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Garantie locative

pichou
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Garantie locative

A la recherche d'un appartement depuis quelques semaines, je pensais avoir trouvé semelle à mon pied. Lors du rendez-vous pour peaufiner le bail, le propriétaire (monsieur xxxxxx) me signalait, en ce qui concerne la garantie locative, que je DEVAIS VERSER CELLE-CI SUR SON COMPTE EN BANQUE et non sur un compte "neutre". Mais en retour, je pouvais prétendre au bénéfice des intérêts à la fin de chaque mois.
Pratique peu catholique, n'est-il pas?

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PIM
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Re : Garantie locative

pichou a écrit :

A la recherche d'un appartement depuis quelques semaines, je pensais avoir trouvé semelle à mon pied. Lors du rendez-vous pour peaufiner le bail, le propriétaire (monsieur xxxxxx) me signalait, en ce qui concerne la garantie locative, que je DEVAIS VERSER CELLE-CI SUR SON COMPTE EN BANQUE et non sur un compte "neutre". Mais en retour, je pouvais prétendre au bénéfice des intérêts à la fin de chaque mois.
Pratique peu catholique, n'est-il pas?

En ma qualité de modérateur, j'ai supprimé le nom indiqué. Il va de soi qu'il ne peut être question de mettre quelqu'un nominativement en cause dans ce forum.

Sur le fonds du problème, s'il s'agit d'un bail où le preneur affecte sa résidence principale et qu'il a une durée supérieure à 3 ans (= d'office 9 ans), la loi est applicable et la garantie locative doit être constituée dans les formes légales prévues.


Erik DECKERS
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perseverant
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Re : Garantie locative

Il faut préciser que les conditions légales que s'il s'agit d'espèces qui seront mises en garantie. Dans ce cas, une compte joint devra être ouvert, les intérêts bonifiant au profit du locataire. Dans les autres cas (lettre de garantie bancaire, titres, etc...), la loi ne s'applique pas et les parties sont livres de faire ce qu'elles souhaitent. Last but not least : si la loi s'applique, la garantie peut servir à recouvrir d'autres dettes que celles occasionnées par des dégâts locatifs (par exemple des arriérés de paiement). En droit, on parle d'un privilège du bailleur.

PIM a écrit :

pichou a écrit :A la recherche d'un appartement depuis quelques semaines, je pensais avoir trouvé semelle à mon pied. Lors du rendez-vous pour peaufiner le bail, le propriétaire (monsieur xxxxxx) me signalait, en ce qui concerne la garantie locative, que je DEVAIS VERSER CELLE-CI SUR SON COMPTE EN BANQUE et non sur un compte "neutre". Mais en retour, je pouvais prétendre au bénéfice des intérêts à la fin de chaque mois.
Pratique peu catholique, n'est-il pas?
En ma qualité de modérateur, j'ai supprimé le nom indiqué. Il va de soi qu'il ne peut être question de mettre quelqu'un nominativement en cause dans ce forum.

Sur le fonds du problème, s'il s'agit d'un bail où le preneur affecte sa résidence principale et qu'il a une durée supérieure à 3 ans (= d'office 9 ans), la loi est applicable et la garantie locative doit être constituée dans les formes légales prévues.

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pichou
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Re : Garantie locative

Merci de vos réponses. Je voudrais cependant vous faire remarquer ceci. Les pratiques de ce propriétaire ne sont, à mon sens, pas légales. En effet j'ajouterai qu'il voulait me faire signer non pas un bail, mais un contrat d'un an. Si je ne respectais pas TOUS les engagements de ce contrat, il empochait la garantie. Par engagement, il voulait notamment entendre le départ éventuel endéans l'année, même si je retrouvais un autre locataire. A partir du moment ou je lui aurais versé cette garantie locative, je n'en étais plus maître et je n'avais plus aucune mainmise dessus. C'est cela que je veux dénoncer et en entendant aussi le fait que je n'ai toujours pas d'appart.

