Garantie locative

En ma qualité de modérateur, j'ai supprimé le nom indiqué. Il va de soi qu'il ne peut être question de mettre quelqu'un nominativement en cause dans ce forum.

Sur le fonds du problème, s'il s'agit d'un bail où le preneur affecte sa résidence principale et qu'il a une durée supérieure à 3 ans (= d'office 9 ans), la loi est applicable et la garantie locative doit être constituée dans les formes légales prévues.

Merci de vos réponses. Je voudrais cependant vous faire remarquer ceci. Les pratiques de ce propriétaire ne sont, à mon sens, pas légales. En effet j'ajouterai qu'il voulait me faire signer non pas un bail, mais un contrat d'un an. Si je ne respectais pas TOUS les engagements de ce contrat, il empochait la garantie. Par engagement, il voulait notamment entendre le départ éventuel endéans l'année, même si je retrouvais un autre locataire. A partir du moment ou je lui aurais versé cette garantie locative, je n'en étais plus maître et je n'avais plus aucune mainmise dessus. C'est cela que je veux dénoncer et en entendant aussi le fait que je n'ai toujours pas d'appart.

Un contrat de location = un bail (indépendamment de sa durée)

Pour y voir plus clair dans cette discussion:
Qu'est-ce qu'une garantie locative ?

La plupart des contrats prévoient que le preneur doit constituer une garantie locative.
Cette garantie n'est pas imposée par la loi.
Elle n'est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit.
Elle permet au bailleur de ne pas être démuni dans le cas où le locataire manquerait partiellement ou totalement à ses obligations.
La loi n'impose aucune forme particulière de garantie. Il peut s'agir :

* d'une somme d'argent, qui, moyennant accord du propriétaire, peut être payée par tranche;
* de la remise de titres (par exemple des obligations) au bailleur, ou du dépôt de ces titres auprès d'une banque;
* d'une garantie bancaire; dans ce cas, aucune somme n'est déposée, mais la banque se porte garante pour son client jusqu'à un montant déterminé.

Si la garantie consiste en une somme d'argent (et seulement dans ce cas-là), la loi prévoit cependant des règles impératives :

a. Première règle (qui s'applique uniquement aux contrats conclus à partir du 28 février 1991).

La garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 3 mois de loyer.

Exemple

Si le loyer est de 10.000 francs par mois et les charges de 2.000 francs par mois, la garantie ne pourra pas dépasser 30.000 francs.

b. Deuxième règle (qui s'applique à tous les contrats conclus à partir du ler janvier 1984).

Le contrat ne peut pas exiger que la garantie soit remise par le locataire entre les mains du bailleur. Elle doit être obligatoirement placée sur un compte bloqué, ouvert au nom du locataire, auprès d'une institution financière.
Si le bailleur, qui est en possession de la garantie, omet de placer l'argent, il est redevable au locataire du taux d'intérêt moyen sur la garantie.

Si le bailleur reste en défaut même après sommation du locataire, il est redevable du taux d'intérêt légal (7%) sur le montant de la garantie. Cette sanction s'applique déjà aux contrats qui courent le 31 mai 1997 (mais qui ont été conclus après le ler janvier 1984) et où la garantie n'a pas encore été placée auprès d'une institution financière.

Les intérêts sont capitalisés, cela signifie que le locataire ne peut pas les réclamer périodiquement, mais qu'il en est le bénéficiaire.

A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire, pour autant qu'il se soit acquitté de toutes ses obligations.

L’organisme financier ne peut rembourser la garantie que sur production :

* soit d'un accord écrit du locataire et du bailleur établi après la fin du bail; il peut s'agir d'une lettre ou d'un formulaire spécial fourni par la banque et signé par les deux parties;

* soit de la copie d'un jugement.

Attention

1. Ces deux règles sont impératives; elles s'appliquent même si le contrat prévoit le contraire.
2. Le même contrat ne peut à la fois prévoir une garantie en argent égale à trois mois de loyer et une autre garantie. Il faut choisir.

(source: www.demine.com)

Chère Pitchou,

Je suis propriétaires de logements que je loue pour une année à la fois. Mes locataires changent en moyenne tous les deux ou trois ans. Il s'agit toujours d'un bail de type court, logement de seconde résidence.

