Certification de qualité pour les syndics

Zitoun-5136 · #1 14-01-2005 15:04:53

immorp a écrit :

LOI DU 30 JUIN 1994
Art. 577-8. § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
N’est-ce pas là la meilleure garantie dont disposent les copropriétaires ???

YAQUA, YAQUA

Entre la date de ma requête et la désignation du syndic provisoire, il s'est écoulé exactement 366 jours.

Ne trouvez-vous pas que cette garantie est toute relative ?

immorp · #21 14-01-2005 15:00:06

LOI DU 30 JUIN 1994
Art. 577-8. § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
N’est-ce pas là la meilleure garantie dont disposent les copropriétaires ??? (?)

Zitoun-5136 · #22 14-01-2005 14:32:32

Le 11/12/2004 à 14h59

PIM publiait le message suivant:

e-mail de Madame Laloux, directrice su SNP

Suite à un problème technique, SNP n'est pas parvenu à se connecter sur notre forum.
Par email privé, Mme Laloux, directrice du SNP, me demande de publier ce qui suit.

"J'ai lu avec attention les commentaires concernant la certification pour les syndics et voudrais réagir brièvement, dans un premier temps.
Ce genre d'initiative doit se mesurer à l'expérience et les définitions actuelles concernant la certification devront sans doute être affinées.
Je ne pense pas que la certification soit exclue pour les syndics professionnels autres que les agents immobiliers (à vérifier et préciser, voire ajuster) Le but du SNP n'est pas de créer un monopole au profit des agents immobiliers. En outre, pour répondre à une autre remarque, la certification des syndics non professionnels semble illusoire dans la mesure où ceux-ci ne peuvent gérer que les immeubles dans lesquels ils sont copropriétaires. Mais j'acte qu'il y aura lieu de diffuser l'information à ce sujet. Nul ne songe à nier que la fonction de syndic est un sacerdoce . Ce n'est pas une raison pour qu'elle ne soit pas remplie convenablement et le but de la certification est justement de contribuer écarter les brebis galeuses, pour le plus grand bien de tous ceux qui font ce boulot convenablement. Il me semble que l'initiative à laquelle le SNP a collaboré va donc dans le sens des remarques de Grmff! C'est en tout cas l'objectif poursuivi."

**************
Madame,

Si je reconnais que la fonction de syndic est un métier nécessitant de grandes compétences dans des matières aussi diverses que la comptabilité, la gestion, le droit, la technique…, je reconnais également que ce métier est ingrat, qu’il nécessite du doigté ou de la psychologie et est fort prenant. De là à affirmer qu’il s’agit d’un sacerdoce, je ne partage pas votre vue !!!

Selon les définitions du Petit Robert, sacerdoce signifie : qui exige beaucoup de dévouement, c’est-à-dire le sacrifice de sa vie ou de ses intérêts à une personne ou à une cause.
N’oublions quand même pas que nous sommes ici dans le domaine des affaires !!!

Que le travail d’un enseignant ou d’un infirmier soit un sacerdoce, tout à fait d’accord, mais pas le travail d’un syndic.

Quant à affirmer que votre certification va contribuer à écarter les brebis galeuses pour le plus grand bien de tous ceux qui font ce boulot convenablement, j’aurais préféré que vous disiez, pour le plus grand bien de tous les copropriétaires.

Les syndics ont les moyens de se protéger, il me semble que ce n’est pas à un syndicat défendant les (co)propriétaires d’assainir la profession des syndics, l’IPI en est chargé.

Par contre, ce sont les copropriétaires qui sont démunis face à la toute-puissance des syndics et celle-ci s’en trouvera renforcée par votre certification.

Ce sont les copropriétaires (les ACP), et eux seuls, qui peuvent attribuer une certification et pas un syndicat sur base d’une simple demande de certification.

J’ai relu votre charte et ses conditions d’octroi. Sauf erreur, il s’agit d’un engagement sur l’honneur.

A ce propos, puisque nous sommes bien dans le monde des affaires, je citerai Octave Mirbeau dans « Les affaires sont les affaires »

« …d’Honneur, d’Honneur
Au diable l’honneur
Où il y a de l’argent…il n’y a pas d’honneur. Il y a une affaire…et ça se traite ».