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Nathalie
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Re : Garantie locative

pichou a écrit :

Merci de vos réponses. Je voudrais cependant vous faire remarquer ceci. Les pratiques de ce propriétaire ne sont, à mon sens, pas légales. En effet j'ajouterai qu'il voulait me faire signer non pas un bail, mais un contrat d'un an. Si je ne respectais pas TOUS les engagements de ce contrat, il empochait la garantie. Par engagement, il voulait notamment entendre le départ éventuel endéans l'année, même si je retrouvais un autre locataire. A partir du moment ou je lui aurais versé cette garantie locative, je n'en étais plus maître et je n'avais plus aucune mainmise dessus. C'est cela que je veux dénoncer et en entendant aussi le fait que je n'ai toujours pas d'appart.

Je suis propriétaire et donc je réponds ici d'un point de vue de bailleur.  Oui, la garantie sert à couvrir le propriétaire contre le manque de respect des obligations du locataire.  Oui, il est normal que, pour un bail ou contrat d'un an, votre ex-futur bailleur précise que vous devez vous engager à les respecter.  Je suppose qu'il vous aurait donner un reçu ou aurait indiqué dans le bail avoir reçu cette somme; à défaut, il y aurait eu inéquité.  Mais je peux vous assurer que de plus en plus de locataires peu scrupuleux agissent à leur guise et abuse de la situation (loyers impayés, dégâts locatifs, départ sans préavis, ...) pour que je puisse comprendre l'attitude du proprio d'un studio qui loue à très court terme (un an c'est vraiment peu).  Et ne croyez pas pour autant que vous seriez démuni face à un proprio qui abuserait et ne vous rendrait pas votre garantie locative au terme du bail, si vous avez rempli toutes vos obligations.  La justice de paix est faite également pour ce genre de litige et s'il est condamné à vous restituer votre argent, il y a peu de chance pour qu'il soit déclaré insolvable, comme c'est souvent le cas des locataires qui ont la bougeotte et qui passe d'un appart à l'autre avec des baux de courte durée. 
Sans rancune, mais je crois que vous voyez des problèmes là où il n'y en a pas et in fine, vous vous plaignez de la situation dans laquelle vous vous mettez tout seul.   cry
Bonne recherche ...


Nathalie

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PIM
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Re : Garantie locative

pichou a écrit :

En effet j'ajouterai qu'il voulait me faire signer non pas un bail, mais un contrat d'un an.

Un contrat de location = un bail (indépendamment de sa durée)


Erik DECKERS
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pichou
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Re : Garantie locative

Merci de votre réponse. Cependant vous n'éclairez pas ma lanterne, que du contraire. Vous commencez une logorhée qui ne fait pas avancer les choses. Il est évident que si je veux louer un appart, je sais que j'y resterai un an dans ce cas-ci. Il ne faut pas faire un amalgame des locataires peu scrupuleux. Je m'engage donc en toute honnêteté donc j'attends de mon ex-futur propriétaire qu'il en fasse de même. Or il ne le fait pas. Il n'aurait plus manqué que cela qu'il ne me donne pas un reçu. Vous savez, chère madame, cette pratique n'a, à mon sens, aucune honnêteté et manque d'un pragmatisme flagrant. Vous admettrez in fine que je n'avais plus la mainmise sur mon avance quoi que vous en pensiez.

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PIM
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Re : Garantie locative

Pour y voir plus clair dans cette discussion:
Qu'est-ce qu'une garantie locative ?

La plupart des contrats prévoient que le preneur doit constituer une garantie locative.
Cette garantie n'est pas imposée par la loi.
Elle n'est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit.
Elle permet au bailleur de ne pas être démuni dans le cas où le locataire manquerait partiellement ou totalement à ses obligations.
La loi n'impose aucune forme particulière de garantie. Il peut s'agir :

* d'une somme d'argent, qui, moyennant accord du propriétaire, peut être payée par tranche;
* de la remise de titres (par exemple des obligations) au bailleur, ou du dépôt de ces titres auprès d'une banque;
* d'une garantie bancaire; dans ce cas, aucune somme n'est déposée, mais la banque se porte garante pour son client jusqu'à un montant déterminé.

