Copropriété et IBGE

Au vu des informations que vous donnez( 2 immeubles, 1 acte de base), il n'existe qu'une seule ACP. L'arrêt de la cour de cassation du 3 juin 2004 a clairement confirmé que la personnalité juridique n'est attribuée qu'à l'association des copropriétaires d'un groupe de bâtiments et non à l'association des copropriétaires d'un immeuble de ce groupe.

Au vu de ce même arrêt, il semble difficile, légalement parlant, de rentrer une demande de permis d'environnement pour un seul immeuble puisqu'il n'a pas de personnalité juridique.

Les considérations émises par l'ABSA sont exactes. Les deux immeubles ne donnent lieu qu'à une seule ACP ayant la personnalité jruridique.

Il ne faut pas perdre de vue toutefois que les concepts juridiques ne sont pas toujours parfaitement transposables d'une discipline juridique à l'autre! Je ne connais pas la législation sur le permis d'environnement mais il faut un peu creuser les notions d'immeuble, de demandeur et, du point de vue de cette législation!

En outre, ne pas oublier que "sans intérêt, pas d'action". Quel est l'intérêt des deux CP dans cette affaire, ou dans cet aspect de l'affaire? Au besoin contester la recevabilité de cette demande!

Ce ne sont que des pistes. En dehors de l'aspect déroutant de l'attitude de ces CP, ce dossier me paraît très technique et relever de spécialistes, de l'urbanisme notamment.

Il est normal me semble-t-il que le permis spécial soit uniquement à charge des proprios de garages. Que le permis coûte 1.000€ ou 15.000€...

Il cherche quoi, le contestataire? Quelle est sa demande, et pourquoi? Je ne peux concevoir qu'il parte en guerre pour le plaisir.

L'exemple de la toiture me semble mal choisi.
En effet, elle ne couvre pas seulement les appartements situés juste sous elle, mais tout ceux qui sont en dessous, jusqu'aux caves. Et s'il y a aussi des garages à ce niveau des caves il faudra qu'ils payent eux aussi pour cette toiture.
Généralement, les actes de base précisent quelles sont les parties communes générales qui sont communes à tout l'immeuble et le cas échéant, celles qui ne sont communes qu'à certaines parties de l'immeuble, comme les garages par exemple (parties communes spéciales).

Lire donc attentivement le passage de la description de l'immeuble dans l'acte de base.

S'il sent les gaz de voiture dans son appartement, je comprend qu'il cherche une solution. Et si tout le monde lui dit "c'est dans votre tête", je comprend aussi qu'il fasse des pieds et des mains, et de la guérilla juridique, pour obtenir une solution.

A mon avis, il utilise la mauvaise méthode.

Mais à mon humble avis aussi, la copropriété aussi utilise la mauvaise méthode.

Il faut être deux pour se disputer. La copropriété ne doit pas l'ignorer dans sa demande. Pourquoi ne pas chercher une solution? Cette solution sera certainement moins onéreuse que les 50.000€ que vous mentionnez. Peut-être qu'un ventilo de plus, déclenché dans certaines circonstances de manière automatique, régleront le problème de ce proprio.

Avec la technique de l'autruche, on finit toujours par se faire...

La problématique n'est pas si simple.
Avant même qu'il y ait possiblité de conciliation, il y plainte devant le Juge de paix
Nous n'avons dès lors plus le choix; nous sommes contraints en justice.
Exemple : ce CP fait appel au service de médiation de la commune et simultanément
nous assigne en justice.
Ce service a dû déclaré forfait vu que l'affaire était déjà en justice.
Comme quoi il faut être deux pour se quereller mais également pour se réconcilier.
Dès qu'un tiers (la justice) entre dans le jeu; il n'y pas d'autre choix que la justice.

casimir

N'importe quoi!

Même quand une affaire est portée devant un juge, un accord peut être trouvé, jusqu'à la dernière minute. Jusque devant le juge qui peut entériner un accord.

Des milliers d'affaires sont mises "au rôle" suite à accord entre les parties.

L’Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L. estime, au vu des informations données (2 immeubles, 1 acte de base), il n'existe qu'une seule ACP. L'arrêt de la cour de cassation du 3 juin 2004 a clairement confirmé que la personnalité juridique n'est attribuée qu'à l'association des copropriétaires d'un groupe de bâtiments et non à l'association des copropriétaires d'un immeuble de ce groupe.
Au vu de ce même arrêt, il semble difficile, légalement parlant, de rentrer une demande de permis d'environnement pour un seul immeuble puisqu'il n'a pas de personnalité juridique.

Je partage entièrement cet avis sur la personnalité juridique d’une seule ACP

Imaginons maintenant deux immeubles physiquement distincts sans liaison de quelque nature que ce soit. Seul le terrain (jardins) est commun aux deux immeubles. Une seule ACP existe pour les deux immeubles. Chaque immeuble dispose de son propre chauffage (chauffage individuel) et de ses propres parkings et garages en sous-sol. Chaque immeuble possède 130 garages avec ses propres entrées et sorties.

Un des deux immeubles subit des dommages importants entraînant des coûts élevés. Une seule ACP, une seule Assemblée Générale. Les copropriétaires de l’autre immeuble doivent-ils participer financièrement, en proportion de leurs quotités, aux réparations de l’immeuble endommagé ? Je crois que les débats risquent d’être fort houleux et que le Juge sera rapidement appelé à trancher. Dans le cas d’un permis d’environnement faut-il considérer les garages de ces deux immeubles comme copropriété forcée alors qu’ils sont physiquement distincts et qu’un permis 1A n’est exigible ni pour l’un ni pour l’autre.

