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Copropriété et IBGE

Casimir-9803
Pimonaute
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Copropriété et IBGE

Toute copropriété possédant plus de 200 garages et/ou parkings est soumise à un permis d’environnement type 1A. L’octroi de ce permis par l’IBGE est soumis au préalable à une étude d’incidence réalisée par un bureau spécialisé et dont le coût s’élève au minimun à 50.000 €. Ce coût est de l’ordre de 200 € par copropriétaire et représente un surcoût élevé.

Notre copropriété est composée de deux immeubles distincts et séparés (sic dans l’acte de base). Une entrée commune, située entre les deux immeubles, les relie cependant physiquement. Il s’agit là de la principale servitude forcée d’où découle notre copropriété forcée. Chaque immeuble pris séparément possède moins de 150 garages/parkings.

Sur base de notre acte de base et de notre situation de fait, l’IBGE est prête à accorder deux permis d’environnement, un par immeuble, dont le coût est nettement moins élevé (de l’ordre de 1000 €)

Deux CP (0,8% des copropriétaires) ont assigné en justice le syndic et l’ACP et demandent, entre autres, au Juge de Paix de déclarer le caractère de copropriété forcée pour l’ensemble des garages des deux immeubles. Ils visent ainsi à contraindre l’ACP pour obtenir un permis 1A dont le coût, a déclaré l’un des deux lors de la dernière AG, serait uniquement à charge des copropriétaires de garage. Lui-même n’est pas propriétaire de garage. (Bel esprit de copropriété forcée : eux mais pas moi !!!)

Qui pourrait me renseigner sur le bien-fondé et/ou la nécessité légale d’un permis d’environnement 1A pour une copropriété forcée composée de deux immeubles séparés de fait et pour lesquelles ce permis n’est pas exigible s’ils sont considérés isolément. Cet exemple n’est pas le même que celui pris dans un Arrêt de la Cour de Cassation où à De Panne, le sous-sol d’un des deux immeubles servait de passage forcé pour les copropriétaires du deuxième immeuble. Dans ce cas repris par la CC, il y avait incontestablement copropriété forcée pour l’ensemble des garages.

Y-a-t-il des cas semblables en Belgique et en particulier à Bruxelles ?

casimir


Colet

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MarcelDufo
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Re : Copropriété et IBGE

Luc est un cas bizarre...
Alors que le permis d'environnement est déjà quelque chose de lourd, dont la plupart des CP n'ont cure ;
Alors qu'un permis classe IA est beaucoup plus contraignant (et onéreux qu'un permis classe IB) ;
Alors que l'IBGE accorde deux permis classe IB, ce qui est moins onéreux et selon l'IBGE, conforme à la réglementation,

Voilà que l'homme combat bec et griffes pour avoir absolument son permis classe IA.

Je ne comprends pas...  Ou il a trop d'argent, ou il est adepte de l'auto-couillonnage, ou il prend plaisir à tout contester, par principe, parce qu'il est un adepte de l'ordre et de la justice à tout crin...  Bientôt, il en viendra à attaquer un juge, si celui-ci venait à ne pas se ranger à sa cause.  En psychiatrie, on appelle ça de la quérulence processive.

C'est fou, non ?

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sad
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Re : Copropriété et IBGE

MarcelDufo a écrit :

Luc est un cas bizarre...
Alors que le permis d'environnement est déjà quelque chose de lourd, dont la plupart des CP n'ont cure ;
Alors qu'un permis classe IA est beaucoup plus contraignant (et onéreux qu'un permis classe IB) ;
Alors que l'IBGE accorde deux permis classe IB, ce qui est moins onéreux et selon l'IBGE, conforme à la réglementation,

Voilà que l'homme combat bec et griffes pour avoir absolument son permis classe IA.

Je ne comprends pas...  Ou il a trop d'argent, ou il est adepte de l'auto-couillonnage, ou il prend plaisir à tout contester, par principe, parce qu'il est un adepte de l'ordre et de la justice à tout crin...  Bientôt, il en viendra à attaquer un juge, si celui-ci venait à ne pas se ranger à sa cause.  En psychiatrie, on appelle ça de la quérulence processive.