Le SNP est favorable à la création d’une liste des mauvais locataires. Pourquoi ne créerait-il pas une liste des mauvais syndics puisque vous dites être très au courant des problèmes rencontrés suite aux nombreux témoignages reçus ?

La certification pourrait résulter d’une enquête auprès de toutes les ACP : Votre syndic répond-t-il aux points suivants :… ?
Suivrait l’énumération des obligations légales, déontologiques et statutaires du syndic ainsi que celles prévues par votre charte
Les syndics qui n’obtiendraient pas le maximum de « oui » se verraient refuser la certification.

Zitoun-5136 · #23 19-12-2004 11:53:43

Certification de qualité ?

Le label de l'IPI ne serait-il plus suffisant aujourd'hui pour rassurer le consommateur sur la compétence et l'intégrité de ses agents syndics ?

A la lecture ce forum, je constate ne pas être le seul à le dire.

Et pourtant, je me rappelle la campagne menée à grands frais dans tous les médias par l'IPI dans les années 1998 pour rassurer le consommateur !!

Bref, je m'interroge.

Pourquoi le SNP, la FNAB et le KAEVG, initiateurs de cette charte, n'ont-ils pas fait pression sur l'IPI pour un plus grand respect des règles déontologiques en vigueur et l'impostition de règles comptables par exemple, ainsi que sur le gouvernenement afin de l'inciter à pallier les nombreuses carences de la nouvelles loi sur la copropriété beaucoup trop floue ?

Francis · #24 17-12-2004 17:04:33

Encore un post de plus pour faire avancer mon schmilblic.

Dans le CRI de décembre ( reçu ce matin: journal du SNP pour ceux qui ne connaissent pas) un éditorial très intéressant d'Olivier Hamal concernant le 10ème anniversaire de la loi sur la copropriété.
Très interessant, peut^^etre SNP peut-il le mettre sur ce forum.
Personellement, je suis d'accord à 85% après une lecture rapide.
L'article suivant concernant la certification des syndics communique le détail de la charte: à boire et à manger ! de quoi alimenter ici de nombreux débats.

La discution c'est comme agiter une eau boueuse, parfois on ne distingue plus rien. On laisse reposer une nuit et l'eau est devenue claire.

Hum, la dessus, comme on dit à bxl, je vais me reposer.

salutations cordiales à tous.

Francis · #25 17-12-2004 09:50:54

Merci à Pim et à Grmff.
Mon n° de compte est le xxx-xxxxxxx-xx, il est entendu que je n'enverai pas de reçus.
Bon WE à tous, pour moi , les marchés de Noel d'Alsace, dur dur la vie.

grmff · #26 17-12-2004 02:04:58

Après une assemblée générale qui s'est terminée fort tard et des discussions interminables (mais instructives) au bar local, j'ouvre mon PC le temps de manger juste avant d'aller dormir... En temps que syndic, on a des journées pas possibles...

J'ai beaucoup aimé le mot philosophique de Francis et le sincère applaudissement de Mr Ed... Raaa, il est des baumes au coeur qui valent d'essuyer toutes les insultes.....

Bonne nuit à tous, certifié ou non, et courage à Francis: plus que 4 message, et tu recevras l'insigne honneur rare et durement mérité de recevoir le grade envié de membre super-assidu.

Modérateur, c'est à partir du'moment où on dépasse Mr Pim? Ou Mr Deckers?

Allez, bonne nuit à tous, je me vais dormireuh...

luc · #27 17-12-2004 00:51:04

Ayant été locataire, copropriétaire, syndic bénévole, ... dans différentes copropriétés je ne peux qu'affirmer qu'en 99% des cas chaque copropriété a le syndic, le commissaire aux comptes et/ou le conseil de gérance qu'il mérite.

Presque tous les problèmes sont dues au fait que des CP croient pouvoir obtenir tout pour rien. Ou qu'un autre paiera pour eux.

Mais aussi parceque les membres du conseil de gérance, ... croient que bénévole equivaut irresponsable pour les conséquences de ses actes.

