintin
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Règlement de copropriété

Quand on signe son acte notarié pour l'achat d'un bien en copropriété, on adhère automatiquement au règlement de copropriété.
Ce règlement est donc un contrat privé.
Le contrat est,  « une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose. » Il fait donc naître un lien de droit entre des individus que l'on nomme "obligation".

A mon avis, il s'agit d'un contrat d'adhésion.

Un contrat d'adhésion implique que celui-ci soit déjà choisi. Les clauses sont fixées, et aucune discussion n'est possible. Les personnes sont alors libre d'adhérer ou non à ce contrat.

Lorsque je signe mon acte notarié, j'accepte les clauses déjà fixées du règlement de copropriété. J'adhère donc au contrat.

Qui peut me dire, si j'ai raison ou tort ?

Tintin


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ABSA
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Re : Règlement de copropriété

Cher Luc,

J'adhère à la conclusion de Gof.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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Tintin
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Re : Règlement de copropriété

Cela ne s'explique pas autrement que par le nécessaire équilibre qu'il faut trouver entre la conformité des décisions de l'AG à la loi et la nécessité pour une ACP de pouvoir fonctionner dans un environnement bénéficiant d'une certaine sécurité juridique.

Votre avis m'a été fourni plusieurs fois et notamment par le "SNP". J'aime bien votre qualificatif "une certaine sécurité juridique"
Il résume à lui seul, l'ambiguïté de la loi sur la copropriété. Sécurité juridique pour qui ? Pour le syndic, pour l'ACP, pour la minorité contestataire ?
En Allemagne et en France, on a rendu la loi sur la copropriété d'ordre public. En Belgique on vous répond que ce n'est pas possible, sous le principe d'une certaine sécurité juridique.

Il faudrait réunir autour d'une même table, des copropriétaires, des syndics professionnels et autres, les représentants des associations de défense des consomateurs, des avocats, des notaires, des juges et les politiciens auteurs du nouveau projet de loi, afin de débattre de ce problème et de trouver une solution satisfaisante pour toutes les parties. Pas pour discuter d'une décision contestée sur le choix de la couleur du hall commun, mais de décisions de l'ACP contraires à la loi ou aux statuts. Ou de statuts non conformes à la loi, comme dans le cas de cassation repris ici.
Est-ce possible et si oui, sera-t-il possible de trouver un accord ?

L'article 159 de la constitution dit :
       
Les cours et tribunaux n'appliqueront les arrêtés et règlements        généraux, provinciaux et locaux, qu'autant qu'ils seront conformes aux     lois.

Pourquoi ceci n'est-il pas adapté à la copropriété ? Dura lex sed lex !

Ce débat prouve une fois de plus que la copropriété est un véritable piège pour les copropriétaires. Quand on a signé son acte notarié, il ne vous reste plus qu'à vous mettre du bon côté des décideurs ou d'appliquer la règle d'or, c'est à dire de  payer quand on vous le demande et pour le reste de faire confiance à la majorité. Cela s'appelle respecter une règle de démocratie.
Tintin


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luc
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Re : Règlement de copropriété

Cher Gof,

Je ne suis pas d'accord avec vos conclusions, ce qui était prévisible, je l'admets.

1.
Les Art. 1615 à  1624 CC ne parlent pas explicitement des accessoires "écrites", ni le sort qu'il faut réserver à ces accessoires écrites, quand ils sont "erronées".

Article 1615
    L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Article 1616
    Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.

2.
Ni la Cour de Cassation ni la Cour d'Appel n'ont exclu une autre décision si le CP avait entamé une action au plus tard trois mois après la première AG.

3.
En France le délai de forclusion pour les décisions d'AG est de 2 mois, dès la réception du PV, mais pour les problèmes dont on parle le délai est je crois de 10 ans.

4.
...

J'y reviens plus tard.

La sécurité juridique que vous revendiquez est une sécurité qui n'est utilisé de fait que pour couvrir des actions irréguliers, frauduleux et/ou illégaux.

Même dans mon ACP, et vous savez qu'elle est loin d'être un modèle, on l'a compris et voté en 1996 ce qu'il faut pour rendre la loi à 100% applicable au sein de notre copropriété. Donc je n'ai pas le problème dont on discute maintenant.

Mon expérience est que tous les ACP qui refusent, après explication, d'appliquer la loi de 1994, en se cachant derrière cette forclusion très courte, ont quelque chose à cacher qui ne peut pas voir le jour ou sont sous la domination d'une oligarchie.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Règlement de copropriété

Cher Yves,

Tintin a bien situé le problème:

Tintin a écrit :

J'aime bien votre qualificatif "une certaine sécurité juridique"
Il résume à lui seul, l'ambiguïté de la loi sur la copropriété. Sécurité juridique pour qui ? Pour le syndic, pour l'ACP, pour la minorité contestataire ?
En Allemagne et en France, on a rendu la loi sur la copropriété d'ordre public. En Belgique on vous répond que ce n'est pas possible, sous le principe d'une certaine sécurité juridique.

En relisant un livre du président actuel de l'ABSA et des documents parlementaires d'avant 1995, je crois que le législateur a voulu voter une législation minimale et faire confiance aux intervenants de la copropriété, essentiellement les syndics, pour une exécution correcte dans l'esprit de la loi.

Mais une partie des intervenants, tant des anciens comme dans une copropriété dans une commune avoisinante dont le procès se déroule en décembre 2008 que des nouveaux comme récemment à Furnes ne l'ont pas fait.

Tous les deux concernent un abus d'usage du Fonds de réserve de plusieurs ACP pour un montant de bien plus que 100.000 euros.

Je crois que vous connaissez de loin ou de près les deux agents immobiliers, qui étaient agréés par l'IPI aux moments des faits.

Je vous rappelle que l'origine de la loi de 1994 se situe dans ... un abus des Fonds de réserve par des firmes immobilières.