C'est fou, non ?

?????

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luc
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Re : Copropriété et IBGE

Sans vouloir entrer dans une polémique je complète à la citation suivante de MarcelDufou:

casimir a écrit :

Alors qu'un permis classe IA est beaucoup plus contraignant (et onéreux qu'un permis classe IB) ;

comme suit:

casimir a écrit :

Alors qu'un permis classe IA est beaucoup plus contraignant pour le syndic (et initialement plus onéreux qu'un permis classe IB, mais nettement moins chère sur 30 ans)

Dans le cas d'un permis classe IA un bureau d'étude agréé par IBGE est obligatoire. Cela rend la procédure initialement coûteuse, mais empêche l'attribution des contrats de rénovation en petit comité.

Vu les délais imposé par l'IBGE le syndic a "en principe" le pouvoir de désigner lui-même les entrepreneurs pour des travaux "provisoires", vu l'urgence.

Mais vu le montant très important du budget de rénovation nécessaire pour satisfaire les conditions du permis la convocation d'une AG spéciale est nécessaire, si le syndic traite ce cas d'une façon impartiale.

IBGE n'a accordé aucun permis pour les trois installations retenues à l'ACP Exemple, mais bien deux permis pour chaque fois trois installations à deux autres ACP, les ACP Exemple I et Exemple II.

En surface les immeubles gérés par l'ACP Exemple sont nettement séparé, mais en sous-sol ils forment un ensemble. Le deux permis concernent  deux installations en sous-sol (chaufferie de classe IB et parking sous-terrain de classe IA) et une installation en surface (2 aires de parking de 12 places chacun).

Une taxe annuelle est due par installation autorisée, disons 1.000 euros par installation. Le montant n'a pas d'importance pour ce qui suit.

J'ai appris les détails grâce à une autre intervention sur ce forum en novembre 2006 je crois. Avant je connaissais seulement le principe.

Dans la solution "permis classe IA", une taxe annuelle est due pour disons 3.000 euros.

Dans la solution "permis classe IB", une taxe annuelle est due par les deux ACP I et II, d'un montant global de 6.000 euros.

Donc un supplément annuel de 3.000 euros. Après 15 ans on arrive à compenser les frais supplémentaires du permis classe IA (50.000 euros) et après 30 ans on arrive à la situation inverse.

Le problème réel pour le syndic et ses adjoints est que l'IBGE a obligé le syndic de faire surface et de prouver son cas.

Le syndic a "prouvé" que deux ACP existent en fournissant des extraits transcrits et des synthèses de l'acte de base, mais pas l'acte de base lui-même. 

L'IBGE s'est basé sur les documents du syndic pour rejeter la thèse d'une ACP unique. Mais l'IBGE a bien spécifié qu'il n'intervient pas dans litiges entre syndic et copropriétaire. Il est obligé de croire sur parole le syndic. Les écrits du syndic sont, par l'octroi du permis, devenus des documents officiels (on reçu le sceau de l'IBGE comme on dit dans le permis).

L'IBGE se trouve coincé et doit donc appliquer la loi. Dans ce cas-ci elle l'a fait correctement en rejetant les interprétations des 6 plaignants et en acceptant seulement les interprétations du syndic, organe légalement impartiale de l'ACP. Ceci est confirmé par la déontologie du syndic professionnel depuis le 01.01.2007.

L'IBGE a accepté intégralement les plaintes d'habitants (y compris ceux des copropriétaires-résidents).

C'est aux copropriétaires de contester la validité des documents soumis par le syndic avec des procédures appropriés. Si les documents soumis par le syndic sont des faux, alors les permis classe IB sont automatiquement annulé, et une demande d'un permis classe IA imposé, dès communication du jugement à l'IBGE.

Si les documents soumis sont faux, alors on ne le sait prouver qu'en entamant une procédure de faux en écritures en pénal contre le syndic ET ceux qui ont approuvés ses documents (= entre autres ont approuvé ces documents en CdG, AG, ... en connaissance de cause).

En plus TOUS les frais de cette procédure sont dues par l'ACP I et II, qui n'existent pas en réalité.  Mais le soi-disant syndic de ses ACP est obligé de payer les frais suite au permis.