Il est un fait que l'information que j'ai donné sur le chartre peut paraître pour certains extrème. Mais je me suis entre autre basé sur des expériences similaires à l'etranger. Et une expérience personelle assez varié tant dans ma profession que comme volontaire. Je confirme ma position. On verra le résultat dans le futur. Tant mieux si cette initiative aura finalement une valeur ajoutée pour tous les parties concernées.

Comme toute l'information utile que je peux personellement donner pour aider d'autres à faire un choix a été donné, je m'abstiendrai de répondre dans le cadre de ce sujet sur ce forum. Cela veut aussi dire que je m'abstiendrai de poster la comparaison entre la situation dans mon ACP et le chartre discuté.

PIM · #28 16-12-2004 23:28:32

Francis a écrit :

Pour désamorcer un peu la bombe des prises de positions trop extrèmes, je vous livre quelques réflexions.
Une copropriété n'est pas l'autre et ce qui fonctionne très bien dans un immeuble ne fonctionne pas du tout dans un autre. Et cela sans que l'on puisse toujours en trouver la cause.
Il suffit parfois d'un propriétaire sur 50 pour créer un mauvais climat et une suspicion sans motif légitime.
Il suffit parfois que le syndic refuse légitimement quelque chose pour qu'un ou plusieurs propriétaires commencent à s'en plaindre.
Certains conseils de gérance fonctionnent très correctement, controlant mais aussi aidant le syndic alors que d'autres cherchent des poux dans la tête du syndic ou essayent d'obtenir un quelconque avantage.
La loi, la pluspart des actes de base et règlements de copropriété ne précisent pas les pouvoirs et devoirs du conseil de gérance et les assemblées n'y changent rien.
Dans certaines copropriétés, les appels de fond sont versés dans les 2 semaines par tous et dans d'autres il faut 2 ans.
Lors de certaines AG, même avec des avis opposés, les débats se déroullent correctement dans le respect alors que dans d'autres...
Je me souviens d'une AG où je représentai un client pour la première fois et au début de laquelle le président et un copropriétaire ont servi un dialogue digne de Bosseman et Copenolle, normal on se trouvaient près du marché au poisson. Ce n'était malheureusement pas un sketch mais bien un échange de nom d'oiseau bien vert...
Je crois qu'une copropriété c'est un peu comme un couple, le bonheur tient parfois peu de chose.
C'était simplement ma pensée du soir, sans aucune prétention.

Je lui donnerais bien le statut de modérateur à notre Franciske kiss

Francis · #29 16-12-2004 21:46:49

Pour désamorcer un peu la bombe des prises de positions trop extrèmes, je vous livre quelques réflexions.
Une copropriété n'est pas l'autre et ce qui fonctionne très bien dans un immeuble ne fonctionne pas du tout dans un autre. Et cela sans que l'on puisse toujours en trouver la cause.
Il suffit parfois d'un propriétaire sur 50 pour créer un mauvais climat et une suspicion sans motif légitime.
Il suffit parfois que le syndic refuse légitimement quelque chose pour qu'un ou plusieurs propriétaires commencent à s'en plaindre.
Certains conseils de gérance fonctionnent très correctement, controlant mais aussi aidant le syndic alors que d'autres cherchent des poux dans la tête du syndic ou essayent d'obtenir un quelconque avantage.
La loi, la pluspart des actes de base et règlements de copropriété ne précisent pas les pouvoirs et devoirs du conseil de gérance et les assemblées n'y changent rien.
Dans certaines copropriétés, les appels de fond sont versés dans les 2 semaines par tous et dans d'autres il faut 2 ans.
Lors de certaines AG, même avec des avis opposés, les débats se déroullent correctement dans le respect alors que dans d'autres...
Je me souviens d'une AG où je représentai un client pour la première fois et au début de laquelle le président et un copropriétaire ont servi un dialogue digne de Bosseman et Copenolle, normal on se trouvaient près du marché au poisson. Ce n'était malheureusement pas un sketch mais bien un échange de nom d'oiseau bien vert...

Je crois qu'une copropriété c'est un peu comme un couple, le bonheur tient parfois peu de chose.