Au lieu de confirmer aujourd'hui sans plus cette forclusion de trois mois, j'aurais aimé que vous auriez insisté à que cela change.

Surtout que l'ABSA se profile comme un défenseur des consommateurs-copropriétaires, résidants ou non.

Donc j'en conclus que vous voulez que cela ne change pas. Correct?


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Règlement de copropriété

Cher Gof,

Ce qui m'intrigue est que vous écrivez ceci:

gof a écrit :

A ce titre, toutes les décisions antérieures, qu'elles soient conformes à la loi ou non, sont présentes dans son patrimoine, ainsi que les délais de forclusion qui rendent toute action inefficace après leur écoulement.

Dans différents statuts, dont celui de mon ACP, était mentionné que les décisions se prennent à une majorité simple, sauf exception. On votait à la main levé.

Dans certains ACP cette habitude est resté d'usage. C'est donc conforme à la loi? OUI selon vous:

gof a écrit :

Cela ne s'explique pas autrement que par le nécessaire équilibre qu'il faut trouver entre la conformité des décisions de l'AG à la loi et la nécessité pour une ACP de pouvoir fonctionner dans un environnement bénéficiant d'une certaine sécurité juridique.

Donc on préfère de protéger la sécurité juridique du pouvoir en place, qui ont imposé ces mesures illégaux, que de protégér les intérêts des propriétaires existants et futurs.


Cordialement,

Luc

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Gof-2118
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Re : Règlement de copropriété

Cher Luc,

J’ai beau ne pas être auteur de romans policiers, je constate avec plaisir que je puis intriguer … lol

Je tiens d’abord à signaler que je n’ai aucun intérêt personnel à prendre parti pour telle ou telle interprétation de la loi.

Une ACP n’est pas un système replié sur lui-même. Au contraire, si le législateur a voulu lui attribuer la personnalité juridique – l’on a tendance à l’oublier, mais cela reste tout de même une formidable abstraction juridique que de considérer une société comme l’équivalent d’une personne – c’est aussi parce qu’elle rencontre des tiers : fournisseurs, travailleurs, entrepreneurs, etc.

Je comprends le délai de forclusion, dans sa durée exceptionnellement courte, comme un gage de stabilité à l’égard de ces tiers également, notamment.

J’entends ici des voix qui s’élèvent en faveur d’un caractère d’ordre public de la législation sur la copropriété. Mais il faut tout de même rester sérieux. Si beaucoup de personnes sont concernées par la question, les intérêts majeurs de la communauté ne sont pas en jeu ici : la copropriété n’a pas pour objet l’exploitation de l’homme par l’homme ou la violence intolérable (heureusement).

Je le répète, pour moi le délai de forclusion réduit cherche à trouver un équilibre entre la possibilité qui doit être offerte à chaque membre de l’association de faire valoir ses droits d’une part, et la nécessaire stabilité que requiert une ACP pour qu’elle puisse fonctionner.

Si chaque copropriétaire disposait d’un délai de 10 ans pour remettre en question chaque décision de l’ACP, alors que cette dernière aurait sur cette base engagée des sommes parfois considérables, l’on risque l’immobilisation des copropriétés, que vous n’arrêtez cependant pas de dénoncer.

Pareillement, ce n’est pas après avoir acquis un bien que le nouveau copropriétaire doit s’interroger sur la question de savoir s’il peut vivre avec telle ou telle décision prise par l’AG à une époque antérieure, même si celle-ci n’est pas tout à fait conforme à la loi. C’est au contraire avant son achat qu’un bon père de famille se renseigne sur la portée exacte de son engagement et les conséquences pour son patrimoine. Et c’est la responsabilité du vendeur qui est engagée si celui-ci n’a pas transmis toute information utile à ce propos (voire du syndic sur base de la loi sur la copropriété forcée), et non plus celle de l'ACP.

Autrement dit, il faut concilier le voeu et le pragmatisme et, lorsque l'on a recours à des lois impératives, cela va souvent de pair avec un appauvrissement de notre liberté d'imaginer notre vivre ensemble. Mais cela, c'est un autre débat (quoique).

Cordialement,


Gof.

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Tintin
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Re : Règlement de copropriété

Golf dit :

J’entends ici des voix qui s’élèvent en faveur d’un caractère d’ordre public de la législation sur la copropriété. Mais il faut tout de même rester sérieux. Si beaucoup de personnes sont concernées par la question, les intérêts majeurs de la communauté ne sont pas en jeu ici : la copropriété n’a pas pour objet l’exploitation de l’homme par l’homme ou la violence intolérable (heureusement).

J'entends votre discours, heureusement que vous n'avez aucun intérêt particulier à défendre votre thèse, car je parlerais de mauvaise foi. Vous êtes donc quelqu'un qui parle uniquement de principes ?

Je ne veux pas mettre sur la place publique les problèmes de ma copropriété, c'est celle dont le jugement en cassation est repris par d'autres, dans ce sujet. J'ai suivi ce problème de la 1° instance que la dame gagne, jusque la cassation. Je sais donc de quoi je parle.

Alors dire que la copropriété n'a pas pour principe l'exploitation de l'homme par l'homme, n'apporte rien de concret au débat. Evidemment que non, mais vous savez aussi bien que moi, que depuis que le monde est monde, l'homme a une fâcheuse tendance à exploiter les autres.

Dans notre copropriété, le syndic est occupé à ruiner un couple de personnes âgées( 82 et 85 ans) dont le mari est lourdement handicapé. Personnes qui ont été obligées de quitter leur appartement pour entrer dans une maison de repos et de soins. Le syndic empêche la vente de leur bien, pour la simple raison que ce couple a introduit une citation en 2007 et en 2008, contre les statuts de la copropriété. Cette fois la règle des trois mois n'a plus cours, ni la nullité relative.
Depuis qu'ils ont quitté leur appartement qui a été redivisé en deux studios pour faciliter la vente, dont un a été vendu, il y a environ un an, ce couple se voit réclamer à ce jour 19.000 € sans les intérêts. Chaque mois qui s'écoule, augmente la facture de 531.5 €.
Cette semaine sur le toutes-boites local le syndic fait paraître une publicité, comme quoi, il n'y a rien à louer ni à vendre pour l'instant.