S'il puise dans la caisse de l'ACP existante, alors il y a vraisemblablement un détournement de fonds, avec toutes les conséquences pour lui.

La ligne entre frauder et éviter légitimement des dépenses est très mince.

Dans ce cas-ci il n'y a pas de fraude si les deux ACP I et II existent effectivement et paient tout. Et si l'ACP existante paie rien et que les frais déjà encourues par l'ACP existante sont remboursées intégralement par les deux ACP I et II avant l'AG 2007.

Un couple ne peut pas dire à une instance qu'elle est divorcé et à une autre instance qu'elle est marié, selon que le couple peut obtenir des avantages financiers ou pas.

Il faut faire un choix et en subir les conséquences positifs ET négatifs. Accepter le revers de la médaille.

Dans le cas cité par MarcelDufou le choix a été fait par les copropriétaires en 1980. Il faut l'accord de 100% des copropriétaires pour changer cela, et aller à l'encontre d'un arrêt de la Cour de Cassation.

En même temps l'IBGE a accordé UN permis à 6 ACP voisines (un immeuble à 5 bâtiments avec un parking souterrain de classe IB). Les ACP ont regroupé leur demande et se sont présenté comme une seule ACP. Ils ne paieront qu'une fois la taxe, et pas 6 fois. Dans ce cas l'ACP unique n'existe pas en réalité et les 6 ACP existent de fait, mais n'ont pas de personnalité juridique.

Quand à la avant-dernière phrase de neuf mots de MarcelDufou/casimir/cassenoisette, je lui demande de relire attentivement dans le dernier jugement rendu le motif pourquoi le juge a rejeté sa plainte similaire en fait contre 7 copropriétaires "opposants".

Je ne réponds pas aux répliques éventuels, pour éviter une polémique.


Cordialement,

Luc

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MarcelDufo
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Re : Copropriété et IBGE

Rendons à la vérité que MarcelDufo n'est NI Casimir, NI Cassenoisette, quoi que puisse en penser Luc.  MarcelDufo est un visiteur occasionnel qui est tombé sur le cas de la copropriété de Luc, et surtout sur le cas de Luc qui ne doit plus vivre que pour son ACP.  Je n'ose pas imaginer l'ordre du jour de sa prochaine AG si, par un malheureux hasard, Luc devait y faire inscrire plein de petits ou grands points qui le tracassent ou le chiffonnent, demandent précisions ou grandes décisions, pour être en conformité avec soit la Loi, soit même, s'il le fallait, avec le dernier sous-alinéa de l'avant-projet de loi envisagé pour un avenir indéterminé  par l'assemblée parlementaire auto proclamée de la République Bananière du Pluforquemoitucas !  tongue  tongue  tongue
Je trouve ça cocasse, simplement.
Mais je crois que son CG ne doit pas trouver cela aussi amusant.
Enfin, si ça l'amuse, ça fera deux heureux : moi qui rigole et ne suis pas victime de ses trouvailles, et lui qui doit y prendre un réel plaisir pathologique... (oserais-je dire : orgastique ?)
Allez, bisous et on fait la paix, hein !  big_smile

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Cloclo-3506
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Re : Copropriété et IBGE

Auteur : MarcelDufo      Date : 10/02/2007 à 14h59
Rendons à la vérité que MarcelDufo n'est NI Casimir, NI Cassenoisette, quoi que puisse en penser Luc. MarcelDufo est un visiteur occasionnel qui est tombé sur le cas de la copropriété de Luc, et surtout sur le cas de Luc qui ne doit plus vivre que pour son ACP. Je n'ose pas imaginer l'ordre du jour de sa prochaine AG si, par un malheureux hasard, Luc devait y faire inscrire plein de petits ou grands points qui le tracassent ou le chiffonnent, demandent précisions ou grandes décisions, pour être en conformité avec soit la Loi, soit même, s'il le fallait, avec le dernier sous-alinéa de l'avant-projet de loi envisagé pour un avenir indéterminé par l'assemblée parlementaire auto proclamée de la République Bananière du Pluforquemoitucas !
Je trouve ça cocasse, simplement.
Mais je crois que son CG ne doit pas trouver cela aussi amusant.
Enfin, si ça l'amuse, ça fera deux heureux : moi qui rigole et ne suis pas victime de ses trouvailles, et lui qui doit y prendre un réel plaisir pathologique...
Allez, bisous et on fait la paix, hein !