C'était simplement ma pensée du soir, sans aucune prétention.

immorp · #30 16-12-2004 15:10:15

Je confirme ma position sur ce sujet : Demander aux agents immobilier une contribution financière pour être inscrit au « Guide Michelin des syndics » me semble absurde.
Que l’IPI le veuille ou non, ce genre de pratique risque en effet d’instaurer une classification des syndics qui ne dépendra pas de leurs qualités réelles, mais de leur volonté de participer ou non à une opération de marketing…
Personnellement, je déplore que l’IPI se fasse l’écho de cette initiative dans son bulletin, , ce qui risque d’instaurer la confusion.

PIM · #31 16-12-2004 10:52:53

Dans sa dernière livraison "IPIscoop", destinée aux agents immobiliers, on peut lire ceci à ce sujet (ce qui permet d'avoir le point de vue de la direction actuelle de l'Institut):

"Mi-novembre, une Charte instaurant un certificat de qualité pour les syndics a été approuvée. La Charte contient des règles de bonne conduite pour la gestion administrative, financière et technique du syndic.

Le Syndicat National des Propriétaires (SNP), le Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond (KAEV) de Gand et la fédération nationale des administrateurs de Biens (NFVB) sont à la base du projet. Le nouveau système doit combler les lacunes existantes malgré le corps de réglementation légal et de doctrinal existant déjà pour les syndics.

Un syndic qui s’engage à respecter la Charte peut introduire une demande d’agréation auprès du secrétariat de la Commission créée à cette fin, constituée de représentants de toutes les parties concernées.

Le syndic concerné pourra, après une évaluation positive de sa demande, se voir attribuer le certificat garantissant son respect de la Charte et sera repris en cette qualité sur le site web de la Commission.

L’obtention du certificat et son maintien ne sont pas gratuits : la demande d’agréation coûte 120,00 EURO et le maintien du certificat implique une cotisation annuelle de 130,00 EURO.

Un syndic ‘agréé’ est censé faire un effort continu pour le maintien du certificat: une plainte devant la Commission peut éventuellement mener à la perte du certificat s’il s’avère que le syndic ne respecte pas la Charte. Les infractions recevables à être jugées par la Commission sont limitées à celles contre la loi sur la copropriété, aux statuts de l’immeuble géré, aux conditions d’agréation et à la Charte même. Il va de soi que la Commission n’est pas compétente pour statuer sur des plaintes disciplinaires, celles-ci relevant de la compétence des Chambres de l’IPI.

Arriverons-nous à une sorte de Guide Michelin pour les syndics? Il va de soi que l’IPI n’octroie pas les certificats en question et ne peut en tenir compte dans la gestion des dossiers. L’IPI n’instaure pas une classification de syndics de première ou de deuxième catégorie, chaque syndic devant respecter identiquement la déontologie. Le certificat créé a plus une finalité de marketing pour le syndic, qui est libre de formaliser son professionnalisme par ledit certificat. Les retombées de la possession de ce label seront perceptibles auprès des consommateurs/copropriétaires qui en fin de compte sont les parties signataires des contrats avec le syndic et qui sont juges de ses compétences professionnelles."

PIM · #32 14-12-2004 15:26:05

Je vois que cela reste un sujet "sensible"....
Je me permets de rappeler aux intervenants que ce forum est destiné à l'information et à l'assistance pratique.
Je ne puis pas accepter des messages faisant des "procès d'intention" aux autres. glasses
Ne me poussez pas au "verrouillage"....

SNPC · #33 14-12-2004 15:18:10

Luc a écrit :