Alors votre discours, il me fait monter au plafond. La vérité est qu'une loi d'ordre privative et de nullité relative, protège avant tout, les mafiosi au détriment des copropriétaires qui ne comprennent rien à rien.

Je n'interviendrai plus sur ce thème, j'ai tout dit.
Tintin


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Gof-2118
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Re : Règlement de copropriété

J’ai pris connaissance de l’arrêt de la Cour de cassation. Malheureusement, l’arrêt de la Cour d’appel de liège attaqué n’est pas consultable.

Quelle est la situation ? Une copropriété voit le jour à la fin des années 1960. Elle est quelque peu particulière en ce qu’elle semble être destinée à des personnes du troisième âge, qui souhaitent pouvoir bénéficier d’une assistance en matière de soins, tout en conservant une large autonomie. Je déduis de l’arrêt que la copropriété offre donc des services en matière de soins infirmiers, de repas, etc. Cette conception est la conséquence d’une imagination fertile, mais j’y reviendrai.

En conséquence de cette particularité, les statuts de la copropriété distinguent des tantièmes relatives aux frais traditionnels d’une copropriété et d’autres relatives aux « services » (soins, repas, …).

Pourtant, la disposition relative à la répartition du coût des services serait contraire aux dispositions de l’article 577-5, § 3, du Code civil, qui précise : « L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. » En effet, les services sortent de l’objet ainsi défini par une loi impérative.

L’un des copropriétaires loue son appartement. Chaque année, un décompte des charges communes et un autre pour les « services » est soumis à et approuvé par l’AG, sans qu’aucun recours n’est introduit en réformation de cette décision. Pareillement, depuis l’entrée en vigueur de la loi de 1994, pourtant impérative, aucun copropriétaire ne semble avoir soulevé quelque objection contre l’article des statuts litigieux et aucune demande de modifier cet article n’est portée à l’ordre du jour de l’une ou l’autre assemblée générale. En tous cas, il semble certain qu'aucun juge n'a jamais été saisi de la question préalablement au litige, objet de l'arrêt.

La locataire décède et « l’appartement (…) est resté inoccupé pendant 18 mois à la suite de ce décès. » (Ceci permet d’ouvrir une parenthèse sur l’intérêt d’établir des baux à loyer conclus intuitu personae, en manière telle qu’en cas de décès, le bail ne tombe pas dans la succession, avec les conséquences désagréables que cela peu avoir, surtout en cas de deshérence).

La copropriété continue à porter en compte du copropriétaire concerné, outre les charges ordinaires, celles relatives aux services particuliers. Les décomptes sont toujours approuvés par l’AG, sans qu’aucun copropriétaire n’introduise de recours dans le délai de forclusion de trois mois.

Le copropriétaire concerné ne semble toutefois pas heureux de devoir supporter les charges spécifiques, en ce qu’il ne peut plus les répercuter sur son locataire (et pour cause). Mais il en reste néanmoins tenu vis-à-vis de l’ACP. Pour contester la réclamation de la copropriété, il se fonde sur la contrariété des statuts aux dispositions impératives de la loi de 1994 et, entre autres, sur « La circonstance que le copropriétaire qui entend faire déclarer nulle une décision de l'assemblée générale des copropriétaires doit agir dans le délai fixé par la loi, n'anéantit pas le droit de tout intéressé, tel qu'un copropriétaire, d'invoquer en tout temps l'illégalité d'une disposition statutaire, telle qu'une disposition du règlement de copropriété. Il convient, en effet, d'opérer une distinction entre les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires et les statuts, constitués aux termes de l'article 577-4, § 1er, du Code civil par l'acte de base et par le règlement de copropriété. »

La Cour n’accueille cependant pas le moyen, car « L’article 577-9, § 2, du Code civil dispose, en son alinéa 1er, que tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale et, en son alinéa 2, que cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l’intéressé a pris connaissance de la décision. Il suit de cette disposition que le copropriétaire qui entend invoquer l’irrégularité d’une décision de l’assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois qu’elle prévoit même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d’une disposition de l’acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi. »

Quelques observations s’imposent.

Voilà une très belle initiative qui doit permettre à des personnes âgées de conserver leur autonomie, tout en pouvant bénéficier de soins de proximité.

La Constitution offre la garantie de la liberté d’association. L’on peut considérer que l’initiative en question visait à la création d’une telle association et que c’est dans cet esprit que ses membres ont accepté les termes du « contrat social ».

Le législateur à toutefois estimé que lorsqu’un immeuble bâti est concerné, la liberté sur les conditions de l’association qui a pour objet cet immeuble se devait d’être limitée. Sans doute n’a-t-il pas eu à l’esprit l’initiative en cause, qui me semble pourtant louable et même, dans une certaine mesure, d’intérêt général. Nous avons donc d’une part une loi, qui se veut impérative afin de protéger le statut de copropriétaire et ainsi éviter des abus, mais la contre-partie est une restriction de la capacité contractuelle.

Sans doute la copropriété aurait-elle dû renoncer, dès l’entrée en vigueur de la loi de 1994, à l’aspect services, et créer une association parallèle à cette même fin. Mais si la liberté d’association est consacrée par la Constitution, cette dernière consacre a contrario son volet négatif, c’est-à-dire la liberté de ne pas s’associer. En conséquence, tout copropriétaire ne souhaitant pas participer à l’association parallèle pourrait se retirer de cette dernière société, mais tout en conservant la qualité de copropriétaire. Ceci aurait pour conséquence que la raison même de l’ACP, un collectif d’aînés autonomes, viendrait à disparaître, ou en tous cas que les conditions financières de son existence soient mises à mal.