Dans le cas de notre copropriété :
Monsieur ZZZ argue sur notre situation de fait qui doit également être la situation juridique. Et je partage entièrement son avis.
Il considère cependant que les parties communes des garages en sous-sol, le local de chaufferie dans leur entièreté sont copropriété forcée. Et à cet effet il cite l’Arrêt de la Cour de Cassation. Cet arrêt porte sur un groupe d’immeubles à La Panne. Dans ce groupe d’immeubles il y avait de facto une servitude forcée à savoir l’existence d’une entrée, d’une sortie et d’une porte commune aux deux immeubles (Westhinder et Alexandra) obligeant les uns à emprunter la voie d’accès des autres. Ce cas transposé dans notre contexte reviendrait à considérer un accès à nos garages non pas situé entre nos deux immeubles mais par exemple situé sur le côté d’un des deux immeubles.  Dans ce cas il est évident que l’accès en sous-sol de l’immeuble « II » se ferait forcément par le sous-sol « I ». Il y aurait là évidemment une servitude forcée et dans cette logique déductive une copropriété forcée. Tenant compte de cet arrêt de la Cour de Cassation ne faudrait-il pas considérer une situation de fait à savoir que les sous-sols en dessous de chaque immeuble ne constitue pas une servitude forcée ? Ne sont servitudes forcées que l’entrée, la sortie, la porte commune et l’aire de roulage compris entre les deux immeubles ainsi que le local de chauffage. Cela est d’autant plus probant que les habitants de chaque immeuble n’ont les clefs que de leur immeuble. L’action que mène monsieur ZZZ tant en justice qu’auprès de l’IBGE tient-elle compte de cette situation de fait que lui-même réclame et tient-il compte du coût de l’étude d’incidence. Cette dernière s’élève à plus de 50.000 euros soit plus de CINQ euros par quotité ou encore entre 200 et 300 euros par copropriétaire. Un tel prix pour un papier qui n’aura aucune finalité concrète pour nos deux immeubles ! Les fonctionnaires de l’IBGE le reconnaissent : nos deux bâtiments n’ont aucun besoin d’un permis type 1A.

La lecture des paragraphes ad hoc de l’assignation initiée en justice par monsieur ZZZ ainsi que son action auprès de l’IBGE me conduisent à la conclusion suivante :
Sa requête en justice et auprès de l’IBGE ne tient pas compte de la situation de fait de nos immeubles. Que cherche-t-il donc ? Il pourrait en toute franchise étudier le problème entièrement et sereinement et le soumettre loyalement et au Conseil de Gérance et au Syndic et à l’Assemblée Générale, mais son souci, comme il l’a dit en Assemblée Générale: « avec lui, il limitera les dépenses, contre lui nous payerons des indemnités se chiffrant à des millions de francs belges ». Cette menace il la réitère dans l’assignation en cours, je le cite : « Que les coûts qui en découlent s’élèvent très hauts et l’association des copropriétaires risque d’en être la victime avec comme suite des conséquences financières très élevées ».

SNP nous dit : En outre, ne pas oublier que "sans intérêt, pas d'action". Quel est l'intérêt de ce CP dans cette affaire, ou dans cet aspect de l'affaire? Au besoin contester la recevabilité de cette demande!

Son intérêt ? Ce CP a déclaré subir des nuisances (odeur de garage pénétrant dans son appartement par vent de direction N-O et seulement par grands vents).  Il est le seul à sentir ces odeurs sur 250 copropriétaire et les inspecteurs de l’IBGE ont constaté qu’aucune bouche d’aération ne se trouve près de son appartement. D’autres CP devraient, dans cette hypothèse, ressentir ces dites odeurs.

Afin d’éviter ce genre de conflit entre UNE personne et une ACP, dans lequel ce CP peut éventuellement obtenir gain de cause juridiquement, et le veux, sans aucun bénéfice pour aucune partie, ni pour  lui, ni pour les copropio, ne serait-il par urgent de prévoir des amendements ou des dérogations à une loi, qui interprétée à sens unique, risque de léser toutes les parties sans aucun bénéfice environnemental !!! Ce qui serait contraire aux buts que s’est fixé l’IBGE.

casimir

Casimir,

Déjà fini les math avec vos petits enfants?

Je crois qu'il n'y a que les sots qui ne changent pas d'avis.
Cela étant dit, je remercie grmff pour les références donées.
Le côté ad hoc de la lorgnette dépend du grossissement des verres.
C'était, lorsque j'étais bambin, un jeu de regarder dans les jumelles
de l'autre côté de la lorgnette et voir ainsi tout très loin.
C'est ce que j'ai fait immédiatement et j'ai regardé la bouche d'aération
en desous de mon appartement et elle m'est apparue beaucoup plus proche de l'autre immeuble.

Avec un peu de sérieux, j'aime les faits rien que les faits et avec qui que ce soit, même un "pas d'accord"
je l'aiderai si il y nuisance pour lui. Et ce CP le sait pertinemment, il l' a même acté dans la citation qu'il a lancé contre notre ACP
Je suis pratiquement le seul qui, contre l'avis de la majorité, vote pour lui donner droit de parole en AG et lors des réunions du CG.
Tiens, depuis que je suis dans le comité de gérance (1 mois déjà), je ne vois plus ce CP alors qu'il passait pratiquement toujours lors de cette réunion hebdomadaire du CG. Bigeard n'est-ce pas !

casimir