SNP a écrit :Cher Grmff,
J'ai bien compris que nous ne pourrons pas être d'accord sur tout, surtout pas en l'état actuel des choses. Ce n'est pas grave, n'est-ce pas, du moment que nous continuons à nous parler!
Laissons faire le temps, il nous départagera en partie.
Toutefois, je suis bien d'accord avec vous en ce qui concerne l'ignorance des propriétaires, à laquelle il importe de remédier. Puis-je vous rappeler que le SNP joue ce rôle autant qu'il le peut en donnant des conseils juridiques à ses membres, qui sont de plus en plus nombreux à le consulter sur ces questions.
Je vais en outre vous donner un "scoop". Il est question de mettre sur pied des sessions de formation pour copropriétaires...
Sans compter que nous sommes toujours en train de préparer un livre sur la copropriété.
Mais les deux types d'action sont convergents et non antagonistes!
Madame,
Informer les copropriétaires est très bien, mais dèsinformer en est une autre.
Si la SNP maintient sa position et déclare que le conseil de gérance peut prendre des décisions "urgentes", puisque les copropriétaires sont d'office passives, alors elle se met du coté des défenseurs d'une oligarchie.
Je maintien mon opinion, que j'ai déja exprimé en personne à vous, que votre organisation se base trop sur le conseil de gérance et trop peu sur l'assemblée générale.
Je suis d'accord que c'est plus difficile de maintenir une démocratie que d'avoir une oligarchie. Mais une organisation qui veut défendre les intérêts de tous les copropriétaires (bailleurs ou résidents) se doit de défendre les intérêts de l'ACP et pas celui d'un organe (le conseil de gérance et/ou commisaires aux comptes).
En ça la situation ressemble fortement à celui de l'IPI, où du coté francopohone l'oligarchie au pouvoir va problement être remplacé par des représentants plus démocratiques.
Je demande donc à la SNP de bien réfléchir et de revoir leur position. Dire qu'il "n'est pas réaliste de croire que l'on pourra modifier cet état de choses", est une attitude défaitiste et anti-démocratique. Et à la longue néfaste pour tous le copropriétaires.
N'oublions pas que la Cour de Cassation vient d'annuler cette année différentes solutions soi-disant pragmatiques, parcequ'ils entravaient les droits des copropriétaires.
Il serait regrettable que des solutions préconisés par la SNP subiraient le même sort dans quelques années. Réfléchissez bien, comparez votre solution avec beaucoup de cas différents et faites les analyser par des experts externes et neutres.

Là aussi je répondrai que l'avenir nous départagera.
Le SNP, contrairement à ce que vous dites et contre quoi je m'insurge, n'a pas de prise de position partisane concernant la loi sur la copropriété mais une lecture dont il assume la responsabilité, tout en restant attentif à tous les avis qui sont émis.
Je crois d'ailleurs que vous comprenez mal le point de vue que nous défendons. Il n'est nullement question de nier l'importance et les pouvoirs de l'ACP.
Il est sans doute de toute manière excessif de parler à ce sujet de désinformation. Du reste, la controverse sur ce point avait été arrêtée par le webmaster précédemment,car elle ne menait à rien, chacun ayant émis son point de vue et campant sur ses positions.

En outre, il ne saurait y avoir de comparaison entre le SNP et l'IPI. Le SNP n'a aucun pouvoir de coercition à l'égard de qui que ce soit et n'est pas le siège de luttes de pouvoir car il n'y a aucun enjeu corporatiste ou autre.

luc · #34 14-12-2004 14:52:10

SNP a écrit :

Cher Grmff,
J'ai bien compris que nous ne pourrons pas être d'accord sur tout, surtout pas en l'état actuel des choses. Ce n'est pas grave, n'est-ce pas, du moment que nous continuons à nous parler!
Laissons faire le temps, il nous départagera en partie.
Toutefois, je suis bien d'accord avec vous en ce qui concerne l'ignorance des propriétaires, à laquelle il importe de remédier. Puis-je vous rappeler que le SNP joue ce rôle autant qu'il le peut en donnant des conseils juridiques à ses membres, qui sont de plus en plus nombreux à le consulter sur ces questions.
Je vais en outre vous donner un "scoop". Il est question de mettre sur pied des sessions de formation pour copropriétaires...
Sans compter que nous sommes toujours en train de préparer un livre sur la copropriété.
Mais les deux types d'action sont convergents et non antagonistes!

Madame,

Informer les copropriétaires est très bien, mais dèsinformer en est une autre.

Si la SNP maintient sa position et déclare que le conseil de gérance peut prendre des décisions "urgentes", puisque les copropriétaires sont d'office passives, alors elle se met du coté des défenseurs d'une oligarchie.

Je maintien mon opinion, que j'ai déja exprimé en personne à vous, que votre organisation se base trop sur le conseil de gérance et trop peu sur l'assemblée générale.