Merci, docteur kiss

cloclo


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luc
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Re : Copropriété et IBGE

Le saga continue ....

Le Collège d'Environnement a "mis à néant" le 24.05.2007 les permis classe 1B, délivré le 25.01.2007 par l'IBGE au syndic des deux ACP, existant selon lui.

Selon ce Collège une demande du niveau classe 1A doit être déposé pour l'ensemble des deux blocs. Il n'y a qu'un parking souterrain et qu'une chaufferie.

Je cite la décision: "Considérant ... que la chaufferie accueillant les deux chaudières dessert les deux ensembles d'immeubles."

Le Collège d'Environnement rejoint donc dans les faits l'avis de la Cour de Cassation.

Dès qu'une partie commune fonctionne au service des deux ensembles d'immeubles (comme la chaufferie) la Cour estime que seulement une ACP avec personnalité juridique peut exister, puisqu'il y a une servitude forcée et commune. Consulter son rapport annuel de 2005 pour plus de détail.

Le Collège  estime que seulement un permis peut être demandé pour ce site, puisqu'il y a unité technique et géographique. Ceci n'importe le contenu de l'acte de base.


Cordialement,

Luc

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MarcelDufo
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Re : Copropriété et IBGE

luc a écrit :

Le saga continue ....

Le Collège d'Environnement a "mis à néant" le 24.05.2007 les permis classe 1B, délivré le 25.01.2007 par l'IBGE au syndic des deux ACP, existant selon lui.

Selon ce Collège une demande du niveau classe 1A doit être déposé pour l'ensemble des deux blocs. Il n'y a qu'un parking souterrain et qu'une chaufferie.

Je cite la décision: "Considérant ... que la chaufferie accueillant les deux chaudières dessert les deux ensembles d'immeubles."

Le Collège d'Environnement rejoint donc dans les faits l'avis de la Cour de Cassation.

Dès qu'une partie commune fonctionne au service des deux ensembles d'immeubles (comme la chaufferie) la Cour estime que seulement une ACP avec personnalité juridique peut exister, puisqu'il y a une servitude forcée et commune. Consulter son rapport annuel de 2005 pour plus de détail.

Le Collège  estime que seulement un permis peut être demandé pour ce site, puisqu'il y a unité technique et géographique. Ceci n'importe le contenu de l'acte de base.

Et un permis 1A coûte bien plus cher que deux 1B.
Heureuse copropriété, qui a Luc en son sein, pour lui faire dépenser PLUS d'argent, dans le seul but, louable pourra-t-on dire, d'être EN REGLE.
La Loi est dure, mais c'est la Loi.
"Quousque tandem...", pourrait-on ajouter en paraphrasant Cicéron.  Mais celui qui a des oreilles pour entendre a déjà entendu.  Quant aux (à l') autre(s), c'est de toute façon peine perdue, chers copropriétaires "en règle" et déplumés de quelques euros supplémentaires !

Bon amusement !

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Cloclo-3506
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Re : Copropriété et IBGE

Marceldufo, en parlant de quelques euros, doit jouir de revenu plus important que moi. Je dispose d’une pension de survie de 1000 € par mois. Je dois payer mes charges soit 200 € chaque mois. Et ce permis d’après ce que j’ai lu va me coûter net 250 € et n’apportera rien ni à moi ni à la communauté. J’ai compris et j’ai déjà vendu mon appartement.  Comme MarceldDufo l’écrit : bon amusement  mad mais sans moi. Ce n'est pas de l'amusement, c'est la débandade.

cloclo


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luc
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Re : Copropriété et IBGE

Cloclo,

Dans votre cas le permis classe 1A va coûter sur cinq ans plutôt 250 euro moins que  les deux permis classe 1B.

L'explication technique de ce calcul a été donné et à la commune en novembre 2006 et au Collège d'Environnement en 2007.