Sans que je ne grimpe au plafond  lol , je ne prétend pas que tout est rose en ACP-land et tout est susceptible d'être perfectionné.

Cordialement,


Gof.

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Tintin
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Re : Règlement de copropriété

Bonjour M. Gof,
Votre analyse du problème est tellement précise et correcte, que je me demande qui vous êtes ?
Pour compléter votre information, voici quelques précisions qui manquent à votre exposé :
Les charges communes de copropriété et des services privatifs sont regroupées dans le même article du règlement de copropriété. Ces charges sont donc réclamées à l'occupant du bien, qui est le copropriétaire ou un locataire. Dans une copropriété standard, que votre bien soit occupé ou pas, vous devez participer aux charges communes d'entretien. Ceci n'est pas contestable. Dans la copropriété-seigneurie, si votre bien reste inoccupé, vous devez assumer les charges communes du bâtiment (normal), mais également les charges des services privatifs qui ne sont pas dispensés, vu que le bien est libre. Par exemple, vous continuez à participer au paiement du nettoyage privatif des appartements, aux salaires du personnel de cuisine, et tout ce qui tourne à la préparation des repas et la gestion de la cuisine et du restaurant (les résidants ne paient que le prix de la nourriture, s'ils décident de ne pas faire leur cuisine eux-mêmes), le service de surveillance et d'assistance aux personnes malades ou handicapées, qui fonctionne 24h/24 et 7 j/7.
Normalement, quand votre bien est inoccupé, il serait logique de comptabiliser les charges de l'immeuble au copropriétaire, mais pas les charges des services privatifs. Ces services privatifs devant normalement être répartis sur un taux d'occupation moyen de l'immeuble. A charge du gérant (le syndic) de mener une politique de services compétitive et de qualité pour attirer les candidats.
Avec le système mis en place, le syndic n'a aucune responsabilité à assumer de sa gestion, si la réputation de la copropriété est mauvaise, et donc qu'il devient difficile de trouver des acquéreurs, c'est le copropriétaire qui doit tout assumer ou ses héritiers en cas de décès.
Le jour de l'AG, on nous demande d'approuver les comptes, qui sont 1) les dépenses qui sont assimilées au fonds de réserve, plus certaines charges communes, qui ne sont pas reprises dans le compte d'exploitation des résidants. Constatez l'embrouille ! 2) les comptes résidants qui reprennent les charges communes de l'immeuble et les charges des services.
Mon amie à eu sa locataire pendant dix ans, il était donc normal qu'à chaque AG, elle approuve les comptes. Les services étant dispensés à sa locataire. Cette dernière décède en avril 1999, alors que l'AG a été tenue en février 1999. Elle avait approuvé les comptes de l'année 1998, donc elle ne pouvait pas les contester en justice et n'avait aucune raison pour le faire en vertu de l'article 577-9 §2. Au cours de l'AG de février 2000, alors qu'elle n'a pas payé les charges privatives (estimées), le compte résultat des résidants se clôture avec un boni important. Boni qui s'accumule aux bonis des années antérieures. Cette année elle ne va pas à l'AG et ne contestent pas devant le tribunal l'approbation des comptes. Pourquoi, irait-elle contester un compte en boni ?

Finalement elle est déboutée, parce qu'elle devait contester dans les trois mois après l'AG. Quel AG ? Contester des comptes en boni ?
Que lui disent les trois avocats qu'elle a consultés (dont le fils de sa locataire) ? Madame ne payer pas, attendez que le syndic vous assigne au tribunal. Ce qu'elle a partiellement fait, ayant payé sa part estimative des charges de copropriété.
Le syndic l'assigne en première instance en  mai 2001 alors qu'elle a enfin vendu son bien en novembre 2000. Elle obtient gain de cause, la juge motivant son arrêt sur l'article 577-5 §3. L'ACP est sans droit pour lui réclamer les services privatifs, étant donné que ces services ne font pas parties de la gestion de l'immeuble.
Appel à Liège, qui annule la décision sur base de la nullité relative et de la règle des trois mois. La Cour de Cassation, confirme ce jugement.

Comme Luc le signale, il devait au moins avoir un copropriétaire qui après la première AG de 1995, qui demande que les statuts soient mis en conformité avec la nouvelle loi. Personne ne l'a fait, par méconnaissance et sans doute parce qu'à l'époque le taux d'occupation était de 98 %.

La loi étant impérative, mais de nullité relative, il faut savoir que le copropriétaire n'est protégé par la loi, que s'il demande au juge de la faire appliquer. Aucun des avocats contactés par mon amie, n'avait jamais évoqué cette règle. Moralité si la loi impérative est mal connue dans son application par des professionnels, que faut-il dire des simples citoyens ?
Vous comprendrez mieux je l'espère pourquoi, je réclame une loi d'ordre publique.
En 2002, je consteste moi-même les comptes, le juge désigne un expert (réviseur d'entreprise) pour examiner si les comptes sont tenus conformément aux dispositions légales de le gestion des fonds de roulement et de réserve. L'expert sort un rapport accablant contre le mode de répartitions des différentes dépenses propres à l'immeuble et celles propres aux services. Il démontre qu'il y a confusion de patrimoine entre les copropriétaire et les résidants. qu'il y a un enrichissement anormal (boni cumulé de 50.000 € sur le compte de gestion des résidants). Le syndic conteste en appel la désignation de l'expert. Pour des raisons trop longues à expliquer, cet appel est actuellement au rôle du greffe d'appel. Il a été bloqué suite à une plainte de ma part pour détournement d'argent de la copropriété au profit du syndic. Le pénal tient le civil en état. La somme n'étant sans doute pas importante, l'affaire a été classeé sans suite en 2004. Mon nouvel avocat va faire refixer ce litige d'appel.

