Copropriété et IBGE

Il me semble clair que le Juge même en Cassation, juge en fonction du droit ou de la loi en tenant compte des circonstances et des personnes. Exemple: Un criminel, passible d'une peine d'emprisonnement X, peut être acquitté soit qu'il n'était pas pas en possesion de son "esprit", soit que les circonstances sont telles qu'il ne pouvait agir autrement.
Dans le cas que j'ai donné, même les juges en Cassation jugeront le cas posé en fonction de la loi ET des intérêts des uns et des autres ET des circonstances (les faits, en d'autres mots les servitudes forcées).

En affirmant que tout est dit ou figé dans la loi, les Juges deviennent des personnes INUTILES. Il suffit de les remplacer par de superbes ordinnateurs dotés d'une excelente base de données. Les adaptations éventuelles de la loi pourront être débattues par des juristes après analyse statistique des données informatiques.

Je crois utile de rester serein, d'analyser les faits, les placer dans le cadre légal, de dialoguer
de rester ouvert à tout problème posé. Je reconnais que dans certaines interventions précédentes je n'ai pas toujours été très clair. Je maintenais une réserve ou je ne répondais pas directement à certaines questions.
Le cas repris ici me semble cependant limpide et il conviendrait de l'aborder avec sérieux.
Les copropriétaires concernés, comme tout "Gaulois", se réveillent lorsqu'on touche à leurs sous.
Le sommes en jeu sont importantes. Des ouvriers dans des entreprises partiraient en grève pour moins que cela ! Et dans notre copropriété, sur ce dossier il y a unanimité moins DEUX. Etant actuellement Président du CG, je reçois par lettre, par courriel, de vive voix, des propos (j'emploie un euphémisme) qui m'incite à proposer la modération et le dialogue. Et ce genre de situation ne m'amuse pas du tout.
Sur ce forum, dans une autre rubrique, je vous invite à réfléchir à l'action qui serait vôtre face à une lettre que vous recevriez et dont je donne le contenu.

casimir

Je ne peux actuellement pas être plus clair

Entièrement d'accord.
Et c'est ce que j'ai fait, ce que je fais, mais dont les résultats se font attendre
avec parfois des effets contraires.
Je vous donne un exemple:
J'ai Présidé la dernière AG en accordant et en respectant le droit de parole de chacun.
Mais beaucoup de CP, pour ne pas dire l'immense majorité, et le syndic à ma gauche
me pressait en ces termes : "Mais fais-les donc taire". J'ai refusé. Et ils ont pu parler
et ensuite il se sont plaints que je limitais leur temps de parole.
Je leur avais en effte demandé d'être concis et de limiter leurs interventions à 2 minutes.
Il va sans dire que je n'avais pas de chrono et qu'ils laaaargement usé de leur droit de parole
Avec 11 points à l'odre du jour et plusieurs sous-points et en tenant compte que ces deux CP
sont systématiquement intervenus à chaque point et sous-point, vous pouvez aisément calculer le laps de temps qu'ils ont pris pour eux sur une durée totale de séance actée par huissier de 2 Hr 30 min.
Les autres coproprio se plaignaient de ne pouvoir parler !

J'avais également présidé l'AG précédente. Monsieur Marc André (Président CNIC) représentait un CP.
Son intervention fut interrompue par un membre du CG. J'ai rappelé ce membre à l'ordre.
Monsieur Marc André a pu poursuivre et à la fin de son intervention il m'a demandé pourquoi les autres AG n'étaient pas organisées comme celle-ci. J'ai reçu sa demande comme un marque d'estime.
Sauf deux CP qui estiment qunat à eux n'avoir pas eu le temps nécessaire et en font grief
en justice en arguant un abus de pouvoir du Président de l'AG.
Malgré tout je reste un homme de dialogue même avec mes détracteurs.
Ce qui n'empêche qu'un chat reste un chat et j'aimerais connaître leurs motivations profondes.
Je n'y suis pas parvenu jusqu'à présent.
En direct je peux vous envoyer la dernière missive que le syndi et l'ACP ont reçue d'un de ces deux CP, missive que tous les copropriétaires vont recevoir dès lundi.

casimir

Bonsoir,

Pour en revenir avec la question initiale, il me semble également qu’on ne peut considérer les 2 immeubles que comme une seule copropriété, en vertu de l’acte de base.  Que les bâtiments soient totalement séparés, même construits sur plusieurs parcelles cadastrales, ne change rien.  L’acte de base fait ici loi.