Ni le ex-syndic ni l'IBGE ni la commune ni le Collège ont désapprouvé mon calcul. Cette comparaison sera probablement expliqué en détail à l'AG.

En plus les frais de ce permis sont à charge de tous et pas seulement des CP avec un parking.

Ce que j'ai écrit et dit à la dernière AG 2006, mais cela n'a pas été mis dans le PV.

Il est dommage que vous avez tiré des conclusions sur base d'une information incomplète, partiale et partisane.

Vous pouvez éventuellement vous joindre à la procédure qui sera probablement lancé par l'ACP contre des ex-mandataires de l'ACP, pour récupérer une partie des dégâts causés par des ex-mandataires. Ceci puisque la vérité a été caché lors des AG précédentes.

Sinon c'est votre acheteur qui les touchera. 

La procédure se base sur le principe maintes fois répété lors des AG précédentes par le pouvoir alors en place: "Qui casse paie".


Cordialement,

Luc

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ABSA
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Re : Copropriété et IBGE

Luc a écrit :

Selon ce Collège une demande du niveau classe 1A doit être déposé pour l'ensemble des deux blocs. Il n'y a qu'un parking souterrain et qu'une chaufferie.

Je cite la décision: "Considérant ... que la chaufferie accueillant les deux chaudières dessert les deux ensembles d'immeubles."

Le Collège d'Environnement rejoint donc dans les faits l'avis de la Cour de Cassation.

La situation des groupes d'immeubles est donc confirmée ce qui au niveau de la sécurité juridique est une bonne chose.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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Cloclo-3506
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Re : Copropriété et IBGE

ABSA a écrit :
"La situation des groupes d'immeubles est donc confirmée ce qui au niveau de la sécurité juridique est une bonne chose."

Question pas anodine
Est-ce que la sécurité juridique est fondée en droit  et est-ce qu'elle est destinée à privilégier un individu ?

Cloclo


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MarcelDufo
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Re : Copropriété et IBGE

luc a écrit :

Cloclo,

Dans votre cas le permis classe 1A va coûter sur cinq ans plutôt 250 euro moins que  les deux permis classe 1B.

Oui mais...  Il n'y a pas une étude d'incidence à faire, pour un permis IA ?
Et ça coûte cher, ça.  Non ?
Et ce sont les CP qui devront payer, non ?

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luc
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Re : Copropriété et IBGE

Casimir,

MarcelDufo a écrit :

Oui mais...  Il n'y a pas une étude d'incidence à faire, pour un permis IA ?
Et ça coûte cher, ça.  Non ?
Et ce sont les CP qui devront payer, non ?

Le coût de l'étude d'incidences globale pour le permis 1A, tel que prévu par la loi, et le coût des deux études d'incidences partielles pour le permis 1B?. tel que imposé par l'IBGE, sont inclus dans mon analyse des coûts et bénéfices des deux solutions.

Analyse que tout syndic, professionnel ou non, doit faire s'il est impartial. Cette analyse se porte sur la durée globale du permis (2 x 15 ans).

Dans ce cas spécifique il ressort de cette analyse, qui sera déposé chez qui de droit au moment prévu par la loi, que le permis classe 1A est nettement plus avantageux sur le plan financier que les 2 permis classe 1B.

Vous avez déposé un appel chez le Gouvernement Bruxellois contre la décision d'annulation des deux permis 1B par la Collège de l'environnement.

Vous avez donc consulté, vu votre formation comme ingénieur civil tel que indiqué dans votre plainte,  le dossier sur base duquel le Collège a annulé les 2 permis. Ceci avant de déposer votre votre plainte.

Il y a un document dans ce dossier qui va plus en détail pour l'analyse financier. Je vous conseille, bien que je ne dois pas le faire, à bien relire ce dossier. Et d'en donner une analyse impartiale à vos cosignataires. Réfléchissez à ce qui se passe si j'ai quand même raison.

Je ne veux pas causer du tord à personne, mais je veux qu'on applique la loi. Rien de plus ni de moins.

Une personne qui dépasse le cadre de la loi cause des dégâts à d'autres et à la société, même s'il doit payer plus s'il reste dans le cadre de la loi.

En dans notre cas on paie moins si on reste dans le cadre de la loi.

