Promesse d'achat et renonciation de l'acheteur

Sur votre point 1 vous etes le seul à le penser. Toutefois, je n'ai pas recu une lettre et cela n'est pas souvant envoyée car justement on passe au compromis et on fait confiance. Quant au points 2 et 3 je dois preciser si on l'a pas encore compris que on etait assi à 4 (2 couples) autour d'un table chez le proprietaire, il y a eu l'accord, remise dans les mains des documents pour rediger le compromis.

J'essaye de resumer les elements de droit:
Acceptation de l'offre engage le deux parties et vaut vente;
Il y a vente de que il y a accord sur le prix et la chose;
Les accords peuvent etre orals sauf devoir apporter la preuve (laquel?) le cas echeant;
Sur des aspects substantiels (incluses les clauses "standard") il faut, devant le juge, prouver un double accord qui va au dela des etrmes de l'offre. 

Je pose la question: pourquoi me donner les papiers, meme confidentiels signé en origional, si il n'etait pas d'accord et/ou acceptait l'offre et donc la vente?

Je suis d'accord avec vous ur le but de fair monter les encheres....hypotese que j'avais deja fait en repondant à PIM et à un autre message sur le sujet fair offre....

Apart tout l'histoire je crois que dans le business si on dit "oui" et on serre les mains après 2 heures de discussions ca veut dire que on est d'accord et on accepte les termes de l'offre, la negotiation et tut le reste. Ou bien il y a retractation pur et simple....et alors j'accepte ca mais pour la retractations on est normalment dedommagé.

Faut pas exagérer tout de même....
Je connais des dossiers où des gens respectables et de bonne foi ont mené leur opération immobilière à leur terme normal sur base d'accords réciproques verbaux, avec la seule affirmation "rendez-vous chez le notaire".

Je connais des dossiers où des gens aux allures respectables signent, comme vendeur, un compromis de vente... et puis un deuxième pour le même immeuble... qui empochent les acomptes et ne signent pas l'acte .
D'autres qui prennent des inscriptions hypothécaires entre le compromis et l'acte.... rendant la vente impossible.

Des acheteurs qui remettent des chèques en bois comme acompte...

Et bien d'autres horreurs qui remplissent les tribunaux.

Moralité : il y a des gens avec qui le meilleur des contrats ne sert à rien : ils vous floueront de toute façon.
Il y en a d'autres avec lesquels une parole donnée vaut tous les contrats du monde.

Et puis, pour l'immense majorité des cas : rien de tel qu'un contrat bilatéral en bonne et due forme définissant les droits et obligations de chacun...

Je vois que cet après-midi a été fertile d'échanges...

Je suis plutôt d'accord avec Mr Pim: pour l'immense majorité, un bon contrat vaut la peine car il cloture toute possibilité de litige.

Je ne suis pas d'accord avec Kaplan quand il dit qu'une offre contresignée n'a pas de valeur et qu'il faut une lettre. Une offre d'achat contresignée "pour accord" suffit amplement. Nul besoin de document supplémentaire.

Je ne suis pas d'accord non plus quand il dit que seuls les diamantaires travaillent encore comme cela. Dans de nombreux milieux un peu fermés, le respect de la parole donnée existe, et est le moyen utilisé pour faire des affaires: les marchés matinaux en gros, les enchères même devant notaire (ou un signe de la main suffit!) les marchands de vaches, les bourses d'actions (enfin je crois que c'était encore le cas il y a peu) etc... Il faut reconnaître que ce sont tous des milieux fermés, où les gens se connaissent tous, et ou une parole ravalée veut dire la fin professionnelle du ravaleur. Idem pour les diamantaires et au poker. (encore qu'à la fin du jeu, on signe des reconnaissances de dettes)

Dans l'immobilier, n'en déplaise à Giannigianni, un quidam qui achète un bien à un autre quidam, demandera logiquement un contrat signé en bonne et due forme! On ne fait pas confiance à n'importe qui.

Pour revenir à l'accord, je présume qu'il y avait accord sur un acompte aussi. Tant que l'acompte n'est pas remis et accepté, aucune raison de croire que la vente était parfaite, puisqu'un acompte fait partie intégrante d'un accord normal.

Dites moi, Giannigianni, vous leur auriez remis un acompte sur base d'une parole, sans demander un reçu? Je préfère croire que non. Sinon, dites nous, vous venez de quelle planète?

Bref, sans vouloir remuer le couteau dans la plaie qui semble fort douloureuse, il est tout à fait logique que quelqu'un essaie d'avoir un max de la vente d'un bien. Et tant que ce n'est pas signé, ce n'est pas signé.  On peut arguer qu'il n'est pas correct de faire monter les enchères, mais c'est un procédé couramment utilisé par les notaires en vente publique. Certes, en vente privée, c'est moins courant... mais pourquoi pas si c'est convenu et ouvert dès le début... (sinon, pas très correct même si pas illégal.)

Allez Giannigianni, vous trouverez la maison de vos rêves, et elle sera encore plus belle et moins chère! Et puis, c'est gai de chercher, non?

Pour ce qui est de la base du droit, il est absolument correct de dire que la vente est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. C'est vrai, c'est juste. Mais comment prouver cet accord sans un écrit?