Si la garantie consiste en une somme d'argent (et seulement dans ce cas-là), la loi prévoit cependant des règles impératives :

a. Première règle (qui s'applique uniquement aux contrats conclus à partir du 28 février 1991).

La garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 3 mois de loyer.

Exemple

Si le loyer est de 10.000 francs par mois et les charges de 2.000 francs par mois, la garantie ne pourra pas dépasser 30.000 francs.

b. Deuxième règle (qui s'applique à tous les contrats conclus à partir du ler janvier 1984).

Le contrat ne peut pas exiger que la garantie soit remise par le locataire entre les mains du bailleur. Elle doit être obligatoirement placée sur un compte bloqué, ouvert au nom du locataire, auprès d'une institution financière.
Si le bailleur, qui est en possession de la garantie, omet de placer l'argent, il est redevable au locataire du taux d'intérêt moyen sur la garantie.

Si le bailleur reste en défaut même après sommation du locataire, il est redevable du taux d'intérêt légal (7%) sur le montant de la garantie. Cette sanction s'applique déjà aux contrats qui courent le 31 mai 1997 (mais qui ont été conclus après le ler janvier 1984) et où la garantie n'a pas encore été placée auprès d'une institution financière.

Les intérêts sont capitalisés, cela signifie que le locataire ne peut pas les réclamer périodiquement, mais qu'il en est le bénéficiaire.

A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire, pour autant qu'il se soit acquitté de toutes ses obligations.

L’organisme financier ne peut rembourser la garantie que sur production :

* soit d'un accord écrit du locataire et du bailleur établi après la fin du bail; il peut s'agir d'une lettre ou d'un formulaire spécial fourni par la banque et signé par les deux parties;

* soit de la copie d'un jugement.


Attention

1. Ces deux règles sont impératives; elles s'appliquent même si le contrat prévoit le contraire.
2. Le même contrat ne peut à la fois prévoir une garantie en argent égale à trois mois de loyer et une autre garantie. Il faut choisir.

(source: www.demine.com)


Erik DECKERS
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pichou
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Re : Garantie locative

Merci au modérateur de me conforter dans mon idée. A partir du moment où il y a versement d'une somme d'argent, celle ci doit se faire sur un compte bloqué et non pas de main à main ou par versement sur le compte du propriétaire.
A partir du moment où la suspicion s'installe, il devient très difficile de continuer une transaction, car la méfiance l'emporte.
Quoi qu'en dise ma chère interlocutrice, mon ex-futur propriétaire ne me proposait pas qqchose de légal. Libre à moi de refuse, ce que je me suis empressé de faire. Si au début d'une tractation, on doit déjà penser à ester au tribunal pour récupérer sa mise et donc perdre de l'argent d'un autre côté pour assurer sa défense, on n'en finira plus. Et les tribunaux sont déjà remplis de broutilles. A bon entendeur...

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grmff
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Re : Garantie locative

Chère Pitchou,

Je suis propriétaires de logements que je loue pour une année à la fois. Mes locataires changent en moyenne tous les deux ou trois ans. Il s'agit toujours d'un bail de type court, logement de seconde résidence.

J'exige toujours une somme équivalente à 3 mois de loyer, versés en cash à la signature, en mes mains ou versés préalablement sur mon compte bancaire.

J'ai eu une fois une accorche avec une juge, mère d'un candidat locataire,  qui me disait que cette procédure était illégale. Il lui fut répondu que ce n'était point illégal s'il s'agissait d'un logement pas affecté à une résidence principale, ce que le contrat stipulait clairement (et avec le motif justifiant cet état de fait.) Même cette juge m'a répondu "Ah mais si je devais statuer..." Je lui ai répondu qu'elle n'avais pas astatuer, mais que moi, le propriétaire, je statuais qu'elle n'aurais pas le logement-point et fin de la discussion.