Cela ne veut toutefois pas dire qu’au niveau de l’IBGE on ne puisse pas considérer comme immeubles séparés.
Dans un immeuble de 40 appartements, à Bxl, avec 3 entrées séparées, mais 1 seul acte de base, une seule copropriété, la Région Bruxelloise (service logement) a considéré pour la prime au ravalement de façade qu’il s ‘agissait bien de 3 immeubles distincts (même que la demande initiale, pour 1 immeuble unique a été rejetée, et que la prime était plus importante dans la formule 3 immeubles)
Sur base de ce que je connais de l’IBGE, je pense qu’ils considèreront les immeubles séparément.

Quant à la répartition des frais, il convient d’examiner attentivement l’acte de base et le règlement général de copropriété.  Le permis est obligatoire du fait de l’existence de parkings et de garages, qu’il y ait des caves ou d’autres locaux au même niveau n’importe en rien.  Si le RGC prévoit une répartition spéciale pour les frais relatifs aux seuls garages, il faudra bien sur l’appliquer.  Si rien n’est prévu, répartition entre tous les cp, garages et appartements.  Bien sur, les actes de base sont souvent mal écrits et incomplets.  Dans ce cas, bonjours les débats aux AG.

Je suis tout à fait d'accord et finalment qu'on revient avec la question initiale...

L'enquête publique des deux demandes de permis d'environnement 1B, dont question dans le sujet initial concernant l'ACP 1, aura lieu du 16.10.2006 au 31.10.2006.

Ils concernent deux immeubles, de chacun 3 bâtiments, avec un bloc souterrain entre les deux, géré par une ACP depuis 1980.

Le parking souterrain forme un ensemble (sans portes entre eux) avec une entrée/sortie, il n'y a qu'une chaufferie, ... .

La commission de concertation se réunit le 23.11.2006.

Y a été jointe une 3me demande, concernant l'ACP 2 (lot n° 2 du lotissement de deux lots), avec un immeuble semblable aux deux autres. Le syndic de ce 2me ACP est un des plus grands en Belgique.

L'enjeu est: 2 permis 1B ou un permis 1A pour l'ACP 1.

On verra ....

La commission de concertation vient de donner son avis:

1. Avis favorable pour les deux demandes de permis classe IB (un par immeuble). Une demande unique aurait été classé IA.

2. Des conditions très restrictives qui en font en pratiquement un IA, en ce qui concerne certains aspects.

3. Entre autres:
a. "mettre les installations électriques en conformité avec les prescriptions en vigueur" (je renvoie à une autre discussion sur ce forum).
b. Un bureau d'études est chargé d'une étude sur la ventilation du parking.
c. Se conformer au rapport SIAMU (à demander parce qu'il manque)
d. "Demander une autorisation pour enlever l'amiante"
e. "Ne pas entreposer de meubles dans les garages."
f. "Se conformer aux plans fournis; ci ça ne reflète pas la situation du dossier de demande de permis d'environnement: demander alors des plans modificatifs."

4. La dernière phrase de la motivation est claire: "Considérant que les autorités refusent de s'ingérer dans les conflits antre syndic et propriétaires". Il est donc en pratique impossible de se faire écouter valablement, si on est copropriétaire et que le syndic a une autre opinion.

5. Dans ce cas spécifique la demande du permis a ni été délibéré ni été voté en AG. C'est une initiative du syndic (et de son conseil de syndics adjoints).

6. Une demande de permis peut imposer de fait des servitudes (voir 3.e). C'est pour ce motif que le mandat apparent du syndic n'est pas valable pour une demande de permis.

7. Mais je dois dire que ma plainte initiale (odeur dans ma cuisine)  de mars 2004 sera enfin probablement traité, si l'expert à nommer par l'ACP est un expert indépendant. Je rappelle que le syndic à refusé dès le début d'envoyer quelqu'un chez moi pour constater la gravité et chercher l'origine.  Son conseil de syndics adjoints l'a suivi dans cette voie.

8. Comme je vais probablement aller en appel, si la décision d'IBGE confirme cet avis, je limite mon commentaire à ce qui précède.