Je suis d'accord que c'est plus difficile de maintenir une démocratie que d'avoir une oligarchie. Mais une organisation qui veut défendre les intérêts de tous les copropriétaires (bailleurs ou résidents) se doit de défendre les intérêts de l'ACP et pas celui d'un organe (le conseil de gérance et/ou commisaires aux comptes).

En ça la situation ressemble fortement à celui de l'IPI, où du coté francopohone l'oligarchie au pouvoir va problement être remplacé par des représentants plus démocratiques.

Je demande donc à la SNP de bien réfléchir et de revoir leur position. Dire qu'il "n'est pas réaliste de croire que l'on pourra modifier cet état de choses", est une attitude défaitiste et anti-démocratique. Et à la longue néfaste pour tous le copropriétaires.

N'oublions pas que la Cour de Cassation vient d'annuler cette année différentes solutions soi-disant pragmatiques, parcequ'ils entravaient les droits des copropriétaires.

Il serait regrettable que des solutions préconisés par la SNP subiraient le même sort dans quelques années. Réfléchissez bien, comparez votre solution avec beaucoup de cas différents et faites les analyser par des experts externes et neutres.

luc · #35 14-12-2004 14:40:26

Grmff a écrit :

Un syndic, par définition, c'est quelqu'un qui tente de mettre tout le monde d'accord sur une certaine manière de procéder et de gérer. S'il en fait trop, c'est trop cher. S'il n'en fait pas assez, ce n'est pas bien tenu. Il y a donc un équilibre à trouver, qui ne sera pas toujours le même pour chacun. Il y aura donc toujours des mécontents.
La question n'est donc pas tant d'éduquer les syndics, que d'éduquer les copropriétaires. Dans combien d'assemblée on ne voit pas les propriétaires suivre leur syndic comme des moutons, sans rien vérifier, sans penser par soi-même. Dans combien de conseil de gérance on ne voit pas des réactions du genre "Contrôler les comptes? Vous ne voulez quand même pas mettre en doute l'honneteté du syndic?" Dasn combien de conseil de gérance, on ne voit pas des gens qui ont "tout vérifié je le jure" et qui en réalité ont juste été boire un verre avec le syndic qui les a embobinnés.
Bref, que l'IPI s'occupe des syndics, et que le SNP forme ses conseils de gérance, et les vaches seront bien gardées.

En revenant sur ce forum je constate que l'intervention de Grmff est la plus cohérénte, avec celui d'immorp. Et je constate que Francis s'oriente aussi dans cette direction.

D'abord je suis un copropriétaire qui depuis 01/04/2000 conteste la manière que l'ACP fonctionne. Cela a démarré bêtement avec la demande d'une provision de 80.000 FB pour un budget voté de 50.000 FB de rénovation des jeux d'enfants dans le jardin (250 appartements).

J'ai cru que le syndic ne faisait pas son boulot. Lentement je me suis aperçu que s'est en fait le disfonctionnement des organes de contrôle de notre ACP, après le décès de notre co-gérant en 1999, qui permettent l'arnaque de notre syndic. C'est pourquoi je me concentre sur ce problème. Dès que cela est résolu celui de sydnic sera résolu endéans les trois mois.

Notre ACP a en principe un conseil de gérance de 10 mandats ET deux commissaires aux comptes. De fait il n'y a que 4 mandats honorés du CG. Il n'y pas de président ni sécrétaire ni commissaire aux comptes. Tous ces mandats sont exercé collégialement par ces 4 membres. C'est fou, mais cela a été "voté" en 2004, sans être mis à l'ordre du jour ni mis en annexe de l'invitation. On m'a interdit de parler pendant l'AG 2003 ET 2004. Une demande d'annulation de ces "décision" à été introduite. Que le syndic en profite, s'est clair. Mais l'erreur fondamentale se situe chez nos mandataires bénévoles, qui n'ont pas fait ce qu'il fallait: assister et contrôler au lieu de décider à la place du syndic. Derniérement 700 Euro pour remplacer un fusible pendant le WE.

Tout contrôle par un CP ou une candidature pour le CG, qui n'est pas approuvé à l'avance par ce CG, est considéré par eux comme un acte de méfiance envers ce CG. Et traité tel quel. Ce qui revient à un mandat en blanc pour ce conseil.