N'oubliez pas qu'en même temps j'agis dans des comités d'étude pour que l'ordonnance sur les permis d'environnement tienne compte de la situation spécifique de l'entreprise "immeubles à appartements" en ce qui concerne le prix des études d'incidences. Vous le savez, parce que vous avez lu le dossier du Collège d'environnement.

On se verra probablement à l'audition publique, organisé par le service compétent du Gouvernement, qui aura lieu ce mois-ci.

Ceci était une réponse à votre posting d'aujourd'hui, nécessaire vu son contenu.

Pour éviter une polémique je ne répondrai pas aux répliques éventuels.


Cordialement,

Luc

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MarcelDufo
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Re : Copropriété et IBGE

luc a écrit :

Casimir,

MarcelDufo a écrit :
Oui mais...  Il n'y a pas une étude d'incidence à faire, pour un permis IA ?
Et ça coûte cher, ça.  Non ?
Et ce sont les CP qui devront payer, non ?

Vous avez déposé un appel chez le Gouvernement Bruxellois contre la décision d'annulation des deux permis 1B par la Collège de l'environnement.

Vous avez donc consulté, vu votre formation comme ingénieur civil

Euuhhh, excusez-moi, il doit y avoir erreur !
1. Je n'ai déposé aucun appel ni quoi que ce soit.  La seule fois que j'ai eu affaire avec la justice, c'est pour une infraction de roulage le long du canal !
2. Je ne suis pas ingénieur, mais alors là, pas du tout !

Je lisais le forum et je me suis demandé, tout simplement, s'il n'y avait pas des coûts liés à une étude d'incidence.

Curieux personnage que vous êtes, Monsieur Luc... : voilà que vous collez des étiquettes et des actes à des intervenants !

Avec ça, je n'ai toujours pas idée de ce que peut coûter une étude d'incidence pour un permis de classe IA...  C'est juste ce que je demandais, je n'avais pas besoin d'une graphorrée !

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luc
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Re : Copropriété et IBGE

Le Gouvernement Bruxellois a décidé le 29.05.2008 de revenir au dossier initial, tel que déposé en 2006, et sur base de ce dossier accorder deux permis classe 1B aux deux blocs du complexe.

Mais il met par cette décision les 15 demandeurs dans l'obligation morale, financière, civile et pénale de prouver par les faits leur prétentions (deux entités juridiques, deux actes de base, ...).

En fait les 15 vont probablement sentir les conséquences dramatiques d'obtenir raison sans avoir raison.

Un des 15 (et le seul juriste du groupe) a déjà désisté, depuis un bout de temps.

Vu le contexte j'ai promis de vous tenir au courant de l'évolution de ce dossier. Pas plus ni moins. Jusqu'à la phase suivante dans 60 jours.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Copropriété et IBGE

Après une étude approfondi du dossier j'ai demandé il y a quelques jours  au Conseil d'Etat d'annuler la décision du Gouvernement, basé sur les moyens suivants:
- manque de motivation explicite dans l'arrêté
- détermination d'absence d'unité technique basée sur des documents inexacts.
- manque de vérification de mandats
- manque de contrôle d'identité de personnes morales.

Dans ce dernier point j'attaque en fait l'absence d'utilisation de la Banque Carrefour pour vérifier l'existence juridique de l'exploitant.

La partie qui a ajouté les pièces inexacts au dossier pourra les retirer de cette procédure administrative (Art. 51 AR CE). Dans ce cas le dossier devient nul, puisqu'un des documents inexacts est la demande lui-même. Le demandeur a entre autres "oublié" de décrire le fonctionnement de l'entreprise, donc d'au moins donner la description du complexe tel que repris dans l'acte de base.

Description, qui démontre l'unité technique, ... et le demandeur voulait démontrer qu'il n'y avait pas une unité technique.

Décision attendu entre 2009 ou 2012, sauf naturellement des rebondissements.

Entre temps une nouvelle ventilation, passant par les caves, devra être installé mi 2009, sauf si l'AG de septembre 2008 demande comme tiers la suspension du permis en attente de la décision du Conseil d'Etat.


Cordialement,

Luc

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