Bonjour,

Hier soir la commune a publié l'avis de la commission de concertation sur son site. Mon point de vue sera envoyé aux membres du groupe d'action, ainsi qu'aux sympathisants interne et externe, avec les quels je suis en contact et qui nous ont aidé.

La première phrase de mon texte est:

Et la dernière:

La question initiale a été traité de fait lors de la séance.

D'abord il y a eu 6 permis de bâtir en 1975 (un par immeuble).

L'avocat de l'ACP, présent tant que représentant de l'AG (sic), mais de fait comme représentant de trois membres du CG aussi présent, a tenu un long discours. En résumé: il acceptait entièrement mon raisonnement. Donc les 6 immeubles forment un ensemble juridique, mais l'acte de base permet selon lui à avoir des entités de gestion.

OK, mais la "constitution" est la loi de 1994. Donc en cas de discordance, la cour d'arbitrage (= le Juge de Paix dans notre cas) peut casser une loi (= une décision de l'AG).

Le problème dans ce cas a été et est que le syndic a informé lors les quatre  derniers AG de la situation, mais n'a jamais mis une décision à prendre sur l'ordre du jour. Impossible donc de demander au Juge d'annuler ou reformer une décision, qui n'existe pas.

Vu qu'il y a eu des dépenses il m'était possible de demander d'annuler indirectement cette "information" en attaquant les dépenses relatées à cette information.

En 2004 on a eu entre autres une dépense de 11.000 euros par un membre du CG à l'insu du syndic (preuve: lettre du syndic au CG). AG annulé par le Juge. Ratifié sans délibération en 2005. Demande d'annulation de la ratification faite, vu entre autres le manque de délibération. Affaire en délibéré.

Les AG 2005 et 2006 ont aussi fait l'objet d'une citation d'annulation. Le syndic ne daigne pas de faire déposer des conclusions par l'avocat de l'ACP et son avocat (je demande un syndic provisoire). Pour des motifs d'économie de procès et de recherche de compromis, je n'ai pas encore demandé à mon avocat de lancer la procédure prévue en cas de non-dépôt de conclusions par la partie adverse.

La formule est : "unité technique et géographique", dont la définition peut-être différente cas par cas. Je suis en train de documenter ces différences, similitudes, ... pour voir le bois. Pas facile.

En principe on peut aussi demander un permis par palier, si on sait prouver que le palier forme une unité géographiquement et techniquement distincte. Par exemple un penthouse, cabine Sibelga (électricité), ... .

Une école tend à interpréter le mot "géographique" dans le sens de la plus petite entité. Ce qui a un sens pour la prime de façade, vu que la prime était initialement destiné à des logements uni-familiaux.

Une autre école tend à regrouper tout qui est lié géographiquement, voisin ou non (la tendance wallonne). Donc un permis pour l'infrastructure de Bierset, même si dans ce cas différentes personnes moraux sont propriétaire et/ou exploitant.

Un fait est certain: chaque service d'état peut avoir sa propre interprétation, tant que la loi ne définit pas la signification.

Je dois dire que la définition de la Région Wallonne est repris dans sa loi. Donc beaucoup moins d'interprétation possible.

La Wallonie a été la dernière région pour transférer la loi sur les permis d'environnement, mais elle a su en profiter pour revenir à la source (une loi Napoléonienne de 1809). Oui, Napoléon était aussi un écologiste.

Vouss faites partie des carabiniers d'Offenbach ?

Vous voilà bien curieux, mon cher !
Avec un peu de bon sens et de logique, en lisant la suite des posts, la conclusion tombe sous le sens.
Tout simplement !
Luc n'est content que quand il cherche, trouve, cause ou (plus rarement) est victime de problèmes, ne vous semble-t-il pas, my old man ?
A force de jouer le légaliste et le réglementaire (son passé professionnel...), on ne se rend plus compte...

Des documents qui manquent...
Des ACP fictives...

Des permis - néamoins - valables
Des travaux - entre-temps - réalisés...

J'ai envie de crier : HALTE à l'amateurisme ! ça suffit !

Votre syndic est un professionnel. Il doit travailler en professionnel et ne pas tromper : ni vous, ni les autres (moutons ou non), ni les instances chargées du respect des règles, de l'environnement ou autre.