Quelqu'un qui dit: je vous vends cette maison pour tel prix, et que l'autre réponde "d'accord" et la vente est faite, pour autant qu'ils parlent de la même chose:
-c'est pour y habiter? Alors elle doit être libre
-c'est pour faire des bureaux? il faut que ce soit possible dans ce coin-là
-c'est pour en faire des kots d'étudiants? est-ce que c'est possible dans ce quartier?

Bref, il reste souvent bien des questions et des points de détails pour l'un qui n'en sont pas pour l'autre. Et qui peuvent remettre en cause "la chose" sur laquelle on s'est soit disant mis d'accord par oral: ah oui, mais moi j'étais d'accord si on pouvait en faire des kot, ou si je pouvais y installer le siège de mon entreprise, ou... tant de choses qui ont été mentionnées dans une conversation parfois longue...  Il est donc fort utile de se mettre d'accord sur une chose, sur un prix et sur un compromis! Rien ne vaut une signature sur un compromis, ou sur une offre bien rédigée.

Bref, dans ce bas monde, votre manière de raconter votre histoire n'est pas signe d'une mésaventure incroyable, mais est une conséquence logique de votre fol espoir un peu idéaliste et déçu de ne pas s'être concrétisé.

Cela nous est arrivé à tous, de voir passer une jolie maison sous notre nez. Pas de quoi faire un fromage, en prendre son parti et ses conclusions, et aller de l'avant.

Je persiste et signe dans ma conclusion: Tant que c'est pas signé, c'est pas signé. Et vous en trouverez une plus belle, moins chère, et mieux située. Je vous le souhaite en tout cas.

Si le vendeur contre-signe l'offre d'achat "pour accord", il y a... accord et donc vente.

Cela n'a pas beaucoup de sens de faire signer une offre d'achat par un vendeur en inteprétant cette signature comme une simple "prise de connaissance".... et puis qu'il fasse ce qu'il veut (surenchères, etc.). A moins que ce ne soit précisé clairement.

C'est à son cours de droit immobilier qu'on lui a dit cela à notre ami Kaplan ???
Bizarre.

En ce qui me concerne, pour éviter tout malentendu, je procède autrement, dans la mesure du possible :
a) je soumets à l'appréciation du vendeur le document signé par l'acheteur (son offre circonstanciée d'achat, dont la validité est limitée dans le temps).

b) si le vendeur est d'accord sur ladite offre (et/ou souhaite l'amender/préciser), je lui fais signer un autre document circonstancié intitulé "acceptation d'offre" et qui prévoit notamment que son accord est subordonné à la signature d'un compromis de vente (avec précision éventuelle de telle ou telle clause) dans un délai donné et moyennant versement à ce moment-là par l'acquéreur de l'acompte, faute de quoi son accord sera considéré comme nul et non avenu.

Pour éviter tout dérapage, j'évite que l'une des parties ne dispose des 2 exemplaires signés.... : ils restent dans mon dossier jusqu'à la signature du compromis.

Le principe étant que j'agis comme "tiers de confiance" (mais oui ! c'est tout à fait concevable    ) et que les 2 parties me chargent de mener l'opération à bonne fin.

En pratique, comme c'est moi qui a mené les négociations et qui donc connaît les tenants et aboutissants de l'accord (rarement simple) convenu, je rédige le projet de compromis de vente sur les bases négociées, projet de contrat que je soumets pour observations juridiques éventuelles aux 2 notaires désignés (et bien entendu aux parties concernées) et enfin signature du compromis en mes bureaux.

C'est ce qu'on appelle "mériter ses honoraires"....

Votre systeme est applicable quand il y a un "tiers de confiance" ou bien confiance. Dans la pratique et legalment ce que vous fait est une acceptation de l'offre conditionelle de la parte du vendeur, qui reste plus protegé, mais que ne lui empeche pas entre l'offre et le compromis de se retracter et/ou essayer de jouer aux encheres (difficile si vous avez tout dans vos mains).

De toute facon la confiance signifie que legalment: "La simple rencontre des volontés entre ces parties rend la vente effective. Il en résulte que tout document réalisé ultérieurement (tel un compromis) constitue une preuve que la vente s'est réalisée. On peut donc théoriquement être engagé par simple accord oral".

En effet certains systemes sont plus adaptes à des biens gros budget et/où c'est le vendeur qui paie l'agence, ceci etant le cas en Belgique.

Et bien cher Grmff, j'ai trouvé une maison "plus belle, moins chère" . Mais de mon coté j'ai eu (pas dans un'ordre d'importance):
- le comportement très correcte de l'agence immobiliere du vendeur, dont je connaissais le titulaire ;
- une connaissance accrue des procedures grace à la discussion sur PIM ;
- un proprietaire qui voulait vendre et pas jouer aux encheres car en effet j'ai lui offert le prix demandé;
- j'avais visité la maisone avec un architecte ;
- j'avait soumis avec l'offre, à accepter dans les 24 heures, un projet de compromis qui faisait deja etat de clauses sur lesquelles devait avoir accord (urbanisme, servitude, garantie des vices);
- je me suis consulté pas par pas avec mon notaire ;
-  autres petits details;

Bref, c'est ne pas "bref" et simple   et surtout comme on le voit il faut que un tas de conditions se reunissent, parmis lesquelles la confiance....