Je préfère que l'on clôture ce sujet, car il est sans intérêt pour les membres de ce forum. Je tenais simplement à montrer le contexte de la décision de la Cour de Cassation, qui reste contestatble à mes yeux. mais la loi est la loi.

Tintin


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PIM
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Re : Règlement de copropriété

Tintin a écrit :

que je me demande qui vous êtes ?

.... on peut vous retourner le compliment  cool


Erik DECKERS
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Gof-2118
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Re : Règlement de copropriété

Cher Tintin,

Je vous remercie pour ce complément d’informations, qui éclairent bien la problématique. Je ne partage par ailleurs pas votre avis selon lequel ce fil de discussion est sans intérêt. Bien au contraire, je le trouve riche d’enseignements.

Si je comprend bien votre intervention, vous accueillez également très positivement le projet dans son principe, qui consiste à offrir une qualité de vie à nos aînés, dans un cadre autonome mais néanmoins surveillé.

Ce qui est contesté, ce sont certaines modalités de son application d’une part et la gestion du syndic d’autre part.

Pendant des années, le mode de fonctionnement a semblé convenir à vos amis. Pourtant, aujourd’hui, ils ne sont plus de cet avis et s’estiment même lésés. Mais quelle est donc l’origine du contentieux qui est décrit dans ce fil de discussion ? Ne serait-ce pas tout simplement l’ignorance, comme vous le suggérez vous-même d'ailleurs ?

Alors qu'un très grand nombre de personnes est concerné par la copropriété et que, de manière générale, chaque personne doit se loger d’une manière ou d’une autre, comment une telle méconnaissance s'explique-t-elle ? Pourquoi le droit afférent au logement (propriété, location, copropriété, etc.) n’est pas au programme de l’enseignement ? Pourquoi, au sein des copropriétés, n’organise-t-on pas davantage de formations sur la notion même de ce type de contrat social, ce qui permettrait sans doute une participation plus active et plus constructive de chacun ? Pourquoi la majorité des copropriétaires ne s’intéresse-elle pas davantage à la question ?
Pourquoi le droit au logement est-il aujourd’hui considéré comme à ce point fondamental, qu’il est  consacré par des textes internationaux et par la Constitution, alors que dans les faits, on constate que le citoyen lambda a une méconnaissance totale des outils juridiques qui permettent sa mise en œuvre et dont un certain nombre se veulent impératifs, voire d'ordre public ?

Voilà donc du droit obligatoire, qui ne permet pas de dérogation, mais qui n’est pas connu par ceux qui vivent les situations auquelles il est censé s’appliquer.

Paradoxal non ?

L’interprétation de la Cour de cassation est respectueuse de la volonté du législateur. Mais l’application de la norme juridique au cas d’espèce est à l’origine d’une situation qui est vécue comme injuste et inéquitable. La source de l’iniquité ne se trouve cependant pas dans la loi, mais dans la manière dont elle a été appliquée dans votre copropriété pendant près de quinze ans, apparemment sans contestation. Devant une telle situation, tant le juge que le législateur sont impuissants. On a beau affirmer que le Code pénal est d'ordre public, il n'empêche malheureusement pas des crimes d'être commis.

Cordialement,


Gof.

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grmff
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Re : Règlement de copropriété

Je ne fais que passer sur ce salon, dans lequel je ne pensais pas mettre les pieds.

Le problème est complexe, et à mon avis, il s'agit d'une erreur du législateur.

Néanmoins, d'un côté pratique, je me demande comment un syndic pourrait séparer les fonctions "copropriété" et "service". Comment arriver à rendre les services à un tarif attractif, si le service est "à la carte"

Et comment concurrencer les services de reaps à domiciles proposés par les CPAS, parfois même à des habitants absolumment capable de se déplacer, mais qui en profite "parce qu'ils y ont droit"

S'il devient impossible de rendre les services à un tarif attractif, les services ne seront plus rendus. Et le principe même de la copropriété de type Résidence-Service aura vécu...

Certaines deviendront des simples copropriétés, et nous aurons perdu un peu de notre liberté de choix pour notre fin de vie.

D'autres deviendront des Seniories... avec toutes les normes et emmerdement inhérents aux senioreries. Et une fois de plus, nous aurons perdu un peu de liberté.

Le problème n'est pourtant pas neuf. Cela fait 15 ans que le problème a été soulevé. Mais c'est trop compliqué pour un législateur. Ils préfèrent se torturer les méninges sur des casse-têtes plus valorisant. (BHV? Deux mois de caution? Enregistrement à la con? Garantie bancaire impraticable? Qui a dit ça?)

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Gof-2118
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Re : Règlement de copropriété

Le message de Grmfff! résume bien la question.

Bien à vous,


Gof.

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luc
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Re : Règlement de copropriété

Grmff a écrit :

(...)
Le problème est complexe, et à mon avis, il s'agit d'une erreur du législateur.

Néanmoins, d'un côté pratique, je me demande comment un syndic pourrait séparer les fonctions "copropriété" et "service". Comment arriver à rendre les services à un tarif attractif, si le service est "à la carte" (..)

La fonction "copropriété" est une fonction "syndic" et la fonction "services" est une fonction régisseur. Il ne peut y avoir de mélange, donc le statut de copropriété n'est pas tellement approprié pour ce type de logement, si on veut être à 100% commercialement efficace.

C'est le même problème de mélange d'intérêts qu'à la côte Belge, où on a dû créer une agrégation spécifique pour l'immobilier touristique, pour "suivre" le problème.

J'en connais pas les détails, mais pour les copropriétés-seigneuries il faudra peut-être aller dans ce sens. Ce qui était d'ailleurs le cas en Bruxelles il y a quelques années. Mais cette agrégation spécifique a été remplacé par une agrégation plus globale en 2008.