Depuis que je me suis concentré sur ce CG, il faut dire que cela bouge:
- un membre est déja 100% d'accord avec moi
- deux hésitent à changer de camp (probablement trop "impliqué")
- un est impliqué à fond (c'est le commissaire aux comptes 1976-2003)

On en est à rassembler les signatures pour une AG extra-ordinaire avec comme seul point: information de la situation réelle de la copropiété par le syndic et les organes de contrôle, et les conséquences. La délibération se fera en absence du syndic, ses mandataires et des membres de ce conseil de gérance (application du C.C.).

Petit problème (et arnaque classique): les syndic parle de 322 membres de l'ACP et le cadastre n'en compte que 260. J'y vais pour les 52 signatures, parceque j'ai le document du cadastre.

Cet exemple dépersonalisé est concret. De par mes contacts locaux je sais que ce n'est pas le seul avec des problèmes analogues.

Je suis pour une méthode qui permet à identifier aux nouveaux CP avant achat les ACP qui sont géré d'une façon normale. Parceque actuellement les acheteurs achètent un "kat in de zak". Combien d'expertises d'appartements parlent de la situation d'entretien des parties communes ???? En parlant avec les nouveaux CP dans ma copropriété je constate qu'ils ne sont pas au courant des décisions réelles, avec leurs conséquences financiers assez imporatnts. La première vente publique d'appartement d'un acheteur de 2003 va de dérouler sous peu dans ma copropriété ... .

SNPC · #36 14-12-2004 14:06:41

Grmff a écrit :

Cher SNP,
Qu'on ne me fasse pas dire ce que je n'ai pas dit, bien entendu...
Si l'intention est louable (avoir une certitude de qualité des syndics, qui sont vraiment capables et honnêtes), je pense que le moyen n'est pas le bon.
Je n'imagine pas les syndics venir spontanément payer une cotisation (une de plus!) pour obtenir une certification. Dès lors, votre objectif sera manqué...
D'un autre côté, l'ignorance des propriétaires est souvent impressionnante, y compris dans les conseils de gérance. C'est pourquoi je proposais de former les propriétaires plutôt que de certifier les syndics.
Le jour où mon syndic sera certifié, quelle certitude aurai-je que ce sera un bon syndic, si je ne suis pas capable de comprendre ce qu'il me raconte? Aucune! Il pourra toujours me rouler dans la farine sans que je n'y comprenne rien...

Cher Grmff,

J'ai bien compris que nous ne pourrons pas être d'accord sur tout, surtout pas en l'état actuel des choses. Ce n'est pas grave, n'est-ce pas, du moment que nous continuons à nous parler!
Laissons faire le temps, il nous départagera en partie.

Toutefois, je suis bien d'accord avec vous en ce qui concerne l'ignorance des propriétaires, à laquelle il importe de remédier. Puis-je vous rappeler que le SNP joue ce rôle autant qu'il le peut en donnant des conseils juridiques à ses membres, qui sont de plus en plus nombreux à le consulter sur ces questions.
Je vais en outre vous donner un "scoop". Il est question de mettre sur pied des sessions de formation pour copropriétaires...
Sans compter que nous sommes toujours en train de préparer un livre sur la copropriété.

Mais les deux types d'action sont convergents et non antagonistes!

grmff · #37 14-12-2004 13:24:56

Cher SNP,

Qu'on ne me fasse pas dire ce que je n'ai pas dit, bien entendu...
Si l'intention est louable (avoir une certitude de qualité des syndics, qui sont vraiment capables et honnêtes), je pense que le moyen n'est pas le bon.

Je n'imagine pas les syndics venir spontanément payer une cotisation (une de plus!) pour obtenir une certification. Dès lors, votre objectif sera manqué...

D'un autre côté, l'ignorance des propriétaires est souvent impressionnante, y compris dans les conseils de gérance. C'est pourquoi je proposais de former les propriétaires plutôt que de certifier les syndics.

Le jour où mon syndic sera certifié, quelle certitude aurai-je que ce sera un bon syndic, si je ne suis pas capable de comprendre ce qu'il me raconte? Aucune! Il pourra toujours me rouler dans la farine sans que je n'y comprenne rien...

