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On achète même sa certification !

Zitoun-5136
Pimonaute
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On achète même sa certification !

On achète même sa certification.

Qu’elle n’a pas été ma surprise en consultant la liste des syndics certifiés par le SNP que mon syndic y figurait !!!! mad  mad col1.gifcol2.gif

Renseignements pris, le SNP m’informe que la commission de certification lui a adressé celle-ci le 16 décembre 2005, et à ce jour, il ne nous en a pas encore informés.

Or, le 20 décembre 2005, nous avions notre AG statutaire.

Hormis ce défaut de communication, par ailleurs imposé par la charte de certification, ce qui me hérisse davantage, c’est que ce syndic ne respecte pas la moitié des obligations prévues par la charte.

Le manquement le plus grave, selon moi, consiste dans l’absence de convention qu’il prétend donc avoir signée avec notre ACP.

C’est donc sur sa seule parole qu’il a obtenu sa certification. Il a donc été cru sur sa parole.

Par contre, le SNP refuse de lui retirer cette certification sur base d’une plainte verbale non étayée d’éléments probants et m’invite instamment à introduire une plainte complétée d’un dossier.

C’est un comble !!fou2.gif

Qu’en pensez-vous ?

Heureusement que le soleil brille aujourd’hui car, pour reprendre l’expression de Luc, cette nouvelle « prolonge mon calvaire » .

Vous imaginez la réaction de mon syndic à mon égard pour l'avenir lorsqu'il sera informé de mon courrier au SNP !!

Non, Zitoun, c’est pas encore aujourd’hui que tu vas arrêter de ramer !

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SNPC
Pimonaute intarissable
Inscription : 07-04-2004
Messages : 848
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Re : On achète même sa certification !

Je  suis en retard de plusieurs messages mais je reviendrai sur tous ces sujets dès que possible.

Je veux touterfois réagir à celui-ci.

Le SNP ne peut pas faire régner l'ordre tout seul!

Le but de la certification est de mettre en évidence les syndics qui la demandent et s'engagent publiquement à respecter une certaine déontologie.

Nous n'avons pas la possibilité matérielle de surveiller concrètement le comportement de chacun d'eux et devons nous contenter d'exiger qu'ils réitèrent annuellement ces engagements. Et retirer la certification si nous acquérons la conviction qu'ils ne les respectent pas.

Les copropriétaires qui estiment que ces promesses ne sont pas tenues ont la possiblité de le faire savoir et de faire ainsi pression sur ceux qui ne sont pas à la hauteur.

Mais je n'ai jamais entendu dire que dans un système démocratique on puisse porter des accusations sans en apporter la preuve. Vous devez vous tromper de régime.

Je l'ai déjà dit sur ce site: nous n'avons pas la prétention de croire que nous avons trouvé la panacée aux problèmes que rencontrent les copropriétaires. Mais il faut commencer quelque part. Des aménagements seront certainement nécessaires.
En attendant, les copropriétaires dont le syndic bénéficie d'une certification décernée par nous ont un recours effectif contre ceux-ci. Encore faut-il qu'ils utilisent les moyens adéquats.

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
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Re : On achète même sa certification !

Dans ce cas-ci je donne raison à la SNP. Il y a une déclaration écrite du syndic. Elle ne peut être contesté qu'avec une déclaration écrite du copropriétaire.

Mais la déclaration de copropriétaire devrait être simple et concrète, comme:

"La certification n'a pas été mentionné lors de l'AG du xx: voir copie PV en annexe".

Beaucoup plus effiace est d'exiger du syndic qu'il envoie par exemple les PV d'AG des ACP sélectioné par la SNP annuellement dans la liste de ses ACP. Naturellement si la SNP est en possession de cette liste.

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Saxo
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Re : On achète même sa certification !

Question :
si le but est de faire une sorte de publicité pour une "bonne gestion de syndic", n'y aurait-il pas obligation de se faire "enregistrer" à son lieu de travail (ex. Bruxelles et pas Brabant wallon) et d'indiquer - au moins - le nom de son agence (j'ai constaté que pour pour un agent, ce nom fait défaut).

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grmff
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Re : On achète même sa certification !

Je n'ai pas vu que le syndic certifié devait en informer les propriétaires. Vous avez vu cela où?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : On achète même sa certification !

Question :
si le but est de faire une sorte de publicité pour une "bonne gestion de syndic", n'y aurait-il pas obligation de se faire "enregistrer" à son lieu de travail (ex. Bruxelles et pas Brabant wallon) et d'indiquer - au moins - le nom de son agence (j'ai constaté que pour pour un agent, ce nom fait défaut).