Les immeubles de ce type dans mon quartier sont tous propriété d'une société (= un propriétaire), où on peut dans certains cas posséder des actions.  Les résidents sont tous des locataires, actionnaire ou non. Ainsi le risque de inoccupation est porté par tous les actionnaires.

Le système néerlandais de copropriété va aussi dans ce sens. Les copropriétaires sont actionnaires de l'ACP et n'ont qu'un droit de logement,sans être propriétaire de lots.


Cordialement,

Luc

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Tintin
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Re : Règlement de copropriété

Gof dit :

L’interprétation de la Cour de cassation est respectueuse de la volonté du législateur.

Ce n'est pas l'avis de tout le monde.

Voici un extrait d’une publication du professeur  de Droit à l’Ulg M. Jacques Hansenne. Il avait participé aux travaux préparatoire de la loi en 1994.
Droits des biens 1991-1995 Volume V 10- 11 .1995
Pour ne pas être trop long, je n’ai pas reproduit tout l’article, il commente les avis de P Van den Eynde et H. Casman, au sujet de la nullité relative.

"A la vérité, les deux longues citations que nous avons reproduites, nous donnent à penser que leurs auteurs ont vraisemblablement eu tort de situer la question sur le terrain de la théorie des nullités, entendue dans le sens classique du terme. D’ailleurs, toutes recherches faites, il ne nous paraît pas que le législateur ait évoqué le mot nullité à quelque moment que ce soit et c’est à tort, nous semble-t-il, que H. CASMAN écrit que «les dispositions des statuts qui seraient inconciliables avec les termes de la loi seront nulles», au motif que cela aurait été déclaré «lors des travaux préparatoires».
En fait, ce n’est pas de nullité (au sens classique du terme, comme nous venons de l’écrire) qu’il s’agit en  l’espèce, mais de caducité, ce qui n’est pas la même chose. Proposant à la Commission de la Justice du Sénat le
rejet d’un amendement de M. VAES (Rapp. Commission Justice, Sénat, p. 154), le Ministre a déclaré que les copropriétaires doivent accomplir les démarches nécessaires pour se conformer à la loi nouvelle : «S’ils ne le font pas, les statuts seront caducs dans la mesure où ils seront contraires aux dispositions  contraignantes de la loi. Dans ce cas, ils seront remplacés de plein droit par les nouvelles dispositions de la future loi. C’est là une règle de droit commun qui ne doit pas être explicitée dans la loi». Le Ministre ne fut contredit par personne".

Si,  il fut contredit par les magistrats.  Ce qui me laisse à penser, que même ceux qui font la loi, ne savent pas très bien comment elle sera appliquée.  C’est sans doute pour cette raison, que le citoyen n’essaye pas de comprendre les lois. De toute manière, c’est la règle du droit qui s’applique et cette règle il n’y a que le Juge qui sait comment il va l’appliquer. La Cour de Cassation est là pour unifier la jurisprudence, mais en matière de copropriété, il y a peu de jurisprudence et cela va dans tous les sens.
Si vous vous faites arnaquer par un commerçant lors d’un achat, vous pourrez changer de fournisseur sans la moindre difficulté, mais si vous avez signé un contrat dans une copropriété mafieuse, il est beaucoup plus difficile de se décider à changer de copropriété. En plus beaucoup trop de copropriétés sont des zones de non droit pour les copropriétaires, les plus rusés se placent du bon côté. la majorité reste silencieuse et subit, ne voulant pas faire de vagues, faute d'être mal notée par le syndic et le président du conseil de gérance. Les quelques autres, sont totalement minorisés et  juridiquement nettement désavantagés par une loi  impérative, mais d'ordre privé.
D'accord avec vous pour obtenir une certaine sécurité juridique, donc imposer un délai de trois mois pour contester, c'est bien. Quel sécurité juridique apporte ces trois mois ? Dans ma copropriété, lors de l'AG d'avril 2008, le syndic demande et obtient l'approbation de travaux d'isolation des toitures. Il fait un appel de fonds extra-ordinaire qui sera payable en septembre 2008. Lui et le président du conseil de gérance ont chargé un CP(sans qulification particulière) pour contacter les fournisseurs éventuels, il sera rémunéré pour ce travail de 2.500 €. Donc le jour de l'AG, on doit décider sans la moindre information technique ni financière.  Aujourd'hui, 7 septembre, les travaux sur les deux blocs de la copropriétés sont terminés. , le 12 avril, on ne sait rien et le 5 juillet, le premier bloc est terminé.! Quelle efficacité ! Qui veut notre syndic, je peux vous le recommander.
Avec deux autres copropriétaires, nous introduisons une citation dans le délai légal, pour contester cette décision irrégulière. L'assemblée générale étant sans droit pour déléguer ses pouvoirs au syndic, voir dans ce cas à un autre CP. Que peux décider le Juge ? De toute manière les travaux sont terminés. Il ne va pas faire remettre tout à l'état d'origine. Quelle est la sécurité juridique apportée à la copropriété et au syndic ?
Nous avons donc refusé de payer notre quote-part dans des travaux, dont nous ne contestons pas le principe, mais le mode décisionnel. Nous verrons si le juge va nous obliger à participer financièrement à ces travaux ? Pour moi, il appartient à tous ceux qui ont signé un chêque en blanc au syndic d'assumer leur choix.
Si nous ne devons pas payer,nous sommes de toute manière perdant financièrement, dans cette affaire et perdant deux fois si nous sommes déboutés. Nous avons donc pris tous les risques à notre charge. Est-ce normal ? Si la loi était d'ordre public, se serait à l'ACP de nous assigner et rien ne l'empêchait de faire réaliser les travaux comme cela a été fait.
Dans ce cas de figure, je pense que le syndic auraît hésité à court-cicuité, le mode décisionnel. Les copropriétaires légalistes auraient été protégés.
A quoi sert une loi, si ce n'est pas pour protéger les plus faibles ?
Vous voyez, si on veut on peut débattre pendant 100 ans sur le mode d'application de la loi dans la copropriété. Aujourd'hui loi ou pas loi, tout est une question de chance, je suis convaincu qu'il y a des copropriétés bien gérées et des copropriétés mal gérées. Tout est une question de transparence et d'honnêteté. Le syndic honnête n'a rien à cacher, que du contraire il a tout intérêt à prouver son honnêteté, pour confondre les détracteurs éventuels. C'est vrai, il y a aussi des CP qui contestent pour le plaisir de contester. Mais ceux là vont rarement devant les tribunaux, sauf s'ils ont de l'argent à gaspiller. C'est loin d'être mon cas.
Désolé d'avoir été aussi long,mais je voulais, vous démontrer qu'une loi d'ordre public, n'est pas aussi loufoque que vous le pensez.
Tintin