Je respecte les lois, je reste dans la légalité, j'ai TOUJOURS les garanties sur mon compte, et le contrat ne stipule même pas que les intérêts sont portés en compte au locataire. Je rends toujours les garanties, dans le délai mentionné dans le contrat, sous déduction des loyers impayés (cela arrive hélas de temps en temps...) et sous déductions de frais à charge du locataire (impôts, taxes, dégâts locatifs, intérêts de retard, ...) Les locataires le savent, ma solvabilité est nettement supérieure à la leur, et je tiens à ma réputation de propriétaire (même si pour les locataires, nous ne sommes jamais que des sales proprios profiteurs...)

A aucun endroit tu ne mentionne autre chose qu'un bail de type court. Il t'a été répondu que la garantie devait être bloquée sur un compte si il s'agissait d'un bail de résidence principale: EST-CE LE CAS?

Si oui, tu remets l'argent à ton propriétaire, et tu lui demande de le mettre sur un compte bloqué. S'il ne le fait pas, cela te fait un excellent rendement à ton placement, nettement meilleur que sur un livret d'épargne

Si non, ce que ton proprio fait est tout à fait légal.


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pichou
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Re : Garantie locative

Cher monsieur le propriétaire, je vous ferais remarquer que mon nom s'écrit sans "t". En ce qui concerne votre solvabilité, peu m'en chaud et nous savons bien que tout vantard vit aux dépends de celui qui l'écoute.
Néanmoins pour préciser, il s'agissait en effet de résidence principale et je persiste à dire que mon ex-futur propriétaire agit en toute illégalité. Maintenant s'il trouve des "pigeons" pour adhérer à son système, tant mieux pour lui et tant pis pour eux. Quant à moi, je n'y adhérerai jamais, car tout ce que je veux vous faire dire c'est qu'une fois la garantie sur son compte, je n'en n'ai plus la mainmise. Cela vous devez bien l'agréer.

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grmff
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Re : Garantie locative

Chère Pitchou,

Santé!

Merci pour ta réponse rapide. Personnellement, je pense que tu fais le bon choix. En effet, dans tout contrat dans lequel on s'engage, il doit à la base y avoir une certaine confiance et une certaine prudence.

Si ton propriétaire ne te semble pas quelqu'un de fiable, même si tu peux bloquer la garantie sur un compte tiers, il ne faut pas signer avec lui. Tu ne dois pas oublier qu'à la fin de ton contrat, tu devra aussi ester en justice s'il est de mauvaise foi...

S'il t'as semblé être de mauvaise composition, peu fiable, ou trempant dans l'illégalité, même s'il se ravise, ne signe pas avec lui!

Bon courage dans ta recherche, et sache que tous les proprios ne sont pas des salauds. Au contraire, ceux qui ont des pratiques illégales s'attirent des locataires qui n'ont pas d'autres choix, et sont donc généralement de moins bon payeurs... Se limitant le choix, ils se limitent en plus les augmentations de loyer. Bref, les proprios ne sont pas gagnants à ne pas respecter la loi... Diletele bien, cela réconforte...


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Francis
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Re : Garantie locative

Il est toujours très dificille de faire la part des choses et suivant que l'on se situe d'un coté de la barrière ou de l'autre on a une vision différente des situations.
Je comprend très bien la position de pichou pour sa garantie qu'il préfererai évidement sur un compte blocqué de même que celle du proprio pour qui l'argent cash est un moyen de pression face à un locataire indélicat.
Je rencontre tous les jours des propriétaires et des locataires, et des 2 cotés il y a des gens malhonnetes, malinformés ou roublards mais ils ne sont jamais qu'une petite minorité.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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pichou
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Re : Garantie locative

Merci de vos réponses. Il est vrai que l'approche de la question diffère que l'on soit d'un côté ou de l'autre de la barrière.
Tout cela ne pourra pas m'empêcher de boire un pot même avec GRMFF si le hasard fait que... dès fois qu'il aurait une bonne proposition à me soumettre.