Ce n'est pas un peu chercher la petite bête? mad
(!) Il est des syndics actifs dans plusieurs région...
(!) Certains syndics n'ont pas de nom d'agence et travaillent en nom propre.

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zoum
Pimonaute
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Re : On achète même sa certification !

Rponse sur la pub obligatoire :

Le syndic S'ENGAGE à placer visiblement cette plaquette et à porter la certification à la connaissance des copropriétaires des immeubles qu’il gère.

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zoum
Pimonaute
Inscription : 26-10-2005
Messages : 6

Re : On achète même sa certification !

Ce n'est pas la petite bête !
Le syndic auquel je pense a un nom d'agence sous lequel il travaille - mal d'ailleurs !

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Zitoun-5136
Pimonaute
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Messages : 1

Re : On achète même sa certification !

SNP a écrit :
...
Le but de la certification est de mettre en évidence les syndics qui la demandent et s'engagent publiquement à respecter une certaine déontologie.

Nous n'avons pas la possibilité matérielle de surveiller concrètement le comportement de chacun d'eux et devons nous contenter d'exiger qu'ils réitèrent annuellement ces engagements. Et retirer la certification si nous acquérons la conviction qu'ils ne les respectent pas.

...
Je l'ai déjà dit sur ce site: nous n'avons pas la prétention de croire que nous avons trouvé la panacée aux problèmes que rencontrent les copropriétaires. Mais il faut commencer quelque part. Des aménagements seront certainement nécessaires.
En attendant, les copropriétaires dont le syndic bénéficie d'une certification décernée par nous ont un recours effectif contre ceux-ci. Encore faut-il qu'ils utilisent les moyens adéquats.


Désolé de revenir sur ce sujet, mais il m’importe de signaler sur ce forum ce que je viens de découvrir.

Bref rappel des faits : mon syndic a demandé sa certification de qualité SNP le 16 décembre 2005.

Malgré deux AG statutaires, des 20 décembre 2005 et 21 décembre 2006, mon syndic n’a pas informé les copropriétaires de l’octroi de cette certification et par conséquent des engagements auxquels il a souscrit.

Pire, je viens de consulter son site internet et à la page « services » « syndic » je lis ceci :

Parce qu’il respecte les engagements définis pour le bon accomplissement de sa mission de syndic, (Mr) *** a en outre reçu le label qualité du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires ( SNP)  www.aes-snp.be

Quelle tromperie !!

Le SNP, dans son post du 23/03/2006, confirmait cependant ne pas avoir les moyens matériels de contrôler les engagements des syndics qui demandaient cette certification.
Le SNP confirmait clairement que cette certification était octroyée parce que les syndics s’engageaient à respecter une certaine déontologie et non parce qu’ils respectaient celle-ci.

NUANCE !!

Or, voici les griefs que je formule à l’encontre de mon syndic qui ne respecte pas les principaux articles de cette charte, qu’il s’agisse des règles administratives, techniques ou financières !!

1.    il n’a jamais porté à la connaissance des copropriétaires l’obtention de cette certification. La simple indication sur certains documents publicitaires de sa société, distribués plus de huit mois après l’obtention de la certification, et aujourd’hui sur tous ses courriers, ne peut être considérée comme une notification aux copropriétaires, au même titre que «Le fait de noter sa nomination dans le procès-verbal de l’assemblée générale n’est pas considéré comme une convention écrite » (charte SNP, partie I, art. 1,)
2.    il n’a jamais signé de convention avec notre ACP et encore moins fourni le cahier des charges stipulant les règles détaillées de gestion de sa société. Non-respect des articles 1 et 2, partie I de la charte SNP.
3.    il n’a pas établi le dossier administratif de l’immeuble  (partie I, art. 3 et 4)
4.    il prélève anticipativement et sans accord de l’assemblée générale des honoraires trimestriels.
5.    pire, il a toujours refusé notre demande, depuis 2004, de mettre un point « options de gestion » à l’ordre du jour de l’AG (partie I, art. 9, 10, 11 )
6.    pour les travaux importants mis à l’ordre du jour, il ne fournit aucune explication ni aucun dossier (partie I, art. 11)
7.    il n’envoie pas les décomptes trimestriels relatifs aux dépenses communes, se contentant d’envoyer un bulletin de virement pour les provisions trimestrielles (partie II, art. 1)
8.    il ne soumet pas à l’assemblée générale le rapport technique sur l’état du bâtiment et il se contente de mettre à l’ordre du jour de nouveaux travaux, sans autre explication.
9.    ainsi, il ne communique pas, avant l’AG, les dossiers techniques et rapports d’experts indispensables pour l’élaboration d’un cahier de charges afin de solliciter des devis comparables.
10.    il ne communique aucun de ces devis pourtant indispensables « …de façon à ce que les copropriétaires puissent, en connaissance de cause, prendre une décision fondée » (partie III, art. 1,2,3)
11.    il trompe les copropriétaires quant aux législations en vigueur puisque il a anticipé de plusieurs années la décision de mise en conformité des ascenseurs (partie III, art. 4) .
12.    il n’a jamais établi de tableau d’amortissement de renouvellement des équipements lourds. Bref, il se contente de gérer à la petite semaine en réclamant des appels de fonds non fondés (partie III, art. 5 et 6).