J'exige toujours une somme équivalente à 3 mois de loyer, versés en cash à la signature, en mes mains ou versés préalablement sur mon compte bancaire.

J'ai eu une fois une accorche avec une juge, mère d'un candidat locataire,  qui me disait que cette procédure était illégale. Il lui fut répondu que ce n'était point illégal s'il s'agissait d'un logement pas affecté à une résidence principale, ce que le contrat stipulait clairement (et avec le motif justifiant cet état de fait.) Même cette juge m'a répondu "Ah mais si je devais statuer..." Je lui ai répondu qu'elle n'avais pas astatuer, mais que moi, le propriétaire, je statuais qu'elle n'aurais pas le logement-point et fin de la discussion.

Je respecte les lois, je reste dans la légalité, j'ai TOUJOURS les garanties sur mon compte, et le contrat ne stipule même pas que les intérêts sont portés en compte au locataire. Je rends toujours les garanties, dans le délai mentionné dans le contrat, sous déduction des loyers impayés (cela arrive hélas de temps en temps...) et sous déductions de frais à charge du locataire (impôts, taxes, dégâts locatifs, intérêts de retard, ...) Les locataires le savent, ma solvabilité est nettement supérieure à la leur, et je tiens à ma réputation de propriétaire (même si pour les locataires, nous ne sommes jamais que des sales proprios profiteurs...)

A aucun endroit tu ne mentionne autre chose qu'un bail de type court. Il t'a été répondu que la garantie devait être bloquée sur un compte si il s'agissait d'un bail de résidence principale: EST-CE LE CAS?

Si oui, tu remets l'argent à ton propriétaire, et tu lui demande de le mettre sur un compte bloqué. S'il ne le fait pas, cela te fait un excellent rendement à ton placement, nettement meilleur que sur un livret d'épargne

Si non, ce que ton proprio fait est tout à fait légal.

Chère Pitchou,

Santé!

Merci pour ta réponse rapide. Personnellement, je pense que tu fais le bon choix. En effet, dans tout contrat dans lequel on s'engage, il doit à la base y avoir une certaine confiance et une certaine prudence.

Si ton propriétaire ne te semble pas quelqu'un de fiable, même si tu peux bloquer la garantie sur un compte tiers, il ne faut pas signer avec lui. Tu ne dois pas oublier qu'à la fin de ton contrat, tu devra aussi ester en justice s'il est de mauvaise foi...

S'il t'as semblé être de mauvaise composition, peu fiable, ou trempant dans l'illégalité, même s'il se ravise, ne signe pas avec lui!

Bon courage dans ta recherche, et sache que tous les proprios ne sont pas des salauds. Au contraire, ceux qui ont des pratiques illégales s'attirent des locataires qui n'ont pas d'autres choix, et sont donc généralement de moins bon payeurs... Se limitant le choix, ils se limitent en plus les augmentations de loyer. Bref, les proprios ne sont pas gagnants à ne pas respecter la loi... Diletele bien, cela réconforte...

Merci de vos réponses. Il est vrai que l'approche de la question diffère que l'on soit d'un côté ou de l'autre de la barrière.
Tout cela ne pourra pas m'empêcher de boire un pot même avec GRMFF si le hasard fait que... dès fois qu'il aurait une bonne proposition à me soumettre.

mais il est evident que j'ai rencontré des propriétaires peu scrupuleux, argent en especes contre reçu, 15000 fb en 1988, récupéré en 1992 apres avoir donné mon renom en 1991 dans les formes légales, ester en justice pour la récupération, par avocat qui m'a demandé le prix exact de mon gain ou plutot de mon absence de perte comme honoraires, ma seule consolation c que le bailleur n'a rien gagné et a du payer son avocat qui a été très médiatisé dans la suite dans une autre affaire très célèbre dans le sud luxembourg ..........

Je ne connais pas de forum de locataire.

Comme cela il y a une réponse à la question

C'est pour le moins original!

C'est évidemment illégal. Je suis bien curieux de connaitre le nom de cette banque et le montant de la garantie prétendument trop faible... (mais pas de nom de banque sur le forum svp, ce genre d'info, uniquement par MP)

Par ailleurs, il eu été judicieux de créer votre propre fil de discussion, plutôt que de déterrer une discussion de 2005...