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chrismat
Pimonaute
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Re : Garantie locative

si j'en crois ce que j'ai lu, une garantie locative de 1000 euros, rapporte plus d'interets sur un compte bloqué pendant 1 an, qu'un bon de caisse à un an par exemple ?
Bon a savoir.


merci pour votre accueil

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chrismat
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Re : Garantie locative

mais il est evident que j'ai rencontré des propriétaires peu scrupuleux, argent en especes contre reçu, 15000 fb en 1988, récupéré en 1992 apres avoir donné mon renom en 1991 dans les formes légales, ester en justice pour la récupération, par avocat qui m'a demandé le prix exact de mon gain ou plutot de mon absence de perte comme honoraires, ma seule consolation c que le bailleur n'a rien gagné et a du payer son avocat qui a été très médiatisé dans la suite dans une autre affaire très célèbre dans le sud luxembourg ..........


merci pour votre accueil

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chrismat
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Re : Garantie locative

j'ai eu 6 bailleurs pour résidence principale, je n'ai pas la bougeote mais c'est du aux aleas du marché du travail :
1 ne m'a pas demandé de garantie
1 j'ai du aller en justice
3 n'ont demandé que 2 mois de garantie et rendu dans les formes
1 3 mois dont il m'a rendu la partie qui restait endehors des indemnités de renom apres seulement 14 mois de location, donc tout a fait légal
voilà pour vos statistiques...
N'y a-t-il pas un forum du syndicat des locataires ?
Il y a une question dans mon message comme çà.


merci pour votre accueil

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grmff
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Re : Garantie locative

Je ne connais pas de forum de locataire.

Comme cela il y a une réponse à la question wink


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libra
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Re : Garantie locative

Il y a un an, j'ai donné en location à Schaerbeek un appartement à une mère célibataire dépendant de la CPAS de Malines. En principe, je refuse un locataire de la CPAS. Cependant, le peu d'expérience que j'ai d'une CPAS flamande est positive à 100% alors que la grande expérience que j'ai des CPAS de Bruxelles et en particulier de Schaerbeek est négative à 100%.

En outre dans le cas qui nous concerne, l'intervention de la CPAS de Malines se limite à verser une somme d'argent sur un compte ouvert au nom du locataire. Donc je n'ai rien à voir avec la CPAS de Malines.

De plus, deux tiers se portent garant.

Maintenant, sous prétexte que le locataire héberge contre rénumération deux autres personnes ce qui j'ignorais, un des tiers exige de moi le renom de sa garantie. Bien entendu je refuse. d'ailleurs je trouve celà assez curieux comme prétexte. En effet, si le locataire a des revenus complémentaires, il augmente sa solvabilité et donc le risque couru par les garants diminuent.

J'invite dès lors le tiers garant à introduire une requête au greffe de la Justice de Paix et je l'informe que toutes les parties seront convoquées chez le juge par courrier.

Le tiers garant me dit que c'est impossible vu qu'il n'a pas d'adresse. Je lui fait remarquer que s'il n'a pas d'adresse, il n'existe pas or il parle donc il existe. La dessus il m'avoue qu'il est sans papier et que lors de la signature du bail il a utilisé l'identité d'un troisième tiers dont il possédait des documents.

Pour corser le tout, la banque m'informe qu'il annulle le compte bloqué et qu'il libère la garantie en faveur du locataire. Motif invoqué: la garantie est insuffisante. Bien entendu, j'ai marqué mon opposition.

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grmff
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Re : Garantie locative

Pour corser le tout, la banque m'informe qu'il annulle le compte bloqué et qu'il libère la garantie en faveur du locataire. Motif invoqué: la garantie est insuffisante. Bien entendu, j'ai marqué mon opposition.

C'est pour le moins original!

C'est évidemment illégal. Je suis bien curieux de connaitre le nom de cette banque et le montant de la garantie prétendument trop faible... (mais pas de nom de banque sur le forum svp, ce genre d'info, uniquement par MP)

Par ailleurs, il eu été judicieux de créer votre propre fil de discussion, plutôt que de déterrer une discussion de 2005...


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