En résumé, si l’on continue à vouloir faire des réformettes pour tenter de résoudre les problèmes de copropriétés, les copropriétaires passeront leur vie à rédiger des dossiers pour démontrer qu’ils sont trompés alors que le syndic qui demande une certification ne fournit aucun dossier.

Seule sa parole compte !!!

Comme l’a dit Tintin dans d’autres sujets de ce forum, on nous envoie à nouveau au casse-pipe.

Plainte à la Justice de Paix, plainte à l’IPI et aujourd’hui plainte au SNP…en attendant une autre instance !

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petitfuret
Pimonaute assidu
Inscription : 25-06-2006
Messages : 177

Re : On achète même sa certification !

Les remarques de ZITOUN se retrouvent dans de nombreuses... trop nombreuses copropriétés et pour reprendre la phrase de SAXO qui utilisait le terme " s'enregistrer", il faudrait peut-être relire les deux propositions du sénateur DELACROIX quant à l'article 577 du Code civil ( devoirs du syndic vis-à-vis des CP) et l'ordre des syndics : ordre national où tous les syndics devraient s'être fait enregistrés.

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
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Re : On achète même sa certification !

EN mars 2006 j'ai écrit (voir plus bas)

luc a écrit :

Dans ce cas-ci je donne raison à la SNP. Il y a une déclaration écrite du syndic. Elle ne peut être contesté qu'avec une déclaration écrite du copropriétaire.

Mais la déclaration de copropriétaire devrait être simple et concrète, comme:

"La certification n'a pas été mentionné lors de l'AG du xx: voir copie PV en annexe".

Bien que techniquement le SNP a raison, je crois que logiquement il y a un problème. Dans mon cas je peu déposer plainte à une dizaine d'instances divers, pour des "erreurs" commis par mon syndic. J'en ai sélectionné trois, je crois. Les trois qui sont le plus efficace à atteindre le bût: une meilleure administration de mon ACP.

Peuvent les 7 autres instances dire que tout est en ordre ? Non. Ils peuvent seulement dire que pour un tel % de syndic il n'y a pas eu de plainte officielle.

Selon mon avocat j'ai encore déposé trop de plaintes, parce que c'est difficile à gérer. Il a raison, c'est parfois kafkaïen, avec 3 plaintes en cours, en plus des procès.

NB: mon syndic n'est pas sur la liste du SNP, mais le CG est membre du SNP, profite de son assistance et fait payer la cotisation par ... l'ACP, sans aucune décision de l'AG ni communication du syndic/CG à l'AG.

luc a écrit :

Beaucoup plus efficace est d'exiger du syndic qu'il envoie par exemple les PV d'AG des ACP sélectionné par la SNP annuellement dans la liste de ses ACP. Naturellement si la SNP est en possession de cette liste.

Si cette méthode demande trop de travail, il y en a d'autres.

Un syndic professionnel est assuré pour sa RC. Dans ce cadre il doit transmettre endéans les 8 huit jours je crois toute mise en demeure, citation, jugement, etc ... à son assureur.

Le SNP pourrait quand même aussi imposer d'appliquer cette méthode. Et suspendre par exemple automatiquement la certification dès qu'un nombre spécifié de plaintes indépendantes ont été déposées, dès qu'un jugement constate un fait qui va à l'encontre de la charte, etc ... .

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MarcelDufo
Pimonaute assidu
Inscription : 14-01-2007
Messages : 35

Re : On achète même sa certification !

Luc écrit :

NB: mon syndic n'est pas sur la liste du SNP, mais le CG est membre du SNP, profite de son assistance et fait payer la cotisation par ... l'ACP, sans aucune décision de l'AG ni communication du syndic/CG à l'AG.

Oh, les vilains !  C'est pas bien ça !  Heureusement que Luc veille !  Madame l'institutrice lui donnera sûrement un bon point et un bonbon !

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Zitoun-5136
Pimonaute
Inscription : 22-12-2004
Messages : 1

Re : On achète même sa certification !

Je ne suis malheureusement pas au bout de mes surprises.