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Tintin
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Re : Règlement de copropriété

Réponse à ceux qui s'intéressent aux copropriétés-seigneuries sur le mode de fonctionnement.

Il est très simple de se conformer à la loi existante dans une copropriété-seigneurie. Nous avons un syndic qui est mandaté par les copropriétaires pour gérer l'immeuble. A côté de cela nous avons une personne physique ou morale qui gère les services privatifs. Les copropriétaires qui mettent à la disposition du prestataire des services les parties communes de l'immeuble, décident avec lui d'une convention qui définit toutes les modalités de la gestion des services, aussi bien au point de vue de son financement que des prestations offertes. Je vous fais remarquer que les services privatifs ne bénéficient pas de l'exemption de la TVA. Ce qui est le cas pour les services du syndic. Ce problème a été débattu pendant 4 ans avec les services généraux de la TVA. Aujourd'hui le syndic est obligatoirement inscrit à la TVA, dans le rôle de prestataire de services. Il a donc deux casquettes.
Comme Luc le signale, la Région de Bruxelles-Capitale, vient de sortir une ordonnance qui légifère les services privatifs dans les copropriétés. Il y a le syndic et le prestataire de services qui sera obligatoirement agréé par l'administration de la région compétente en la matière. Je ne sais pas quand le décret d'application prendra ses effets. Le Ministre en charge des affaires sociales de la Région Wallonne, vient de m'avertir, que la lecture de l'avant projet de révision du décret actuel avait eu lieu au parlement début juillet. Cet avant projet, va prendre en compte la protection des personnes âgées dans les  copropriétés. Un peu comme à Bruxelles.
De plus après avoir déposé une demande de révision de nos statuts pour les rendre conformes à la loi sur la copropriété, nous avons introduit une citation, dans les trois mois après l'AG, suite au refus de l'AG d'accepter notre demande. Pour votre information, le président du conseil de gérance qui est le président de l'AG et qui n'est même pas copropriétaire, il a une ou des procuration(s), a fait dire à une assemblée dont aucun membre ne s'est exprimé, que notre demande était illégale et donc irrecevable. Chez nous, le président de l'AG demande seulement qui n'est pas d'accord, ceux qui ne se manifestent pas, sont automatiquement pour la proposition ou contre dans notre cas. Voici donc une proposition rejetée sans que les copropriétaires autres que ceux qui ont déposé la proposition, se soient exprimés sur le sujet.
Qui a parlé de mafia, qui a parlé de projet de vie commune, qui a parlé de respect des autres ? Stop avec des discours de principes qui ne veulent rien dire. Ce sont des slogans publicitaires pour vanter un produit.
Moi je parle de cas et de problèmes réels et vécus tous les jours.
Tintin


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luc
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Re : Règlement de copropriété

Hansenne a écrit :

En fait, ce n’est pas de nullité (au sens classique du terme, comme nous venons de l’écrire) qu’il s’agit en l’espèce, mais de caducité, ce qui n’est pas la même chose. Proposant à la Commission de la Justice du Sénat le
rejet d’un amendement de M. VAES (Rapp. Commission Justice, Sénat, p. 154), le Ministre a déclaré que les copropriétaires doivent accomplir les démarches nécessaires pour se conformer à la loi nouvelle : «S’ils ne le font pas, les statuts seront caducs dans la mesure où ils seront contraires aux dispositions contraignantes de la loi. Dans ce cas, ils seront remplacés de plein droit par les nouvelles dispositions de la future loi. C’est là une règle de droit commun qui ne doit pas être explicitée dans la loi». Le Ministre ne fut contredit par personne".

Il suffit donc, vu qu'une interprétation contraire continue à exister,  de changer l'article suivant du Code Civil pour clarifier cette zone grise:

Article 577/14
    Les dispositions de la présente section sont impératives.

Par exemple en le remplaçant par le texte suivant:

Article 577/14
    Les dispositions de la présente section sont impératives. Toute disposition contraire aux dispositions impératives sont caduques et sont remplacés de plein droit par les dispositions de la loi.

En plus cette clarification va dans le sens de la loi française et d'autres pays européens. La période de forclusion est en France de 10 ans pour ce type de contestation.

Si on conteste une décision d'AG contraire aux statuts la période de forclusion reste en France 2 mois à partir de la date de réception du PV. Date qui doit être prouvé par l'ACP.


Cordialement,

Luc

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Re : Règlement de copropriété

Bonjour Luc,

Votre proposition de modification de l'article 577-14, serait le bon sens même et aurait comme mérite de que les dispositions de la loi et la volonté des parlementaires soit respectées.
Mais je  crains que certains ne trouvent cette proposition, contraire à leurs intérêts personnels. Non excuse moi, par personnels, à l'intérêt des copropriétaires. Je dis des bêtises.