SNPC · #38 14-12-2004 09:45:10

Il est intéressant de constater que l'initiative du SNP suscite une controverse aussi animée. Un des objectifs de notre association semble déjà rencontré, qui est d'attirer l'attention sur les problèmes posés par la gestion de certains syndics d'immeubles.

Je crois utile de rappeler que le SNP est libre d'apprécier la façon dont il entend poursuivre la réalisation de son objet social qui est d'aider les propriétaires immobiliers dans tous les domaines qui les concernent.
Certains intervenants semblent par ailleurs perdre de vue le fait qu'au contraire de ce que seraient les règles de l'IPI, la certification des syndics mise en place notamment par le SNP n'a rien d'obligatoire!
Le SNP et ses partenaires donnent leur avis, via ce système, mais ne
régentent rien de manière impérative pour tous.
Le but est entre autres de susciter une réflexion sur les bonnes pratiques en matière de gestion, et de fournir, autant que faire se peut aux copopriétaires une assurance quant au sérieux du syndic qu'ils choisissent, mais sans
empêcher ceux qui ne sont pas certifiés - ne fut-ce que parce qu'ils ne
l'ont pas demandé - d'opérer. A terme, ce processus est censé "impulser"
une amélioration généralisée des pratiques de la profession, concuremment
avec d'autres initiatives et/ou réflexions.
Le SNP est conscient qu'il sera sans doute nécessaire, à l'usage, d'affiner et améliorer le système.

En ce qui concerne les frais de la certification, ils ont été calculés non pas pour "faire rentrer de l'argent" dans les caisses de qui que ce soit mais uniquement pour couvrir les frais de gestion des dossiers. Encore une fois, il s'agit d'une démarche tout à fait optionnelle pour les syndics. L'histoire dira si cette initiative remporte l'adhésion des syndics et des copropriétaires.

Par ailleurs, pour rencontrer d'autres commentaires, je voudrais préciser ici que le SNP est sceptique concernant l'opinion de certains au sujet du rôle effectif de l'assemblée générale dans la gestion d'un immeuble d'une certaine importance. Il craint que cela ne puisse pas marcher, aucune assemblée de ce type ne pouvant être vraiment efficace à cette échelle et, par ailleurs, il n'est pas bon non plus de laisser le syndic totalement à lui-même entre deux assemblées.
Le SNP rejoint du reste Grmf lorsqu'il s'agit de fustiger la passivité des copropriétaires mais estime qu'il n'est pas réaliste de croire que l'on pourra modifier cet état de choses!

Il faut donc, selon le SNP, préciser, voire renforcer le rôle du conseil de
gérance - qui reste un organe optionnel, non nécessaire dans les petits
immeubles - tout en prenant des mesures pour préserver le droit des
minorités, y compris l'application de contrôles nécessaires, mais sans
permettre que la passivité de certains copropriétaires ne bloquent tout
processus de décision."

Francis · #39 14-12-2004 07:41:53

Plaisanterie, ah bon.
Domage car à 125€ par copropriétaire, la certification aurait été d'un bon rapport et j'envisageai déja de constituer l'organisme chargé de la décerner. Bof ...

PIM · #40 07-12-2004 17:45:22

Vous n'êtes pas sans savoir que la gestion d'immeubles à appartements par des syndics professionnels laisse souvent à désirer, ce qui occasionne des préjudices sérieux aux copropriétaires. Ce problème qui est identifié depuis longtemps a pris de l'ampleur depuis l'entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété et le phénomène n'a été que partiellement enrayé par la création de l'Institut Professionnel Immobilier (I.P.I), dont la gestion a été jusqu'à présent pour le moins sujette à critiques (mais cela va changer, avec le résultat tout frais des élections à l'IPI).

D'où l'initiative prise par le Syndicat National des Propriétaires, ensemble avec la Fédération Nationale des Administrateurs de Biens et la Koninklijk Algemeen Eigenaars Verbond de Gand, de créer une certification de qualité pour les syndics. Cette certification vient d'entrer en vigueur et le site Internet www.kc-cq-syndic.be est d'ores et déjà accessible.

Certification de qualité pour les syndics

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