Sur 14 syndics "labellisés" (Bxl et Brabant wallon), voici ce qu'annoncent trois d'entre eux sur leur site internet:

Premier syndic
Parce qu’ il respecte les engagements définis pour le bon accomplissement de sa mission de syndic, ***(nom du syndic) a en outre reçu le label qualité du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires ( SNP)  www.aes-snp.be

Deuxième syndic
Nous avons obtenu le Label de Qualité Syndic.

Troisième syndic
***nom du syndic :  certification de qualité syndic octroyée par le Syndicat National des Propriétaires le ***2005.

Selon le « Petit Robert » : octroyer signifie accorder à titre de faveur, de grâce.


Curieusement, les 11 autres labellisés ne mentionnent rien !

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Oldman-0550
Pimonaute
Inscription : 08-03-2005
Messages : 1

Re : On achète même sa certification !

Zitoun a écrit :

Je ne suis malheureusement pas au bout de mes surprises.

...Selon le « Petit Robert » : octroyer signifie accorder à titre de faveur, de grâce.

Non, vraiment pas au bout de vos surprises puisque voilà aussi venu  :

"Octroi du Quality-label pour le Syndic Professionnel" sur ...

(Oups, pas de pub)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Messages : 23 608

Re : On achète même sa certification !

Et il faut mentionner quelque chose sur son site internet, quand on est "labelisé"?

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Zitoun-5136
Pimonaute
Inscription : 22-12-2004
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Re : On achète même sa certification !

Grmff a écrit :

Et il faut mentionner quelque chose sur son site internet, quand on est "labelisé"?

Pour respecter la charte il faut signaler à tous les copropriétaires cette labellisation.

Il me semble que l'internet est un des moyens d'information !

Mais pourquoi cette question ?

Vous ne l'avez pas mentionnée ?   wink

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Messages : 23 608

Re : On achète même sa certification !

Je ne suis plus syndic depuis belle lurette. Mais mon syndic est "labelisé" et ce n'est pas mentionné sur son site.

Bon, tous les clients sont au courant, il en a fait sa pub pendant les AG, et c'est au PV. Plus officiel que cela...

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Coucou
Pimonaute
Inscription : 28-01-2007
Messages : 4

Re : On achète même sa certification !

Je pense connaître le syndic dont parlent Zoum et Saxo. Si c'est celui auquel je pense, il bénéficie effectivement d'un label qualité SNP à son adresse dans le Brabant-Wallon tandis qu'il exerce à Bruxelles, dans un bureau qui porte un autre nom. Ce syndic, le mien en l'occurence, a fait l'objet d'au moins deux actions en justice - une ACP a décidé d'accepter un "arrangement" et l'autre poursuit sur sa lancée - à ma connaissance pour "mauvaise gestion" (toujours l'histoire de gros sous) dans les 4 dernières années.

J'ai envoyé un dossier circonstanciant ses manquements par rapport à la charte, à la direction du SNP en juin dernier. Le Secrétariat de la Commission d'attribution des certifications de qualité m'a assuré que ce dossier sera examiné lors de sa prochaine réunion en septembre dernier. Je n'ai pas eu de nouvelles jusqu'à aujourd'hui.

"Manque de moyens matériels" ?

mad Soit dit en passant que ce syndic nous a été présenté par le promoteur lors de la première AG il y a 4 ans. Il est réélu grâce au soutien inconditionnel du Cdg et tous les cps qui ont peur de défier son autorité. Enfin, ça fait l'objet d'un autre salon!

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Coucou
Pimonaute
Inscription : 28-01-2007
Messages : 4

Re : On achète même sa certification !

Oups, j'ai oublié - j'ai même envoyé au SNP des "preuves" du non-respect de la charte de la part de cet illustre membre de l'ABSA.

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Zitoun-5136
Pimonaute
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Messages : 1

Re : On achète même sa certification !

Coucou a écrit :

... j'ai même envoyé au SNP des "preuves" du non-respect de la charte de la part de cet illustre membre de l'ABSA.

Je suppose que votre syndic est toujours labellisé malgré votre plainte.

Dans ce cas, le SNP ne serait pas plus diligent ou efficace pour sanctionner les syndics défaillants.

Peut-être faudrait-il poser la question suivante au SNP ...et à l'IPI :

Quel pourcentage de plaignants (par rapport aux ACP gérées) faut-il pour qu'une plainte, même étayée d'un dossier circonstancié et de preuves soit prise en compte !

J'ai l'impression que l'IPI adopte ce même principe.

En conclusion, plus le syndic gère d'ACP au plus difficile il sera de le sanctionner.

Cela promet avec l'arrivée de ces gros bureaux de syndics !!!

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