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Tintin
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Re : Règlement de copropriété

Voici un message qu'un ami qui n'est pas enregistré me demande de passer.

"Merci d'opposer aux opportunistes qui - sous le couvert de reves democratiques et de discours juridiques abscons - permettent de tirer parti de la situation de non-droit dans laquelle se debattent les honnetes gens legalistes.

Comme tu le dis si bien, il y a une serie de slogans publicitaires qui n'ont d'autre but que de tromper, duper.

Les petits vieux qui auraient le projet, en souscrivant a un contrat de copropriete, de gérer ensemble des services privatifs en depit de la loi, c'est une pure arnaque tant intellectuelle et morale que financiere.

Ceux qui defendent ce genre d'arnaque devraient rendre des comptes devant la justice et/ou devant le pouvoir politique".

Je réponds à mon ami : S'ils défendent ce genre d'arnaque, c'est qu'ils n'ont jamais mis les pieds dans une copropriété-seigneurie ou dans des maisons pour personnes âgées. Sans intervention du pouvoir politique, on ne peut éviter les abus. Ce qui ne veut pas dire qu'il n'y a pas de temps à autre des gens compétents et honnêtes, pour gérer les personnes âgées. Dire que les personnes de plus de 80 ans,se gèrent elles-mêmes est loufoque. La plupart,sont venus dans ce type de maison, pour être débarrassés de tous les soucis de gestion. Ce qu'ils demandent, c'est qu'on les prennent en charge matériellement et physiquement, afin de profiter de la vie qu'il leur reste, sans les arnaquer.
Moi, il ya 14 ans que je fréquente le milieu des personnes âgées, je sais de quoi je parle.
Tintin


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luc
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Re : Règlement de copropriété

Le problème des copropriétés-seigneuries est peut-être spécifique, mais il démontre aussi qu'il y a un point faible dans l'interprétation actuelle du statut des copropriétés.

Les légalistes disent que les dispositions des statuts, en discordance avec la loi, sont caducs. Et donc d'office remplacé par les dispositions de la loi.

Les opportunistes disent que ces dispositions sont d'une nullité relative et donc pas contestables par un nouveau copropriétaire. Il doit les accepter tel quel.

J'ai eu depuis 2001 plusieurs contacts avec des gens très âgées (+85 ans) dans ma copropriété. Ils votent pour le pouvoir en place, mais m'ont demandé et stimulé à poursuivre mes actions, dans laquelle ils ont confiance.

Venons maintenant au coeur du problème.

J'ai finalement devant moi mon exemplaire des statuts de ma copropriété (il était chez mon avocat dans le cadre d'une procédure). J'ai une version en néerlandais, vu que mon acte d'achat est en néerlandais. Dans le temps (1978) je l'ai reçu *après* la signature de l'acte authentique de vente, ensemble avec 75% des plans mentionnés dans l'acte. Un exemplaire en français m'a été refusé par le notaire, désigné par le promoteur A.. Une intervention de mon notaire n'a pas aidé.

Le premier paragraphe de l'article 13 du règlement de copropriété stipule:
Citation :"Artikel 13 - Principes
De algemene vergadering neemt, zonder dat hiertegen in beroep kan worden gegaan, besluiten inzake de gemeenschappelijke belangen van de medeëigenaars in het gebouw."
Traduction libre:
Citation :"Article 13 - Principes
L'assemblée générale prend, sans qu'on puisse aller en appel (contre ces décisions), des décisions concernant les intérêts communs de copropriétaires dans le bâtiment."

Cette version du texte a été utilisé par le promoteur A. du 07.11.1972 jusqu'au moins 30.06.1975.

Ce promoteur a fait faillite vers 1985. A. était à ce moment un des trois grands promoteurs d'immeubles à appartements. Beaucoup de fonds de réserve ont disparu dans ce gouffre.

Ce fait était à la base de la loi de 1994. Il va de soi que le législateur et le Ministre avaient les statuts de ce promoteur en tête quand il discutait des changements nécessaires.

Si on applique la version des opportunistes, on ne peut que constater que dans les ACP avec cette version des statuts, il n'y a maintenant aucune possibilité de se tourner vers le Juge de Paix, sauf dans deux cas:

1. l'AG a constaté lors de la première AG après le 01.08.1995 l'existence de la loi et a voté une résolution qui rendait les dispositions de cette loi obligatoires au sein de la copropriété, comme dans mon ACP.

2. La version des légalistes est correcte et les dispositions des statuts, comme ce fameux article 13, sont caducs, puisque contraire à la loi et remplacé d'office par les dispositions de la loi.

N'oubliez pas que le texte cité apparaît dans les statuts de plusieurs copropriétés, dont une infime minorité ont voté ce texte et sont passé devant le notaire.

Donc les opportunistes sont d'accord que dans les ACP avec ce type de statuts qui n'ont pas voté le même type de résolution que chez moi, aucun appel chez le Juge de Paix contre les décisions de l'AG n'est possible.

Pour la petite histoire: le syndic de mon ACP a mis 23 mois pour passer devant le notaire, puisqu'il avait aperçu que le texte voté en 1996 diminuait son pouvoir. Il a distribué la copie de l'acte authentique avec les PV de l'AG 1998, en même temps avec une lettre du porte-parole de l'opposition. Lettre qui est encore maintenant la base de "mon programme". A l'AG 1999 le syndic  commençait à ressentir les conséquences, puisque avant les décisions étaient votées à la majorité simple, maintenant à la majorité absolue. Il devait entre autres admettre à contrecoeur, que les travaux terrasses étaient nécessaires. A l'AG 2000 il passait à la contre-attaque, aidé par le fait que le président du CG (et ex cogérant) était décédé mi 1999. Le porte-parole de l'opposition change de camp, sans le gros de ses troupes, mais avec les procurations. Fin 2000 je passait de la majorité silencieuse à la minorité active ....


Cordialement,

Luc

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